TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

1ERE CHAMBRE

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

Minute N°

DOSSIER N° : N° RG 24/01000 – N° Portalis DBWS-W-B7I-EEFA

copie executoire

Maître Céline GABERT de la SELARL FAYOL & ASSOCIES

Maître Céline PALACCI de la SCP SCP JOUANNEAU-PALACCI

DEMANDEURS

Monsieur [B] [X]

né le 29 Mai 1980 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

Madame [U] [J] épouse [X]

née le 21 Juin 1987 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] [Localité 4]

représentés par la SCP SCP JOUANNEAU-PALACCI, avocats au barreau d’ARDECHE

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [N] [D]

née le 20 Mars 1935 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] [Localité 6]

représentée par la SELARL FAYOL & ASSOCIES, avocats au barreau d’ARDECHE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Paul RISTERUCCI, Président

Sonia ZOUAG et Guillaume RENOULT-DJAZIRI, assesseurs

assistés de Audrey GUILLOT, greffier

à l’issue des débats à l’audience du 04 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré.

Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 06 janvier 2026 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 02 Avril 2026.

La présente décision contradictoire rendue en premier ressort, est signée par Jean-Paul RISTERUCCI, Président et par Audrey GUILLOT, greffier.

FAITS, PROCÉDURE – PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte authentique de vente en date du 28 juillet 2023, Monsieur [B] [X] et Madame [U] [J] épouse [X] ont acquis de Madame [Z] [D] une maison d’habitation située au [Adresse 4] sur la commune de [Localité 7] au prix de 425 000 euros.

Constatant l’apparition d’infiltrations et d’entrées d’eau lors des épisodes orageux des 19 et 20 octobre 2023, Monsieur [B] [X] et Madame [U] [J] épouse [X] ont mandaté la Selarl [O], commissaires de justice à [Localité 8], laquelle a établi un procès-verbal de constat le 2 novembre 2023. Ils ont ensuite fait intervenir Monsieur [Y] [R], expert technique, qui a dressé rapport de ses investigations.

Sur requête de Monsieur [B] [X] et Madame [U] [J] épouse [X], le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Valence a autorisé ces derniers à faire pratiquer une saisie conservatoire des sommes détenues auprès des établissements bancaires détenteurs des comptes de Madame [Z] [D] à hauteur de la somme provisoire en principal, intérêts et frais de 455.354,72 euros suivant ordonnance du 23 février 2024. Une saisie d’un montant de 27 166,87 euros a été effectuée.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, Monsieur [B] [X] et Madame [U] [J] épouse [X] ont fait assigner Madame [Z] [D] devant le tribunal judiciaire de Privas aux fins à titre principal, sur la responsabilité contractuelle du vendeur pour vices cachés, de juger que les désordres affectant le bien vendu constituent des vices cachés, d’une particulière gravité, sciemment dissimulés par le vendeur et antérieurs à la vente, de juger que la responsabilité de Madame [D] est pleinement engagée en raison des vices cachés affectant le bien vendu, de prononcer la résolution de la vente intervenue le 28 juillet 2023 en l’office notarial de Me [L], Notaire à Guilherand-Granges entre eux et Madame [D] avec toutes conséquences de fait et de droit, à savoir la condamnation de Madame [D] à leur rembourser la somme de 455.354,72 euros liée à l’annulation de la vente et ses frais accessoires, la condamnation de Madame [D] à leur payer la somme de 20.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral, la restitution de l’immeuble à Madame [D]. A titre subsidiaire, sur la responsabilité contractuelle du vendeur pour vice du consentement par dol, de juger que Madame [D] a vicié par dol leur consentement, de juger que la responsabilité de Madame [D] est engagée en raison du dol ayant déterminé leur consentement dans la conclusion de la vente immobilière, de prononcer l’annulation de la vente intervenue le 28 juillet 2023 en l’office notarial de Me [L], Notaire à [Localité 9] avec toutes conséquences de fait et de droit, à savoir la condamnation de Madame [D] à leur rembourser la somme de 455.354,72 euros liée à l’annulation de la vente et ses frais accessoires, la condamnation de Madame [D] à leur payer la somme de 20.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral, la restitution de l’immeuble à Madame [D]. En tout état de cause, de débouter Madame [D] de l’intégralité de ses demandes et de la condamner à leur verser la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions n°3 régulièrement transmises en date du 30 juillet 2025, Monsieur [B] [X] et Madame [U] [J] épouse [X] maintiennent, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, 1131, 1137 et 1178 du même code, l’intégralité de leurs demandes.

Ils soutiennent préalablement que la clause de non-garantie des vices cachés insérée à l’acte authentique de vente est nulle dans la mesure où Madame [D], malgré son âge au moment de la vente, connaissait l’existence des vices affectant la maison puisque le rapport de Monsieur [R], expert technique, établit que ces vices ayant déjà fait l’objet de reprises étaient antérieurs à la vente. Ils ajoutent qu’au moment de la visite précédant la vente, ils n’auraient pas pu déceler les traces d’infiltration sur les murs et les cloisons compte tenu de leur dissimulation soit par des meubles, soit par des reprises de la peinture. Ils estiment que l’apparition et l’évolution des désordres dans un temps très proche de la vente démontrent leur antériorité et leur connaissance par le vendeur. Ils prétendent également que quatre arrêtés de péril pour inondations et coulées de boue ont touché la commune de [Localité 10] entre 2013 et 2019, pendant l’occupation de Madame [D], démontrant ainsi qu’elle a eu l’occasion de subir et constater ces infiltrations. S’appuyant sur le rapport de l’expert, ils soutiennent que les désordres affectant la maison sont d’une particulière gravité et la rendent impropre à sa destination en raison du risque important pour la sécurité des occupants qu’elle présente sollicitant ainsi la mise en œuvre de l’action rédhibitoire.

Subsidiairement, ils invoquent la réticence dolosive de Madame [D] qui a volontairement masquer les malfaçons et désordres, notamment en faisant refaire les peintures avant la vente et en mettant en vente le bien en période estivale, pour obtenir la nullité de la vente.

Ils s’opposent enfin à la demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité d’occupation en cas d’annulation de la vente soutenant que celle-ci n’est pas due en matière de vices cachés.

Dans ses conclusions en réponse n°3, Madame [D] conclut au visa des articles 1641 et suivants et 1137 du code civil, à titre principal, d’appliquer la clause de non-garantie des vices cachés, de rejeter l’ensemble des demandes, prétentions et fins réclamées par Monsieur et Madame [X] compte tenu de l’absence de vices cachés antérieurs à la vente, de rejeter l’ensemble des demandes, prétentions et fins réclamées par Monsieur et Madame [X] compte tenu de sa bonne foi, de rejeter en conséquence l’ensemble des demandes indemnitaires réclamées par Monsieur et Madame [X] comme étant injustifiées et disproportionnées, de condamner Monsieur et Madame [X] à lui verser la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance, de débloquer la saisie conservatoire de créances. A titre subsidiaire, de rejeter l’ensemble des demandes, prétentions et fins réclamées par Monsieur et Madame [X] compte tenu de l’absence d’éléments permettant de prouver les manœuvres dolosives ayant vicié leur consentement, de condamner Monsieur et Madame [X] à lui verser la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance. A titre infiniment subsidiaire et à titre reconventionnel, de condamner Madame et Monsieur [X] à régler la somme de 18.000 €, somme à parfaire au jour de la signification du jugement à intervenir et correspondant à l’indemnité d’occupation à laquelle ils sont tenus de restituer à Madame [D] en cas d’annulation de la vente.

Au soutien de sa défense, elle invoque la clause de non-garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente du 28 juillet 2023 rappelant qu’aux termes de cet acte, l’exonération de garantie ne peut intervenir que s’il est prouvé par l’acquéreur, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. Or, elle soutient que pendant les treize années d’occupation du bien, elle n’a connu aucun dégât des eaux et n’a fait réaliser aucuns travaux compte tenu de son âge, seul le hall ayant été rafraîchi suites aux rayures causées par le fauteuil roulant de son fils. Elle ajoute que les acquéreurs ont visité le bien à trois reprises avant de l’acquérir, accompagné d’un membre de leur famille exerçant dans le secteur du bâtiment. En tout état de cause, elle soutient que les requérants ne rapportent pas la preuve de l’antériorité des vices allégués, que l’inondation constatée est la conséquence d’aléas climatiques exceptionnels et ne relèvent pas de vices cachés. Concernant la réticence dolosive qui lui est reprochée à titre subsidiaire, elle produit des attestations témoignant de l’absence de traces d’humidité ou de moisissures, confirmées par le diagnostiqueur. Enfin, elle estime être bien fondée dans l’hypothèse d’une annulation de la vente à solliciter une indemnité d’occupation.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie des vices cachés

Il convient de rappeler que le vice caché ne donne pas lieu à une action en responsabilité contractuelle mais à une garantie dont les modalités sont fixées par les articles 1641 et suivants du code civil.

Aux termes de ces dispositions, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

La garantie suppose ainsi la démonstration d’un vice inhérent à la chose et compromettant son usage, nécessairement caché, c’est-à-dire non apparent, et dont la cause est antérieure à la vente.

L’article 1643 du code civil permet aux parties à une vente d’exclure ou limiter la garantie des vices cachés pesant sur le vendeur à condition que ce dernier n’ait pas eu connaissance du vice de la chose. La clause exonératoire de garantie sera ainsi écartée en cas de mauvaise foi du vendeur.

Sur l’existence de désordres

Monsieur [B] [X] et Madame [U] [J] épouse [X] produisent le constat de Maître [M], commissaire de justice, dressé le 2 novembre 2023 à leur demande, et portant sur des clichés photographiques et vidéos pris par les requérants les 19 et 20 octobre 2023 et révélant des flaques d’eau importantes à l’intérieur de la maison.

Concernant les constatations faites sur place, l’huissier relève :

— dans le salon : des traces d’humidité au niveau de la cheminée jusqu’au seuil d’accès de l’extension, des traces de moisissures, l’endommagement par l’humidité du pourtour de la prise électrique, la présence de salpêtres et de moisissures importantes sur le bas du mur en face de l’extension, des traces de moisissures importantes sur le mur droit – dos à l’extension – et une peinture qui cloque et se décolle, le décollement de la peinture et moisissures sur le mur à droite de la porte d’entrée de la cuisine, ainsi que sur le mur gauche,

— dans la cuisine : la présence de moisissures derrière le radiateur, une odeur forte et piquante (non alimentaire), dans la véranda de la cuisine,

— dans le hall d’entrée : la présence de moisissures importantes dans le placard mural et sur le mur face au placard,

— dans l’extension : de l’humidité, de la condensation, des traces d’infiltrations au plafond au début de la poutre,

— dans le dressing dans la chambre parentale : une forte odeur d’humidité, des vêtements entreposés humides au toucher, la présence d’importantes moisissures,

— dans le garage : sur la partie inférieure, des traces d’infiltrations importantes, avec chutes de gouttes d’eau, sol de la mezzanine au-dessus du garage mouillé et présentant des traces d’infiltrations,

— à l’extérieur de la maison : absence d’évacuation des eaux pluviales qui stagnent dans les escaliers et à plusieurs endroits dans le jardin, des tuiles ont été apposées de manière oblique sur le toit de l’extension.

Il convient de rappeler que l’intervention du commissaire de justice intervient le 2 novembre 2023, soit une dizaine de jours après les épisodes de pluies diluviennes des 19 et 20 octobre 2023 causés par la tempête « [T] » qui a entraîné de nombreux dégâts sur les routes et les maisons en particulier dans le département de l’Ardèche.

Les constatations ainsi dressées compte tenu de leur ampleur et de leur gravité, ne peuvent qu’être mises en corrélation avec cet événement exceptionnel qui a touché le département. En effet, les traces d’humidité apparentes, la présence importante de salpêtres et de moisissures, ainsi que l’odeur d’humidité telle que décrite par l’huissier de justice, ont nécessairement été provoquées par cet épisode exceptionnel de pluie et sont donc apparues postérieurement à la vente, ce que corroborent les photographies produites au constat qui contrastent avec celles publiées sur le site d’annonces de vente.

Pour démontrer l’antériorité des infiltrations, Monsieur [B] [X] et Madame [U] [J] épouse [X] se fondent sur le rapport de Monsieur [Y] [R] qui a émis un avis technique sur les infiltrations constatées à leur domicile.

Il ressort de son examen visuel réalisé le 03 janvier 2024 des dégradations importantes au niveau des pieds de cloisons et de doublage dans le séjour, l’entrée, la cuisine et le salon qui auraient, selon lui, pour origine des remontées capillaires se traduisant par des taux d’humidité très importants, de la moisissure, des cloques et des dégradations importantes des revêtements. Il considère que ces désordres sont anciens au regard notamment de l’installation d’un joint entre le carrelage et le seuil en bois qui selon lui a été probablement réalisé suite à de nombreux sinistres.

Il impute ces désordres à l’absence d’étanchéité et de drainage des parties enterrées du salon à l’Ouest et au Sud et des stagnations d’eau importantes liées à la topographie du terrain dans cette zone, à une fissure verticale à la jonction entre la partie existante (mur garage) et l’extension (salon) et aux stagnations d’eau au niveau du porche d’entrée provoquant des remontées capillaires et la détérioration des enduits, tous ces désordres et malfaçons favorisant les infiltrations d’eau dans les maçonneries.

Au niveau du salon au sud, il constate une infiltration sur le plafond du salon au niveau du pignon avec le séjour, lié à l’absence de solin en toiture à la jonction entre l’extension (salon) et le pignon de la maison existante. Il souligne qu’un simple joint souple a été réalisé en guise d’étanchéité qui s’est révélé inadapté et n’a donc pas résisté dans le temps nécessitant d’être repris à plusieurs reprises.

S’agissant du dressing, Monsieur [R] relève la présence de moisissures qu’il attribue à de nombreux défauts d’étanchéité du bac à douche et à la présence d’un pont thermique.

Il constate également des infiltrations et la présence d’humidité au niveau de la chambre 3, qu’il attribue à un défaut d’étanchéité du rejet d’eau, au niveau du mur Ouest du garage, qu’il attribue à la non-conformité de la gouttière implantée sur limite et l’absence d’entretien régulier dans cette zone, et enfin au niveau de la cuve du WC.

Concernant l’entretien des toitures, il note la présence de mousses et de lichens sur les couvertures, et des tuiles cassées parfois recollées qu’il impute à une absence d’entretien régulier des toitures.

En défense, Madame [D] ne remet pas en cause le rapport établi par l’expert ni les désordres relevés, se contentant d’indiquer qu’elle n’en avait pas connaissance.

S’il est indéniable que ces désordres qui ont eu un impact d’une certaine intensité sur l’usage de l’immeuble se sont manifestés postérieurement à la vente, leur cause était cependant préexistante à l’acquisition du bien et ne pouvait être décelable par des acquéreurs profanes.

Il s’ensuit que la qualification de vices cachés doit être retenue.

Sur l’application de la clause d’exonération

L’acte de vente du 28 juillet 2023 contient une clause d’exonération de garantie rédigée comme suit : « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur, pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité, ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. Toutefois, le vendeur est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu lui-même exécuté par lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d’exonération de garantie des vices cachés ».

Il est constant que Madame [D] n’a pas la qualité de professionnel. Pour faire obstacle ainsi à cette clause d’exonération, il appartient aux requérants de rapporter la preuve de la connaissance avant la vente par cette dernière de l’existence de ces désordres.

Monsieur [B] [X] et Madame [U] [J] épouse [X] soutiennent que Monsieur [R] a retenu que les vices étaient anciens compte tenu des reprises effectuées, notamment la réalisation de joints d’étanchéité à divers endroits, ce qui témoigne de la connaissance par Madame [D] de ces désordres.

Cette connaissance est confirmée selon eux, d’une part par l’attestation de Monsieur [W] [H] qui relève que Madame [D] lui avait indiqué qu’elle avait constaté une grosse flaque d’eau au milieu de son salon et qu’elle ne savait pas d’où elle provenait, et d’autre part par la réfection de la peinture du hall d’entrée qu’elle a effectuée avant la vente.

Toutefois, contrairement à ce qu’affirment les requérants, l’antériorité des infiltrations ne peut se déduire de la seule réalisation de joints d’étanchéité à divers endroits de l’habitation, alors que Monsieur [R] impute les désordres à une absence d’étanchéité et de drainage des parties enterrées du salon, à une fissure, et à des stagnations d’eau importantes liées à la topographie du terrain, conduisant ainsi à des remontées d’humidité par capillarité dans les murs.

Les désordres et malfaçons constatés et ayant entraîné les infiltrations résultent ainsi d’un processus progressif d’imprégnation que la seule réalisation de joints à divers endroits de l’habitation ne permettait pas d’endiguer.

Ainsi, si des reprises de joints ont pu être réalisées par Madame [D], cette dernière a pu légitimement considérer que celles-ci avaient permis de réparer le sinistre, sauf à ce qu’elle possédait des compétences techniques lui permettant de connaître la nature et l’origine des désordres, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

Cette connaissance ne peut davantage se déduire de la réfection de la peinture du seul hall d’entrée comme le soutiennent le requérant alors que les désordres constatés tant par le commissaire de justice que par Monsieur [R] concernent l’ensemble des pièces de la maison.

Monsieur et Madame [X] soutiennent encore que la mauvaise foi de la venderesse est rapportée par la mise en vente du bien au printemps 2023, soit en dehors des mois les plus pluvieux.

Toutefois, le tableau climatique reprenant les données des 30 dernières années, soit de 1991 à 2021, laisse apparaître que si effectivement les précipitations et le taux d’humidité pour les mois de novembre, décembre et janvier sont les plus intenses, les précipitations des mois d’avril et de mai demeurent importantes avec une moyenne de 9 jours de pluie par mois et des taux d’humidité atteignant 67%. Ce moyen ne peut ainsi prospérer.

Enfin, ils soutiennent que la venderesse a volontairement dissimulé l’existence d’une trappe d’accès aux combles pour masquer l’état de l’écran sous-toiture. Toutefois, il ressort du diagnostic immobilier que le diagnostiqueur lui-même n’avait pas relevé l’existence de cette trappe et que dans l’hypothèse même où Madame [D] en avait connaissance, il n’est pas démontré qu’elle avait également connaissance de l’état des combles, compte tenu notamment du fait qu’elle a occupé le bien entre ses 78 ans et 89 ans.

Concernant les attestations de proches, voisins et amis produites par Madame [D] témoignant de l’absence de traces d’humidité ou de moisissure, de l’absence de condensation sur les vitres, et d’odeurs de moisissures, Monsieur et Madame [X] entendent les remettre en cause, notamment celle de Monsieur [G].

Ce dernier atteste en effet être intervenu sur la toiture de la maison à la demande des nouveaux propriétaires le 13 décembre 2023, et y avoir constaté des tuiles cassées qu’il a provisoirement réparées, alors qu’il est rapporté la preuve de l’absence de Monsieur et Madame [X] le jour de l’intervention.

Pour le reste des attestations, en revanche, leur nombre, la diversité de leur auteur et leur concordance permettent de leur donner crédit, en particulier celle de Monsieur [I] [E], diagnostiqueur, qui certifie ne pas avoir observé de dégradations ou d’infiltrations d’eau, ni constaté de cloques de peintures ou de moisissures le jour de la visite et lors de son intervention le 11 avril 2023 de 8h45 à 12h30.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la connaissance par Madame [D] des problématiques d’infiltrations touchant la maison au moment de la vente n’est pas rapportée.

En conséquence, Monsieur [B] [X] et Madame [U] [J] épouse [X] seront déboutés de leur demande fondée sur la garantie des vices cachés.

Sur le dol

Monsieur [B] [X] et Madame [U] [J] épouse [X] soutiennent subsidiairement que leur consentement a été vicié pour dol. Ils invoquent au soutien de ce fondement des moyens qui recoupent ceux fondés sur la garantie des vices cachés.

La réticence dolosive ne peut être retenue que s’il y a dissimulation intentionnelle d’une information dont le caractère déterminant est connu conformément à l’article 1137 du code civil.

Or, la bonne foi de Madame [D] lors de la vente démontrée précédemment fait obstacle à toute dissimulation intentionnelle caractérisant le dol.

En conséquence, Monsieur et Madame [X] seront déboutés de leur demande.

Sur les autres demandes

En application de l’article R. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution, la mainlevée devant être portée devant le juge ayant ordonné la mesure, il convient de se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de mainlevée de la saisie pratiquée le 23 février 2024.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [X] et Madame [U] [J] épouse [X] seront condamnés aux dépens.

Ils seront également condamnés à verser à Madame [Z] [D] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et seront déboutés de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

Déboute Monsieur [B] [X] et Madame [U] [J] épouse [X] de leur demande fondée sur la garantie des vices cachés,

Déboute Monsieur [B] [X] et Madame [U] [J] épouse [X] de leur demande fondée sur le dol,

Déclare irrecevable la demande de mainlevée de la saisie pratiquée le 23 février 2024 formulée par Madame [Z] [D],

Condamne Monsieur [B] [X] et Madame [U] [J] épouse [X], aux dépens,

Condamne Monsieur [B] [X] et Madame [U] [J] épouse [X] à verser à Madame [Z] [D] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [B] [X] et Madame [U] [J] épouse [X] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président