Tribunal Judiciaire de Nantes, Jcp logement, 8 janvier 2026, n° 25/02828

TJ Nantes 8 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison du non-paiement des loyers.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion des locataires en raison de la résiliation du bail.
Accepté
Accumulation de dettes locatives
La cour a constaté que les locataires étaient redevables d'une somme au titre des loyers et charges impayés.
Accepté
Occupation des lieux après résiliation
La cour a accordé une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné les locataires aux dépens, étant donné qu'ils ont succombé dans leur demande.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé une somme au bailleur pour couvrir ses frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nantes, jcp logement, 8 janv. 2026, n° 25/02828
Numéro(s) :	25/02828
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 février 2026
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Texte intégral

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 08 Janvier 2026

__________________________________________

DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [O] [V], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [S]

7 rue Jacques Feyder

Logement 63 Etage 1

44100 NANTES

comparant en personne

Madame [J] [B] épouse [S]

7 rue Jacques Feyder

Logement 63 Etage 1

44100 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 octobre 2025

date des débats : 16 octobre 2025

délibéré au : 08 janvier 2026

RG N° N° RG 25/02828 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N74O

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [C] [S] +

CCC à Madame [J] [B] épouse [S] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 4 mai 2017 à effet au même jour, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a donné à bail à [C] [S] un logement de type 3 lui appartenant sis, 7 rue Jacques Feyder, 1er étage n°63 – 44100 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 293,31 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 93,92 €.

Par avenant du 17 juin 2022, [C] [S] s’étant marié, lui et son épouse [J] [B] épouse [S] deviennent conjointement et solidairement locataires du logement.

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [C] [S] et [J] [B] épouse [S] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4 482,27 € arrêté au 12 décembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner [C] [S] et [J] [B] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers et des charges ;

· Ordonner l’expulsion d'[C] [S] et [J] [B] épouse [S] ainsi que toutes personnes introduites de leur chef dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner les locataires au paiement de la somme de 3 609,69 € au titre des loyers et charges impayés au 27 mars 2025, à parfaire ou diminuer suivant décompte au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

· Condamner [C] [S] et [J] [B] épouse [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du dernier loyer en cours, soit la somme de 330,99 € augmentée des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

· Condamner les locataires au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Condamner les locataires au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 23 septembre 2025 par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 octobre 2025. À ladite audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2 604,12 € au titre des loyers et charges échus à la date du 14 octobre 2025.

Régulièrement assignés chacun à étude, [C] [S] a comparu, contrairement à [J] [B] épouse [S].

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du ou d’un défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. [J] [B] épouse [S] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 30 novembre 2020, dont la Caisse a accusé réception le 4 février 2021 soit au moins deux mois avant l’assignation du 24 avril 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 24 avril 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 25 avril 2025, le préfet ayant accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 octobre 2025.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [C] [S] et [J] [B] épouse [S] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4 482,27 € arrêté au 12 décembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 février 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion d'[C] [S] et [J] [B] épouse [S].

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de NANTES MÉTROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[C] [S] et [J] [B] épouse [S] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2 604,12 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 14 octobre 2025.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte également de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quel que soit le régime matrimonial en cours d’exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges, même lorsque le bail n’a été conclu que par un seul des deux époux.

La séparation de fait n’a aucune incidence sur l’obligation solidaire relative au paiement des loyers et charges, même si l’un des époux a délivré congé au bailleur et que l’autre époux confirme ce départ.

Les époux sont tenus solidairement du paiement des loyers et charges jusqu’à ce que le jugement de divorce soit opposable aux tiers par accomplissement des formalités de mentions en marge des actes d’état civil.

En conséquence, [C] [S] et [J] [B] épouse [S] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2 604,12 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 14 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non de l’assignation, la dette ayant été déterminée à l’audience.

Ils seront enfin condamnés à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter du 15 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, hors revalorisation ou indexation, la situation n’ayant pas vocation à perdurer, soit la somme de 435,43 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les époux [S] ont repris le versement intégral du loyer courant. Leur dette a diminué entre le commandement de payer et l’assignation, puis entre l’assignation et l’audience.

Le diagnostic social et financier indique que [C] [S], avant d’être à la retraite en février 2025 percevait l’AAH du fait d’importants problèmes de santé. Il est en lien avec le bailleur. [J] [S] travaille en tant qu’agent d’entretien dans deux entreprises.

Un engagement à payer 50 € par mois en plus du loyer courant a été signé entre NANTES MÉTROPOLE HABITAT et [C] [S] le 11 avril 2025, engageant [J] [S]. Cet engagement a été transmis à la CAF afin d’étudier la possibilité d’un versement de l’APL.

Au regard de ces éléments, dès lors que [C] [S] et [J] [B] épouse [S] disposent désormais de revenus devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de leur loyer courant, et que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [C] [S] et [J] [B] épouse [S] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables solidairement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 435,43 €, hors revalorisation et indexation, la situation n’ayant pas vocation à perdurer, et NANTES MÉTROPOLE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [C] [S] et [J] [B] épouse [S], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile

Ils seront également condamnés in solidum à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 4 mai 2017 entre NANTES MÉTROPOLE HABITAT et [C] [S] et [J] [B] épouse [S], concernant le logement sis 7 rue Jacques Feyder, 1er étage n°63 – 44100 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 18 février 2025 ;

CONDAMNE solidairement [C] [S] et [J] [B] épouse [S] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 2 604,12 € , en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 14 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [C] [S] et [J] [B] épouse [S] un délai de paiement de trente-six (36) mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 50 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [C] [S] et [J] [B] épouse [S] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 7 rue Jacques Feyder, 1er étage n°63 – 44100 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion d'[C] [S] et [J] [B] épouse [S] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement dans ce cas [C] [S] et [J] [B] épouse [S] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter du 15 octobre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 435,43 €, en deniers ou quittances, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum [C] [S] et [J] [B] épouse [S] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE in solidum [C] [S] et [J] [B] épouse [S] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY