NAC : 5AA

N° RG 25/00132 – N° Portalis DBZM-W-B7J-DJ55

Madame [P] [C]-[K]

Rep/assistant : M^e Florence BOYER, avocat au barreau de NEVERS

C/

Madame [O] [Q]

Rep/assistant : M^e Jérôme PRIMARD, avocat au barreau de l’ESSONNE

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NEVERS

DEMANDEUR :

Madame [P] [C]-[K]

née le 05 Décembre 1950 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Florence BOYER, avocat au barreau de NEVERS

DEFENDEUR :

Madame [O] [Q]

né le 17 Janvier 1987 à [Localité 3] (ITALIE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Jérôme PRIMARD, avocat au barreau de l’ESSONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : […]

Greffière : […]

DÉBATS :

Audience publique du : 04 Juin 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025 par […], Juge des contentieux de la protection, assisté de […], Greffière.

Copie exécutoire délivrée le : 02/07/2025

à :

— Mme [P] [C]-[K]

— M^e Florence BOYER

Ccf délivrées le : 02/07/2025

à :

— Mme [P] [C]-[K]

— M^e Florence BOYER

— Mme [O] [Q]

— M^e Jérôme PRIMARD

— Mme la Préfète

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signatures privées du 29 août 2016, Madame [P] [C]-[K] a consenti à Monsieur [Y] [U] et Madame [O] [Q], le bail d’un logement à usage d’habitation situé à [Localité 5] (Nièvre) au lieudit « [Adresse 3] » n°4, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 620,00 euros, charges comprises.

Suivant courrier en date du 18 mai 2018, Monsieur [Y] [U] a donné congé et a quitté les lieux.

Par courrier recommandé du 15 octobre 2024, Madame [O] [Q] a donné congé à Madame [C]-[K].

Exposant que malgré le congé donné Madame [Q] ne lui avait pas restitué les clés des locaux, par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, Madame [C]-[K] a assigné sa locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers pour l’audience du 02 avril 2025 aux fins de validation du congé et d’expulsion de Madame [Q].

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 02 avril 2025 puis a été successivement renvoyée à la demande des parties. Elle a été appelée et retenue à l’audience du 04 juin 2025.

À cette audience, Madame [P] [C]-[K], représentée par son Conseil, s’est oralement référée aux moyens et prétentions de ses dernières conclusions aux termes desquelles elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– de valider le congé donné par Madame [Q] par courrier recommandé du 15 octobre 2024 ;

– de constater la résiliation du bail signé le 29 août 2016 ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [Q] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;

— de condamner Madame [Q] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer soit 620,00 euros par mois à compter du 16 janvier 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— la condamner à lui payer la somme de 4 012,00 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— de débouter Madame [Q] de l’ensemble de ses demandes ;

— de condamner Madame [Q] à lui payer la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du constat du 15 janvier 2025 ;

Elle fait notamment valoir qu’elle a consenti bail d’une maison d’habitation à Monsieur [U] et Madame [Q] moyennant un loyer annuel de 7 200 euros par an outre le versement d’une provision pour charges de 20 euros par mois. Elle expose que Madame [Q], à la suite du départ de Monsieur [U], a régulièrement payé son loyer jusqu’en décembre 2022 puis de façon irrégulière et incomplète. Elle précise que Madame [Q] lui a donné congé le 15 octobre 2024 sans précision quant à la durée du préavis et que cette dernière lui a proposé le versement de la somme de 1 000 euros pour solde de tout compte. Elle ajoute qu’au jour convenu pour l’état des lieux Madame [Q] n’était pas présente et que le logement et ses dépendances étaient fermées à clé. Elle réclame le solde dû au titre de l’arriéré locatif prorata temporis à 4 012 euros sans déduction de la caution dont le sort sera réglé après récupération des lieux. Répondant au moyen tiré du trouble de jouissance, Madame [C]-[K] précise qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée Mme [Q] est présumée les avoir reçus en bon état. Elle indique avoir fait intervenir les artisans pour répondre aux difficultés et que Mme [Q] ne rapporte pas la preuve du défaut de décence ni même de la surconsommation électrique.

En défense, Madame [O] [Q], représentée par son Conseil, s’est oralement référée aux moyens et prétentions de ses dernières conclusions aux termes desquelles elle demande :

– de débouter Madame [C]-[K] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire :

– de réduire le montant de la dette locative à la somme de 3 412 euros ;

En tout état de cause:

– de condamner Madame [C]-[K] à lui verser :

* 5000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice lié au trouble de jouissance ;

* 600 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

* 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait notamment valoir que la dette locative doit être ramenée à la somme de 3 412 euros après déduction du montant du dépôt de garantie. Elle expose que les clés ont été adressées par courrier recommandé à Madame [C]-[K] mais que l’enveloppe a été retournée, ouverte sans les clés. Au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 elle fait valoir qu’elle s’est plainte à de nombreuses reprises de l’humidité présente de l’état de la toiture et du chauffe-eau défectueux indiquant que la maison présente des infiltrations importantes. Elle ajoute que Madame [C]-[K] a toujours refusé d’effectuer les travaux de remplacement de la gouttière. Elle précise encore que le chauffe-eau présentait un dysfonctionnement ayant conduit à une importante augmentation de la facture électrique.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé au contenu de leurs conclusions respectives conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, la partie comparante ayant été avisée.

MOTIFS

Sur la validité du congé donné par Madame [Q] :

Aux termes de l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [Q] a donné congé à Madame [C]-[K] par courrier recommandé daté du 15 octobre 2024.

Madame [Q] ne s’étant pas prévalu du bénéfice d’un congé réduit, il convient de considérer, conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le délai de préavis qui lui est applicable est de trois mois.

Il convient, dès lors de prononcer la validité du congé délivré par Madame [Q] [O] donné le 15 octobre 2024.

Sur les conséquences de la validité du congé :

Le congé donné par Madame [Q] étant déclaré valable, il convient de constater qu’elle est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 16 janvier 2025.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Si Madame [Q] fait valoir qu’elle a adressé les clés par courrier recommandé et que l’enveloppe lui a été retournée vide, et qu’elle a déposé plainte, elle ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude et imprudence alors même que la restitution des lieux lui incombe. Ne saurait reposer sur Madame [C]-[K] la responsabilité du changement des serrures, changement auquel reste tenue Madame [Q], qui par ailleurs, ne s’est pas présentée, bien que convoquée, à l’état des lieux de sortie.

Madame [Q] étant dès lors occupante sans droit ni titre, et ne justifiant pas de la remise des lieux, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef sera ordonnée.

En outre, Madame [O] [Q] sera condamnée à payer à Madame [P] [C]-[K], à compter du 16 janvier 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant de 620 euros.

Sur l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au soutien de sa prétention Madame [C]-[K] verse aux débats, le contrat de location, un décompte arrêté au 31 décembre 2024. Elle fixe sa créance prorata temporis à la somme de 4 012 euros.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précité dispose :

« Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

En l’espèce, Madame [Q], qui ne justifie pas de la remise des clés du logement, à défaut des lieux, n’est pas fondée à solliciter la déduction du montant du dépôt de garantie.

Madame [O] [Q] sera par conséquent condamnée à payer à Madame [C]-[K] la somme de 4 012 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 15 janvier 2025.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance :

Aux termes de l’article 1315 du code civil dans sa version applicable au contrat, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application des dispositions de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et se doit de lui en assurer une jouissance paisible, en le garantissant des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Aux termes de l’article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

La charge de la preuve du caractère indécent du logement incombe aux locataires.

En l’espèce, pour démontrer le caractère indécent du logement et solliciter l’indemnisation d’une jouissance troublée, Madame [Q] verse aux débats des échanges avec la chambre syndicale des propriétaires privés de la Nièvre, des photographies non localisées, non datées et avec filtre rose, ainsi que des extraits non certifiés d’échanges courriels ou sms prétendument entretenus avec Mme [C]-[K]. L’ensemble de ces éléments est insuffisant pour établir que le logement présentait les caractéristiques d’indécence prévues à l’article 6 visé ci-dessus alors que Madame [Q] avait la faculté de faire intervenir un commissaire de justice pour établir la preuve des faits. Par ailleurs la présentation de deux factures d’électricité est insuffisante pour démontrer un dysfonctionnement des équipements du logement susceptibles d’en être la cause.

Madame [O] [Q] sera par conséquent déboutée de sa demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance.

Sur les autres demandes :

Partie perdante, Madame [O] [Q] supportera la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il est toutefois précisé que le procès-verbal de constat du 15 janvier 2025, ne saurait être retenu au titre des dépens, cet acte n’étant pas un acte nécessaire à la procédure. Il doit être envisagé au titre des frais non indemnisés au titre des dépens au sens de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [P] [C]-[K] a dû engager des frais non indemnisés au titre des dépens pour faire valoir ses droits. Madame [O] [Q] sera condamnée à lui payer la somme de 360,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe de la juridiction,

Déclare valable le congé donné le 15 octobre 2024 par Madame [O] [Q] à Madame [P] pour les locaux situés à [Localité 5] (Nièvre) au lieudit « [Adresse 3] » n°4 ;

Constate à la date du 15 janvier 2025, la résiliation du bail conclu le 29 août 2016 entre Madame [P] [C]-[K], d’une part et Monsieur [Y] [U] et Madame [O] [Q], d’autre part, et portant sur les locaux situés à [Localité 5] (Nièvre) au lieudit « [Adresse 3] » n°4 ;

Ordonne l’expulsion de Madame [O] [Q] ainsi que celle de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les locaux situés à [Localité 5] (Nièvre) au lieudit « [Adresse 3] » n°4 au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [O] [Q] à payer à Madame [P] [C]-[K] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges de 620 euros à compter du 16 janvier 2025, et jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

Condamne Madame [O] [Q] à payer à Madame [P] [C]-[K] la somme de 4 012 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2025 pour les locaux situés à [Localité 5] (Nièvre) au lieudit « [Adresse 3] » n°4 ;

Déboute Madame [O] [Q] de sa demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance ;

Condamne Madame [O] [Q] aux dépens de l’instance;

Condamne Madame [O] [Q] à payer à Madame [P] [C]-[K] la somme de 360,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,