COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [W] [V], [Y] [M] c/ Syndic. de copro. [Adresse 5], [Z] [L]

N° 24 /

Du 10 Décembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 19/04249 – N° Portalis DBWR-W-B7D-MOE7

Grosse délivrée à

M^e Christine CURCURU-BOLIER

M^e Nicolas DONNANTUONI

M^e Thibault POZZO DI BORGO

expédition délivrée à

le 10 Décembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix Décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Cécile SANJUAN PUCHOL

Assesseur : Madame Isabelle DEMARBAIX, magistrat rédacteur

Assesseur : Madame Diana VALAT

Greffier : Madame PROVENZANO.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 10 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Décembre 2024 , signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

M. [W] [V]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [Y] [M]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS:

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU ACROPOLIS’IMMO dont le siège social est [Adresse 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Christine CURCURU-BOLIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [L]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [Z] [L] et Monsieur [L]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [V] était à l’origine l’unique propriétaire d’un bien immobilier situé à [Adresse 5], cadastré B [Cadastre 1] et B [Cadastre 2] comprenant un jardin et une piscine.

Il a scindé l’immeuble en deux lots distincts n° 1 et 2 qu’il a cédés les 29 mai 2013 et 1er juin 2017, et pour ce faire, a fait établir le jour même de la première vente, un état descriptif de division et un règlement de copropriété par acte de Me [H] [N], notaire à [Localité 7].

Le lot n° 2 a été vendu à son frère M. [X] [V] et Mme [Y] [M] et le lot n° 1 à M. et Mme [G] [L].

Avant la vente du second lot, les relations entre les deux frères se sont dégradées notamment au sujet du garage affecté au lot no 2, dont l’accès ne pourrait se faire qu’à partir du terrain réservé à l’usage exclusif du lot n° 1, propriété de M. et Mme [L].

Par acte du 20 septembre 2019, M. [W] [V] et Mme [Y] [M] ont assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que M. et Mme [L] devant la juridiction de céans aux fins de voir :

— dire et juger qu’ils sont bien fondés à solliciter le rétablissement du droit d’accès au garage qu’ils ont acquis le 29 mai 2013 ;

— en conséquence, prenant acte de l’aveu judiciaire des époux [L] qui reconnaissent " que c 'est bien M. [X] [V] aux droits de qui ils viennent aujourd’hui ", qui a ôté la porte du garage, objet du présent litige et qui l’a murée, les condamner à réaliser les travaux d’ouverture et de rétablissement de la porte d’accès au garage et de pouvoir circuler, sans stationner, par la rampe ouest, sous astreinte de 500 euros par jour de retard courant pendant un délai de 90 jours et passé le délai de 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir ;

— dire et juger que le coût de ces travaux de remise en état seront avancés par les demandeurs, et mis à la charge des époux [L] in fine ;

— condamner également le syndicat des copropriétaires sous astreinte de 500 euros par jour de retard courant pendant un délai de 90 jours et passé le délai de 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir, à modifier les termes du règlement de copropriété pour être conforme à la situation en précisant que " pour pouvoir accéder à leur garage situé au rez-de-chaussée attenant au lot n° 1, les consorts [V]/[M], propriétaires du lot n°2, sont autorisés à passer par la zone qui a été affectée à l’usage exclusif du lot n° 1 savoir la terrasse extérieure telle qu’appartenant aux époux [L] » ;

— condamner additionnellement les époux [L] sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir passé le délai de 30 jours suivant la signification du jugement à intervenir et pendant 90 jours, à remettre les lieux en état et ce faisant, démolir la construction illicite qu’ils ont réalisée au droit du garage objet du litige tel que figurant en page 15 du procès-verbal de constat du 9 septembre 2020 ;

— condamner in solidum les époux [L] et le syndicat à leur payer la somme de 5.000 euros chacun pour résistance abusive et injustifiée, et celle de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens et frais d’instance ;

— dire et juger qu’au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ils seront dispensés de participer aux frais, dépens et condamnations de toute nature qui seront mis à la charge du syndicat ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 mars 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, sollicite voir, au visa des dispositions des articles 41.13 à 41.23 de la loi du 10 Juillet 1965 :

— à titre principal, déclarer que le litige opposant les parties à la présente procédure constitue un conflit entre deux copropriétaires au sein d’une copropriété à deux lots,

— en conséquence, dire et juger que pour procéder à la modification du règlement de copropriété et éviter les situations de blocage, il appartient à la partie intéressée de solliciter l’autorisation judiciaire pour ce faire en application des dispositions de l’article 41.16 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— débouter purement et simplement les parties des demandes formulées à son encontre, notamment en ce qui concerne la demande dommages et intérêts ;

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 2.500 euros ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat fait valoir que la prise de décision au sein de la copropriété est impossible du fait de la mésentente entre les deux copropriétaires détenant le même nombre de millièmes (500/1000ème). Il précise que plusieurs syndics se sont succédés en vain, y compris un administrateur judiciaire, et que depuis le 12 août 2020, la copropriété a pour syndic, le cabinet Acropolis’Immo, qui est confronté aux mêmes difficultés que ses prédécesseurs. Au vu de ces éléments, il sollicite l’application du régime dérogatoire prévu par les articles 41-13 à 41 23 de la loi du 10 juillet 1965.

Il conclut au rejet des demandes formées contre lui en ce qu’elles sont irréalistes, contraires à l’ordre public et dénuées de tout pragmatisme.

Il soutient que la modification du règlement de copropriété relève de la compétence de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et non de l’office du juge.

Il estime que sa condamnation à modifier le règlement de copropriété serait contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et ne résoudra en rien le litige opposant les parties, qui perdure depuis 2013.

En toute hypothèse, il considère que les requérants doivent diriger leur demande de modification du règlement de copropriété contre M. et Mme [L], et non contre le syndicat. En effet, en visant les dispositions de l’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965, les demandeurs ont la faculté, si le litige est tranché en leur faveur, de demander au juge, compte tenu de l’opposition manifeste des défendeurs, l’autorisation de passer seuls un acte pour lequel le consentement de l’autre copropriétaire serait nécessaire (en l’espèce la modification du règlement de copropriété).

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 2 juin 2023, M. [V] et Mme [M] sollicient voir, au visa des articles 1103 et suivants du Code civil :

— déclarer irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires faute d’être régulièrement représenté, en application des dispositions de l’article 117 du code de procédure civile ;

— dire et juger qu’ils sont bien-fondés à solliciter le rétablissement du droit d’accès au garage qu’ils ont acquis le 29 mai 2013 ;

— en conséquence, prenant acte de l’aveu judiciaire des époux [L], qui reconnaissent que " c’est bien monsieur [X] [V], aux droits de qui ils viennent aujourd’hui ", qui a ôté la porte du garage, objet du présent litige et qui l’a murée, condamner les époux [L] sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir passé le délai de 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir et pendant 90 jours, à autoriser les demandeurs à pouvoir réaliser les travaux d’ouverture et de rétablissement de la porte d’accès au garage et de pouvoir circuler, bien évidemment sans stationner, par la rampe Ouest ;

— dire et juger que le coût de ces travaux de remise en état seront avancés par les demandeurs, à la charge in fine des époux [L] ;

— condamner également le syndicat des copropriétaires sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir passé le délai de 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir, à modifier les termes du règlement de copropriété pour être conforme à la situation en précisant que " pour pouvoir accéder à leur garage situé au rez-de-chaussée attenant au lot n°1, les consorts [V]/[M], propriétaires du lot n°2, sont autorisés à passer par la zone qui a été affectée à l’usage exclusif du lot n° 1 savoir la terrasse extérieure telle qu’appartenant aux époux [L] » ;

— très subsidiairement de ce chef, si le tribunal jugeait que l’article 46-16 de la loi du 10 juillet 1965 doit s’appliquer, les autoriser à modifier le règlement de copropriété, sans le contentement des époux [L], afin d’y préciser que " pour pouvoir accéder à leur garage situé au rez-de-chaussée attenant au lot n°1, les consorts [V]/[M], propriétaires du lot n°2, sont autorisés à passer par la zone qui a été affectée à l’usage exclusif du lot n° 1 appartenant aux époux [L]. » ;

— condamner additionnellement les époux [L] sous astreinte de 500 euros par jour de retard, commençant à courir passé le délai de 30 jours suivant la signification du jugement à intervenir et pendant 90 jours, à remettre les lieux en état, et ce faisant, démolir la construction illicite qu’ils ont réalisée au droit du garage objet du litige, tel que figurant en page 15 du procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 9 septembre 2020 ;

— condamner in solidum les époux [L] et le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5.000 euros chacun, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, et celle de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance ;

— dire et juger qu’ils seront dispensés de participer aux frais, dépens et condamnations de toute nature qui seront mises à la charge du syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

M. [W] [V] et Mme [M] concluent à l’irrecevabilité des conclusions du syndicat des copropriétaires, au motif qu’il n’est pas justifié du renouvellement du mandat du cabinet Acropolis’Immo, syndic désigné par l’assemblée générale du 12 août 2020. Ils estiment que le régime dérogatoire issu de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2020 visant les « petites » copropriétés n’est pas applicable, dès lors que la demande de modification du règlement de copropriété ne porte pas sur une partie commune, mais sur la partie privative de la terrasse extérieure du lot n° 1 qui lui-même possède un accès piéton et voiture.

Ils exposent que l’immeuble a été partagé en deux lots par l’ancien propriétaire, M. [X] [V], qui n’est autre que leur frère ou beau-frère, puis revendus séparément à leur profit le 29 mai 2013 et à M. et Mme [L] le 1er juin 2017.

Ils expliquent que la gestion et l’administration de la copropriété est impossible en raison de la dégradation des relations avec leur vendeur et que cette mésentente perdure avec leurs nouveaux voisins.

Ils précisent que le différend résulte de la discordance entre le plan signé entre les parties avant la conclusion de la vente et le plan annexé au règlement de copropriété qui avait été sensiblement modifié sans qu’ils en soient informés.

Ils affirment qu’au jour de la vente, leur garage attenant au lot n° 1 disposait d’une porte d’accès et qu’ils auraient accepté de renoncer à l’enlèvement de cette porte et à l’utilisation de ce garage, à charge et en contrepartie d’être autorisés par une assemblée générale à venir, de le transformer en pièce habitable. Ils déplorent que M. [X] [V], propriétaire à l’époque du lot n° 1, n’ait pas respecté ses engagements.

Ils font observer qu’ils ne peuvent accéder à leur garage sans passer par la zone qui a été affectée à l’usage exclusif du lot n° 1, ce qui constitue une absurdité, et demandent la modification du règlement de copropriété sur ce point et le rétablissement du garage dans son état d’origine. A cette fin, ils sollicitent l’autorisation d’emprunter la bande de terrain affectée à l’usage privatif et exclusif du lot n°1, dont M. et Mme [L] sont propriétaires.

Ils contestent avoir transformé le garage en pièce habitable et affirment que M. et Mme [L] ont construit un local au droit de ce garage, sans aucune autorisation, et en demandent la démolition.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 16 mai 2024, M. et Mme [L] sollicitent voir :

— les juger recevables et fondés en leurs demandes ;

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 14 juin 2023 ;

— à titre principal, juger que les consorts [V] et [M] ne démontrent pas l’existence d’un quelconque accord verbal intervenu en 2013 avec M. [X] [V],

— juger qu’il n’appartient pas au tribunal de modifier l’état descriptif de division règlement de copropriété et le plan y annexé en date du 29 mai 2013 ;

— débouter les consorts [V] et [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— à titre reconventionnel, juger qu’ils ont effectué des travaux de transformation de leur lot affectant les parties communes de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et sans autorisation de la commune de [Localité 4] ;

— condamner in solidum les consorts [V] et [M] à remettre les lieux en leur état d’origine (notamment le vide sanitaire qui a été transformé en appartement, retrait des climatiseurs externes, retrait des caméras de surveillance extérieures, remise en état de la terrasse de 15 m², du local fermé sous le parking avec VMC très bruyante), sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard qui commencera à courir 15 jours après la signification du jugement à intervenir ;

— en toute hypothèse, juger qu’en cas de condamnation du syndicat des copropriétaires " [Adresse 5] ", ils seront dispensés de régler leur quote-part au titre des charges de copropriétés conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes formées contre eux ;

— condamner in solidum les consorts [V] et [M] à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et celle de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les consorts [V] et [M] aux dépens ;

— juger qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit au titre des demandes formées à leur encontre.

Concernant les engagements qu’auraient pris M. [X] [V], M. et Mme [L] soulignent qu’aucun accord n’a été établi par écrit et que cette hypothétique promesse de porte-fort n’est mentionnée ni dans l’acte de vente des consorts [V] et [M], ni dans leur acte de vente. Ils estiment n’être liés par aucun engagement à l’égard des demandeurs.

Ils ajoutent que M. [X] [V] a établi une attestation et réfute totalement l’existence d’un quelconque accord verbal en ce sens.

Ils soutiennent que si l’on suit le fondement juridique des demandeurs, l’auteur de la promesse serait M. [X] [V] qui n’est pas attrait à la présente instance, et rappellent que l’inexécution d’une promesse de porte-fort ne peut être réparée par la remise en état des lieux (remise de la porte du garage en son état initial…), mais uniquement par la condamnation du promettant au paiement de dommages et intérêts.

Ils ajoutent que les demandeurs ont acquis leur lot en toute connaissance de cause avec un accès direct en voiture et à pied à leur lot par le nord de la route de [Localité 6], et en déduisent qu’ils sont mal fondés à se plaindre aujourd’hui de l’inaccessibilité de leur garage en voiture pour justifier leur demande d’autorisation d’emprunter la bande de terrain attachée à leur lot, dont ils ont la jouissance privative et exclusive.

Reconventionnellement, ils font grief aux demandeurs d’avoir rélaisé des travaux affectant les parties communes, sans autorisation de l’assemblée générale comme cela résulte de l’assemblée générale du 16 mai 2019, à savoir : la transformation du vide sanitaire en un appartement de plus de 55 m², la création d’une terrasse de 15 m², la création d’un local fermé sous le parking avec VMC très bruyante, la pose de plusieurs caméras extérieures et de blocs de climatiseur en façade. Ils en déduisent qu’ils sont recevables et fondés à demander leur condamnation à remettre les lieux dans leur état d’origine sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard qui commencera à courir passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir.

La procédure a été clôturée au 2 septembre 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 16 septembre 2024 et mise en délibéré au 10 décembre suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

L’exception de procédure

Attendu que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte au sens de l’article 117 du code de procédure civile, le défaut de capacité d’ester en justice, le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice, le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

Que ces irrégularités peuvent être accueillies sans que celui qui les invoque n’ait à justifier d’un grief.

Que l’article 121 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Que M. [V] et Mme [M] font valoir que le cabinet Acropolis’Immo n’a pas le pouvoir d’assurer la représentation du syndicat en l’absence de renouvellement de son mandat par l’assemblée générale du 12 août 2020, et que ce défaut de pouvoir de représentation constitue une irrégularité de fond rendant irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires.

Qu’en application de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndic représente le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et le représente en justice tant en demande qu’en défense.

Que l’article 771 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au cas d’espèce dispose :

«  Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1. Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et sur les incidents mettant fin à l’instance ; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ; (…). "

Que force est de constater que M. [V] et Mme [M] n’ont pas saisi le juge de la mise en état de l’exception de procédure alléguée.

Qu’en outre, ils ne démontrent pas que le mandat du cabinet Acropolis’Immo était expiré lors que le syndicat des copropriétaires a notifié ses conclusions du 24 mars 2022.

Qu’il y a lieu de rejeter l’exception de procédure soulevée et de déclarer recevables les conclusions notifiées par le syndicat.

La demande de rétablissement de la porte d’accès au garage

Attendu que selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Que par acte authentique du 29 mai 2013 établi le même jour par Me [H] [N], notaire à [Localité 7], un état descriptif de division et règlement de copropriété a été établi concernant l’immeuble situé à [Adresse 5], cadastré section B N° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], le bien dans son entier appartenant à l’origine à M. [X] [V], frère de M. [W] [V], demandeur à la présente procédure.

Qu’en page 7 de cet acte sont désignés deux lots :

— le lot n°1 constitué d’un appartement composé de trois pièces principales, de terrasses extérieures, avec accès piétons et voitures à l’Ouest sur la [Adresse 8], figurant sous hachure orange au plan annexé après mention, et la jouissance exclusive et particulière d’un jardin figurant sous teinte bleue demeuré annexé, outre les millièmes (500/1.000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales ;

— le lot n° 2 constitué d’un appartement au rez-de-jardin de deux pièces principales avec accès piétons et voitures au Nord sur la [Adresse 8] et vide sanitaire attenant, garage au rez- de- chaussée attenant au lot n°1, figurant sous hachure rose au plan annexé, et la jouissance exclusive et particulière du terrain figurant sous teinte rouge au plan demeuré annexé, outre les millièmes (500/1.000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Que le même jour, M. [W] [V] et Mme [M] ont acquis le lot n° 2 et les millièmes de parties communes afférentes.

Que la description du lot n° 2 est identique tant dans l’acte de propriété du 29 mai 2013 que dans l’état descriptif de division et règlement de copropriété rédigé le même jour avec plans annexés.

Que M. [W] [V] et Mme [Y] [M] reconnaissent avoir renoncé à l’utilisation de leur garage attenant au lot n° 1, à charge et en contrepartie d’être autorisés à le transformer en pièce habitable par une assemblée générale à venir.

Que la preuve de cet engagement qu’aurait pris M. [X] [V] ne résulte ni d’un écrit ni de l’acte de vente du 29 mai 2013, et est contesté par l’intéressé dans son attestation du 24 juillet 2019.

Que la destination de l’immeuble est définie par le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, ses caractères et sa situation en application de l’article 8-I in fine de la loi du 10 juillet 1965.

Que les stipulations du règlement ont force de loi entre tous les copropriétaires et aucun d’eux n’a le pouvoir de les modifier par des conventions particulières, de sorte qu’un éventuel accord entre copropriétaires n’a aucue portée juridique.

Que selon ce document et l’état descriptif de division, la pièce querellée est à usage de garage.

Qu’il s’ensuit que M. [W] [V] et Mme [Y] [M] sont fondés en leur demande de rétablissement de la porte d’accès à leur garage dans son état d’origine.

Que le coût de ces travaux seront à leur charge, dès lors qu’ils reconnaissent avoir accepté, en toute connaissance de cause, soit en 2013 ou 2014, sa condamnation, en dehors du respect des règles de la copropriété.

Que pour accéder à leur garage, M. [W] [V] et Mme [Y] [M] demandent également à pouvoir emprunter la rampe d’accès Ouest et la zone de dégagement située à l’entrée de l’appartement de M. et Mme [L].

Qu’il s’agit de la portion de terrain teintée de bleu sur les plans annexés au règlement de copropriété, dont il n’est pas contesté que M. et Mme [L] ont la jouissance privative et exclusive.

Que selon le règlement de copropriété, la totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble des terrains, y compris le sol des parties construites, des allées, des terrasses et des jardins même lorsque ceux-ci sont à jouissance privative, sont des parties communes générales.

Que la modification du règlement de copropriété ne relève pas de l’office du juge, mais d’une décision d’assemblée générale statuant à la double majorité prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Qu’aucune des règles dérogatoires issues de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis pour les petites copropriétés n’est applicable au cas d’espèce, le refus opposé par M. et Mme [L] d’emprunter la rampe d’accès et la zone de dégagement située à l’entrée de leur appartement, ne mettant nullement en péril l’intérêt commun.

Qu’au surplus, il apparaît au visa des titres de propriété des parties que M. [W] [V] et Mme [Y] [M] disposent d’un accès piéton et voiture au Nord sur la route de [Localité 6], alors que M. et Mme [L] ont un accès piéton et voiture à l’Ouest de la même route.

Que leur lot n’est pas enclavé.

Qu’il résulte du procès-verbal de constat dressé le 3 mars 2020 par la SCP Molleville-Meesemaecker, commissaire de justice, que l’accès au garage litigieux par la rampe d’accès et la zone de dégagement située à l’entrée de l’appartement de M. et Mme [L], partie à jouissance privative, est impossible, compte tenu de la configuration des lieux.

Que la largeur de la rampe d’accès ne permet le passage que d’un seul véhicule à la fois.

Qu’en l’état de ces éléments, il y a lieu de débouter M. [W] [V] et Mme [Y] [M] de leur demande d’emprunter la rampe d’accès Ouest, correspondant à la portion de terrain teintée de bleu sur les plans annexés au règlement de copropriété, dont il n’est pas contesté que M. et Mme [L] ont la jouissance privative et exclusive.

La demande additionnelle de condamnation des époux [L] à remettre les lieux en état

Attendu que l’obligation faite à chaque copropriétaire de n’user des parties communes que sous réserve des droits égaux et concurrents des autres copropriétaires entraîne également pour conséquence que l’un de ceux-ci ne peut effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble qu’avec l’autorisation expresse de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25 de la loi précitée.

Que l’irrégularité de travaux engagés sans autorisation préalable peut néanmoins disparaître du fait de leur ratification ultérieure par l’assemblée générale statuant à la majorité requise, s’ils sont conformes à la destination de l’immeuble.

Que cette ratification n’est qu’une faculté et le copropriétaire qui a procédé à des transformations sans autorisation de l’assemblée générale ne peut arguer d’un abus de droit qui résulterait du refus de ratification de l’assemblée générale.

Qu’en l’espèce, M. [W] [V] et Mme [Y] [M] soutiennent que M. et Mme [L] auraient « ajouté » un local sur une partie commune située au droit de leur garage, travaux pour lesquels ils n’auraient sollicité aucune autorisation.

Qu’ils demandent la démolition de cet ouvrage, ajoutant que cette construction illicite les empêcherait d’accéder à leur garage.

Que M. et Mme [L] ne concluent pas sur ce point.

Que le procès-verbal de constat dressé le 9 septembre 2020 par Me [O], commissaire de justice, le 9 septembre 2020, versé aux débats par les demandeurs, a pour objet de sauvegarder leurs droits et de démontrer qu’ils n’ont pas transformé leur garage en pièce habitable.

Que ce document ne contient aucun élément afférent au local qu’auraient construit M. et Mme [L] et sur lequel les demandeurs ne donnent au demeurant aucune indication précise.

Que faute de preuve, les demandes de démolition et de remise en état sollicitées par M. [W] [V] et Mme [Y] [M] seront rejetées.

La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée formée par les demandeurs.

Attendu qu’aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Que la résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins.

Qu’elle ne se traduit pas par une simple résistance.

Qu’en l’espèce, M. [W] [V] et Mme [Y] [M], qui ne motivent pas leur demande, ne justifient ni d’un abus dans l’exercice du droit de résister ni du préjudice résultant de l’abus allégué.

Qu’il échet de les débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Les demandes reconventionnelles de M. et Mme [L]

1) Attendu qu’en premier lieu, M. et Mme [L] affirment que M. [W] [V] et Mme [Y] [M] auraient réalisé des travaux affectant les parties communes, sans autorisation de l’assemblée générale, ce qui résulterait des termes de l’assemblée générale du 16 mai 2019.

Qu’il s’agirait notamment des ouvrages suivants :

— la transformation du vide sanitaire en un appartement de 55 m2,

— la création d’une terrasse de 15 m2 et d’un local fermé sous le parking avec ventilation mécanique contrôlée très bruyante,

— la pose de plusieurs blocs de climatiseur en façade et de caméras de surveillance extérieures.

Qu’aucune des résolutions de l’assemblée générale du 16 mai 2019 ne porte sur ces aménagements.

Que seule a été évoquée lors de cette assemblée la demande d’autorisation de travaux de transformation du garage des demandeurs en une pièce habitable, laquelle a été rejetée faute d’obtention de la majorité requise par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Qu’en l’absence de preuve des travaux illicites allégués, la demande de remise des lieux dans leur état d’origine, sera rejetée.

2) Attendu qu’en second lieu, M. et Mme [L] sollicitent la condamnation des demandeurs à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Qu’aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Que si M. et Mme [L] sont étrangers au conflit familial opposant les demandeurs à M. [X] [V], le conflit ne s’est pas dénoué nonobstant la désignation d’un administrateur provisoire et l’intervention de syndics successifs.

Que chacune des parties campe sur ses positions et reproche à l’autre d’avoir effectué des travaux illicites, sans verser la moindre pièce au soutien de ses affirmations.

Que la médiation ordonnée par le tribunal de céans le 9 janvier 2024 a également échoué.

Qu’au regard de ces éléments, il échet de débouter M. et Mme [L] de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Les demandes accessoires

Attendu que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Que l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Qu’au vu de la solution du litige, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formée tant par les demandeurs que les défendeurs.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE l’exception de procédure soulevée par M. [W] [V] et Mme [Y] [M] et déclare recevables les conclusions notifiées le 22 mars 2022 par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé à [Adresse 5] ;

AUTORISE M. [W] [V] et Mme [Y] [M] à réaliser les travaux d’ouverture et de rétablissement de la porte d’accès à leur garage situé au rez-de-chaussée et attenant au lot n° 1, propriété de M. et Mme [G] [L], dans sa configuration d’origine ;

DIT que ces travaux seront réalisés à leurs frais, et condamne au besoin, M. et Mme [G] [L], à autoriser M. [W] [V] et Mme [Y] [M] à les faire exécuter, sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement et durant 90 jours ;

DÉBOUTE M. [W] [V] et Mme [Y] [M] de leur demande d’emprunter la rampe d’accès Ouest correspondant à la portion de terrain teintée de bleu sur les plans annexés au règlement de copropriété ;

DÉBOUTE M. [W] [V] et Mme [Y] [M] de leur demande de modification du règlement de copropriété en y insérant la clause suivante : " pour pouvoir accéder à leur garage situé au rez-de-chaussée attenant au lot n°1, les consorts [V]/[M], propriétaires du lot n°2, sont autorisés à passer par la zone qui a été affectée à l’usage exclusif du lot n° 1 savoir la terrasse extérieure telle qu’appartenant aux époux [L]. » ;

DÉBOUTE M. [W] [V] et Mme [Y] [M] du surplus de leurs demandes dirigées tant à l’encontre de M. et Mme [G] [L] que du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 4] (06) [Adresse 5] ;

DÉBOUTE M. et Mme [G] [L] de leurs demandes reconventionnelles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 4] (06) [Adresse 5] de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE toute partie de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT