Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 29 Janvier 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 Boulevard Charles Gautier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [D]

Logement 216 Etage 3 Bâtiment 2

95 Rue de la Patouillerie

44700 ORVAULT

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance GALY

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 novembre 2025

date des débats : 13 novembre 2025

délibéré au : 29 janvier 2026

RG N° N° RG 25/02872 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N77J

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART

CCC à Monsieur [J] [D] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 24 août 2015 à effet au 5 août 2015, la société ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [J] [D] et [W] [K] un logement de type 4 avec un emplacement de parking n°81, une cave et un box lui appartenant sis, 95 rue de la Patouillerie, 3ème étage, n°216 – 44700 ORVAULT, moyennant un loyer mensuel initial de 430,29 € pour le logement et 72,84 € pour les annexes, outre une provision mensuelle pour charges de 169,90 €. Le 22 novembre 2023, les parties ont signé dans les mêmes conditions un contrat de location d’un emplacement de stationnement n°24 sis rue de la Patouillerie – 44200 NANTES pour un loyer mensuel de 9,48 €.

Par avenant signé le 25 juillet 2024 faisant suite au départ de [W] [K] du logement susvisé, [J] [D] est devenu seul titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [J] [D] d’avoir à fournir son avis d’imposition 2024 sur les revenus de 2023 et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4 918,45 € arrêté au 11 février 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

constater à compter du 21 avril 2025 pour défaut de paiement la résiliation du bail ayant pris effet le 5 août 2015 entre les parties et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail ;

ordonner en conséquence l’expulsion de [J] [D], ainsi que tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

condamner [J] [D] à lui payer les sommes suivantes :

4.524,08 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 juillet 2025, avec intérêts de droit à compter du 21 février 2025 ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que lesdits loyers, payable immédiatement à compter du 21 avril 2025 ou du jugement à intervenir et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement ;

Rappeler au locataire qu’il reste tenu au paiement de son loyer courant de la date d’audience de jugement jusqu’à la signification de ce jugement ;

Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance de loyer courant à compter de la date d’audience de jugement d’un seul acompte de la dette locative, arrêtée par le tribunal dans son jugement et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de ressentir devant le juge,

rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis par l’Espace départemental des solidarités le 13 novembre 2025, après l’audience. N’ayant pas pu être communiqué aux parties, il sera écarté.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 novembre 2025. À ladite audience, la société ATLANTIQUE HABITATIONS, valablement représentée par ministère d’avocat, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5 644,19 € au titre des loyers et charges échus à la date du 10 novembre 2025. La bailleresse indique que [W] [K] a quitté les lieux. Par ailleurs, elle déclare avoir appliqué un surloyer au locataire au motif que ses revenus de l’année 2023 excédaient le plafond réglementaire et, s’agissant de l’année 2025, compte tenu de la régularisation de sa situation par le locataire elle a annulé les surloyers appliqués en janvier et février 2025. Enfin, la demanderesse précise que le loyer s’élève à ce jour à la somme de 563 € hors charges et que [J] [D] a repris partiellement et de manière variable le paiement de son loyer.

Régulièrement assigné à étude, [J] [D] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; en conséquence, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 11 février 2025, dont la Commission a accusé réception le 14 février 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 23 juillet 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 23 juillet 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 29 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 novembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 février 2025, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [J] [D] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4 918,45 € arrêté au 11 février 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 avril 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [J] [D].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[J] [D] n’a pas comparu pour contester le montant de la dette lors de l’audience ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5 644,19 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 10 novembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 341,32 € (159,57 € + 181,75 €).

Par ailleurs, selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Lors de l’audience, le bailleur indique avoir appliqué un surloyer au locataire en 2024 au motif que ses revenus de l’année 2023 excédaient le plafond réglementaire. Il ressort en effet du décompte actualisé qu’un surloyer mensuel de 55,32 € a été imputé au locataire d’avril à décembre 2024.

Le bailleur verse aux débats la réponse à l’enquête sociale du locataire en date du 20 mai 2023 ainsi que son avis d’imposition établi en 2023 sur les revenus de 2022. Bien qu’alors aucune mise en demeure ne soit produite, le commandement datant du 21 février 2025, le bailleur démontre par cette production que le locataire a bien reçu la demande de communication des informations requises. Dès lors, les ressources du locataire excédant le plafond d’au moins 20 % des ressources réglementaires, les surloyers appliqués au cours de l’année 2024 sont justifiés et n’ont pas lieu d’être déduits.

Par ailleurs, il ressort également du décompte que des surloyers d’un montant de 1 351,89 € ont été imputés au locataire les mois de janvier et février 2025, avant d’être déduits de la dette locative le 7 mars 2025.

Figurent également au décompte des frais de dossier d’un montant de 25 €, lesquels n’ont pas été déduits. Or, s’agissant de l’année 2024, la société bailleresse ne produit aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier, seul un accusé réception permettant de faire partir le délai légal.

Par conséquent, outre les surloyers appliqués en 2025, la somme de 25 € correspondant aux frais de dossier relatifs à l’enquête sur le surloyer doit également être déduite.

En conséquence, [J] [D] sera condamné au paiement de la somme de 5 277,87 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 10 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 11 novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 759,59 €, hors revalorisation ou indexation, la situation n’ayant pas vocation à perdurer.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [J] [D], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement.

L’article 700 du code de procédure civile

Il sera également condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 24 août 2015 entre ATLANTIQUE HABITATIONS d’une part et [J] [D] et [W] [K] d’autre part, concernant le logement sis 95 rue de la Patouillerie, 3ème étage, n°216 – 44700 ORVAULT, outre les annexes ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 22 avril 2025 ;

CONDAMNE [J] [D] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 5 277,87 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE à [J] [D], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [J] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [J] [D] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 11 novembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 759,59 €, en deniers ou quittances et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [J] [D] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de commandement ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY