Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 08 Janvier 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. ICF ATLANTIQUE

16 rue Henri Barbusse

37700 SAINT PIERRE DES CORPS

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [S] [T]

Porte 142 Etage 4 Escalier 1

5 Rue du Saule Blanc

44470 THOUARÉ SUR LOIRE

comparant en personne

Monsieur [H] [C]

261 Ter Route de Sainte Luce sur Loire

Appartement 118 Etage 1

44300 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 octobre 2025

date des débats : 16 octobre 2025

délibéré au : 08 janvier 2026

RG N° N° RG 25/01728 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NZZH

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Madame [S] [T] + Monsieur [H] [C] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 21 juin 2013 à effet au 1er juillet 2013, la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF ATLANTIQUE (ci-après ICF ATLANTIQUE) a donné à bail à [O] [T] et [H] [C] un logement de type 5 lui appartenant sis, 5 rue du Saule Blanc, escalier 1, 4ème étage n°142 – 44470 THOUARE SUR LOIRE, moyennant un loyer mensuel initial de 671,09 € outre une provision mensuelle pour charges de 116,84 €.

Par acte sous seing privé datant du 1er juillet 2013 et prenant effet au 3 juillet 2013, ICF ATLANTIQUE a également donné en location un garage n°66 situé 5 rue du Saule Blanc – 44470 THOUARE SUR LOIRE, moyennant un loyer mensuel de 45,71 €.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 septembre 2024, ICF ATLANTIQUE a fait commandement à [O] [T] et [H] [C] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.596,69 €, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 février 2025, ICF ATLANTIQUE a fait commandement à [O] [T] et [H] [C] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.596,69 €, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, ICF ATLANTIQUE a fait sommation à [O] [T] et [H] [C] de fournir leur avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023 dans le cadre de l’enquête pour supplément de loyer solidarité (SLS).

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2025, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, ICF ATLANTIQUE a assigné [O] [T] et [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire, expulser les locataires et les voir condamner au paiement d’une dette locative.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2025, ICF ATLANTIQUE a fait assigner [O] [T] et [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail à compter du 15 juillet 2025 pour défaut de paiement des loyers et charges et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef du logement, de corps et de biens, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 14.683,10 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date de l’assignation, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience et augmentée des intérêts au taux légal en vertu de l’article 1155 du code civil ;

· Condamner solidairement [O] [T] et [H] [C], au visa de l’article 1760 du code civil, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 849,53 € à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de leur chef, outre les charges courantes ainsi que les intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement d’une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1153 alinéa 4 du code civil ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement des intérêts au taux légal sur toutes les sommes dues à compter de la date de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1153-1 du code civil ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 mai 2025 et de tous les actes qui s’en suivent ;

· Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir en application de l’article 515 du code de procédure civile.

Les services du département ont informé le tribunal le 16 septembre 2025 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec les locataires et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2025. A ladite audience, la jonction des procédures RG 25/1728 et RG 25/2625 a été prononcée.

À cette audience, ICF ATLANTIQUE se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 21 031,53 € au titre des loyers et charges échus à la date du 13 octobre 2025. La société bailleresse a en outre indiqué que [H] [C] aurait quitté le logement et que les locataires sont tenus au paiement d’un supplément de loyer de solidarité depuis plusieurs mois en l’absence de production de la déclaration de leurs revenus.

[O] [T] a comparu et précisé que [H] [C] a été condamné par le tribunal correctionnel pour des faits de violences conjugales et a produit un jugement du juge aux affaires familiales en date du 22 juin 2023.

Régulièrement assigné à étude, [H] [C] n’a pas comparu à l’audience. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la même loi, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification du commandement de payer du 12 février 2025 à la CCAPEX le 16 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 18 juillet 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois).

Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 18 juillet 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 21 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 octobre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 10.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 12 février 2025, ICF ATLANTIQUE a fait commandement à [O] [T] et [H] [C] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4 596,69 € arrêté au 12 février 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 avril 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [O] [T] et [H] [C].

Sur la demande de dommages et intérêts

ICF ATLANTIQUE demande la condamnation des locataires à lui payer 500 € de dommages et intérêts, évoquant une « résistance abusive » des locataires, qui n’est toutefois nullement démontrée. Cette demande sera donc rejetée.

Sur le montant de la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la société ICF ATLANTIQUE est justifiée en son principe en vertu des contrats de location du 21 juin 2013 et du 1er juillet 2013.

[O] [T] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette tandis que [H] [C] n’est pas présent à l’audience.

Selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 21 031,53 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 13 octobre 2025.

Il convient de déduire les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 238,89 €.

Le SLS et les frais y afférant seront maintenus en application des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, les locataires ayant été destinataires d’une sommation de produire leur avis d’imposition 2024 sur leurs revenus 2023, sans y déférer.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 20 792,64 €.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, les contrats de location du 21 juin 2013 et du 1er juillet 2013 concernent deux locataires, [H] [C] et [O] [T], tenus solidairement pour l’exécution de leurs obligations envers le bailleur, ICF ATLANTIQUE, en vertu de l’article 11 du contrat du 21 juin 2013 et de l’article 10 du contrat du 1er juillet 2013. La clause prévue par le contrat portant sur le logement prévoit en outre qu’en cas de congé de l’un des titulaires du contrat de location, cette solidarité se poursuit pendant deux ans à compter de la date d’effet du congé valablement signifié au bailleur.

En l’espèce, s’il est indiqué lors des débats que [H] [C] a quitté le logement, celui-ci n’a pas donné congé au bailleur et reste tenu solidairement des sommes dues au titre des contrats des 21 juin 2013 et 1er juillet 2013.

En conséquence, les deux locataires seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 20 792,64 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 13 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à ICF ATLANTIQUE, à compter du 14 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 878,42 €, hors revalorisation et indexation, la situation n’ayant pas vocation à durer.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [H] [C] et [O] [T], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et tous les actes qui s’en suivent, s’ils sont justifiés.

L’article 700 du code de procédure civile

En équité, la demande d’ICF ATLANTIQUE fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des dossiers RG n°25/2625 et RG n°25/1728 sous le n° RG 25/1728 ;

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 21 juin 2013 entre ICF ATLANTIQUE d’une part et [H] [C] et [O] [T] d’autre part, concernant le logement sis, 5 rue du Saule Blanc – 44470 THOUARE SUR LOIRE, ainsi que la résiliation du contrat du 1er juillet 2023 portant location du garage n°66 situé à la même adresse ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux contrats sont réunies à la date du 13 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement [H] [C] et [O] [T] à payer à ICF ATLANTIQUE la somme de 20 792,64 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE à [H] [C] et [O] [T], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [H] [C] et [O] [T] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pendant toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE solidairement [H] [C] et [O] [T] à payer à ICF ATLANTIQUE, à compter du 14 octobre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 878,42 €, en deniers ou quittances, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par ICF ATLANTIQUE à l’encontre de [H] [C] et [O] [T] ;

CONDAMNE in solidum [H] [C] et [O] [T] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et les actes qui s’en suivent ;

DÉBOUTE ICF ATLANTIQUE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY