MINUTE N° : 25/00404

JUGEMENT

DU 05 Juin 2025

N° RC 25/00763

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

TOURS HABITAT

ET :

[G] [O]

Débats à l’audience du 27 Février 2025

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 05 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 5] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 9] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [G] [O]

née le 10 Avril 1971 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat sous seing privé en date du 28 novembre 2022, l’OPH [Localité 9] HABITAT a loué à Mme [G] [O] un local à usage d’habitation situé à [Adresse 10], pour un loyer mensuel de 319,05 € .

Arguant de manquements persistants de la locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux loués, l’OPH [Localité 9] HABITAT, a fait assigner Mme [O], par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024, délivré à étude, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du contrat de location en raison de ses abus graves et répétés de jouissance des lieux loués,

— prononcer l’expulsion de Mme [O], devenue occupante sans droit ni titre, ainsi que de tout occupant de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— supprimer le délais de 2 mois prévu à l’article L421-1 du CPCE en raison de la mauvaise foi de la locataire,

— condamner Mme [G] [O] à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et provisions sur charges jusqu’à la libération parfaite et effective des lieux, révisable dans l’intervalle,

— condamner Mme [G] [O] à payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts et 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 27 février 2025.

A cette audience, l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT, ex [Localité 9] HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il précise que les troubles persistent depuis l’assignation.

Mme [G] [O], citée par acte déposé en étude n’est ni présente, ni représentée. La décision au fond susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise a disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en résiliation du bail et en expulsion

L’article 1224 du code civil dispose : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1228 du même code précise que le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résolution, ordonner l’exécution du contrat, ou allouer seulement des dommages-intérêts.

L’article 1729 du code civil dispose que «Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail».

Conformément aux dispositions de l’article 7a) et 7b) de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus mais également d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il en résulte que le locataire doit tant payer le loyer et les provisions sur charge, que respecter la tranquillité de ses voisins et la destination donnée par le contrat de bail. Le bailleur peut obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du preneur si le locataire ne respecte pas de telles obligations.

L’article 5-3 du bail prévoit que le locataire a l’obligation d’user paisiblement des locaux loués.

L’article 6-2 dispose que la résiliation pourra être poursuivie en cas de manquement du locataire à ses obligation.

En l’espèce, Mme [G] [O] est locataire d’un appartement de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] depuis le 28 novembre 2022 et il résulte des pièces produites par le bailleur que des troubles de voisinage se sont manifestés depuis quasiment son arrivée.

Dès le mois de février 2023, les locataires des logements situés au-dessus et au-dessous de celui Mme [O] se plaignaient de nuisance sonores le soir et la nuit et du jet de détritus par la fenêtre. Un avertissement lui était adressé par le bailleur. En conséquence, Mme [O] marquait sa désapprobation par des os de poulet déposé dans les boites aux lettres ou de l’huile sur les portes des locataires qui s’étaient plaints et diverses salissures dans les parties communes ou du yaourt ou de la purée sur les voitures dont celle du gardien de l’immeuble.

Un premier rendez-vous de médiation a été proposé à Mme [O], en avril 2023, avec un de ses voisin, rendez auquel elle ne se rendra pas.

En août 2023, un nouvel avertissement était adressé à Mme [O] pour jet d’ordures par la fenêtre constaté par plusieurs locataires de l’immeuble. Elle était à nouveau convoquée, par le bailleur en septembre 2023 mais n’honorait pas ce rendez-vous. Une mise en demeure de respecter son obligation de ne pas troubler la tranquillité lui était adressée le 29 septembre 2023 par courrier recommandé qui ne fut pas réclamé.

En janvier 2024, les locataires des étages supérieurs et inférieurs à celui de Mme [O] écrivaient chacun au bailleur pour se plaindre de nuisances sonores : cris et éclats de voix pendant plusieurs heures plusieurs fois par semaines après 22 heures et jusqu’à 3 heures du matin, voix très fortes rendant distinctes les phrases prononcées du logement situé en dessous. Les deux locataires qui avaient tenté de lui faire entendre leur souhait d’un peu plus de calme faisaient état de représailles tel que jet d‘œufs sur leur balcon, huile renversée sur leur paillasson ou urine sur leur porte.

Un des voisins déposait une main courante le 2 février 2024 pour ces faits.

Les agents de maintenance de la résidence confirmaient ramasser des bouteilles et de la nourriture au sol à l’extérieur. Un nouvel avertissement était adressé à Mme [O] qui était à nouveau vainement convoquée par le bailleur le 1er mars 2024. Une mise en garde recommandée, non retirée lui était adressée le 18 mars 2024.

Force est donc de constater que Mme [O] ne tenait pas compte des avertissements puisque ses voisins se plaignaient à nouveau de tapage nocturne dans le nuits de 28 et 30 mars 2024.

Une sommation de cesser les troubles de jouissance lui était délivrée à personne par acte de commissaire de justice le 28 mai 2024.

Mme [O] persistait cependant et les voisins signalaient de nouveaux cris et déplacement de meubles dans la nuit du 27 au 28 juin 2024.

Il résulte de la répétition de ces plaintes, attestations et réclamations, pour des faits identiques décrits par plusieurs résidents, un trouble anormal de jouissance causé aux voisins de la défenderesse.

En outre, force est de constater que les différentes interventions du bailleur, sont restées vaines.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de constater que Madame [G] [O] a gravement manqué à ses obligations de locataire en troublant de manière anormale et durable la jouissance paisible de ses voisins, ce qui justifie le prononcé de la résiliation de son bail et son expulsion.

Les circonstances de la cause ne justifient cependant pas la suppression du délai de deux mois prévus à l’article L412-1 du Codes procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’Homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »

A compter de la résiliation du bail, Mme [O] occupera les lieux sans droit ni titre ce qui engendre nécessairement une atteinte au droit de propriété du bailleur et lui cause ainsi un préjudice.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que : Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il a été démontré que Mme [O] a créé des troubles du voisinage en violation de son obligation de jouissance paisible du logement que l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT a dû traiter pour faire face aux nombreuses plaintes des locataires voisins. Ces nuisances causées par Mme [O] pendant plus d’un an et demi ont générées de nombreuses démarches administratives et une atteinte à sa réputation causée par ces troubles à la tranquillité de l’immeuble donné à bail ;

Au regard de la faute commise par Mme [O] qui a causé un préjudice moral à l’Office [Localité 9] METROPOLE HABITAT, il convient de condamner Monsieur [E] au paiement d’une indemnité de 500 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [O], partie perdante, sera condamnée à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais de sommation d’avoir à se conformer aux clauses du bail.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’ensemble des démarches qu’a dû accomplir l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT pour tenter de remédier à la situation, Mme [G] [O] sera condamné à lui verser la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 28 novembre 2022 entre l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT, d’une part, et Mme [G] [O], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2].

DIT que Mme [G] [O] est désormais occupante sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNE en conséquence à Madame Mme [G] [O] ainsi qu’à tous occupants de son chef de libérer le bien immobilier et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame Mme [G] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2] et d’avoir restitué les clefs, l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par Madame Mme [G] [O] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame Mme [G] [O] à payer à l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Mme [G] [O] à payer à l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame Mme [G] [O] aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris les frais de la sommation d’avoir à cesser les troubles du 28 mai 2024;

CONDAMNE Mme [G] [O] à payer à l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit,

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6]-ET-[Localité 8] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection