TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Minute n°25/128

N° RG 22/05301 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CC3RM

Date de l’ordonnance de

clôture : 14 octobre 2024

le

CCC : dossier

FE :

— M^e CHOISEZ

— M^e MEURIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Madame [O] [I]

[Adresse 3]

représentée par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. SOCIÉTÉ PV RESIDENCES ET RESORTS FRANCE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIÉTÉ PV CP CITY

sis [Adresse 4],

[Adresse 1]

représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: Madame GIRAUDEL, Juge

M^me GRAFF, Juge

Greffière lors du délibéré : M^me CAMARO, greffière

Jugement rédigé par : Madame GIRAUDEL, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 05 Décembre 2024, tenue en rapporteur à deux juges : M. BATIONO et M^me GIRAUDEL assistés de M^me DEMILLY, greffière ; le tribunal a, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, examiné l’affaire les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Le juge chargé du rapport en a rendu compte au Tribunal dans son délibéré pour le prononcé du jugement à l’audience de mise à disposition du 05 Février 2025.

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, greffière ;

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 17 septembre 2012, Monsieur [V] [H] et Madame [E] [N] ont donné à bail à la société PV CP RESIDENCES EXPLOITATION un studio meublé de 4 personnes constituant le lot n°0309-01 de la résidence de tourisme [7] sise [Adresse 2] à [Localité 6] pour 9 ans à compter du 1er octobre 2012, aux fins d’activité commerciale d’exploitation d’une résidence de tourisme ou para hôtelière de résidence de loisirs. Ledit contrat prévoit en son article 6.1 un loyer annuel de 3.744 euros HT payable à terme échu au plus tard dans les 30 jours suivant la date d’arrêté du loyer.

La société PV CP RESIDENCES EXPLOITATION a été renommée PV RESIDENCES ET RESORTS FRANCE.

Par acte notarié du 23 juillet 2018, Monsieur [V] [H] et Madame [E] [N] ont vendu à Madame [O] [I] le lot n°0309-01, dépendant de la résidence de tourisme [7] sise [Adresse 2] à [Localité 6].

Par avenant du 10 novembre 2018, Madame [O] [I] a repris le bail portant sur le bien.

La société PV RESIDENCES ET RESORTS France a suspendu le paiement des loyers durant toute la période du premier confinement, soit du 15 mars au 13 juin 2020. Elle a de nouveau suspendu le paiement des loyers à compter du 30 septembre 2020.

Par ordonnance du 2 février 2021, le président du tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de conciliation en faveur notamment des société PV RESIDENCES ET RESORTS FRANCE et PV CP CITY et nommé la SCP d’administrateurs judiciaire ABITBOL & ROUSSELET pour une durée de 4 mois. La mission des conciliateurs de justice a été prorogée jusqu’au 2 décembre 2021.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2021, Madame [O] [I] a fait signifier à la société PV RESIDENCES ET RESORTS FRANCE un congé avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction au 30 septembre 2021 ainsi qu’une sommation de payer dans le délai d’un mois les loyers dus pour la période du 15 mars au 13 juin 2020, soit la somme de 1.165,24 euros en principal outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2022, Madame [O] [I] a fait assigner la société PV RESIDENCES ET RESORT FRANCE (désormais dénommée PV HOLDING) venant aux droits de la société PV CP CITY devant le tribunal judiciaire de Meaux afin notamment de :

— condamner la société PV CP CITY à régler les loyers impayés avec intérêts au taux légal ;

— ordonner l’expulsion de la société ;

— fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 30 septembre 2021 ;

— condamner la société PV CP CITY à régler les frais de remise en état des lieux.

Par acte du 16 juin 2023, Madame [O] [I] a assigné la société PV CP CITY venant aux droits de la société PV RESIDENCES ET RESORT FRANCE (désormais dénommée PV HOLDING) en intervention forcée.

Par jugement du 26 août 2024, le tribunal judiciaire de Meaux a :

— écarté des débats la pièce annexée à la note en délibéré adressée par le conseil des sociétés PV HOLDING et la société PV CP CITY ;

— révoqué l’ordonnance de clôture du 11 mars 2024 ;

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 14 octobre 2024 pour permettre aux défendeurs de produire le projet de traité d’apport partiel d’actifs entre la société PV RESIDENCES ET RESORTS FRANCE et la société PV CP CITY, le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant cette opération et les formalités de publicité de celle-ci et aux parties de conclure sur la détermination du preneur à la date du congé et d’en tirer les conséquences en termes de prétentions.

***

Par conclusions en réponse notifiées par RPVA le 10 octobre 2024, Madame [O] [I] demande, au visa des articles L.145-9 et suivants du Code de commerce, L.145-17 du Code de commerce ; L.145-28 du Code de commerce ; L.321-3 et D.321-1 du Code du tourisme ; 1217 à 1220 du Code civil, 1719, 1722, 1728, 1732 à 1735 du Code civil, 699 et 700 du Code de procédure civile, au tribunal de :

— Débouter les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— juger valide sur le fond et en la forme le congé qu’elle a délivré portant sur le lot n° 0390-01,

— juger n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité d’éviction,

À titre principal,

— confirmer l’obligation de paiement des loyers par la société PV-CP CITY pour la période du 15 décembre 2020 au 30 septembre 2021,

— condamner la société PV-CP CITY au paiement de la somme de 5.573,69 € TTC correspondant aux loyers impayés, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision et ce, jusqu’à parfait paiement,

— juger que le bail est arrivé à son terme le 30 septembre 2021,

— juger que la société PV-CP CITY est occupant sans droit ni titre du lot n° 0390-01, à compter de ladite date,

— condamner la société PV-CP CITY au paiement de la somme de 4.469,62 € TTC (à parfaire) au titre de l’indemnité d’occupation,

— ordonner la restitution des clés du lot n°0390-01 situé au [Adresse 2] à [Localité 6],

— ordonner l’expulsion de la société PV-CP CITY et de tous occupants de son chef de ladite résidence dans le mois de la décision à intervenir, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

— condamner la société PV-CP CITY au paiement de la somme de 40.000 € HT (à parfaire) au titre des travaux de remise en état du lot n°0390-01,

Sur les demandes reconventionnelles formulées par les défenderesses,

— ordonner une expertise judiciaire et désigner l’expert de justice qu’il plaira au tribunal de céans pour rechercher tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle pourrait prétendre la société PV-CP CITY à raison du congé avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction délivré le 25 mars 2021 et le montant de l’indemnité d’occupation due par la société preneuse à compter du 30 septembre 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux, avec pour mission de :

o se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

o visiter les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 6], les décrire, dresser, le cas échéant, la liste des personnels employés par le locataire,

o rechercher, en tenant compte de la nature de l’activité autorisée par le bail (activité d’exploitant de résidence de tourisme consistant en la sous-location meublée des logements), de la situation et de l’état des locaux, en fournissant et justifiant de toutes ses références, tous éléments permettant de:

1. déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle pourrait prétendre la société PV-CP CITY par référence aux critères posés par l’article L.145-14 du Code de commerce, à savoir les usages, le trouble commercial lié à la disparition du fonds de commerce, les frais de réinstallation, les frais de mutation, le trouble commercial résultant du transfert,

2. déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société PV-CP CITY pour l’occupation des biens, objets du bail, à compter du 30 septembre 2021 et jusqu’à leur libération effective, ladite indemnité d’occupation devant être fixée à la valeur locative telle qu’elle est définie aux articles L.145-33 et suivants du Code de commerce,

o communiquer aux parties un pré-rapport afin de recueillir leurs observations préalablement au dépôt du rapport final,

o dresser et déposer un rapport de ses constatations fournissant les éléments de nature à permettre de fixer l’indemnité d’éviction à laquelle pourrait prétendre la PV-CP CITY et l’indemnité d’occupation due par la société PV-CP CITY pour l’occupation des biens, objets du bail, à compter du 30 septembre 2021 et jusqu’à leur libération effective,

o répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du Code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties, de justifier de ses références en distinguant les nouvelles locations, les renouvellements et les cessions intervenues dans le même périmètre et pour des locaux aux caractéristiques équivalentes à celles des biens loués à la société PV-CP CITY sis [Adresse 2] à [Localité 6].

— dire que les frais d’expertise seront avancés aux frais du preneur puisque ce dernier a sollicité en premier lieu cette expertise par conclusions en date du 17 avril 2023,

En tout état de cause,

— condamner la société PV-CP CITY à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la société PV-CP CITY aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande tendant à juger le congé délivré au preneur valide, elle expose d’abord qu’elle a respecté les conditions de forme prescrites par l’article L145-9 du code du commerce en délivrant le congé le 25 mars 2021, soit au moins six mois avant la fin du bail prévue au 30 septembre 2021, par acte de commissaire de justice et en précisant le motif du congé, à savoir le non-renouvellement du bail, et la procédure pour contester le congé ou solliciter une indemnité d’éviction. Sur le fond, elle oppose ensuite que les défenderesses ne peuvent soutenir que le bailleur aurait signifié son congé à la mauvaise entité au motif que, s’il n’est pas contesté que les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY ont régularisé le projet d’apport partiel d’actif ainsi que les procès-verbaux validant l’opération, il n’en demeure pas moins qu’il apparaît que les formalités de publicités n’ont pas été dûment observées selon le régime juridique des scissions prévu par les articles L 236-16 à L 236-21 du code de commerce applicables à l’opération en vertu de l’article 1.1 du projet de traité d’apport partiel d’actifs. Madame [O] [I] rappelle qu’en l’absence de publication régulière au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales par chacune des sociétés participant à l’opération dans les trente jours avant la date de la première assemblée générale appelée à statuer sur l’opération, le traité en cause est inopposable aux tiers. Elle observe que seule la société PV RESIDENCES & RESORTS France, désormais PV HOLDING, à l’exclusion de la société PV CP CITY, y a procédé de telle sorte que l’opération lui est inopposable et qu’elle a pu valablement délivrer le congé au seul preneur qu’elle connaissait, à savoir, celui ayant conclu le bail. Elle ajoute que la seule mention au Kbis de l’opération n’est pas suffisante à rendre l’opération opposable aux tiers.

Elle précise qu’elle n’a pas été informée de l’apport partiel d’actifs de la branche d’activité comprenant son lot à la société PV-CP CITY. Elle précise encore qu’elle n’a pas approuvé ce changement de preneur et qu’aucun avenant n’a été signé postérieurement à cet apport partiel d’actif. Elle fait valoir par ailleurs que le congé a été reçu par une personne habilitée du groupe Pierre et Vacances, dont les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY sont des filiales et qu’elle a reçu deux courriers datés du 5 mai et du 23 septembre 2021 par lesquels le groupe Pierre et Vacances a contesté le bien fondé du motif grave légitime du congé ainsi délivré.

Elle affirme que l’identité de siège social, de logo et de papier à entête entre le groupe Pierre et Vacances et ses filiales donne l’apparence qu’elles agissent en étroite interdépendance ce qui l’a nécessairement trompée sur son cocontractant.

Madame [O] [I] s’oppose au versement de toute indemnité d’éviction au motif qu’elle a effectivement mis en demeure la société PV-CP CITY de se conformer à ses obligations avant de lui délivrer le congé (i) que la preneuse n’a pas payé les loyers ni l’indemnité d’occupation (ii), que l’exploitante a abandonné le local (iii), qu’il existe un motif grave et légitime (iv) et que le droit à une indemnité d’éviction n’a pas été mentionnée (iv).

Contestant la prétendue absence de mise en demeure préalable au congé délivré, au visa de l’article L 145-17 du code de commerce, Madame [O] [I] fait valoir que, avant de délivrer le congé, elle a effectivement mis en demeure la société PV CP CITY par sommation de payer délivrée par acte extrajudiciaire en date du 25 mars 2021, laquelle est restée infructueuse à l’issue du délai d’un mois qui lui incombait pour régulariser la situation.

Agissant sur le fondement de l’article L 145-28 du code de commerce, Madame [O] [I] soutient que le défaut de paiement par la société PV-CP CITY des loyers puis de l’indemnité d’occupation selon les conditions et clauses du contrat de bail expiré fait échec au paiement d’une indemnité d’éviction par la bailleresse. Elle précise que le simple fait de détenir les clés du local engendre une obligation de payer l’indemnité d’occupation par la preneuse, sans qu’il ne soit besoin de prouver qu’elle utilise effectivement les locaux et sans qu’il ne soit besoin que la bailleresse en fasse la demande. Elle indique que la société PV-CP CITY occupe les locaux sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2021 jusqu’à ce jour, et sans payer d’indemnité d’occupation, raison pour laquelle elle ne peut solliciter aucune indemnité d’éviction.

Se prévalant des articles D 321-1 et L321-3 du code du tourisme, elle expose que le bien exploité est une résidence de tourisme qui déroge au statut des baux commerciaux. Elle indique que, tandis que selon les dispositions dérogatoires applicables, les documents de commercialisation d’une résidence de tourisme doivent explicitement mentionner l’existence du droit à indemnité d’éviction, le bail commercial ne mentionne un tel droit ni les modalités de calcul de l’indemnité d’éviction. Elle en conclut qu’aucune indemnité d’éviction n’est légalement due.

Au visa de l’article L145-17 du code du commerce, Madame [O] [I] ajoute qu’en tout état de cause, le non-paiement des loyers pendant plusieurs mois constitue un motif grave et légitime justifiant un refus de renouvellement de bail sans paiement d’une indemnité d’éviction. Elle précise qu’elle a délivré une sommation de payer valant mise en demeure le 25 mars 2021 et que celle-ci est restée infructueuse pendant plus d’un mois. Elle rappelle que la jurisprudence considère qu’aucun motif tenant aux mesures sur l’état d’urgence ne suffit à remettre sérieusement en cause le principe de l’obligation de paiement de loyer par les grands groupes exploitant des résidences hôtelières et de tourisme comme la société PV-CP CITY.

Selon la première branche de ce moyen, rappelant les termes des arrêtés des 14 et 15 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus du covid 19, Madame [O] [I] relève que la fermeture des résidences de tourisme n’a jamais été prononcée, ni pour la période du 15 mars au 20 mai 2020, ni pour la période du 2 juin au 31 octobre 2020, ni pour la période du 15 décembre 2020 à ce jour. Elle fait observer que la décision de fermeture de certaines résidences relève d’une décision discrétionnaire et de pure opportunité économique de leurs exploitants. Elle soutient que les loyers échus impayés des mois de mai, juin, juillet, août et septembre au 15 octobre 2020 sont des loyers hors état d’urgence. Elle oppose encore que les loyers dus depuis le 16 octobre 2020 échappent au dispositif de protection de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020,

en l’absence de mesures de police ou autres fermetures administratives telles que prévues par l’article 41 du décret du 16 octobre 2020, et compte tenu de l’ouverture de la résidence pendant cette période.

Selon la deuxième branche de ce moyen, Madame [O] [I] rappelle que l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 a uniquement interdit aux bailleurs de réclamer aux preneurs les intérêts de retard ou d’engager une procédure en résiliation de bail et d’expulsion à leur encontre, sans pour autant suspendre ou annuler le paiement des loyers.

Selon la troisième branche de ce moyen, au visa des articles 1719 et 1219 du code civil, Madame [O] [I] fait valoir que la société PV CP CITY ne saurait opposer l’exception d’inexécution pour se soustraire au paiement du loyer dès lors que (i) elle n’a jamais été privée de la jouissance du bien du fait de manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance, (ii) elle n’a jamais été privée de l’exploitation dudit bien dans la mesure où ce dernier n’a jamais été fermé administrativement. Elle précise que les résidences de tourisme et d’affaire ne figurent pas sur la liste limitative des établissements ne pouvant plus accueillir du public telle que fixée par l’article 1 de l’arrêté du 14 mars 2020, l’article 8 du décret du 23 mars 2023, ou l’article 10 du décret du 11 mai 2020.

Selon la quatrième branche de ce moyen, Madame [O] [I] affirme que le preneur ne peut se soustraire au paiement des loyers pendant la période de crise sanitaire sur le fondement de l’article 1722 du code civil relatif à la destruction de la chose louée dès lors que la jouissance de la résidence n’a pas été rendue impossible.

Selon la cinquième branche de ce moyen, Madame [O] [I] ajoute que, en tant que débitrice d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée, la preneuse ne peut s’exonérer de son obligation de payer les loyers en invoquant la force majeure. Elle fait observer que le critère d’irrésistibilité fait défaut au regard de l’ensemble des mesures prises par le Gouvernement pour compenser ponctuellement la perte du chiffre d’affaires des entreprises du secteur du tourisme.

À l’appui de sa demande de condamnation au paiement des loyers, Madame [O] [I] indique qu’en application de l’article 1728 du code civil, le preneur a l’obligation notamment de payer le prix du bail aux termes convenus. Elle rappelle que le bail prévoit le versement d’un loyer annuel de 3.744 euros HT ainsi qu’une révision annuelle. Elle précise que le preneur a suspendu le paiement des loyers du 15 mars 2020 au 13 juin 2020 puis du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, date de fin du bail. Elle sollicite la somme de 1.104,07 euros pour l’année 2019/2020 et 4.469,62 pour l’année 2020/2021, soit un total de 5.573,69 euros HT.

A l’appui de sa demande de condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation par la société PV CP CITY, elle ajoute que le bail étant arrivé à son terme le 30 septembre 2021 mais que son lot continuant à être exploité sans que les clés ne lui soient restituées, le preneur est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2021. Elle évalue celle-ci à la somme de 4.469,62 euros pour la période débutant le 1er octobre 2021 et s’achevant le 1er décembre 2023.

Concernant les travaux de remise en état, elle indique qu’en application des articles 1732 et 1735 du code civil, le preneur répond des dégradations ou pertes causées de son fait ou de celui des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. Elle précise que la copropriété a constaté que les locaux n’ont pas été maintenus en état durant toute la durée du bail ainsi que durant l’occupation sans droit ni titre de l’exploitant. Elle sollicite à titre de réparation intégrale de son préjudice, la somme de 40.000 euros HT.

Pour le cas où le tribunal considérerait qu’une indemnité d’éviction serait due, Madame [O] [I] sollicite une expertise judiciaire pour déterminer le montant de cette indemnité et de l’indemnité d’occupation.

***

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées par RPVA le 8 octobre 2024, la société PV HOLDING et la société PV CP CITY demandent au tribunal de :

— A titre principal,

— juger le demandeur mal fondé en son action à l’encontre de la société PV HOLDING,

— débouter le propriétaire-bailleur demandeur à l’instance de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société PV HOLDING,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal venait à considérer la demande fondée,

— juger que le congé n’a pas été délivré au preneur à bail, la société PV-CP CITY,

— juger que le congé délivré pour le 30 septembre 2021 est irrégulier sur le fond,

— juger que le bail se poursuit en tacite prolongation à compter du 1er octobre 2021,

— débouter le bailleur de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion,

— débouter la demande d’indemnisation pour travaux de remise en état du bailleur,

A titre très subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal venait à considérer le congé régulier sur le fond,

— juger que le bailleur n’a pas délivré de mise en demeure préalable et régulière,

— juger que les motifs allégués ne peuvent être invoqués comme motif grave et légitime justifiant un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction,

— juger que le congé délivré pour le 30 septembre 2021 est irrégulier,

— débouter le bailleur de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion,

— débouter la demande d’indemnisation pour travaux de remise en état du bailleur,

A TITRE RECONVENTIONNEL,

A titre principal,

— juger que le congé délivré pour le 30 septembre 2021 est irrégulier,

— juger que le bail se poursuit en tacite prolongation à compter du 1er octobre 2021,

— débouter le bailleur de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion et de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal considérait que l’irrégularité du congé pour motif grave et légitime n’entraînait pas la poursuite du bail :

— juger que le preneur a droit au paiement d’une indemnité d’éviction par Madame [I],

— fixer l’indemnité d’éviction globale due au preneur au montant de 130.000€ pour chaque lot de copropriété,

A titre très subsidiaire sur ce point, si par extraordinaire le Tribunal estimait nécessaire d’obtenir une définition plus précise des travaux devant être réalisés :

— désigner tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

o visiter les lieux décrits dans le bail commercial, les décrire,

o dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire,

o apprécier l’indemnité d’éviction en fonction des caractéristiques propres du fonds dans le cadre de la poursuite d’une activité normale et en conséquence exclure les années 2020-2021,

o rechercher tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction, à la date la plus proche possible du départ du locataire (à l’exclusion des années 2020-2021), et notamment :

▪ La valeur marchande du fonds de commerce exploité, déterminée suivant les usages pratiqués en matière d’hôtels et de résidences de tourisme,

▪ Les frais de déménagement, ainsi que tous autres frais supportés par le preneur,

▪ L’indemnité pour trouble commercial,

— dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans un délai qu’il aura imparti, de l’ordre de 4 à 6 semaines, au vu d’une synthèse écrite, des constatations, opérations et de ses orientations comportant les méthodes de calcul retenues, et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal judiciaire de céans,

— dire que les frais d’expertise seront avancés aux frais du bailleur,

En tout état de cause,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour s’opposer aux demandes formulées à l’encontre de la société PV Résidences et Resorts France, désormais dénommée PV HOLDING, les défenderesses indiquent qu’en raison d’un apport partiel d’actifs à effet du 1er février 2021, la société PV Résidences et Resorts France a apporté à la société PV-CP CITY son activité d’exploitation des résidences urbaines dites résidences « City » dont le lot appartenant à Madame [O] [I] fait partie, ainsi qu’il ressort de l’annexe 1 de l’acte. Se prévalant des dispositions de l’article L 236-22 du code de commerce, les défenderesses soutiennent que l’apport partiel d’actifs est opposable, la transmission universelle de patrimoine incluant le droit au bail opérant de plein droit, sans que la signification au bailleur soit requise, et sans qu’il ne puisse se prévaloir de conditions de forme ou d’agrément préalablement. Elles indiquent encore que, en application de l’article L 145-16 du code de commerce, la société bénéficiaire de l’apport est nonobstant toute disposition contraire substituée de plein droit à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail. Elles ajoutent que, en tout état de cause, ces informations sont publiques et accessibles à tous sur les sites Infogreffe et pappers.fr, ainsi que sur l’extrait kbis des sociétés concernées.

Elle en déduit que toute demande dirigée contre la société PV HOLDING doit être rejeté, pour défaut de lien contractuel avec la bailleresse.

Concernant l’irrégularité du congé, la société PV-CP CITY indique que la jurisprudence constante fondée sur l’article L145-9 du code du commerce considère que la mauvaise identification du destinataire est une cause de nullité du congé. Elle rappelle que le congé a été délivré à une entité du groupe PV-CP et non au preneur, la société PV CP CITY. Dénonçant l’irrégularité du congé, la défenderesse soutient que le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 30 septembre 2021.

Elle s’oppose à tout paiement au titre de travaux de remise en état, soulignant que Madame [O] [I] n’apporte aucun élément susceptible d’établir la nécessité de ces travaux et de leur coût. Elle ajoute qu’aucun état des lieux de sortie n’a été effectué.

À titre subsidiaire, elle soutient qu’elle est fondée à recevoir une indemnité d’éviction.

Elle indique qu’en application de l’article L145-14 du code du commerce, l’indemnité d’éviction est d’ordre public et que l’article L145-28 du code du commerce permet au preneur de se maintenir dans les lieux tant qu’elle n’est pas versée. Elle souligne en outre que l’article L321-3 du code du tourisme est issu de la loi du 22 juillet 2009 de sorte qu’il n’est pas applicable à la situation d’espèce, la commercialisation de la résidence ayant eu lieu en 2001.

Elle ajoute que l’article L145-60 du code du commerce accorde au preneur un délai de 2 ans à compter de la date d’effet du congé pour contester son motif et pour solliciter une indemnité d’éviction, ce qu’elle fait en l’espèce en contestant chacun des moyens soulevés par la demanderesse.

Premièrement, la société PV CP CITY considère que la demanderesse ne peut sérieusement invoquer l’absence de mention dans le bail du droit au paiement d’un indemnité d’éviction pour se soustraire à son paiement.

Elle soutient que l’article L 321-3 du code de tourisme relative à l’obligation de faire mention des dispositions relatives à l’indemnité d’éviction dans les documents de commercialisation ne s’applique qu’aux contrats conclus à compter du 29 juillet 2009 et ne vise que le vendeur promoteur, à l’exclusion du bailleur. Elle ajoute que le fait que la bailleresse ignore devoir payer une indemnité d’éviction, qui est pourtant une conséquence découlant inéluctablement des dispositions du statut des baux commerciaux n’est pas constitutive d’une erreur justifiant la nullité du bail. Aussi en conclut-elle que Madame [O] [I] est redevable d’une indemnité d’éviction.

Elle affirme encore que, en application de l’article L 145-17 du code de commerce, le motif de refus de renouvellement indiqué dans le congé, à savoir « le manquement aux paiements des loyers », sans autre précision, est dénué de lien avec le motif invoqué, à présent de l’absence de toute mention explicite faisant référence au droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Deuxièmement, Madame [O] [I] oppose que la bailleresse ne lui a notifié aucune mise en demeure dans le mois précédant le congé daté du 25 mars 2021, en violation de l’article L145-17 du code du commerce. Elle argue de ce que pour constituer une mise en demeure utile, l’acte doit nécessairement contenir l’injonction faite au preneur d’avoir à cesser l’infraction dans le délai d’un mois sans quoi son auteur ne peut sérieusement invoquer ce motif. Elle souligne que le congé a été délivré non pas à la société PV CP CITY mais à la société PV HOLDING, et ce, en pleine crise sanitaire et en période de conciliation judiciaire. Elle considère que les mesures prises par le gouvernement pendant la crise sanitaire constituent un fait du prince qui a fortement impacté sa situation financière puisque son exercice clos au 30 septembre 2020 affiche une perte nette de l’ordre de -3.076.210 euros et son exercice clos au 30 septembre 2021 affiche un résultat négatif atteignant – 34.897.282 euros. Elle affirme avoir été dans l’impossibilité de régler les loyers et estime dès lors que la suspension des loyers n’est pas un manquement suffisamment grave pour justifier un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

Reconventionnellement, la société PV CP CITY rappelle que la nullité du congé est une nullité relative et qu’il appartient au preneur soit de se prévaloir de la nullité et de solliciter la poursuite du bail soit d’y renoncer et de demander une indemnité d’éviction. Elle opte à titre principal pour la nullité du congé et la poursuite du bail par tacite prorogation depuis le 30 septembre 2021 et à titre subsidiaire pour une indemnité d’éviction. Elle indique que celle-ci est fixée, en application de l’article L145-14 du code du commerce, par référence à la valeur du fonds de commerce exploité au sein du local concerné. Elle propose le montant de 130 000 euros tel qu’évalué par un expert pour un duplex dans la même résidence ou sollicite, à titre très subsidiaire, une expertise judiciaire avec maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L145-28 du code du commerce.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2024.

***

A l’audience du 5 décembre 2024, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 5 février 2025.

À l’audience, le tribunal a, en application des dispositions de l’article 445 du code de procédure civile, autorisé la société PV-CP CITY à adresser une note en délibéré afin de justifier des formalités de publicité relative au traité d’apport partiel d’actif conclu entre la société PV RESIDENCES & RESORTS et la société PV CP CITY.

Par note en délibéré du 6 décembre 2024, la société PV CP CITY a transmis au tribunal un certificat de parution au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales daté du 23 décembre 2020 du projet commun de scission du 16 décembre 2020 conclu entre la société scindée, la société PV RESIDENCES & RESORTS France et la société bénéficiaire de la scission : la société PV CP CITY, effectuée à l’initiative de la société PV CP CITY le 18 décembre 2020.

MOTIFS

Sur la demande de la société PV HOLDING tendant à voir la demanderesse déboutée de toute demande à son encontre :

Selon les dispositions du dernier alinéa de l’article 768 du code de procédure civile, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, par acte délivré le 21 novembre 2022, Madame [O] [I] a fait assigner « la société PV Résidences & Resorts France (désormais dénommée PV HOLDING) venant aux droits de la société PV-CP CITY ». Puis par acte délivré le 16 juin 2012, Madame [O] [I] a fait assigner la société PV-CP CITY afin qu’elle intervienne à l’instance.

Dans ses dernières conclusions, Madame [O] [I] ne formule aucune demande à l’égard de la société PV HOLDING, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la débouter de ses demandes à l’encontre de cette société.

Sur la validité du congé délivré par Madame [O] [I] :

Aux termes de l’article L145-9 du code de commerce :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

Le congé doit être donné au titulaire du bail.

En l’espèce, Madame [O] [I] a signifié le congé avec refus de renouvellement à la société ayant signé l’avenant au bail, la société PV RESIDENCES ET RESORTS France, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 508 321 155. Elle sollicite que ce congé soit déclaré valide tout en formant ses prétentions uniquement à l’égard de la société PV-CP CITY.

La société PV-CP CITY indique que le congé n’a pas été délivré au bon preneur. Elle précise que par l’effet d’un apport partiel d’actifs publié au registre du commerce et des sociétés le 10 mars 2021, le bail conclu avec la société PV RESIDENCES ET RESORTS FRANCE lui a été transmis avec effet au 1er février 2021.

Aux termes de l’article 1.1 du projet d’apport partiel d’actifs, les parties ont soumis l’apport au régime juridique des scissions prévu par les articles L 236-16 à -21 du code de commerce.

En vertu de l’article L145-16 alinéa 2 du code de commerce dans sa version applicable au litige, en cas de fusion ou de scission de sociétés, la société désignée par le contrat de scission est, nonobstant toute stipulation contraire, substituée à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail – sans que le consentement du bailleur ne soit exigé.

L’article L236-4 du code de commerce dans sa version applicable au litige dispose que :

« La fusion ou la scission prend effet :

1° En cas de création d’une ou plusieurs sociétés nouvelles, à la date d’immatriculation, au registre du commerce et des sociétés, de la nouvelle société ou de la dernière d’entre elles ;

2° Dans les autres cas, à la date de la dernière assemblée générale ayant approuvé l’opération sauf si le contrat prévoit que l’opération prend effet à une autre date, laquelle ne doit être ni postérieure à la date de clôture de l’exercice en cours de la ou des sociétés bénéficiaires ni antérieure à la date de clôture du dernier exercice clos de la ou des sociétés qui transmettent leur patrimoine. »

Conformément à l’article L236-6 alinéas 1 et 2 du code de commerce dans sa version applicable au litige :

« Toutes les sociétés qui participent à l’une des opérations mentionnées à l’article L. 236-1 établissent un projet de fusion ou de scission.

Ce projet est déposé au greffe du tribunal de commerce du siège desdites sociétés et fait l’objet d’une publicité dont les modalités sont fixées par décret en Conseil d’Etat. »

Aux termes de l’article R236-2 du code de commerce dans sa version applicable au litige :

« Le projet de fusion ou de scission fait l’objet d’un avis inséré, par chacune des sociétés participant à l’opération, au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales.

Cet avis contient les indications suivantes :

1° La raison sociale ou la dénomination sociale suivie, le cas échéant, de son sigle, la forme, l’adresse du siège, le montant du capital et les mentions prévues aux 1° et 2° de l’article R. 123-237 pour chacune des sociétés participant à l’opération ;

2° La raison sociale ou la dénomination sociale suivie, le cas échéant, de son sigle, la forme, l’adresse du siège et le montant du capital des sociétés nouvelles qui résultent de l’opération ou le montant de l’augmentation du capital des sociétés existantes ;

3° L’évaluation de l’actif et du passif dont la transmission aux sociétés absorbantes ou nouvelles est prévue ;

4° Le rapport d’échange des droits sociaux ;

5° Le montant prévu de la prime de fusion ou de scission ;

6° La date du projet ainsi que les date et lieu des dépôts prescrits par le premier alinéa de l’article L. 236-6.

Le dépôt au greffe prévu à l’article L. 236-6 et la publicité prévue au présent article ont lieu trente jours au moins avant la date de la première assemblée générale appelée à statuer sur l’opération ou, le cas échéant, pour les opérations mentionnées à l’article NK"https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000005634379&idArticle=LEGIARTI000006229782&dateTexte=&categorieLien=cid"L. 236-11, trente jours au moins avant que l’opération ne prenne effet. »

En l’espèce, la société PV-CP CITY produit les pièces suivantes :

*un extrait K-Bis daté du 22 avril 2023 comportant une mention en date du 9 mars 2021 relative à un apport partiel d’actif de la branche d’activité complète et autonome « City » par la société PV Résidences et Resorts France (PV HOLDING, RCS [Localité 5] n°508 321 155) ;

*un extrait K-Bis de la société PV HOLDING (anciennement PV RESIDENCES ET RESORTS FRANCE) du même jour comportant une mention en date du 10 mars 2021 relative à un apport partiel d’actif de la branche complète et autonome « City » à la société PV-CP CITY (RCS [Localité 5] n°513 635 987) ;

*le projet de traité d’apport partiel d’actifs conclu entre la société PV RESIDENCES & RESORTS France et la société PV CP CITY le 16 décembre 2020 et enregistré le 5 février 2021 ;

*un avis au BODACC du 23 décembre 2020 relatif au projet commun de scission conclu entre la société scindée, la société PV RESIDENCES & RESORTS France et la société bénéficiaire de la scission : la société PV CP CITY, diffusée à l’initiative de la société PV RESIDENCES & RESORTS France, selon dépôt du 18 décembre 2020 ;

* un certificat de parution au BODACC le 23 décembre 2020 du projet commun de scission du 16 décembre 2020 conclu entre la société scindée, la société PV RESIDENCES & RESORTS France et la société bénéficiaire de la scission : la société PV CP CITY, effectuée à l’initiative de la société PV CP CITY, selon dépôt du 18 décembre 2020 ;

*un procès-verbal des décisions de l’associé unique de la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE du 1er février 2021 approuvant le traité d’apport partiel d’actif et ses annexes dans toutes ses dispositions ;

* un procès-verbal des décisions de l’associé unique de la société PV CP CITY du 1er février 2021 approuvant le traité d’apport partiel d’actif et ses annexes dans toutes ses dispositions.

Il ressort de ce qui précède que chacune des défenderesses ayant participé à l’opération de scission a effectivement procédé au dépôt au greffe prévu à l’article L. 236-6 et à la publicité prévue à l’article R236-2 du code de commerce trente jours au moins avant la date de la première assemblée générale appelée à statuer sur l’opération. Ainsi l’opération était-elle parfaitement opposable à Madame [I] et il y a lieu de constater que le congé délivré à la société PV RESIDENCES & RESORTS France, désormais PV HOLDING au lieu de la société PV CP CITY est affecté d’une irrégularité de fond par application de l’article L 145-9 du code de commerce, peu important qu’elle n’ait pas été directement informée de l’apport partiel d’actifs ni approuvé le changement de preneur dès lors que la substitution a opéré de plein droit conformément à l’article L 145-16 du code de commerce.

Peu important également que la société PV CP CITY ait répondu au congé ainsi délivré sous l’en tête du groupe Pierre & Vavances. Dès lors qu’il n’y a pas été acquiescé, la locataire ne saurait être considérée comme l’avoir accepté.

Pour l’ensemble de ces motifs, le congé délivré le 25 mars 2021 avec refus de renouvellement et sans paiement d’indemnité d’éviction sera annulé. Le bail se poursuit ainsi tacitement depuis le 30 septembre 2021.

En raison de la poursuite du bail, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande d’expulsion, ou sur la fixation d’une indemnité d’occupation ; pas plus que sur la fixation d’une indemnité d’occupation.

II/ Sur la condamnation de la société PV-CP CITY au paiement des loyers

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Le preneur à bail commercial a principalement l’obligation de payer le prix du loyer aux termes convenus.

En vertu de l’article 1148 ancien du code civil applicable au litige par application du principe de survie de la loi ancienne en matière contractuelle, il n’y a lieu à aucun dommages et intérêts lorsque par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

La force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé.

Constitue un cas de force majeure un événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution, l’irrésistibilité n’étant pas caractérisée si l’exécution est seulement rendue plus difficile ou onéreuse. Ainsi, le débiteur d’une obligation de paiement inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure ou un fait du prince. Il en résulte que l’impossibilité d’exercer une activité du fait de mesures d’interdictions gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19 ou que des difficultés financières ne peuvent exonérer un locataire à bail commercial du paiement des loyers.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit le versement d’un loyer annuel de 3.744 euros HT ainsi qu’une révision annuelle.

Le preneur a suspendu le paiement des loyers du 15 mars 2020 au 13 juin 2020 puis du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, date de fin du bail.

Cependant, ni la société PV HOLDING ni la société PV CP CITY ne peuvent opposer à Madame [I] la suspension du contrat de bail pour s’exonérer de leur obligation de payer les loyers pendant les mesures de fermeture administrative liées à la crise covid ni à aucune autre période.

La société PV CP CITY est désormais titulaire des droits et obligations de la société PV HOLDING.

Il résulte des avoirs émis par les sociétés PV HOLDING et PV CP CITY que la locataire est redevable de la somme de 1.104,70 euros HT au titre de la période du 15 mars 2020 au 13 juin 2020 (pièce 4 de la demanderesse), et de 4.469,62 euros HT au titre de la période du 1 octobre 2020 au 30 septembre 2021 (pièce 13 de la demanderesse), soit un total de 5.574,32 euros HT.

Néanmoins, le tribunal ne saurait condamner la locataire au montant d’une somme supérieure à celle sollicitée par Madame [I].

En conséquence, la société PV CP CITY sera condamnée à payer à Madame [I] la somme de 5.573,69 euros HT au titre des loyers dus jusqu’au 30 septembre 2021.

III/ Sur la condamnation de la société PV-CP CITY au paiement des travaux de remise en état

Le preneur doit répondre des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. le locataire d’un local commercial doit maintenir le local loué en bon état « tout au long de la durée du bail ». A défaut, le propriétaire peut obtenir des dommages-intérêts.

En vertu de l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [I] ne rapporte pas la preuve de dégradations commises par la locataire ni la nature ou le coût des travaux qu’elle devrait réaliser pour y remédier.

En conséquence, la demande de paiement de Madame [I] au titre des travaux de remise en état sera rejetée.

IV/ Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie succombante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société PV CP CITY sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnés aux dépens, la société PV CP CITY sera également condamnée à payer à Madame [I] une somme globale qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

ANNULE le congé délivré le 25 mars 2021 par Madame [O] [I] à la société PV RESIDENCES ET RESORTS France avec refus de renouvellement sans paiement d’indemnité d’éviction ;

FIXE la date à laquelle le bail s’est poursuivi tacitement au 1er octobre 2021 ;

REJETTE la demande d’expulsion ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les prétentions tendant à la fixation d’une indemnité d’occupation et à la fixation d’une indemnité d’éviction ;

CONDAMNE la société PV CP CITY à payer à Madame [O] [I] la somme de 5.573,69 euros HT au titre des loyers dus jusqu’au 30 septembre 2021 ;

DEBOUTE Madame [O] [I] de sa demande de paiement au titre des travaux de remise en état ;

CONDAMNE la société PV CP CITY aux dépens ;

CONDAMNE la société PV CP CITY à payer à Madame [O] [I] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE tout autre demande plus ample ou contraire.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT