Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Mars 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur, [S], [J], [A]

Porte A204 Etage 2 Ilot Mercure ULS

8 Rue Anne Mandeville

44200 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Charlotte LEFRANC

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 15 janvier 2026

date des débats : 15 janvier 2026

délibéré au : 05 mars 2026

RG N° N° RG 25/03501 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OCX5

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur, [S], [J], [A] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 6 avril 2023 à effet au même jour, CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à, [S], [J], [A] et, [N], [J], [A] un logement de type 3 lui appartenant sis, 8 rue Anne Mandeville, 2ème étage, porte A204, 44200 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 594,87 € pour le logement et 32,26 € de frais annexes dont une place de stationnement, outre une provision mensuelle pour charges de 174,63 €.

Par un jugement en date du 10 avril 2025, le Tribunal judiciaire de Nantes a prononcé le divorce des locataires, à, [S], [J], [A] étant désormais le seul titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025, CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à, [S], [J], [A] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 134,49 € arrêté au 30 avril 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner, [S], [J], [A] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail en date du 6 avril 2023 à compter du 14 juin 2025 pour défaut de justification d’une assurance et d’occupation, ou depuis le 14 juillet 2025 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

· Ordonner l’expulsion de, [S], [J], [A] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner, [S], [J], [A] au paiement de la somme de 3 478,04 € arrêtée au 31 juillet 2025, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 14 mai 2025 ou à compter du jugement à intervenir ;

· Condamner, [S], [J], [A] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 14 juin 2025 ou du 14 juillet 2025 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux et qui sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 juillet 2025 ,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de, [S], [J], [A] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,, [S], [J], [A] sera condamné à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ; · Condamner, [S], [J], [A] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 janvier 2026.

A ladite audience, CDC HABITAT SOCIAL se désiste de sa demande de résiliation pour défaut d’assurance, précise que, [S], [J], [A] a repris totalement le paiement du loyer, que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3 250,83 € au titre des loyers et charges échus à la date du 13 janvier 2026, et qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.,

[S], [J], [A] indique avoir récemment divorcé et ajoute avoir retrouvé un emploi avec un salaire d’environ 1 500 € par mois. Il justifie l’origine de la dette locative par des difficultés familiales et de santé. Il propose de rembourser sa dette par mensualités de 90€.

L’Espace départemental des solidarités a transmis son rapport au tribunal le 9 janvier 2026 indiquant que, [S], [J], [A] ne s’était pas présenté aux deux rendez-vous proposés.

Régulièrement assigné à étude,, [S], [J], [A] a comparu et ainsi il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 24 septembre 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie de la saisine de la CCAPEX le 16 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que « le locataire est obligé : […] g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à, [S], [J], [A] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 134,49 € arrêté au 30 avril 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 juillet 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de, [S], [J], [A].

Dès lors,, [S], [J], [A], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-2 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. ,

[S], [J], [A] sera en outre condamné à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, en lieu et place du loyer prévu au contrat, une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer, soit la somme de 844,83 € par mois, augmenté des charges, avec revalorisation avec indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial, et ce à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. ,

[S], [J], [A] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette et ne formule aucune demande.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3 250,83 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 13 janvier 2026.

Il convient toutefois de déduire du montant demandé les frais de contentieux qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 188,38 €.

En conséquence,, [S], [J], [A] sera condamné au paiement de la somme de 3 062,45 € (3250,83 – 188,38) au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 13 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que, [S], [J], [A] a repris le paiement du loyer.

L’absence de diagnostic social et financier ne met pas le tribunal en mesure d’estimer si, [S], [J], [A] est en mesure de rembourser sa dette locative. Il indique à l’audience percevoir un salaire d’environ 1 500 €.

Au regard du fait que les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement et sur leurs modalités, il convient d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si, [S], [J], [A] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion. Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges. CDC HABITAT SOCIAL pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,, [S], [J], [A], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile

Il convient de condamner, [S], [J], [A] à la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 6 avril 2023 entre CDC HABITAT SOCIAL et, [S], [J], [A], concernant le logement sis, 8 rue Anne Mandeville, 2ème étage, porte A204, 44200 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 15 juillet 2025 ;

CONDAMNE, [S], [J], [A] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL la somme suivante :

3 062,45 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ; ACCORDE à, [S], [J], [A] un délai de paiement de 34 mois pour se libérer de la dette, soit 33 mensualités de 80 €, la 34ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,, [S], [J], [A] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 8 rue Anne Mandeville, 2ème étage, porte A204, 44200 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de, [S], [J], [A] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce cas, [S], [J], [A] à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 13 janvier 2026, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, en deniers ou quittances, soit la somme mensuelle de 844,83 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE, [S], [J], [A] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE, [S], [J], [A] au paiement de la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 5 mars 2026.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Charlotte LEFRANC