Minute n°

NAC : 5AA

N° RG 25/00046 – N° Portalis DBZM-W-B7J-DI7H

Monsieur [T] [G]

Rep/assistant : Maître Alexandre LIANCIER de la SELARL LIANCIER – MORIN-MENEGHEL, avocats au barreau de NEVERS

Madame [S] [G]

Rep/assistant : Maître Alexandre LIANCIER de la SELARL LIANCIER – MORIN-MENEGHEL, avocats au barreau de NEVERS

C/

Madame [O] [H] venant aux droits de M. [H] [X] suite à l’acte notarié en date du 27/06/2018

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000352 du 27/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NEVERS)

Rep/assistant : Maître Dominique GUENOT de la SCP GUENOT AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de NEVERS

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NEVERS

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [G]

né le 26 Janvier 1981 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparant, assisté par Maître Alexandre LIANCIER de la SELARL LIANCIER – MORIN-MENEGHEL, avocats au barreau de NEVERS

Madame [S] [G]

née le 04 Juillet 1982 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Alexandre LIANCIER de la SELARL LIANCIER – MORIN-MENEGHEL, avocats au barreau de NEVERS

DEFENDEUR :

Madame [O] [H] venant aux droits de M. [H] [X] suite à l’acte notarié en date du 27/06/2018

[Adresse 2]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000352 du 27/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NEVERS)

représentée par Maître Dominique GUENOT de la SCP GUENOT AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de NEVERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : […] […]

Greffière : […] […]

DÉBATS :

Audience publique du : 04 Juin 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025 par […] […], Juge des contentieux de la protection, assisté de […] […], Greffière.

Copie exécutoire délivrée le : 02/07/2025

à :

— M. [T] [G]

— Mme [S] [G]

— Maître Alexandre LIANCIER

Ccf délivrées le : 02/07/2025

à :

— M. [T] [G]

— Mme [S] [G]

— Maître Alexandre LIANCIER

— Mme [O] [H]

— Maître Dominique GUENOT

— Mme la Préfète

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 août 1992, Monsieur [M] [V] a consenti à Monsieur [X] [H], un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 1] (Nièvre).

Madame [O] [H] est venue aux droits de Monsieur [X] [H] et Monsieur [T] [G] et Madame [S] [G] sont venus aux droits de Monsieur [M] [V] suivant acte d’authentique d’achat du 27 juin 2018

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, les bailleurs ont fait signifier à la locataire un commandement de payer pour obtenir le paiement de la somme de 741,02 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les frais d’acte de commissaire de justice.

Exposant que la locataire n’avait pas intégralement payé les causes du commandement dans le délai imparti, Monsieur [T] [G] et Madame [S] [G] ont fait assigner Madame [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2024 pour ;

– que soit prononcée la résiliation du bail, les causes du commandement n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux ;

— l’expulsion immédiate de Madame [O] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, du local sis [Adresse 2] à [Localité 1] (Nièvre),

– sa condamnation « solidaire » au paiement de la somme de 1 482,04 euros augmentée des intérêts au taux légal,

– sa condamnation « solidaire » au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges réactualisés au moment de la revalorisation annuelle, à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

– sa condamnation « solidaire » au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 05 mars 2025 puis a été successivement renvoyée pour être appelée et retenue à l’audience du 04 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [T] [G] était assisté de son Conseil et Madame [S] [G] était représentée par son Conseil. Ils se sont référés oralement aux moyens et prétentions de leur acte introductif d’instance en précisant que le montant actualisé de la dette était de 681,53 euros, loyer de mai compris et après effacement de la dette de Madame [H] par la commission de surendettement pour 2 223,06 euros. Monsieur [G] [T] ayant ajouté ne pas avoir reçu les loyers des mois de mai et juin 2025.

Madame [O] [H], représentée par son Conseil, s’est référée oralement aux moyens et prétentions de ses dernières conclusions déposées à l’audience et aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :

– débouter Monsieur et Madame [G] de leur demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif ;

– de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

– de juger que chacun gardera ses frais et dépens.

Elle fait notamment valoir qu’elle a bénéficié d’un effacement total de ses dettes par décision de la commission de surendettement du 06 mai 2025 et que parmi ces dettes figurait la créance de Monsieur et Madame [G] à hauteur de 2 223,06 euros. Elle indique avoir repris le paiement de ses loyers depuis le mois d’avril 2025. Au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire faisant valoir que sa situation est exceptionnelle et que sa situation financière s’est améliorée depuis la reprise du paiement de sa pension de retraite.

Madame [O] [H] a été autorisée à justifier du paiement des loyers des mois de mars, mai et juin 2025 avant le 15 juin 2025.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2025par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties comparantes en ayant été avisées.

Par courriel de son Conseil, Madame [H] a communiqué copie d’un relevé de compte de la Banque Postale sur la période courant du 1er avril 2025 au 13 juin 2025, le récépissé d’une demande de virement ainsi qu’une quittance de loyer du mois d’avril 2025 pour 370,51 euros.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de loyers et charges :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [T] [G] et Madame [S] [G] versent aux débats l’engagement de location, un décompte actualisé des sommes dues comprenant les loyers des mois de mars, avril et mai 2025 pour un montant de 681,53 euros en tenant compte de l’effacement des dettes par la commission de surendettement des particuliers de la Nièvre du 06 mars 2025.

Madame [H] n’a pas justifié, dans les délais qui lui étaient accordés, du paiement des loyers des mois de mars et mai 2025.

En conséquence, Madame [O] [H] sera condamnée à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [S] [G] la somme de 681,53 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 02 juin 2025 inclus. En outre, Madame [O] [H] paiera les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Nièvre par la voie électronique le 30 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [T] [G] et Madame [S] [G] justifient de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 25 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat. Le troisième alinéa précise que lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu contrepartie; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée, d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [O] [H] a bénéficié du traitement de sa situation de surendettement par la commission de surendettement des particuliers de la Nièvre qui a orienté son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement de sa dette locative au 6 mars 2025. Si la procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire peut empêcher toute résolution du contrat au sens du VIII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, c’est à la condition que le locataire a repris le paiement du loyer courant.

En l’espèce, si Madame [H] justifie du paiement du loyer du mois d’avril 2025, paiement au demeurant non contesté par Monsieur et Madame [G], elle ne rapporte pas la preuve du paiement des loyers de mars 2025, ni de mai 2025 alors que le paiement du loyer courant est une des conditions essentielles du maintien du bénéfice de la procédure de traitement de son surendettement. Ces défauts de paiements qui s’ajoutent à ceux pour laquelle la dette a été effacée constituent des manquements à l’exécution du contrat de bail suffisamment graves justifiant de la résiliation du bail.

Il convient en conséquence de prononcer la résiliation du bail au profit de Monsieur [T] [G] et Madame [S] [G].

Sur les conséquences de la résiliation du bail :

Madame [O] [H] étant occupante sans droit ni titre en raison de la résiliation de plein droit du contrat de location, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Madame [O] [H] sera condamnée à payer à compter de la présente décision et jusqu’à la libération définitive des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant correspondant au montant du loyer actualisé augmenté de la provision mensuelle sur charges.

Sur les autres demandes :

Partie perdante, Madame [O] [H] supportera la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [T] [G] et Madame [S] [G] ont dû engager des frais non indemnisés au titre des dépens pour faire valoir leurs droits. Madame [O] [H] sera condamnée à leur payer la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe de la juridiction,

Condamne Madame [O] [H] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [S] [G] la somme de 681,53 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 02 juin 2025 (loyer de mai inclus), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Prononce la résiliation du bail conclu le 26 août 1992 entre Monsieur [M] [V], aux droits duquel viennent Monsieur [T] [G] et Madame [S] [G] et Monsieur [X] [H], aux droits duquel vient Madame [O] [H] et portant sur un logement à usage d’habitation et ses accessoires situés [Adresse 2] à [Localité 1] (Nièvre) ;

Ordonne l’expulsion de Madame [O] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les locaux et de leurs accessoires situés [Adresse 2] à [Localité 1] (Nièvre), au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [O] [H] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [S] [G] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges à compter de la présente décision et jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

Condamne Madame [O] [H] aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer les loyers signifié le 23 octobre 2024 ;

Condamne Madame [O] [H] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [S] [G] la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,