Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Février 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. [E] [K]

10 boulevard Charles Gauthier

44800 SAINT HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [I] [N] [D]

Logement 609 Etage 4

2 Allée de la Vendée

44400 REZE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 novembre 2025

date des débats : 20 novembre 2025

délibéré au : 19 février 2026

RG N° N° RG 25/02368 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N5FV

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître [V] [S],

CCC à Monsieur [C] [I] [N] [D] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 8 mars 2023 à effet au 10 mars 2023, [E] [K] a donné à bail à [C] [D] un logement de type 4 lui appartenant sis, 2 allée de la Vendée, 4ème étage n°609 – 44400 REZE, moyennant un loyer mensuel initial de 367,61 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 149,48 €.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, [E] [K] a fait commandement à [C] [D] de justifier d’une assurance, de communiquer son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022 et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 018 € arrêté au 4 janvier 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [E] [K] a fait assigner [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater à compter du 11 février 2024 ou à défaut au 11 mars 2024 la résiliation du bail signé le 8 mars 2023 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion de [C] [D] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Rappeler, en cas de résiliation du bail, que suivant l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

· Condamner le locataire au paiement en deniers ou quittances de la somme de 4 580,19 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 30 avril 2025, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner [C] [D] à lui payer en deniers ou quittances une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 516,24 € par mois, qui sera indexée sur l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance incluant le coût du commandement et les frais de signification à partir du jugement à intervenir ;

Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à [C] [D] pour régler son arriéré de loyer, charges et/ou indemnité d’occupation, juger que :

— durant tout le cours de ces délais, elle devra régler à bonne date, en sus des mensualités résultant de ces délais de règlement de son arriéré, ses loyers et charges courants,

— à défaut de paiement d’une seule mensualité résultant des délais de règlement de son arriéré et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courants devenue exigible à compter de l’audience de plaidoirie, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible.

· Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’Espace départemental des solidarités a informé le tribunal le 4 novembre 2025 ne pas avoir réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 novembre 2025. À ladite audience, [E] [K] se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 7 008,59 € au titre des loyers et charges échus à la date du 20 novembre 2025.

Régulièrement assigné à étude, [C] [D] a comparu et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 24 octobre 2023, la Caisse en ayant accusé réception le 26 octobre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 5 juin 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois).

Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 5 juin 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 10 juin 2025, et le préfet a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 novembre 2025.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut d’assurance

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

Autorisée par la présidente, [C] [D] a produit en délibéré auprès d’ATLANTIQUE HABITATION son attestation d’assurance ; ainsi, la bailleresse a déclaré se désister de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance locative et il convient de prendre acte de ce désistement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut de paiement

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 janvier 2024, [E] [K] a fait commandement à [C] [D] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 018 € arrêté au 4 janvier 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail en son article 4.7.1.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 mars 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [C] [D].

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d'[E] [K] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [C] [D] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 7 008,59 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 20 novembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui s’élèvent à 314,24 € (132,49 € + 181,75 €) et qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens.

En conséquence, [C] [D] sera condamné au paiement en deniers ou quittances de la somme de 6 694,35 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 20 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, le montant de la dette ayant été fixé à l’audience.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats, que le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant, puisqu’il a versé 350 € le 5 novembre 2025, ce qui ne correspond pas au montant du loyer, de 392,88 €. [C] [D] a indiqué avoir été embauché en CDI depuis septembre 2025 et percevoir un salaire de 2 000 €.

Lors de l’audience, [E] [K] a indiqué ne pas s’opposer à des délais de paiement à hauteur de 100 € par mois, faisant valoir que [C] [D] a retrouvé un emploi, s’est rapproché de la bailleresse pour un échange constructif et devrait bénéficier d’un rétablissement et d’un rappel des allocations logement.

Au regard de ces éléments, dès lors que [C] [D] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant et que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [C] [D] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et [E] [K] pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion. Il sera alors redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 566,24 €, hors revalorisation ou indexation, la situation n’ayant pas vocation à perdurer.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [C] [D], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement, mais à l’exclusion des frais de signification du jugement, qui sont postérieurs à la décision.

L’article 700 du code de procédure civile

Il sera également condamné à payer à [E] [K] la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 8 mars 2023 entre [E] [K] et [C] [D], concernant le logement sis 2 allée de la Vendée, 4ème étage n°609 – 44400 REZE ;

CONSTATE le désistement d'[E] [K] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut de paiement figurant au bail sont réunies à la date du 11 mars 2024 ;

CONDAMNE [C] [D] à payer à [E] [K] la somme de 6 694,35 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 20 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [C] [D] un délai de paiement de trente-six (36) mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 100 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [C] [D] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 2 allée de la Vendée, 4ème étage n°609 – 44400 REZE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [C] [D] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce cas [C] [D] à payer à [E] [K], à compter du 21 novembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 566,24 €, en deniers ou quittances et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [C] [D] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement ;

CONDAMNE [C] [D] à payer à [E] [K] la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 février 2026.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY