Du 18 avril 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00321 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2CXV

S.A. DOMOFRANCE

C/

[R] [N]

— Expéditions délivrées à

la SELARL [Localité 13] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

— FE délivrée à la SELARL [Localité 13] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

Le 18/04/2025

Avocats : la SELARL [Localité 13] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Maître Laurent DEMAR substituant Maître [Localité 13] RAFFY de la SELARL [Localité 13] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [N]

né le 01 Janvier 1996 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Adresse 8] [Adresse 2]

[Localité 7]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 juin 2024, la SA [Adresse 11] (ci-après DOMOFRANCE) a donné à bail à Monsieur [R] [N], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 14].

Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier le 14 octobre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 18 décembre 2024, DOMOFRANCE a fait assigner Monsieur [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l’audience du 7 mars 2025 en lui demandant, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 848 du Code de procédure civile de :

— renvoyer les parties au principal,

— mais dès à présent, en raison de l’urgence, et les mesures sollicitées ne se heurtant à aucune contestation,

— par application de la clause résolutoire, dire que la location qui lui a été consentie se trouve résiliée

— en conséquence, dire que, dans les deux mois à compter de la signification du commandement de vider les lieux, il devra libérer, tant de sa personne et de ses biens, que de tous occupants de son chef, le logement situé [Adresse 5] à [Localité 14],

— dire que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion, avec, au besoin le concours de la [Localité 10] publique,

— le condamner provisionnellement au paiement de la somme de 1.498,387 euros pour des loyers exigibles la créance du demandeur n’étant en aucune manière contestable,

— le condamner au paiement des loyers échus à compter de cette date jusqu’à celle de la résiliation

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation également au montant des loyers et charges antérieurement payés, indemnité d’occupation due mensuellement par lui à compter de la date de résiliation jusqu’à la vidange effective des lieux

— le condamner au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont le coût du commandement.

L’affaire a été débattue à l’audience du 07 mars 2025.

Lors des débats, DOMOFRANCE, représentée par son avocat, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3.084,62 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience, tout en précisant que le paiement du loyer courant n’a pas repris.

Monsieur [R] [N], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que le demandeur a adressé à la juridiction une note en délibéré le 7 avril 2025, après y avoir été autorisé par le Président correspondant au décompte de la dette sur lequel figure le montant de la redevance due par le défendeur. Il sera retenu le montant actualisé à l’audience, à savoir échéance de février 2025 incluse.

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution du défendeur

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [R] [N] assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice et n’ayant pas comparu, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par DOMOFRANCE, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 15 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 14 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.107,67 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 15 décembre 2024.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [R] [N], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par DOMOFRANCE le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [R] [N] reste devoir, la somme de 3.356,24 euros à la date du 6 mars 2025 (mois de février 2025 inclus).

Cependant ce décompte intègre des frais de poursuite qu’il convient de déduire, ceux-ci correspondant à des dépens. Après déduction, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 3.084,62 euros à la date du 6 mars 2025.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Monsieur [R] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doit par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 3.084,62 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [R] [N] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, à actualiser selon les dispositions du bail, de 402,41 euros à compter de cette date.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [R] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de sa situation économique Monsieur [R] [N] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 15 décembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2024 et liant DOMOFRANCE à Monsieur [R] [N], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 14] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [R] [N] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, DOMOFRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (402,41 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [N] à payer à DOMOFRANCE, à titre provisionnel la somme de 3.084,62 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 6 mars avril 2025, échéance de février 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er mars 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [N] à payer à DOMOFRANCE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE