Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 29 Janvier 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

271 Boulevard de Tournai

59650 VILLENEUVE D ASCQ

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [Y]

Porte 9 Etage 1

12 Rue Paul Verlaine

44470 THOUARÉ-SUR-LOIRE

comparant en personne

Madame [L] [B]

Porte 9 Etage 1

12 Rue Paul Verlaine

44470 THOUARÉ-SUR-LOIRE

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 novembre 2025

date des débats : 13 novembre 2025

délibéré au : 29 janvier 2026

RG N° N° RG 25/02108 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N3TC

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [F] [Y] +Madame [L] [B] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 3 mai 2022 à effet au même jour, la société VILOGIA a donné à bail à [F] [Y] et [L] [B], pour une durée d’un mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction, un logement T3 lui appartenant sis, 12 rue Paul Verlaine, 1er étage, Porte 9 – 44470 THOUARE-SUR-LOIRE, moyennant un loyer mensuel initial de 449,82 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 44,04 €, les sommes de 8,20 € pour les accords collectifs et de 6,82 € pour les contrats (VMC, eau chaude, sanitaire…) outre des provisions sur charge de 44,04 €.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, la société VILOGIA a fait commandement à [F] [Y] et [L] [B] de justifier de son assurance locative et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 069,77 € arrêté au 17 septembre 2024, outre coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la société VILOGIA a fait assigner [F] [Y] et [L] [B] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

Constater que la location qui a été consentie à [F] [Y] et [L] [B] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

À défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à [F] [Y] et [L] [B] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Ordonner que [F] [Y] et [L] [B] ainsi que tout occupant de leur chef seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Condamner solidairement [F] [Y] et [L] [B] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme en principal de 1 639,78 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance le jour de l’audience ;

Fixer et condamner solidairement [F] [Y] et [L] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, soit la somme de 498,03 € augmentée des charges locatives en cours régularisables, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

Condamner solidairement [F] [Y] et [L] [B] au paiement d’une somme de 800 € au titre des frais irrépétibles ;

Condamner solidairement [F] [Y] et [L] [B] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 16 octobre 2025 par l’Espace départemental des solidarités indiquant que [L] [B] a donné son préavis de départ et a quitté le logement avec leur fille de 4 ans. [F] [Y] précise l’origine de la dette locative, laquelle résulterait d’une fin de validité d’un titre de séjour.

Il ajoute qu’une procédure similaire avait été initiée en octobre 2023 mais que la dette avait été soldée. Une demande de FSL ne peut aboutir, le paiement des loyers n’ayant pas repris.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 novembre 2025. À ladite audience, la société VILOGIA se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3248,63 € au titre des loyers et charges échus à la date du 5 novembre 2025. Elle précise se désister de sa demande de résiliation au titre du défaut d’assurance. Elle accepte l’octroi de délais de paiement malgré l’absence de reprise de paiement des loyers.

Régulièrement assigné à étude, [F] [Y] a comparu lors des débats. Il indique que [L] [B] a quitté les lieux et réside désormais en Afrique. Par ailleurs, il déclare ne pas travailler faute de titre de séjour, sa demande étant en cours de traitement. Il propose de verser la somme mensuelle de 90 € en sus de son loyer courant, et évoque un futur versement à hauteur de 700 euros permettant d’épurer partiellement la dette.

Régulièrement assigné à étude, [L] [B] n’a pas comparu et n’était pas représentée. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; en conséquence, y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides » (Caisse d’allocations familiales – CAF). »

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 24 septembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 20 mai 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu'« à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, l’assignation du 20 mai 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 22 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 novembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut d’assurance

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

À l’audience, la bailleresse déclare se désister de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance locative. Il convient de prendre acte de ce désistement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut de paiement

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire à l’article 6 des conditions générales.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, la société VILOGIA a fait commandement à [F] [Y] et [L] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1069,77 € arrêté au 17 septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 novembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [F] [Y] et [L] [B]

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La créance de VILOGIA est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail, [F] [Y] et [L] [B] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3 248,63 € au titre des loyers et charges échus au 5 novembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 130,32 €.

Il convient également de déduire de ce montant la somme de 137,16 € correspondant à l’ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 € chacune par mois appliquées aux locataires sur la période allant de mai 2024 à octobre 2025 (7,62 × 18), dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé aux locataires pour leur demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de leur avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 2 981,15 € arrêtée au 5 novembre 2025.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule que [F] [Y] et [L] [B], sont « conjoints et solidaires pour l’exécution des obligations découlant du présent contrat », sans pour autant prévoir de clause de solidarité.

Par ailleurs, l’article 8-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que « La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. »

En l’espèce, [L] [B] a donné congé le 22 janvier 2025, pour le 31 juillet 2025. [F] [Y] a continué de résider dans le logement, les éléments du dossier n’indiquant par ailleurs pas qu’un autre colocataire soit entré dans les lieux. Il résulte de ce qui précède que [L] [B] reste solidairement tenu des loyers, charges et revalorisation incluses, jusqu’au 31 janvier 2026, six mois après la date d’effet du congé.

En conséquence [F] [Y] et [L] [B] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2 981,15 € au titre des seuls loyers et charges échus au 5 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ils seront également tenus solidairement à payer à VILOGIA, à compter du 6 novembre 2025 et jusqu’au 31 janvier 2026 une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 569,66 €. [F] [Y] sera seul tenu au paiement de cette indemnité d’occupation du 1er février 2026 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ressort du diagnostic social et financier que la dette de loyer de [F] [Y] est liée à son absence de ressources mais également à ses difficultés de gestion administrative et financières. Il est précisé que celui-ci perçoit le RSA depuis juillet 2025 et une allocation au logement depuis janvier 2025. Enfin, il est indiqué que le locataire a d’autres dettes.

Par ailleurs, selon le décompte actualisé versé au débat, le locataire n’a pas repris le paiement de son loyer.

Lors de l’audience, [F] [Y] justifie le non-paiement de ses loyers par son absence d’emploi et diverses difficultés rencontrées avec les organismes sociaux (CAF, titre de séjour, etc…). Il propose de verser la somme 90 € par mois. Malgré l’absence de reprise des paiements, la société bailleresse donne exceptionnellement son accord pour l’octroi de délais de paiement.

Si le texte susvisé ne permet pas, en théorie, d’octroyer des délais de paiement lorsque le locataire n’a pas repris le versement du loyer, il en est autrement en l’espèce puisque les parties se sont accordées sur un échelonnement.

Dans ces circonstances, la bailleresse étant d’accord pour l’octroi de délais de paiement, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement au bénéfice [F] [Y] et [L] [B], selon les modalités précisées dans le dispositif. Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [F] [Y] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). VILOGIA pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les demandes accessoires

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [F] [Y] et [L] [B], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile

En équité, VILOGIA sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement, mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 3 mai 2022 entre la S.A. VILOGIA et [F] [Y] et [L] [B], concernant le logement T3 lui appartenant sis 12 rue Paul Verlaine, 44470 THOUARE SUR LOIRE ;

CONSTATE le désistement de la société VILOGIA de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance locative ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de la dette locative figurant au bail sont réunies à la date du 21 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement [F] [Y] et [L] [B] à payer à la S.A. VILOGIA la somme de 2 981,15 € deniers ou quittance, au titre des seuls loyers et charges échus et impayés au 5 novembre 2025, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [F] [Y] et [L] [B] un délai de paiement de trente-trois (33) mois pour se libérer de la dette, soit 32 mensualités de 90 €, la 33ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement de la seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect du délai de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [F] [Y] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [F] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas solidairement [F] [Y] et [L] [B] à payer à la S.A. VILOGIA, à compter du 6 novembre 2025 et jusqu’au 31 janvier 2026 une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 569,66 € ;

CONDAMNE dans ce cas [F] [Y] à payer à la société VILOGIA une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 569,66 €, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la libération complète des lieux ;

DÉBOUTE la S.A. VILOGIA de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [F] [Y] et [L] [B] aux entiers dépens, notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY