COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[E] c/ [K], [G]

MINUTE N°

DU 06 Décembre 2024

N° RG 23/03837 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PKQG

Grosse(s) délivrée(s)

à ME BENHAMOU

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e CHARPENTIER

Le

DEMANDERESSE:

Madame [M] [E]

née le [Date naissance 4] 1931 à [Localité 12] (ALG)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [T] [K]

né le [Date naissance 3] 1978 à [Localité 10] -SENEGAL

[Adresse 7]

[Adresse 11]

[Localité 2]

représenté par M^e Stéphane CHARPENTIER, avocat au barreau de NICE

Madame [O] [G]

née le [Date naissance 5] 1983 à [Localité 13] – SENEGAL

[Adresse 7]

[Adresse 11]

[Localité 2]

représentée par M^e Stéphane CHARPENTIER, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 08 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2019, Madame [M] [E] a donné à bail à Monsieur [T] [K] et à Madame [O] [G] un appartement sis [Adresse 8] ([Adresse 1]), prenant effet le jour même, pour une durée de trois années renouvelable, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 540 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 80 euros, soit un total de 620 par mois (actualisé à 665,25 euros), et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 540 euros.

Vu les actes de commissaire de justice en date du 19 septembre 2023, auxquels il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de l’intégralité de ses demandes, par lesquels Madame [M] [E] a fait assigner Monsieur [T] [K] et Madame [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 11 janvier 2024 à 15 heures aux fins notamment, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, de valider le congé délivré aux locataires le 30 novembre 2021 pour le 26 septembre 2022 et de statuer sur ses conséquences.

Vu les différents renvois de l’affaire et le dernier à l’audience du 8 octobre 2024 à 14 heures,

Vu les dernières conclusions déposées par Monsieur [T] [K] et Madame [O] [G] le 8 octobre 2024, au terme desquelles ils sollicitent :

— la condamnation de Madame [M] [E] à leur payer la somme de 274,06 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie ;

— la condamnation de Madame [M] [E] à leur payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens de l’instance ;

— le débouté de Madame [M] [E] de l’ensemble de ses demandes ;

Vu les dernières conclusions déposées par Madame [M] [E] le 8 octobre 2024, au terme desquelles elle :

— sollicite que le congé délivré le 30 novembre 2021 soit déclaré valable ;

— conclut au débouté de la demande des locataires tendant au paiement de la somme de 274 euros ;

— sollicite la condamnation de Monsieur [T] [K] et de Madame [O] [G] au paiement de la somme de 351,84 euros au titre du reliquat dû par les locataires ;

— sollicite la condamnation de Monsieur [T] [K] et de Madame [O] [G] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— sollicite la condamnation de Monsieur [T] [K] et de Madame [O] [G] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation ;

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

A l’audience, Madame [M] [E], représentée, s’en réfère expressément à ses dernières conclusions.

Monsieur [T] [K] et Madame [O] [G], représentés, précisent qu’ils ont quitté les lieux et s’en réfèrent expressément à leurs dernières conclusions.

Le délibéré a été fixé au 6 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la validité du congé pour vente

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Il résulte de l’article 15 II que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire, pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le congé pour vendre a été signifié à Monsieur [T] [K] et à Madame [O] [G] par acte de commissaire de justice le 30 novembre 2021 pour le terme du bail le 26 septembre 2022, respectant ainsi le délai légal de préavis de 6 mois. Le congé précise le prix et les conditions de la vente. Sa validité n’est pas contestée par les défendeurs.

Le congé, valablement délivré, a pris effet le 26 septembre 2022 et Monsieur [T] [K] et Madame [O] [G] sont par conséquent occupants sans droit ni titre des lieux loués depuis le 27 septembre 2022.

Il est établi que les défendeurs ont quitté les lieux le 6 mai 2024.

Il convient de rappeler que du 27 septembre 2022 au 6 mai 2024, Monsieur [T] [K] et Madame [O] [G] sont tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer courant augmenté des charges, soit une somme mensuelle de 665,25 euros.

Sur les demandes en paiement au titre du bail

En vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de procéder à l’entretien courant et aux réparations locatives dans le logement pendant toute la durée de la location. Ces réparations à la charge du locataire sont listées de façon non exhaustive dans l’annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987. A ce titre, le locataire doit notamment prendre en charge « la remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous » ainsi que « le remplacement des joints, des clapets et presse-étoupes des robinets ».

Madame [M] [E] sollicite la condamnation de Monsieur [T] [K] et de Madame [O] [G] au paiement de la somme de 351,84 euros au titre du reliquat dû par les locataires, au motif que les frais de la recherche de fuite effectuée en février, avril et mai 2023 incombent aux locataires.

Monsieur [T] [K] et Madame [O] [G] prétendent qu’ils n’ont jamais été informés de l’existence d’une fuite, que Madame [M] [E] ne justifie pas que son assureur n’a pas déjà pris en charge les frais de recherche de fuite, qu’en tout état de cause, ces frais sont à la charge du bailleur, et ils sollicitent la condamnation de Madame [M] [E] au paiement de la somme de 351,84 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie.

En l’espèce, Madame [M] [E] produit une facture d’un montant de 625,90 euros TTC correspondant à la recherche d’une fuite effectuée les 27 février, 11 avril et 9 mai 2023 dans un appartement non identifié situé au-dessus des infiltrations problématiques, dans lequel aucune fuite n’a été décelée, et dans l’appartement de Madame [K] au rez-de-chaussée, où la fuite trouve effectivement son origine.

Les prétentions de Monsieur [T] [K] et Madame [O] [G], qui n’ont quitté les lieux que le 6 mai 2024, selon lesquelles ils n’auraient pas eu connaissance de la fuite, seront ainsi écartées.

Par ailleurs, la convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeubles (IRSI) prévoit, depuis le 1er juin 2018, que les frais de recherche de fuite sont pris en charge par l’assureur de l’occupant du logement concerné, qu’il soit propriétaire ou locataire. Il en résulte que les frais de 625,90 euros n’ont certainement pas été pris en charge par l’assureur de Madame [M] [E], contrairement à ce qu’allèguent les anciens locataires.

Il résulte du rapport de fuite que cette dernière provient du mitigeur du lavabo de la salle de bain, dont le remplacement incombe au propriétaire, et du joint silicone et d’un défaut d’étanchéité des faïences de la baignoire, dont l’entretien et le remplacement incombent aux locataires.

Il convient par conséquent de limiter à la somme de 417,27 euros les frais de recherche de fuite imputables Monsieur [T] [K] et de Madame [O] [G], Madame [M] [E] devant quant à elle participer à ces frais à hauteur de 208,63 euros.

Monsieur [T] [K] et Madame [O] [G] seront par conséquent condamnés à payer à Madame [M] [E] la somme de 143,21 euros (351,84 euros – 208,63 euros) au titre du solde du décompte locatif arrêté au 4 juin 2024, assortie des intérêts légaux à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [M] [E] sollicite la condamnation de Monsieur [T] [K] et de Madame [O] [G] au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi par elle dans la mesure où elle a été contrainte d’engager une procédure judiciaire afin d’obtenir le départ des locataires.

En l’espèce, Monsieur [T] [K] et Madame [O] [G], qui n’ont jamais contesté la validité du congé régulièrement délivré le 30 novembre 2021 pour le 26 septembre 2022, n’ont quitté les lieux que le 6 mai 2024, pendant la procédure judiciaire que Madame [M] [E] a été contrainte d’engager à cette fin. Madame [M] [E] a nécessairement subi un préjudice du fait des frais qu’elle a dû avancer à ce titre et il sera réparé par l’octroi de dommages et intérêts de 500 euros.

Monsieur [T] [K] et Madame [O] [G] seront par conséquent condamnés à verser à Madame [M] [E] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts légaux à compter du présent jugement.

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [T] [K] et Madame [O] [G], qui succombent, supporteront les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification l’assignation, et seront condamnés à payer à Madame [M] [E] une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant des honoraires d’avocat de rédaction de l’assignation, ces derniers sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Vu l’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020,

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE le congé pour vendre délivré le 30 novembre 2021 par Madame [M] [E] à effet au 26 septembre 2022 valide ;

CONSTATE que Monsieur [T] [K] et Madame [O] [G] ont quitté les lieux le 6 mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [K] et Madame [O] [G] à payer à Madame [M] [E] la somme de 143,21 euros au titre du solde du décompte locatif arrêté au 4 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [K] et Madame [O] [G] à payer à Madame [M] [E] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts légaux à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [T] [K] et Madame [O] [G] à payer à Madame [M] [E] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [K] et Madame [O] [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la signification de l’assignation, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,