Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Mars 2026

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substitué par Maître Arthur QUINTIN DE KERCADIO, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur, [T], [Z]

Etage 2 Gauche

7 Rue Colombel

44000 NANTES

comprant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Noémie CLERGEAU

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 février 2026

date des débats : 12 février 2026

délibéré au : 19 mars 2026

RG N° N° RG 25/04004 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OFXS

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER,

CCC à Monsieur, [T], [Z] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 8 janvier 2025, Madame, [E], [D] épouse, [P] a donné à bail à Monsieur, [T], [Z], un logement situé au deuxième étage sis 7 rue Colombel à Nantes (44000), pour un loyer mensuel initial révisable de 435 euros, charges comprises.

Madame, [E], [D] épouse, [P], représentée, et la société ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement VISALE le 30 décembre 2024.

Des loyers restant impayés, par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, la société Action Logement Services a fait signifier à Monsieur, [T], [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par notification électronique du 12 juin 2025, la société Action Logement Services a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2025, la société Action Logement Services a assigné Monsieur, [T], [Z], devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur, [T], [Z] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ;condamner Monsieur, [T], [Z], au paiement des sommes suivantes:- la somme de 2 127,70 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juin 2025 sur la somme de 982,70 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer ;

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

L’assignation a été dénoncée le 6 novembre 2025 à la préfecture.

A l’audience du 12 février 2026, la société Action Logement Services, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2 596,20 euros arrêtée selon décompte du 2 février 2026. Elle indique s’en rapporter quant aux délais de paiement proposés.

Monsieur, [T], [Z], comparait et ne conteste pas le principe de la dette. Sur sa situation personnelle et financière, il indique être étudiant boursier et percevoir mensuellement 1 150 euros. Il a repris le paiement intégral du loyer courant au mois de janvier 2026 et sollicite des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en sus du loyer et des charges.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé possède son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre la bailleresse et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 30 décembre 2024 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2308 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’avait la bailleresse à l’encontre de Monsieur, [T], [Z] et notamment dans le droit de solliciter la résiliation du bail, la condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de L’État dans le département le 6 novembre 2025 soit six semaines au moins avant l’audience du 12 février 2026.

Par ailleurs, la société Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat signé par la bailleresse et le locataire prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer ou de charges dument justifiées, selon le délai légal en vigueur après un simple commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2025, la société Action Logements Services a fait délivrer à Monsieur, [T], [Z] un commandement de payer dans un délai de six semaines, régulier en la forme, pour un montant principal de 982,70 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 24 juillet 2025.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 janvier 2025, du commandement de payer délivré le 11 juin 2025, des quittances subrogatives et du décompte de la créance actualisé que la société Action Logements Services rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges impayés.

Le décompte versé fait apparaître un solde débiteur de 2 596,20 euros arrêtée selon décompte du 2 février 2026 (échéance de février incluse).

La créance étant justifiée pour ce montant, il convient en conséquence de condamner Monsieur, [T], [Z] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Elle sera assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) ».

En l’espèce, Monsieur, [T], [Z] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, en versant la somme de 200 euros par mois en sus du loyer et des charges afin d’apurer la dette.

Selon le diagnostic social et financier, le locataire a commencé à rencontrer des difficultés financières en septembre 2024 lors de sa rentrée scolaire, celui-ci n’ayant pas pu bénéficier de sa bourse en raison d’une difficulté administrative. Désormais, et depuis décembre 2025, la situation financière de, [T], [Z] s’est rétablie lui permettant ainsi de reprendre le paiement de son loyer.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé versé aux débats que le locataire a repris le paiement intégral du loyer et des charges début janvier 2026.

En outre, la société Action Logement Services ne s’oppose pas aux délais de paiement et indique s’en rapporter.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur, [T], [Z] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24-VII précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés ». Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai octroyé ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Dans le cas contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité.

Ainsi, l’expulsion de Monsieur, [T], [Z] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Une indemnité d’occupation, fixée au montant du loyer augmenté des charges, soit 438,66 euros, devra être versée par le locataire jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur, [T], [Z], aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 juin 2025, de l’assignation et de notification à la préfecture.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité et à la situation économique ses parties de faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société Action Logement Services fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société Action Logements Services aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 janvier 2025 entre Madame, [E], [D] épouse, [P] d’une part, et Monsieur, [T], [Z] d’autre part, concernant les locaux situés au deuxième étage sis 7 rue Colombel à Nantes (44000), sont réunies à la date du 24 juillet 2025 ;

CONDAMNE Monsieur, [T], [Z] à payer à la société Action Logements Services la somme de 2 596,20 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 2 février 2026, échéance de février 2026 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur, [T], [Z] à s’acquitter de la dette par 13 mensualités dont 12 versements de 200 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 13ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et suite à l’envoi par le bailleur ou la caution d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité de la dette redeviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour Monsieur, [T], [Z] d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et/ou d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux, étant précisé que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, dans ces conditions, Monsieur, [T], [Z] à payer, sur quittance subrogative, à la société Action Logement Services une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit 423,66 euros par mois, augmentée des charges, laquelle indemnité suivra les conditions de révision légales du prix du loyer, à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure restée vaine et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

CONDAMNE Monsieur, [T], [Z] aux dépens de l’instance comprenant en outre les frais de signification du commandement de payer du 11 juin 2025, de l’assignation et de notification à la préfecture ;

REJETTE la demande de la société Action Logement Services au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société Action Logement Services de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 19 mars 2026.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS N. CLERGEAU