TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 22 Septembre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : BOREL,

Débats en audience publique le : 28 Juillet 2025

GROSSE :

Le 22.09.25……………………………………

à Me [Localité 6] Florent………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 22.09.25…………………………………………..

à Mr et Mme [F]………………………………………..

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00507 – N° Portalis DBW3-W-B7J-56U2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. PHH1, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Florent VIGNY, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Monsieur [O] [F]

né le 18 Février 1955 à , demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [X] [D] épouse [F]

née le 15 Septembre 1959 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 juin 2003, la société SCI le petit Bosquet a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [D] épouse [F] et M. [O] [F] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Adresse 3] (13012), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 700 euros et d’une provision pour charges de 236 euros.

Le 4 octobre 2019, l’appartement en location a été acquis par la société SAS PHH1, devenu bailleur.

Après un premier commandement de payer la somme de 4.641,04 euros du 20 décembre 2023, la société SAS PHH1 a, par actes de commissaire de justice du 2 octobre 2024, annulant et remplaçant celui du 17 mai 2024, fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3515,96 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [D] épouse [F] et M. [O] [F] le 7 octobre 2024.

Par assignations du 18 décembre 2024, la société SAS PHH1 a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [D] épouse [F] et M. [O] [F] sous astreinte journalière de 30 euros et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

3964,53 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2024, avec intérêts au taux légal capitalisé à compter du commandement de payer du 2 octobre 2024,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double de celui du loyer et des charges, soit 2.539,48 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, avec indexation annuelle,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 28 juillet 2025, la société SAS PHH1 sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant la dette au 10 juillet 2025 à la somme de 4.198,39 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société SAS PHH1 considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [X] [D] épouse [F] et M. [O] [F] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 200 euros, en plus du loyer courant. M. [O] [F] indique qu’il a effectué un virement de 1.269,74 euros, sans en rapporter la preuve. Il déplore également l’absence de règlement amiable, expliquant être locataire depuis 2003, sollicitant du nouveau bailleur des explications sur les charges communes et des réparations sur son système de chauffage. Enfin, le couple indique avoir eu des difficultés financières au moment du passage à la retraite de M. [O] [F], ce dernier s’étant retrouvé sans ressource durant plusieurs mois en raison d’un litige l’opposant à son employeur. A ce jour, le couple déclare percevoir la somme de 3000 euros.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SAS PHH1 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 2 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3515,96 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 décembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette, au paiement régulier des loyers courants ces derniers mois et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en dehors de la période hivernale.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SAS PHH1 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 juillet 2025, Mme [X] [D] épouse [F] et M. [O] [F] lui devaient la somme de 4198,39 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Si les locataires indiquant avoir effectué un virement de 1269,74 euros le 15 juillet 2025, ils n’en rapportent pas la preuve, de sorte que ce versement ne peut être déduit de la créance. Il reviendra au bailleur d’actualiser la créance compte tenu des versements effectivement reçus en cours de délibéré.

Mme [X] [D] épouse [F] et M. [O] [F] ne contestant pas le montant de 4.198,39 euros, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024 sur la somme de 3515,96 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. La demande de capitalisation des intérêts apparait abusive et disproportionnée en matière locative et sera rejetée.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [X] [D] épouse [F] et M. [O] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1269,74 euros, rien ne justifiant d’en doubler le montant.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 décembre 2024, à condition qu’une éventuelle indexation ou augmentation soit notifiée aux locataires par courrier recommandé, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SAS PHH1 ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [D] épouse [F] et M. [O] [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité, le déséquilibre économique entre les parties et l’absence de solution amiable proposée par la société bailleresse commandent par ailleurs d’allouer 200 euros à la SAS PHH1 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 juin 2003 entre la société SAS PHH1 venant aux droits de la SCI le petit Bosquet, d’une part, et Mme [X] [D] épouse [F] et M. [O] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à Marseille (13012) est résilié depuis le 3 décembre 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [D] épouse [F] et M. [O] [F] à payer à la société SAS PHH1 la somme de 4198,39 euros (quatre mille cent quatre-vingt-dix-huit euros et trente-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juillet 2025, mois de juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024 sur la somme de 3515,96 euro et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

PRECISE que les versements effectués par les locataires pendant le temps du délibéré seront nécessairement déduit de la créance,

AUTORISE Mme [X] [D] épouse [F] et M. [O] [F] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 20 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [X] [D] épouse [F] et M. [O] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 3 décembre 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, et en dehors de la période hivernale, faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [D] épouse [F] et M. [O] [F] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [X] [D] épouse [F] et M. [O] [F] seront solidairement condamnés à verser à la société SAS PHH1 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1269,74 euros au jour de la décision, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la société SAS PHH1 de ses demandes d’assortir l’expulsion sous astreinte, de doubler le montant de l’indemnité d’occupation et en capitalisation des intérêts,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [D] épouse [F] et M. [O] [F] à payer à la société SAS PHH1 la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [D] épouse [F] et M. [O] [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 2 octobre 2024 et celui desassignations du 18 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge