TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02614 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZJV

N° MINUTE :

9/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 30 juin 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic, dont le siège social est sis Le Cabinet [U] – [Adresse 4]

représentée par M^e Sarah BARUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1483

DÉFENDERESSE

S.C.I. AM IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique

assisté de Médéric CHIVOT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juin 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Médéric CHIVOT, Greffier

Décision du 30 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02614 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZJV

EXPOSE DU LITIGE

La SCI AM IMMOBILIER est propriétaire des lots n°219 et 259 dans l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré [Cadastre 5], soumis au régime de la copropriété représentant 776/100219ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet [U] en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI AM IMMOBILIER, par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

8492,44 euros au titre des charges de copropriété au 3 avril 2025 (1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 sur la somme de 4334,75 euros puis à compter de l’assignation pour le surplus,964,20 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 500 euros de dommages et intérêts,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût le coût du commandement de payer. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mai 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, la SCI AM IMMOBILIER n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 219 et 259, indiquant la répartition des tantièmes (776/100219èmes), et l’extrait kbis de la SCI ayant pour gérant Monsieur [G] [O], établissant la qualité de copropriétaire de la SCI AM IMMOBILIER,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2025,

l’historique du compte du 1er juillet 2022 au 1er avril 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 9120,64 euros (en ce inclus 628,20 euros de frais, la somme de 336 euros débitée le 30 mai 2023 ayant été re créditée le 17 avril 2025), les procès-verbaux des assemblées générales des 8 avril 2021, 17 février 2022, 16 mars 2023 et 27 février 2024 comportant : approbation des comptes des exercices 2020 à 2023,vote des budgets prévisionnels 2021 à 2025,fonds travaux 2021 à 2024,vote des travaux ou opérations suivantes : pose d’un visiophone, remplacement du clavier code sur rue, plomberie en sous-sol (assemblée générale du 8 avril 2021, résolution 19, 22, 25), travaux sur façade, dévoiement d’une descente d’eau pluviale, réparation de l’ascenseur, remplacement d’équipements de chaufferie, étude du remplacement de l’étanchéité toiture, remplacement des boutons poussoir, élargissement des horaires du gardien (assemblée générale du 17 février 2022, résolution 20, 21, 22, 23, 25, 26, 28), installation de la vidéosurveillance dans les halls, étanchéité des treuils d’ascenseurs (assemblée générale du 16 mars 2023, résolution 19, 20), installation d’une caméra de vidéosurveillance, remplacement des prises électriques, extension de la vidéosurveillance, réalisation de marches métalliques, réfection de l’étanchéité de la toiture (assemblée générale du 27 février 2024, résolution 22, 23, 24, 25, 27),les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,les mises en demeure des 25 août 2022, 14 décembre 2022 et 27 février 2023, sans justificatif d’envoi par courriers avec accusé de réception,le commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024 valant mise en demeure sur la somme de 4334,76 euros, le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 9120,64 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2022 au 1er avril 2025, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 628,20 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 8492,44 euros (9120,64-628,20).

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 avril 2024 valant mise en demeure, à hauteur de 4334,76 euros et à compter de l’assignation du 28 avril 2025 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 964,20 euros se décomposant comme suit :

—  146,10 euros pour l’envoi de trois mises en demeure,

—  146,10 euros pour l’envoi de trois relances,

—  226,25 euros correspondant au coût du commandement de payer,

—  336 euros pour la constitution du dossier commissaire de justice,

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera relevé toutefois que l’envoi d’autant de mises en demeures et lettres de relance avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat. Il n’est en outre pas établi que ces courriers aient été envoyés par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception.

Pour l’envoi du dossier au commissaire de justice, cette somme a été re créditée au décompte en date du 17 avril 2024 comme vu plus haut si bien qu’il n’en sera pas tenu compte.

Enfin, le coût du commandement de payer intègrera les dépens.

En conséquence, la demande au titre des frais de recouvrement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI AM IMMOBILIER présente, de manière récurrente depuis 2022, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la SCI AM IMMOBILIER. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 800 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI AM IMMOBILIER, ayant pour gérant Monsieur [G] [O], à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le Cabinet [U] :

— la somme de 8492,44 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er juillet 2022 au 1er avril 2025 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 à hauteur de 4334,76 euros et à compter du 28 avril 2025 pour le surplus,

— la somme de 800 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE la SCI AM IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le Cabinet [U], la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI AM IMMOBILIER aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Fait et jugé à [Localité 8] le 30 juin 2025

le greffier le Président