TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [E] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/08036 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYOC

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 02 avril 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [U], domicilié : chez Feue Mme [B] [J], [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 avril 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 02 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/08036 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYOC

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 avril 2018, l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH a donné à bail à Mme [B] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Mme [B] [J] est décédée le 07 décembre 2023 à l’hôpital [Etablissement 1].

Suivant lettre en date du 20 décembre 2023, M. [E] [U], son neveu, a demandé le transfert du bail à son bénéfice. Le bailleur a sollicité la communication par celui-ci des justificatifs nécessaires à l’examen de la recevabilité de sa demande de transfert de bail. Après réception du questionnaire et de divers éléments, l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH lui a demandé de justifier de ses revenus et lui a fixé un rendez-vous à cette fin le 24 janvier suivant.

Par lettre du 04 mars 2024, l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH lui a signifié son refus de transfert du bail, confirmé par lettre du 21 mars 2024, à la suite de son examen par la Commission d’Attribution des Logements et d’Examen de l’Occupation des Logements CALEAOL, M. [E] [U] ne remplissant pas les conditions de transfert du bail, n’étant ni ayant-droit à ce transfert et ne démontrant pas une communauté antérieure de plus d’un an au jour du décès de la locataire. Le défendeur a contesté le refus de transfert auprès de la CALEOL. Par lettre du 09 octobre 2024, l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH a confirmé la décision de la commission.

M. [E] [U] se maintient dans les lieux et a fait naître, selon le bailleur un arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025 signifié à étude, l’EPIC Paris Habitat-OPH a fait assigner M. [E] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— juger qu’il ne réunit pas les conditions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour obtenir le transfert des droits sur le bail de l’appartement sis [Adresse 4]

— juger que le bail en date du 13 avril 2018 de Madame [B] [J] a été résilié du fait du décès de la locataire

en conséquence,

— juger que Monsieur [E] [U] est occupant sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 5]

en tout état de cause et en conséquence de ce qui précède,

— ordonner son expulsion immédiate et de tous occupants de son chef-ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 2] Publique et d’un serrurier, s’il y a lieu

— supprimer le bénéfice, à son profit du délai de deux mois, prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

— le condamner, à compter du décès de Madame [B] [J], à lui payer des indemnités d’occupation dont les montants correspondront aux loyers actualisés, augmentés des charges, tels que Madame [B] [J] les réglait au titre de son bail sur le local à usage d’habitation, outre une majoration de cette indemnité de 30% à titre de dommages et intérêts et ce, jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise

— le condamner à lui payer la somme de 2 068,68 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de juin 2025 incluse, selon décompte arrêté au 22 juillet 2025

— n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit

— le condamner à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH expose, sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 06 juillet 1989, que la preneuse est décédée le 07 décembre 2023 et que son neveu ne remplit pas les conditions prévues par ces articles pour bénéficier d’un transfert de bail. Par conséquent, elle soutient que le bail est résilié depuis cette date et que M. [E] [U], occupant sans droit ni titre, doit être expulsé du logement pour lequel il ne s’acquitte pas régulièrement, en outre, d’une indemnité d’occupation, ce qui justifie également sa condamnation au paiement de la dette qui s’est ainsi formée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2025. L’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH était représenté par son conseil et M. [E] [U] était également représenté par son conseil, nouvellement saisi, qui a sollicité un renvoi par courriel du 23 octobre 2025 afin de se mettre en état. La demanderesse ne s’y est pas opposée et un renvoi a été ordonné.

A l’audience du 10 février 2026, l’affaire a été appelée et retenue. L’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 2 441,01 euros au 31 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse.

Assigné à étude, M. [E] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience de renvoi. Conformément aux dispositions de l’article 469 alinéa 1er du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 02 avril 2026 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne tendent aucunement à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention au dispositif de celui-ci.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 14 de la loi du 06 juillet 1989, " Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. "

S’agissant des logements appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré, l’article 40 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit, en outre, que le bénéficiaire du transfert de bail doit remplir les conditions d’attribution des logements sociaux et que le logement doit être adapté à la taille du ménage.

En l’espèce, Mme [B] [J], est décédée le 07 décembre 2023.

L’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH a notifié à M. [E] [U] son refus de transfert du bail par lettre du 04 mars 2024 puis par lettre du 21 mars 2024, à la suite de l’examen de son dossier par la CALEOL puisqu’il n’est pas ayant-droit et ne démontre pas une communauté de vie antérieure de plus d’un an à la date du décès de la locataire. Il a confirmé la position retenue le 09 octobre 2024, après le recours de M. [E] [U] formé à l’encontre de la décision de la CALEOL. Il lui a été demandé de quitter les lieux, vainement.

Informé des enjeux de la présente procédure, le défendeur ne comparait pas lors de l’audience du 10 février 2026 et ne s’est pas fait représenter. Il ne forme donc aucune demande de transfert du bail, de même qu’il ne justifie pas non plus pouvoir en bénéficier.

L’article 14 de la loi susvisée énumère limitativement les personnes éligibles au transfert. Tant l’ascendance que la descendance, mentionnées audit article, concernent la parenté en la ligne directe à l’exclusion des collatéraux.

Ainsi, M. [E] [U], neveu de la locataire décédée, n’est pas éligible au transfert du bail dont elle était bénéficiaire.

A toutes fins, il est observé qu’aucune pièce n’est produite quant à la durée de la communauté de vie antérieurement au décès de la locataire.

Par conséquent, il sera constaté que le bail liant l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH et Mme [B] [J] est résilié de plein droit par l’effet du décès de cette dernière le 07 décembre 2023, de sorte que M. [E] [U] se trouve occupant sans droit ni titre des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3], depuis cette date.

Sur l’expulsion

M. [E] [U] étant occupant sans droit ni titre depuis le 07 décembre 2023, il convient d’ordonner à ce dernier ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé. Il convient donc d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique si besoin est. La demande tendant à voir supprimer le délai de deux mois prévu par ce texte sera donc rejetée.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation et la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait ainsi obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il convient dès lors de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire à une somme égale au montant dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial, aucun motif ni aucune pièce ne justifiant de retenir une somme supérieure de 30% de l’indemnité d’occupation à titre de dommages et intérêts, comme demandé, et de condamner M. [E] [U] à son paiement, à compter du 07 décembre 2023. La demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation sera donc rejetée.

L’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH produit un décompte arrêté au 19 août 2025 montrant qu’à cette date, il était redevable, à ce titre, de la somme de 2 441,01 euros, terme de juillet 2025 inclus, le solde étant débiteur depuis l’échéance de juin 2024.

Par conséquent, M. [E] [U] sera condamné à verser à l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH la somme de 2 441,01 euros au titre des indemnités d’occupation échues impayées au 19 août 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus avec les intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [E] [U] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, M. [E] [U] sera également tenu de verser à l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 500 euros.

Il convient enfin de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que le bail conclu le 13 avril 2018 entre l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH et Mme [B] [J] portant sur les locaux situés [Adresse 3], est résilié depuis le 07 décembre 2023 du fait du décès de Mme [B] [J] ;

CONSTATE qu’en conséquence M. [E] [U] se trouve depuis le 07 décembre 2023, occupant sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 3] ;

ORDONNE à M. [E] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut pour M. [E] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [E] [U] à verser à l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 07 décembre 2023 jusqu’à libération effective du logement, d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

REJETTE la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 07 décembre 2023 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [E] [U] à verser à l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH la somme de 2 441,01 euros au titre des indemnités d’occupation échues impayées au 19 août 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [E] [U] aux dépens ;

CONDAMNE M. [E] [U] à verser à l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

La greffière La juge des contentieux de la protection