TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Xavier CHABEUF

Monsieur [K] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01796 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CXN

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 22 août 2025

DEMANDERESSE

La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEURS

Madame [M] [O]

demeurant résidence [4] située [Adresse 1]

représentée par M^e Xavier CHABEUF (Cabinet Cardinal (AARPI)) avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1894

Monsieur [K] [I],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 août 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 22 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01796 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CXN

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 février 2015 à effet au 1er décembre 2014, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 574,75 euros et d’une provision pour charges de 76 euros.

Mme [M] [O], qui avait déjà quitté le logement, a délivré congé le 15 février 2024 à effet au 15 mai 2024.

Par courrier du 20 mai 2024, Mme [M] [O] a demandé à M. [K] [I], qu’elle hébergeait depuis plusieurs années, de libérer les lieux.

Par actes de commissaire de justice du 24 janvier 2025, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] a assigné Mme [M] [O] et M. [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— Ordonner l’expulsion de M. [K] [I] et celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Ordonner la séquestration des meubles et objets garnissant le logement aux frais risques et périls du défendeur ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Fixer à compter de la délivrance de l’assignation l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuel majoré de 30% et augmenté de la provision pour charges et condamner M. [K] [I] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu’à libération des lieux,

— Condamner Mme [M] [O] au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts,

— Condamner solidairement Mme [M] [O] et M. [K] [I] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 28 mai 2025, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— Ordonner l’expulsion de M. [K] [I] et celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Ordonner la séquestration des meubles et objets garnissant le logement aux frais risques et périls du défendeur ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Fixer à compter de la délivrance des présentes l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuel majoré de 30% et augmenté de la provision pour charges et condamner M. [K] [I] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu’à libération des lieux,

— Condamner solidairement Mme [M] [O] et M. [K] [I] au paiement de la somme de 5789,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés à la date des conclusions, échéance d’avril 2025 incluse,

— Condamner Mme [M] [O] au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts,

— Condamner solidairement Mme [M] [O] et M. [K] [I] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle ajoute que Mme [M] [O] a demandé par courrier du mois d’avril 2024 l’annulation du congé qu’elle avait délivré.

Mme [M] [O], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement demande :

— Le constat de la résiliation du bail à la date du 15 mai 2024,

— Le rejet des demandes de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5],

— La condamnation de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

M. [K] [I], comparant en personne, expose que Mme [M] [O] l’a invité à résider chez elle. Il reconnait être occupant sans droit ni titre mais souhaiterait pouvoir conserver le logement et trouver un accord en ce sens avec le bailleur car il n’a pas d’autre solution d’hébergement. Il indique avoir effectué des demandes d’accueil en résidence sénior.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

En l’espèce, au visa de l’article 1717 du code civil et des articles 7 et 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] demande que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’occupation personnelle des lieux et cession illicite du bail à M. [K] [I], considérant que malgré le congé délivré par Mme [M] [O] à effet au 15 mai 2024, la résiliation n’a pu intervenir en raison tant de l’impossibilité de mettre en œuvre un état des lieux de sortie et du maintien dans les lieux de M. [K] [I] que de l’annulation du congé par Mme [M] [O].

Sur le fondement de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [M] [O] demande que soit constatée la résiliation du bail au 15 mai 2024 par l’effet du congé.

L’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15. Aux termes dudit article 15 lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, Mme [M] [O] a délivré congé le 15 février 2024 à effet au 15 mai 2024. La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] en a accusé réception le 20 février 2024.

Il est constant que les lieux n’ont pas été restitués à cette date, le logement demeurant occupé non pas par Mme [M] [O] qui l’avait déjà quitté depuis plusieurs mois ainsi que cela ressort des pièces et des débats, mais par M. [K] [I].

Il est produit un courrier réceptionné par la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] le 11 avril 2024 aux termes duquel Mme [M] [O] souhaite « annuler le préavis prévu le 15 mai ». Celle-ci ne s’est pas expliquée sur ce point. Il apparait cependant impossible de déduire de ces quelques mots qu’elle ait eu la volonté de revenir sur le congé et non pas seulement de décaler sa date d’effet. Au demeurant, le congé ne peut être rétracté sans le consentement du bailleur, ce que la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] ne justifie pas avoir fait avant le 15 mai 2024, date d’effet du congé.

Par ailleurs, la loi ne dispose aucunement qu’un maintien dans les lieux du locataire ou de toute autre personne comme l’impossibilité d’établir un état des lieux de sortie puissent faire obstacle aux effets du congé. Au contraire, l’article 15 dispose expressément qu’à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments que, comme le soutient Mme [M] [O], le bail est résilié depuis le 15 mai 2024. La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] sera en conséquence déboutée de sa demande en résiliation judiciaire du bail.

M. [K] [I] est en conséquence occupant sans droit ni titre du logement. S’il a émis le souhait de le conserver, il n’a pas formellement sollicité une continuation de bail. Au demeurant, la condition d’abandon des lieux par la locataire, posée par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, n’est pas remplie puisque Mme [M] [O] a valablement délivré congé de sorte que M. [K] [I] ne peut prétendre à la continuation du bail.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [K] [I], qui occupe seul les lieux à ce jour, ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, due en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne malgré la résiliation du bail a une double nature : compensatoire compte tenu des pertes de loyers, et indemnitaire en réparation du préjudice causé par l’indisponibilité du logement.

En l’espèce, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] demande que seul M. [K] [I] soit tenu au paiement d’une indemnité d’occupation et ce à compter du 13 décembre 2024 ainsi que cela ressort de la partie discussion de ses écritures, d’un montant égal à celui du loyer contractuel majoré de 30% et augmenté de la provision pour charges.

Il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, augmenté de la provision pour charges.

M. [K] [I] sera dès lors condamné au paiement de cette indemnité d’occupation et ce à compter du 13 décembre 2024 comme sollicité par la bailleresse et non à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] ou à son mandataire.

Sur la dette

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] sollicite la condamnation solidaire de Mme [M] [O] et M. [K] [I] au paiement de la somme de 5789,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés à la date des conclusions, échéance d’avril 2025 incluse.

Elle fonde sa demande sur un décompte pour la période du 1er octobre 2024 au 13 mai 2025, mois d’avril 2025 inclus.

Or, le bail étant résilié depuis le 15 mai 2024, Mme [M] [O] n’était plus tenue au paiement d’un loyer à compter de cette date. Comme vu ci-dessus il n’a pas été demandé sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

En conséquence, il s’agit d’un arriéré d’indemnités d’occupation auquel seul M. [K] [I] peut être tenu et ce à compter du 13 décembre 2024. La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] sera dès lors déboutée de sa demande de condamnation de Mme [M] [O] au paiement de la dette.

M. [K] [I] sera enconséquence tenu au paiement de la somme de 3368,36 euros (731,24/31 x13 +767,37+767,37+774,39+752,59).

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] soutient que Mme [M] [O] a commis une faute en cédant son logement à un tiers.

Il ressort des pièces versées aux débats, comme le soulève la demanderesse, et notamment de la déclaration de main-courante effectuée par Mme [M] [O] le 13 mai 2024 que cette dernière héberge M. [K] [I] depuis l’année 2010, qu’elle a elle-même quitté le logement en décembre 2023 puis a donné congé et a envoyé un courrier à M. [K] [I] le 20 avril 2024 pour lui demander de partir. Ce courrier est également produit.

Mme [M] [O] soutient qu’elle n’a pas délibéremment cédé son appartement mais s’est vue imposer une situation , que ses troubles mentaux et le comportement agressif de M. [I] l’ont empêchée de remédier à son installation illicite au sein du logement.

Néanmoins en application de l’article 414-3 du code civil celui qui a causé un dommage à autrui alors qu’il était sous l’empire d’un trouble mental n’en est pas moins obligé à réparation.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [M] [O] a délibéremment hébergé M. [K] [I], qu’elle a quitté son logement au cours de l’année 2023, puis a délivré congé pour le 15 mai 2024 en demandant uniquement le 20 avril à M. [K] [I] de libérer les lieux.

Elle ainsi commis une faute ayant causé un préjudice certain à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] puisque celle-ci n’a toujours pas pu reprendre le logement à ce jour. Néanmoins, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui compensé par l’indemnité d’occupation. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera en coutre condamné à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [M] [O] sera déboutée de sa demande à l’égard de la sREGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5].

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation conclu le 11 février 2015 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), d’une part, et Mme [M] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], par l’effet du congé délivré par cette dernière à effet au 15 mai 2024 ;

DEBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de sa demande en résiliation judiciaire dudit bail ;

ORDONNE à M. [K] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [K] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 décembre 2024 est payable jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] ou à son mandataire ;

DEBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de sa demande de condamnation de Mme [M] [O] au paiement de la somme de 5789,49 euros ;

CONDAMNE M. [K] [I] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] la somme de 3368,36 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période du 13 décembre 2024 au 1er mai 2025 inclus, mois d’avril 2025 inclus ;

DÉBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de sa demande de dommages-intérêts ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [K] [I] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [K] [I] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et rejette la demande de Mme [M] [O] à ce titre ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 22 août 2025, et signé par la Juge des contentieux de la protectionet la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection

Décision du 22 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01796 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CXN