MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 17 Décembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/01077 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VIBZ

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis à ALFORTVILLE (94140), 1 rue Sandrin, 27 quai Blanqui, représenté par son syndic, le CABINET IMMOBILIER ALEXANDRE GARRIGOS (C.I.A.G) C/ [D] [O], [X] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENT : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis à ALFORTVILLE (94140), 1 rue Sandrin, 27 quai Blanqui, représenté par son syndic, le CABINET IMMOBILIER ALEXANDRE GARRIGOS (C.I.A.G), dont le siège social est sis 20 Bis Rue Faidherbe – 93360 NEUILLY-PLAISANCE

représenté par M^e Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0839

DEFENDEURS

Madame [D] [O] née le 05 Novembre 1973 à PARIS (75), demeurant 132 Rue du Maréchal Leclerc – 94410 SAINT-MAURICE

et Monsieur [X] [O] né le 03 Décembre 1966 à PANTIN (93), demeurant 132 Rue du Maréchal Leclerc – 94410 SAINT-MAURICE

ni comparants, ni représentés

Débats tenus à l’audience du : 29 Octobre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 17 Décembre 2024

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2024 , le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 1 RUE SANDRIN, 27 QUAI BLANQUI, 94140 ALFORTVILLE a fait assigner Madame [D] [O] et Monsieur [X] [O], copropriétaires des lots 112, 130, 131, 132 et 133 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de

– recevoir le syndicat en ses demandes et l’y déclarant bien fondée,

– condamner solidairement Madame [D] [O] et Monsieur [X] [O] au paiement de la somme de :

– 3 554,74 € au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés arrêtés au 1er juillet 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeureépart intérêts_EDLépart intérêts_EDL ;

– 509,36 € au titre des provisions sur charges devenues exigibles approuvés en assemblée générale  ;

– 23,21 € au titre des travaux devenus exigibles approuvés en assemblée générale ;

– 1500,00 € à titre de dommages et intérêts ;

– 1500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

– maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du Code de procédure civile.

L’affaire a été entendue à l’audience du 29 octobre 2024 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 1 RUE SANDRIN, 27 QUAI BLANQUI, 94140 ALFORTVILLE a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance.

Madame [D] [O] et Monsieur [X] [O], régulièrement assignés par actes déposé à l’étude, ne sont ni comparants ni représentés.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la partie a été avisée que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité de la provision prévue à l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ainsi que les autres provisions prévues par ces articles et non encore échues ou restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mars 2024 mettant en demeure Madame [D] [O] et Monsieur [X] [O] de régler la somme de 3 107,31 € au titre des charges de copropriétés dues par au 18 mars 2024, suivant décompte annexé à cette mise en demeure arrêté au 18 mars 2024.

Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en œuvre rendant exigibles les provisions à échoir.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

– un relevé de propriété,

– le contrat de syndic,

– les procès-verbaux des assemblées générales des 11 décembre 2019, 18 janvier 2021, 6 janvier 2022, 28 novembre 2022 et 18 janvier 2024 ayant approuvé les budgets des exercices du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2023 et les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2025 ainsi que les fonds travaux,

– les appels de fonds sur la période du 19 septembre 2019 au 19 septembre 2024,

– l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 1er juillet 2024,

Il convient de condamner solidairement Madame [D] [O] et Monsieur [X] [O] au paiement de la somme de 2 677,31 € au titre des charges de copropriétés dues par Madame [D] [O] et Monsieur [X] [O] au 1 juillet 2024 avec intérêts au taux légal courant à compter du 19 mars 2024.

En outre le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le paiement de la somme de 429,21 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 18 janvier 2024 pour la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. La demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande relative aux frais :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 1 RUE SANDRIN, 27 QUAI BLANQUI, 94140 ALFORTVILLE fait état des frais suivants :

– 150,03 euros au titre des frais de relance,

– 317,68 euros pour mise en demeure,

– 360,00 euros au titre des frais de constitution du dossier et de transmission à l’avocat de procédure,

– 192,79 euros au titre des diligences effectué par l’avocat.

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Si les frais de relance, tels que prévus au contrat de syndic à hauteur de 150 euros, et des mises en demeure par avocat, à hauteur de 317,68 euros,1 ne sont pas contestables, en revanche, la constitution du dossier pour l’avocat ne se justifient qu’en cas de diligences exceptionnelles.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

La constitution et la transmission du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de 4 années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles.

Les frais d’avocat sont par ailleurs inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 1 RUE SANDRIN, 27 QUAI BLANQUI, 94140 ALFORTVILLE est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 467,68 euros.

Sur les autres demandes :

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [D] [O] et Monsieur [X] [O], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires 1 RUE SANDRIN, 27 QUAI BLANQUI, 94140 ALFORTVILLE la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE solidairement Madame [D] [O] et Monsieur [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 1 RUE SANDRIN, 27 QUAI BLANQUI, 94140 ALFORTVILLE la somme de 2 677,31 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 19 mars 2024, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 1 juillet 2024,

CONDAMNE solidairement Madame [D] [O] et Monsieur [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 1 RUE SANDRIN, 27 QUAI BLANQUI, 94140 ALFORTVILLE la somme de 429,21 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 18 janvier 2024 pour la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025,

REJETTE la demande au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement Madame [D] [O] et Monsieur [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 1 RUE SANDRIN, 27 QUAI BLANQUI, 94140 ALFORTVILLE la somme de 467,68 € au titre des frais,

CONDAMNE Madame [D] [O] et Monsieur [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 1 RUE SANDRIN, 27 QUAI BLANQUI, 94140 ALFORTVILLE la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

RA PPELLE que cette décision a autorité de chose jugée et est exécutoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 17 décembre 2024.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT