Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Mars 2026

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substitué par Maître Arthur QUINTIN DE KERCADIO, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame, [N], [A]

Etage 1 Porte de droite

87 Boulevard Schuman

44300 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Charlotte LEFRANC

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 15 janvier 2026

date des débats : 15 janvier 2026

délibéré au : 05 mars 2026

RG N° N° RG 25/03215 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OBGS

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître, [I], [O]

CCC à Madame, [N], [A] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 11 mars 2021 à effet au 12 mars 2021, Monsieur, [L], [H] a donné à bail à Madame, [N], [A], représentée par son mandataire Madame, [Y], [P] un logement situé 87 boulevard Robert Schuman, premier étage – 44300 NANTES.

Le 2 mars 2021, Monsieur, [L], [H] a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après SAS ACTION LOGEMENT SERVICES).

Le 26 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 2 282,24 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 16 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 27 août 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame, [N], [A] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

Ordonner l’expulsion de Madame, [N], [A] et de tout occupant de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamner Madame, [N], [A] au paiement de la somme de 2 226,36 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 février 2025 ;

Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

Condamner Madame, [N], [A] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Condamner Madame, [N], [A] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES expose qu’elle est subrogée dans tous les droits et actions du bailleur par application des articles 1346 et suivants du code civil, ainsi que l’article 2309 du même code, et qu’elle dispose d’un recours personnel fondé sur l’article 2308 dudit code.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 janvier 2026, lors de laquelle la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, valablement représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 4 337,47 euros.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame, [N], [A] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance de la partie demanderesse, celui-ci mentionnant que Madame, [N], [A] ne s’est pas présentée aux rendez-vous proposés.

La décision a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 27 août 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur la subrogation de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits du bailleur :

Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement.

Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l’alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation.

L’article 2309 du Code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE conclu entre le bailleur et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le 2 mars 2021 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8.1 de ce contrat stipule que : « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Il ressort du décompte du 6 janvier 2026 et de la quittance subrogative n°10 du 20 novembre 2025 que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé au propriétaire la somme totale de 4 337,47 euros au titre des impayés de loyers dus par Madame, [N], [A] après déduction des sommes versées par la locataire directement à la caution.

Ainsi, en application des dispositions précitées, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’avait le propriétaire à l’encontre de Madame, [N], [A], et notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer qui est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 11 mars 2021 étaient réunies à la date du 27 avril 2025.

Dès lors, Madame, [N], [A], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame, [N], [A] sera en outre redevable, d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 671,56 euros, et ce à compter de l’échéance de janvier 2026 jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé que Madame, [N], [A] sera condamnée à payer ces indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que cette dernière aura réglée au bailleur.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail du 11 mars 2021 et du contrat de cautionnement du 12 mars 2021.

Madame, [N], [A] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 4 337,47 euros au 6 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse.

En conséquence, Madame, [N], [A] sera condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 337,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Par ailleurs, le diagnostic social et financier mentionne que l’intéressée ne s’est pas présentée aux rendez-vous fixés.

En outre, dès lors que le décompte laisse apparaître une absence totale de reprise des paiements et en l’absence d’éléments produits sur la situation de la locataire permettant de déterminer si elle est en capacité de régler sa dette locative, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Madame, [N], [A], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas remplies.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame, [N], [A], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

Par ailleurs, Madame, [N], [A] sera condamnée à verser la somme de 400 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, à l’encontre de Madame, [N], [A] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 27 avril 2025, du contrat de bail conclu le 11 mars 2021, portant sur le logement situé 87 boulevard Robert Schuman, premier étage – 44300 NANTES ;

DIT que Madame, [N], [A] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame, [N], [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Madame, [N], [A] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les sommes suivantes :

—  4 337,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— Une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 671,56 euros par mois, outre les charges et ce à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux, dans les limites que celle-ci aura réglée à ce titre au bailleur;

RENVOIE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Madame, [N], [A] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame, [N], [A] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Charlotte LEFRANC