REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

N° RG 21/04367 – N° Portalis DB3E-W-B7F-LFBM

4ème Chambre

En date du 30 avril 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du trente avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 janvier 2026 devant :

Président : Olivier LAMBERT

Assesseur : Philippe GUTH

Tenant seuls l’audience, ont entendu les plaidoiries et les avocats ne s’étant pas opposés et ce, conformément à l’article 805 du code de procédure civile

assistés de Sétrilah MOHAMED, greffier

A l’issue des débats le président a indiqué que le jugement, après qu’ils en aient délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026 prorogé au 30 avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Olivier LAMBERT

: Gwénaelle ANTOINE

Assesseurs : Philippe GUTH

Greffier : Sétrilah MOHAMED

Magistrat rédacteur : Philippe GUTH

Signé par Olivier LAMBERT, président et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

S.A.S. PORQUEROLLES IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

Et

Monsieur [O] [C], né le 07 Octobre 1946 à [Localité 1] (83), de nationalité Française, Retraité, demeurant [Adresse 2] [Localité 2]

Et

Madame [Y] [Q] épouse [C], née le 09 Octobre 1958 à [Localité 3] ([Localité 4], de nationalité Française,: Administrateur civil, demeurant [Adresse 3]

tous représentés par M^e Grégory MARCHESINI, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Dominique HOUEL-TAINGUY

M^e Grégory MARCHESINI – 1014

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [V], de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

Et

Madame [L] [I], de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

Et

Madame [G] [P] épouse [V], de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

tous représentés par M^e Dominique HOUEL-TAINGUY, avocat au barreau de MARSEILLE

PARTIES INTERVENANTES :

Madame [T] [R], demeurant [Adresse 7]

Et

Madame [Z] [R], demeurant [Adresse 8]

Et

Monsieur [E] [R], demeurant [Adresse 9]

Et

Monsieur [D] [R], demeurant [Adresse 10]

tous représentés par M^e Dominique HOUEL-TAINGUY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [D] [V], madame [M] [R], madame [L] [I] et madame [G] [V], pris en leur qualité de propriétaires indivis, ont donné les 9 et 10 février 2021 mandat simple de vente à la SAS Porquerolles Immobilier pour un immeuble composé de 2 lots n°49 (appartement) et 59 (cave) situé [Adresse 11] à [Localité 5] pour un montant de 1.150.000 euros net vendeur.

Le 24 juin 2021, monsieur [O] [C] et madame [Y] [C], son épouse, formalisaient une offre ferme d’achat, sans condition suspensive, de ce bien au prix du mandat, soit 1.196.000 euros, en ce compris les honoraires de négociation revenant à la SAS Porquerolles Immobilier. Les mandants étaient informés par lettre recommandée avec avis de réception du même jour, de cette offre d’achat.

Par courrier du 8 juillet 2021, M^e HOUEL-TAINGUY, conseil des mandants, informait la SAS Porquerolles Immobilier que ses clients avaient accepté par ailleurs une offre ferme d’achat fin avril 2021. Le 15 juillet, il transmettait un mail à monsieur [O] [C] aux termes duquel il confirmait la vente d’avril 2021 réalisée directement par ses clients.

Les époux [C] et la SAS Porquerolles Immobilier ont assigné les consorts [V], pris en leur qualité de propriétaires indivis, selon exploit en date du 12 août 2021, en vente forcée.

Par ordonnance du 1er juillet 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande de communication des pièces aux époux [C] qui estimaient ne pas être suffisamment informés et les a condamnés à régler 3.000,00 euros aux défendeurs en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 20 juin 2023, Madame et Monsieur [C], sur le fondement de l’article 1582 et suivants du code civil, vu l’article 1104 du code civil, demandent au tribunal de :

A titre principal,

ORDONNER que le jugement à intervenir vaut vente authentique au profit de monsieur [O] [C] et madame [Y] [C] aux conditions prévues dans le mandat des 9 et 10 février 2021 donné à la SAS Porquerolles Immobilier de l’immeuble composé des lots n°49 (appartement) et 59 (cave) situé [Adresse 11] à [Localité 5] ;

ORDONNER la publication du jugement au service de publicité foncière territorialement compétent ;

A titre subsidiaire,

CONDAMNER solidairement monsieur [D] [V], madame [L] [I], madame [G] [V], monsieur [D] [R], madame [T] [R], madame [Z] [R] et monsieur [E] [R] à verser à monsieur [O] [C] et Madame [Y] [C] une somme de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER solidairement monsieur [D] [V], madame [L] [I], madame [G] [V], monsieur [D] [R], madame [T] [R], madame [Z] [R] et monsieur [E] [R] à verser à la SAS Porquerolles Immobilier la somme de 46.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

En toutes hypothèses,

CONDAMNER solidairement monsieur [D] [V], madame [L] [I], Madame [G] [V], monsieur [D] [R], madame [T] [R], madame [Z] [R] et monsieur [E] [R] à verser à monsieur [O] [C] et madame [Y] [C] d’une première part, et à la SAS Porquerolles Immobilier d’une seconde part une somme de 2.000 euros chacun au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER solidairement monsieur [D] [V], madame [L] [I], madame [G] [V], monsieur [D] [R], madame [T] [R], madame [Z] [R] et monsieur [E] [R] aux entiers dépens qui seront distraits au profit de la SELARL LLC et Associés agissant par Maître Grégory MARCHESINI par application des articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile,

ORDONNER l’exécution provisoire.

DIRE ET JUGER qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, et en cas d’exécution forcée, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 (portant modification du décret du 12 décembre 1996 ; n° 96-1080 sur le tarif des huissiers) sera supporté par tout succombant, en sus des frais irrépétibles et des dépens.

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 31 juillet 2025, Monsieur [D] [V], Madame [L] [I], Madame [G] [V], Monsieur [D] [R], Madame [T] [R], Madame [Z] [R] et Monsieur [E] [R] demandent au tribunal de :

DEBOUTER les demandeurs de toutes leurs prétentions comme étant irrecevables, infondées et abusives,

LES CONDAMNER solidairement à payer à chaque concluant une indemnité de 6.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

LES CONDAMNER aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Dominique HOUEL-TAINGUY, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

ECARTER l’exécution provisoire de droit des dispositions du jugement à intervenir qui seraient contraires aux demandes des concluants.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.

Le juge de la mise en état a clôturé la procédure au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes des époux [C]

Sur la demande de vente authentique des époux [C]

Les consorts [C] estiment que la vente du bien immobilier des consorts [V] leur est acquise au regard de l’accord des parties sur la chose et sur le prix qui résulterait du mandat de vente donné les 9 et 10 février 2021 par les propriétaires indivis au profit de la SAS Porquerolles IMMOBILIER et de l’offre ferme d’achat du 24 juin 2021 formalisée et réitérée par les époux [C].

Les défendeurs précisent de leur côté avoir accepté de vendre leur bien le 1er mai 2021 à monsieur [N] suite à une offre d’achat proposée le 30 avril 2021, mais sans en avoir prévenu l’agence immobilière par lettre recommandée avec accusé de réception. La promesse de vente a été signée le 23 juillet 2021 et la vente validée par acte authentique par maître [F] le 17 août 2021.

Il apparait dans les pièces déposées au dossier, que les propriétaires indivis, ont donné un mandat simple, sans exclusivité, à la SAS Porquerolles immobilier, pour la vente de leur bien immobilier. Ce mandat précise au paragraphe IV « conditions particulières » « si nous présentons les biens à vendre directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire, nous le ferons au prix des présentes, de façon à ne pas vous gêner dans votre mission ». Par ailleurs le paragraphe XI « Mandat simple » laisse toute latitude aux propriétaires de vendre par eux-mêmes et le paragraphe XII précise les conditions de vente sans le concours de l’agence immobilière. Une clause pénale détermine les conditions d’indemnisation de l’agence en cas de non-respect des engagements des vendeurs.

Il apparait à la lecture du mandat simple que, contrairement à ce que qu’écrivent les époux [C] dans leurs conclusions, l’agence immobilière n’avait pas de monopole de vente sur ce bien et que les propriétaires étaient en droit de vendre de leur côté sous réserve du respect du paragraphe XII du mandat.

L’article 1582 du code civil dispose que : « La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé ».

L’article 1583 détermine : « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

La Cour de cassation a rappelé dans son arrêt n°10-28-637 du 12 avril 2012 de la 3ème chambre civile que : « hors le cas d’un véritable mandat exprès de vente, la clause par laquelle la venderesse s’engage à signer toute promesse de vente ou compromis de vente avec un acquéreur présenté par l’agence et acceptant de conclure aux mêmes conditions, ne confère en rien à l’agent immobilier la faculté de présenter une offre susceptible de concourir à la réunion des consentements, peu important qu’un acquéreur l’acceptât dans les mêmes termes. La cristallisation d’un accord sur la chose et sur le prix est exclue ».

Par conséquent les époux [C] ne peuvent se prévaloir d’une vente parfaite, comme ils l’ont écrit à monsieur [N] le 28 septembre 2021, alors que le consentement des vendeurs n’apparait dans aucune des pièces déposées au dossier, au prétexte d’avoir signé une lettre d’intention d’achat avec l’agence immobilière détentrice d’un mandat simple. En revanche en application de l’article 1583 du code civil, et des éléments déposés au dossier, la vente entre les consorts [V] et monsieur [N] est parfaite.

Il ne sera pas déclaré la vente authentique au profit des époux [C].

Sur les demandes de dommages et intérêts des époux [C]

Les époux [C] prétendent que le refus de vente par les propriétaires leur a causé un préjudice moral du fait de leur investissement personnel dans ce projet.

Au regard de l’article 9 du code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Rien dans les pièces déposées au dossier ne permet de déterminer un quelconque préjudice moral subi. Les conclusions des époux [C], ainsi que leur courrier du 28 septembre 2021 adressé à monsieur [N], laissent sous-entendre que les vendeurs sont de mauvaise foi.

L’article 2274 du code civil détermine que : « la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver »

Les époux [C] ne démontrent en aucune façon la mauvaise foi des vendeurs qui aurait entrainé un préjudice moral.

Il ne sera pas retenu de dommages et intérêts pour les époux [C].

Les époux [C] seront déboutés de leurs demandes.

Sur les demandes de dommages et intérêts de la SAS Porquerolles Immobilier.

La SAS Porquerolles Immobilier demande la somme de 46.000 euros au titre des dommages et intérêt, car elle considère que les mandants ont fait preuve de résistance abusive à l’obligation de loyauté dans les relations contractuelles au regard de l’article 1104 du Code civil qui dispose que : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ». Ce manquement à l’obligation de loyauté lui aurait fait perdre une chance d’être rémunérée de ses honoraires fixés dans le mandat à la somme de 46.000,00 euros TTC.

L’article 1240 du code civil qui dispose que :« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Les différentes jurisprudences en matière de dommages et intérêts pour résistance abusive supposent de prouver à la fois l’attitude dolosive ou malveillante de l’adversaire ainsi qu’un préjudice spécifique de la victime, en application notamment de l’article 2274 du code civil.

Les vendeurs n’ont pas prévenu l’agence immobilière de la vente de leur bien par courrier avec accusé de réception, comme le mandat simple le prescrivait.

Toutefois, dans les conclusions en défense de l’indivision, monsieur [D] [V] précise avoir prévenu l’agence par téléphone, et précise que leur sœur [S], qui faisait partie de l’indivision, est décédée le 3 mai 2021, soit 2 jours après l’acceptation de l’offre d’achat de monsieur [N] par les consorts [V].

Dans le courrier du 7 juillet 2021 adressé en recommandé avec accusé de réception à l’agence immobilière, le conseil des consorts [V] précise « mon client m’indique vous en avoir informé par téléphone ainsi que du fait qu’il avait trouvé un acheteur peu avant le décès, de sa sœur. Cela aurait dû être confirmé par écrit mais les circonstances de ce drame familial ne l’ont pas permis ».

L’agence ne nie pas avoir été prévenue par téléphone.

Le mandat simple détermine que les vendeurs peuvent eux-aussi chercher un acheteur ce qui par conséquent exclut de facto le versement d’honoraires dans le cas d’une vente en application du paragraphe XII du mandat simple. Le versement d’honoraires au profit de la SAS Porquerolles IMMOBILIER n’était donc pas certain.

Par courrier du 7 juillet 2021, les consorts [V], reconnaissent ne pas avoir appliqué le paragraphe XII. Toutefois à l’appui de cette lettre, la SAS Porquerolles IMMOBILIER n’a pas mis en œuvre la clause pénale qui prévoit une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant à la moitié de la rémunération convenue, soit la somme de 23.000 euros, mais a assigné les vendeurs selon exploit le 12 août 2021, n’appliquant pas les termes du mandat simple de vente.

La SAS Porquerolles IMMOBILIER ne prouve ni la mauvaise foi des vendeurs, ni une résistance abusive qui lui aurait fait perdre une chance de percevoir des honoraires puisque ces derniers n’étaient pas assurés si la vente était réalisée par les mandants en application du mandat simple de vente.

Par conséquent la SAS Porquerolles IMMOBILER sera déboutée de toutes ses demandes.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

En conséquence, il y a lieu de condamner les époux [C] et la SAS Porquerolles IMMOBILIER qui succombent, aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de l’avocat qui en a fait la demande et qui peut y prétendre.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [V] la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens et qu’ils n’auraient pas engagé en l’absence d’instance.

Il conviendra en conséquence de condamner in solidum les époux [C] et la SAS Porquerolles IMMOBILIER à leur payer la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire n’est pas nécessaire compte tenu de l’issue du procès.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT qu’il n’y a lieu de déclarer la vente authentique au profit des époux [C] ;

DÉBOUTE les époux [C] de leurs demandes ;

DIT qu’il n’y a lieu à paiement de dommages et intérêt à la SAS PORQUEROLLES IMMOBILIER ;

DÉBOUTE la SAS PORQUEROLLES IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [Q] épouse [C], Monsieur [O] [C] et la SAS PORQUEROLLES IMMOBILIER à payer Monsieur [D] [V], Madame [L] [I], Madame [G] [V], Monsieur [D] [R], Madame [T] [R], Madame [Z] [R] et Monsieur [E] [R] la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [Q] épouse [C], Monsieur [O] [C] et la SAS Porquerolles IMMOBILIER aux dépens dont distraction au profit de M^e Dominique HOUEL-TAINGUY.

ECARTE l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT