TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

6ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

06 Mars 2026

N° RG 21/09636 – N° Portalis DB3R-W-B7F-XBPH

N° Minute :

AFFAIRE

[H] [Y], [U] [W] épouse [I]

C/

Société QBE EUROPE SA/[P], S.N.C. [M]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [U] [W] épouse [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par M^e Lorenzo VALENTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1498

DEFENDERESSES

Société QBE EUROPE SA/[P]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Armelle MONGODIN de la SELEURL EQUITY JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0541

S.N.C. [M]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Olivier BONNEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0312

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Décembre 2025 en audience publique devant Gyslain DI CARO-DEBIZET, Magistrat, statuant en Juge Unique, assisté de Marlène NOUGUE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal au 20 février 2026, prorogé au 6 mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [W] et Mme [U] [W] sont propriétaires indivis d’un bien immobilier comprenant une maison à usage d’habitation et un jardin d’une superficie de 2700 m² situés à [Localité 6] en Gironde, [Adresse 7] (33), qu’ils ont reçu en héritage de leur mère. Par acte authentique en date du 12 décembre 2018, reçu par Maître [Q] [X], notaire à [Localité 7], ils ont conféré à un promoteur immobilier spécialisé dans la réalisation des programmes immobiliers et la construction de résidences, la société [M] [Localité 8] et Loisirs, la possibilité d’acquérir leur bien aux termes d’une promesse unilatérale de vente et moyennant le prix de 1 300 000 euros, promesse valable jusqu’au 12 février 2020. L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 65 000 euros dont le règlement devait être garanti dans le délai de 90 jours entre les mains de Me [X], par un engagement de caution d’un établissement financier. L’engagement était soumis à l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire avant le 16 septembre 2019. Les échéances ont été modifiées par avenants successifs des 07 mai et 31 octobre 2019. Puis par un avenant du 31 octobre 2019, les promettants et le bénéficiaire ont étendu une nouvelle fois la durée de la promesse, et fixé la date d’expiration au 1er avril 2021. L’engagement de caution a été constitué auprès de la société de droit étrangers QBE Europe SA/[P] le 16 décembre 2019. Les demandeurs se sont adressés au notaire par courrier du 1er avril 2021, lequel leur a confirmé par courrier du 6 avril 2021 que la promesse de vente était caduque de sorte que les promettants pouvaient recouvrir la libre disposition de leur bien. Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 07 avril 2021, les demandeurs ont sollicité de la caution le paiement de la somme cautionnée de 65 000 euros. La société QBE Europe n’a pas fait droit à cette demande.

Suivant acte judiciaire en date du 30 novembre 2021, M. [H] [W] et Mme [U] [W] épouse [I] ont fait assigner la société QBE Europe devant ce tribunal, en paiement de la somme cautionnée.

Suivant conclusions notifiées électroniquement le 13 mai 2022, la SNC [M], venant au droit de la SAS [M] [Localité 8] et Loisirs, est intervenue volontairement dans la procédure.

Suivant conclusions notifiées électroniquement le 19 juin 2023, M. [H] [W] et Mme [U] [W] épouse [I] sollicitent du tribunal, sur le fondement des articles 1124 et 1304-3 du code civil de :

— condamner la société QBE Europe SA/[P] à verser la somme de 65 000 euros augmentés des intérêts à compter du 27 mai 2021 à M. [H] [W] et Mme [U] [W], laquelle somme sera répartie entre eux à concurrence chacun de leur part indivise,

— débouter la société QBE Europe SA/[P] et la SNC [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner la société QBE Europe SA/[P] à verser à chacun de la somme de 5 000 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens

Au soutien de leurs prétentions, ils se prévalent de la promesse unilatérale de vente et affirment que l’indemnité d’immobilisation due aux promettants a pour contrepartie l’exclusivité consentie au bénéficiaire. Ils reprochent au bénéficiaire de ne pas avoir accompli les démarches requises pour l’obtention du permis de construire.

Aux termes de ses conclusions du 13 mai 2022, la SNC [M] sollicite du tribunal, sur le fondement des dispositions des articles 1103, 1104, 1163, 1186, 1187, 1192, 1304, 1304-1, 1304-2 et 1304-6 du code civil, et des articles 66, 325 et 330 du code de procédure civile de :

— débouter M. [H] [W] et Mme [U] [W] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions,

— condamner M. [H] [W] et Mme [U] [W] à lui verser la somme de 3 500 euros à titre d’indemnité due sur le fondement de l’article 700 du code de procédure,

— condamner M. [H] [W] et Mme [U] [W] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle explique que lors de la présentation du projet aux services d’urbanisme de la commune d'[Localité 6], les services municipaux se sont avérés fermement opposés à la réalisation d’un immeuble collectif sur cette parcelle, ce qui l’a conduit à abandonner l’opération. Elle affirme n’avoir commis aucune faute ayant conduit à la défaillance de la condition suspensive.

Suivant conclusions notifiées électroniquement pour l’audience de mise en état du 16 octobre 2023, la société QBE Europe sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 1103 et 1304 du code civil et des articles 2313 et suivants du code civil de :

— débouter M. [H] [W] et Mme [U] [W] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société QBE Europe,

condamner M. [H] [W] et Mme [U] [W] à payer à QBE Europe la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [H] [W] et Mme [U] [W] aux entiers dépens de l’instance lesquels seront recouvrés par M^e Mongodin conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure.

Au soutien de ses prétentions, la concluante expose que la Société [M] avait accompli l’ensemble des diligences pour obtenir l’accord de la mairie d'[Localité 6] mais avoir dû faire face à une forte opposition de la population locale, la contraignant à renoncer au projet, ce qui n’est pas de son fait. Elle affirme encore qu’aux dates de signatures des avenants, la promesse était d’ores et déjà caduque.

Pour un exposé plus complet des faits et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 23 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande en paiement

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Selon l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépens d’un événement futur est incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

L’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêts en à empêcher l’accomplissement.

En l’espèce, l’acte de cautionnement du 16 décembre 2019 précise que la caution reprenait à sa charge les garanties convenues dans la promesse de vente initiale et ses avenants sans bénéfice de division et de discussion, son engagement devant avoir été donné jusqu’à la date du 03 mai 2021. Il est vain d’affirmer comme le fait la société QBE Europe, que les avenants de prorogation étaient fondés sur une convention caduque, alors même que son engagement est en date du 16 décembre 2019 soit postérieurement à l’avenant du 31 octobre 2019. L’indemnité d’immobilisation ainsi cautionnée est la contrepartie financière de l’exclusivité consentie. Il est encore constant, d’une part que la société [M] n’avait pas déposé de demande d’autorisation d’urbanisme à la date du 29 mai 2020. Une étude de faisabilité du 13 mai 2019 dont justifie la société [M] confirme la conformité du projet à l’article 10 du plan local d’urbanisme. Il dépendait de la seule volonté du bénéficiaire c’est-à-dire la Société [M], de déposer son dossier avant la date butoir pour pouvoir se prévaloir de la condition suspensive sans que cela préjuge de sa volonté ou non d’exercer l’option qui lui était consentie. À défaut de déposer sa demande dans les délais convenus, elle ne pouvait plus se prévaloir de la condition suspensive stipulée en sa faveur. S’agissant enfin de l’hostilité de certains riverains ou de la mairie, ce qui est une situation fréquente, rien ne permet d’établir que le projet n’aurait finalement pas abouti si le bénéficiaire avait procédé aux démarches administratives qui lui incombait.

Dans ces conditions, l’indemnité d’immobilisation est due au promettant et la caution doit sa garantie.

La société QBE Europe sera dès lors condamnée à verser à M. [H] [W] et Mme [U] [W] épouse [I] la somme de 65 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mai 2021, cette somme devant être répartie entre eux à concurrence de leur part indivise.

2. Sur les demandes accessoires

La société QBE Europe, partie ayant succombé, sera condamnée aux entiers dépens.

Tenue aux dépens, elle sera en outre condamnée à payer à M. [H] [W] et Mme [U] [W] épouse [I] la somme de 3 000 euros à chacun d’eux au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la société de droit étranger QBE Europe SA/[P] à payer à M. [H] [W] et Mme [U] [W] épouse [I] la somme de 65 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2021, cette somme devant être répartie entre eux à concurrence de leur part indivise ;

Condamne la société de droit étranger QBE Europe SA/[P] aux entiers dépens ;

Condamne la société de droit étranger QBE Europe SA/[P] à payer à M. [H] [W] et Mme [U] [W] épouse [I] la somme de 3 000 euros à chacun d’eux sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes les autres demandes des parties.

signé par Gyslain DI CARO DEBIZET, Magistrat et par Marlène NOUGUE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT