SG

LE 05 MAI 2026

Minute n°

N° RG 23/01450 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MEGM

[J] [Y]

[G] [Y]

[M] [Y]

C/

Syndic. de copro. DU [Adresse 1] ET [Adresse 2]

Autres demandes relatives à la copropriété

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL CABINET CIZERON – 257

la SELARL TORRENS AVOCATS – 08

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du CINQ MAI DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nicolas BIHAN, Vice-Président,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 20 JANVIER 2026 devant Nicolas BIHAN, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 05 MAI 2026.

Jugement Contradictoire rédigé par Nicolas BIHAN, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [J] [Y], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Philippe BARDOUL de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [G] [Y], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Philippe BARDOUL de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

Madame [M] [Y], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Philippe BARDOUL de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

Syndic. de copro. DU [Adresse 1] ET [Adresse 2], domiciliée : chez SYNDIC SARL BSR IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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FAITS ET PROCEDURE

L’immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis issu de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il se compose de deux bâtiments principaux donnant respectivement sur la [Adresse 9] (bâtiment B) et sur la [Adresse 10] (bâtiment A), reliés par une cage d’escalier centrale constituant un volume distinct (bâtiment D), ainsi qu’une coursive et un balcon en cour (bâtiment C). Les deux bâtiments présentent une différence de niveau significative : le rez-de-chaussée de la [Adresse 9] correspond au sous-sol de la [Adresse 10], et leurs planchers ne se rejoignent qu’à l’avant-dernier niveau. Le seul accès à la voie publique, autrement que par des lots privatifs, s’effectue par un couloir situé côté [Adresse 9] desservant la cage d’escalier centrale.

La copropriété compte trois copropriétaires : les consorts [Y], la SCI FREDAU représentée par M. [H], et M. et Mme [O].

À l’origine, l’immeuble était divisé en trois lots (lots 1, 2 et 3), regroupant chacun plusieurs locaux privatifs, sans qu’aucun règlement de copropriété n’ait jamais été établi. Cette situation a été formellement constatée lors de l’assemblée générale du 24 mars 2016, lors de laquelle le notaire présent, Maître [U], a confirmé que « l’immeuble avait seulement fait l’objet d’une division en trois lots sans établissement de règlement de copropriété ».

Dans cette configuration originaire, les consorts [Y] étaient propriétaires du lot n°3 — caves et local commercial côté [Adresse 10] — auquel étaient rattachés 231/1 000èmes de parties communes générales.

Face à cette situation, le syndicat des copropriétaires mandatait M. [K], expert géomètre, pour établir un état descriptif de division complet et proposer un règlement de copropriété. M. [K] établissait trois projets, soit :

Projet « 15-5444 charges générales » : uniquement des parties communes générales avec une clé unique de répartition des charges applicable à tous les copropriétaires sans distinction de bâtiment ;Projet « 15-5444-a couloir d’entrée privatif » : parties communes générales et parties communes spéciales distinguant les bâtiments A, B, C et D, avec une répartition des charges par bâtiment selon l’usage et l’utilité, le couloir d’accès et la cage d’escalier (lot 47) constituant des parties communes générales ;Projet « 15-5444-c modificatif alternatif » : variante intégrant la cage d’escalier au bâtiment A.Lors de l’assemblée générale du 29 mai 2018, les copropriétaires ont voté à l’unanimité la suppression des lots initiaux 1, 2 et 3 et la création de nouveaux lots numérotés 4 à 37. S’agissant de la répartition des charges, les copropriétaires n’ont pu atteindre l’unanimité requise et la résolution précise que « la répartition des charges reste en suspens et sera de nouveau proposée au vote de la prochaine assemblée générale » et qu'« il sera demandé à M. [K] la rédaction de l’état descriptif de division hors répartition du règlement de copropriété ».

La tenue de l’assemblée générale du 12 juin 2019 a mis en évidence que la refonte de l’état descriptif de division a été approuvée à l’unanimité avec une nouvelle numérotation (lots 15 à 48) corrigeant une incohérence antérieure. En revanche, la résolution portant sur l’adoption d’un règlement de copropriété avec clé unique de charges générales a été rejetée, les consorts [Y] s’y étant opposés (177/1 000èmes contre 823/1 000èmes).

La résolution proposée par les consorts [Y] tendant à l’adoption du projet « 15-5444-a couloir d’entrée privatif » était rejetée à la majorité (823/1 000èmes contre 177/1 000èmes) lors de l’assemblée générale du 6 octobre 2020.

La demande des consorts [Y] de remettre à l’ordre du jour l’adoption du projet « a » n’était pas inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 3 mai 2022, pour des raisons formelles.

Les consorts [Y] sont donc propriétaires des lots 16 et 17 (caves au sous-sol du bâtiment A, 2/1 000èmes chacun) et du lot 27 (local commercial au rez-de-chaussée et à l’entresol du bâtiment A, 173/1 000èmes), soit un total de 177/1 000èmes, exclusivement dans le bâtiment A.

Face à ces difficultés, les consorts [Y] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Nantes, selon exploit du 29 mars 2023.

Par dernières conclusions récapitulatives n°3, notifiées par RPVA le 17.10.2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, les consorts [Y] sollicitent du Tribunal, au visa des dispositions des articles 8 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis mais aussi du rapport établi par l’expert géomètre [K], de :

HOMOLOGUER le projet d’état descriptif de division ainsi que le règlement de copropriété de Monsieur [K], en retenant la variante 15-5444-a couloir d’entrée privatif,

ORDONNER la mise à jour du projet d’état descriptif de division ainsi que du règlement de copropriété de Monsieur [K], variante 15-5444-a couloir d’entrée privatif, pour tenir compte de la nouvelle numérotation des lots de n°15 à n°48

ORDONNER la publication de ce règlement de copropriété et état descriptif de division au Service de la Publicité Foncière dans un délai maximum de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce, à la charge du Syndicat des copropriétaires

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] et [Adresse 12] représenté par son syndic BSR IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires au présent dispositif

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] et [Adresse 12] représenté par son syndic BSR IMMOBILIER au règlement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DISPENSER les requérants de toute participation à la dépense commune liée à la présente procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] et [Adresse 12] représenté par son syndic BSR IMMOBILIER aux entiers dépens,

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

À l’appui de leurs demandes, les consorts [Y] soutiennent qu’aucun état descriptif de division ni règlement de copropriété n’ont été valablement établis, et que le projet « a » est le seul conforme à la réalité des lieux dès lors qu’ils sont exclusivement propriétaires dans le bâtiment A et ne jouissent d’aucun usage des bâtiments B, C et D. Ils produisent à cette fin un procès-verbal de constat établi le 2 novembre 2023 par Maître [T], commissaire de justice, établissant selon eux l’usage exclusif de certaines parties de l’immeuble par certains copropriétaires.

Par dernières conclusions responsives n°3, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat conclut au débouté intégral des consorts [Y] et demande reconventionnellement l’homologation et la publication du projet « 15-5444 charges générales » établi par M. [K], la condamnation in solidum des consorts [Y] à 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

À l’appui de ses demandes, le syndicat soutient que l’état descriptif de division a été valablement approuvé lors des assemblées générales de 2018 et 2019 et que les consorts [Y] en ont bénéficié avec une révision à la baisse de leurs tantièmes. Il conteste que les conditions légales de création de parties communes spéciales soient réunies, faisant valoir que l’imbrication des volumes entre les bâtiments rend impossible la qualification d’usage exclusif exigée par l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, et que la spécialisation souhaitée par les consorts [Y] est motivée par un intérêt purement financier.

La clôture de l’instruction a été fixée au 23 octobre 2025 par ordonnance du même jour.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 20 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 05 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, le tribunal rappelle que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à * dire et juger +, * donner acte + ou * constater +, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions.

A. Sur la nécessaire distinction entre l’état descriptif de division et le règlement de copropriété

Il convient de rappeler que l’état descriptif de division et le règlement de copropriété sont deux documents de nature et de finalité distinctes, quand bien même peuvent-ils être réunis dans un acte unique.

Le règlement de copropriété est, en application de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, la convention qui gouverne les rapports entre les copropriétaires : il détermine la destination des parties privatives et communes, fixe les conditions de leur jouissance, établit les règles d’administration des parties communes et, le cas échéant, distingue les parties communes générales des parties communes spéciales. C’est lui seul qui fixe la clé de répartition des charges conformément à l’article 10 de la même loi.

Il est par ailleurs constant que le statut de la copropriété s’applique même si aucun règlement de copropriété n’a été établi ; par ailleurs, l’absence de règlement de copropriété ne fait pas obstacle à l’application des règles de répartition des charges prévues par l’article 10 de la loi, lesquelles sont d’ordre public.

En l’espèce, les consorts [Y] soutiennent qu’aucun état descriptif de division n’a été valablement établi.

Les procès-verbaux des assemblées générales des 29 mai 2018 et 12 juin 2019 établissent que les copropriétaires ont unanimement voté la suppression des lots initiaux 1, 2 et 3 et la création de nouveaux lots numérotés en dernier lieu 15 à 48. Cette refonte a été approuvée à l’unanimité de tous les copropriétaires.

La position des consorts [Y] est à cet égard contradictoire et ne peut être accueillie : ils ne peuvent à la fois avoir voté en faveur de cette refonte et soutenir qu’elle n’aurait jamais été adoptée. Cette contradiction est d’autant plus manifeste qu’ils reconnaissent expressément détenir désormais 177/1 000èmes de parts communes, alors qu’ils en détenaient 231/1 000èmes avant la refonte — avantage direct résultant précisément de l’état descriptif de division dont ils contestent aujourd’hui l’existence.

L’état descriptif de division existe, il est en vigueur depuis 2019, et les consorts [Y] sont liés par leur vote d’approbation : les consorts [Y] seront déboutés de leur prétention tendant à en faire constater l’absence.

B. Sur la demande tendant à l’homologation judiciaire d’un règlement de copropriété

Il est acquis que le règlement de copropriété peut résulter d’un acte judiciaire constatant la division de l’immeuble dans les conditions fixées par la loi du 10 juillet 1965 » (Cass. 3ème civ., 15 nov. 1989, n°87-15.213 ; Cass. 3ème civ., 17 oct. 2012, n°11-18.439).

Il peut également être imposé au syndicat de voter un règlement de copropriété ou de mettre ses dispositions en harmonie avec les lois nouvelles

En l’espèce, la situation de blocage n’est pas contestée. Depuis 2018, malgré plusieurs assemblées générales et de multiples tentatives, aucun règlement de copropriété n’a pu être adopté. Cette absence crée une insécurité juridique préjudiciable à l’ensemble des copropriétaires et contraire aux exigences de la loi du 10 juillet 1965.

C. Sur le choix du projet de règlement de copropriété

1. Le cadre légal : les conditions de création des parties communes spéciales

L’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales ».

L’article 6-2 de la même loi, d’ordre public, précise que « les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires » et que « la création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles ».

Il est constant que les parties communes spéciales doivent être exclusivement affectées aux copropriétaires dont elles sont la propriété. Ce critère d’exclusivité impose que l’affectation ne soit pas simplement principale ou préférentielle, est une exigence d’ordre public à laquelle aucune convention ne peut déroger. Il s’impose au Tribunal comme aux parties.

2. Sur la demande des époux [Y] tendant à l’homologation du projet « 15-5444-a couloir d’entrée privatif »

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu'«il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Les consorts [Y] demandent l’homologation d’un projet prévoyant des parties communes spéciales. Cette qualification constitue une dérogation au régime légal supplétif des parties communes générales. Il leur appartient en conséquence de démontrer que les conditions légales de cette dérogation sont réunies, c’est-à-dire que les parties de l’immeuble dont ils sollicitent la spécialisation sont exclusivement affectées à l’usage ou à l’utilité de certains copropriétaires déterminés.

Sur le procès-verbal de constat du 2 novembre 2023 : Ce document, produit par les consorts [Y], ne démontre pas l’exclusivité d’usage requise par la loi. Il rapporte pour l’essentiel les déclarations de l’exploitant de l’hôtel Saint-Patrick, locataire de certains lots de l’immeuble. Or un locataire n’est ni copropriétaire ni habilité à qualifier la nature juridique des parties de l’immeuble. Ses affirmations sur le caractère prétendument privatif de la cage d’escalier ou sur l’usage exclusif de certains volumes sont des appréciations unilatérales dépourvues de toute valeur juridique pour établir la qualification de parties communes spéciales.

Par ailleurs, le syndicat relève à juste titre que si les consorts [Y] se voient refuser l’accès à des parties communes générales par un occupant, ils disposent des voies de droit nécessaires pour en exiger l’accès. Le fait qu’un copropriétaire ou un occupant s’octroie un usage exclusif de fait sur des parties communes ne les transforme pas pour autant en parties communes spéciales au sens de la loi.

Sur les plans et le rapport de M. [K] : L’expert géomètre, seul technicien ayant examiné in situ la configuration de l’immeuble, a expressément indiqué ne pas pouvoir « présenter assurément une seule organisation des parties communes », estimant que plusieurs modes d’organisation étaient juridiquement envisageables.

Sur l’imbrication des volumes : Il est établi et non contesté que les caves du bâtiment A — appartenant aux consorts [Y] — sont accessibles par le couloir du bâtiment B. La cage d’escalier centrale dessert l’ensemble des bâtiments et constitue d’ailleurs un lot attribué au syndicat (lot 47), dont les charges sont réparties entre tous les copropriétaires.

Ces circonstances matérielles établissent de manière sérieuse que les parties communes ne sont pas exclusivement affectées à certains copropriétaires, ce qui fait obstacle à leur qualification de parties communes spéciales.

Du tout il en résulte que les consorts [Y] n’ont pas démontré que les parties communes dont ils sollicitent la spécialisation sont exclusivement affectées à l’usage ou à l’utilité de certains copropriétaires déterminés, au sens de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de la jurisprudence de la Cour de cassation. Leur argument financier — réel mais insuffisant— ne saurait pallier cette carence probatoire.

Ainsi la demande d’homologation du projet « 15-5444-a couloir d’entrée privatif » sera rejetée.

4. Sur l’homologation du projet « 15-5444 charges générales »

Le projet « 15-5444 charges générales » prévoit uniquement des parties communes générales avec une clé unique de répartition des charges proportionnelle aux millièmes de copropriété. Ce régime est le régime légal supplétif organisé par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dont la conformité à la loi est présumée.

Ce protocole intègre la numérotation des lots 15 à 48 issue de l’assemblée générale du 12 juin 2019, contrairement au projet « a » qui fait toujours référence aux lots 4 à 37. Il est donc immédiatement publiable au Service de la Publicité Foncière, sans modification préalable.

Enfin, ce régime a vocation à s’appliquer équitablement à tous les copropriétaires : si les consorts [Y] participent aux charges des bâtiments B, C et D dont ils ne sont pas propriétaires, ils bénéficient en retour de la participation de l’ensemble des copropriétaires pour les travaux affectant les parties communes du bâtiment A dans lequel leurs lots sont situés. Le syndicat relève à cet égard, sans être contredit sur le fond, que la contrainte financière individuelle peut s’avérer plus lourde avec des parties communes spéciales qu’avec une clé unique.

Du tout il en résulte que le projet « 15-5444 charges générales » sera homologué.

D. Sur les demandes accessoires

1. Sur la dispense de participation aux dépenses communes (article 10-1 loi 1965)

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, n’est pas condamné aux dépens, est dispensé de droit de toute participation à la dépense commune correspondant aux frais irrépétibles exposés par le syndicat dans cette procédure. Cette dispense s’étend également au copropriétaire demandeur, indépendamment de l’issue du fond.

En l’espèce, les consorts [Y] ne seront pas condamnés aux entiers dépens (voir infra). Ils bénéficieront donc de cette dispense de droit pour leur contribution aux charges communes relatives aux frais d’avocat ou autres frais irrépétibles engagés par le syndicat dans la présente instance.

2. Sur les frais irrépétibles (article 700 CPC)

Les consorts [Y] succombant sur leur demande principale (homologation projet « a »), ils seront déboutés de leur propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat, recevable sur sa demande reconventionnelle sollicite 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Toutefois, compte tenu du contexte de blocage collectif persistant depuis 2018 – auquel l’ensemble des copropriétaires, y compris les partisans du syndicat, ont contribué par leur incapacité à s’entendre sur la répartition des charges –, il n’y a pas lieu, par équité, de faire supporter cette somme exclusivement aux consorts [Y]. Cette demande sera rejetée.

3. Sur les dépens (article 696 CPC)

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens, sauf décision motivée contraire. Or les consorts [Y], initiateurs de l’instance sans prouver les conditions de leur demande principale, succombent pour l’essentiel.

Compte tenu du contexte de blocage collectif ayant nécessité la saisine judiciaire et eu égard à l’équité, les consorts [Y] ne supporteront pas les entiers dépens et chacune des parties supportera ses propres dépens, sans condamnation réciproque.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT et JUGE que la refonte de l’état descriptif de division de la copropriété du [Adresse 7] et [Adresse 13] a été valablement approuvée à l’unanimité lors des assemblées générales des 29 mai 2018 et 12 juin 2019, et est en vigueur depuis lors avec une numérotation des lots de 15 à 48 ;

REJETTE la demande des consorts [Y] tendant à faire constater l’absence d’état descriptif de division ;

CONSTATE qu’aucun règlement de copropriété n’est actuellement en vigueur au sein de cette copropriété et qu’il appartient au Tribunal d’y remédier ;

REJETTE la demande des consorts [Y] d’homologation du projet de règlement de copropriété « 15-5444-a couloir d’entrée privatif » ;

HOMOLOGUE le projet de règlement de copropriété établi par M. [K], géomètre-expert, portant la référence « 15-5444 charges générales » ;

ORDONNE la publication de ce règlement de copropriété au Service de la Publicité Foncière dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et [Adresse 13] représenté par son Syndic la SARL BSR IMMOBILIER;

DISPENSE les consorts [Y], en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune correspondant aux frais irrépétibles exposés par le syndicat ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et [Adresse 13] représenté par son Syndic la SARL BSR IMMOBILIER au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les consorts [Y] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties supportera ses frais taxables, sans dépens.

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nicolas BIHAN