Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s2, 30 janvier 2026, n° 25/06020

TJ Strasbourg 30 janvier 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s2, 30 janv. 2026, n° 25/06020
Numéro(s) :	25/06020
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	21 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabienne DIEBOLD-STROHL
Parties :	Société OPHEA ( anciennement CUS HABITAT ) Office Public de l' Habitat de l' Eurométropole de [ Localité 1 ]

Texte intégral

N° RG 25/06020 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWKA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/06020 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NWKA

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le Greffier

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

30 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

Société OPHEA (anciennement CUS HABITAT) Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [U]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Janvier 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 1er octobre 2014, CUS Habitat devenu OPHEA, a donné en location à Monsieur [H] [U] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant un loyer, hors provision sur charges, de 320.29 euros par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Selon lettre recommandée du 20 décembre 2024 avec accusé réception signé le 4 janvier 2025, OPHEA a notifié à Monsieur [H] [U] un congé pour le 31 mars 2025 pour « non-paiement de loyers et accessoires » auquel est joint le décompte des sommes dues pour 2017.92 euros, échéance de novembre 2024 comprise.

Par acte délivré le 2 juin 2025, OPHEA a assigné Monsieur [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir constater la régularité du congé délivré, la déchéance au maintien dans les lieux ainsi que la condamnation du défendeur au paiement des arriérés locatifs et indemnités d’occupation.

A l’audience du 28 novembre 2025, OPHEA, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance, aux fins de voir :

— Constater que le congé délivré est régulier,

— Prononcer la déchéance de Monsieur [H] [U] de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

— Condamner Monsieur [H] [U] ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par lui situés [Adresse 6] à [Localité 4],

— Prononcer à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

— Condamner Monsieur [H] [U] à payer la somme de 2283.52 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

— Condamner en tout état de cause Monsieur [H] [U] à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

— Condamner Monsieur [H] [U] à payer à OPHEA, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 481.42 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

— Condamner solidairement Monsieur [H] [U] à payer la somme de 228.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [H] [U] aux entiers dépens,

— Déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

OPHEA actualise la dette locative à la somme de 3243.85 euros au 19 novembre 2025 et donne son accord pour l’octroi de délais de paiement sous réserve d’une clause cassatoire précisant que Monsieur [H] [U] a repris le paiement des loyers courants et réglé une somme en sus depuis le mois d’octobre 2025.

Monsieur [H] [U] déclare percevoir le revenu de solidarité active pour un montant de 560.00 euros. Il propose de régler en sus du loyer courant la somme mensuelle de 40.00 euros pour apurer la dette locative.

Le Tribunal donne lecture de l’enquête sociale du 20 novembre 2025.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 4 juin 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 31 décembre 2024

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé.

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) "

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur [H] [U] pour le 31 mars 2025 au vu des impayés de loyers au 20 décembre 2024 pour un montant de 2017.92 euros, échéance de novembre 2024 incluse, et invitait ce dernier à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 31 mars 2025, il engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Monsieur [H] [U] ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 mars 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 2 juin 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à la somme de 2283.52 euros, échéance du mois mars 2025 incluse, selon l’extrait du 19 novembre 2025 produit.

Il est également relevé que le compte est constamment débiteur depuis le mois d’octobre 2022.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [H] [U].

Monsieur [H] [U] sera donc déchu de son droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d’octroi de délais de paiement.

Sur la demande en paiement.

En application des articles 1728 2° du code civil le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce au vu du dernier décompte actualisé du 19 novembre 2025, non contesté, Monsieur [H] [U] sera condamné au règlement, en deniers ou quittances, de la somme de 3243.85 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2025, date de l’acte introductif d’instance sur la somme de 2283.52 euros et pour le surplus à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce en conséquence de la résiliation du bail, Monsieur [H] [U] sera condamné au paiement d’une somme de 481.42 euros pour la période courant depuis la date de résiliation du contrat soit le 31 mars 2025 à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [H] [U] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 3243.85 euros, en considération de la date de la résiliation du contrat soit le 31 mars 2025.

Sur la demande de délais de paiement.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce il ressort du décompte précité que Monsieur [H] [U] a repris le règlement des loyers résiduels courants depuis le mois de septembre 2025.

Il ressort du rapport d’enquête sociale que Monsieur [H] [U] perçoit des revenus mensuels de 568.94 au titre du revenu de solidarité active et fait face à d’autres impayés (énergie, amendes..). La mise en place d’une mesure d’accompagnement social (MASP) est en cours qui une fois en place devrait permettre le respect d’un plan d’apurement.

La proposition d’apurement de la dette locative à hauteur de 40.00 euros mensuels est toutefois très insuffisante puisqu’en 24 mois, à supposer respectée, elle permettrait le règlement d’une somme 960.00 euros sur la somme de 3243.85 actuellement due et les revenus de Monsieur [H] [U] ne lui permettent pas de former une proposition supérieure.

Par conséquent il convient, en l’état, de débouter Monsieur [H] [U] de sa demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [H] [U], succombant, supportera les dépens de la présente procédure.

Compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 mars 2025, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’OPHEA, d’une part, et Monsieur [H] [U] d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 6] à [Localité 4] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [H] [U] de son droit au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à verser à OPHEA en deniers ou quittances la somme de 3243.85 euros (trois mille deux cent quarante-trois euros et quatre-vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 19 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2025 sur la somme de 2283.52 euros et pour le surplus à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [H] [U] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [H] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 6] à [Localité 4] ;

ORDONNE à Monsieur [H] [U] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [U] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, OPHEA pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à payer à OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges à compter du 31 mars 2025, outre actualisation conformément au bail , soit la somme de 481.42 euros (quatre cent quatre-vingt-un euros et quarante-deux centimes), cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 4243.85 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [H] [U] est déjà condamné par la présente décision au titre non seulement des arriérés de loyers et des charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 31 mars 2025 et la date de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GRFEFFIERE LA VICE-PRESIDENTE