COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. NOVA E PROPERTIES c/ Etablissement public La Direction Générale des Finances Publiques

MINUTE N° 24/

Du 03 Décembre 2024

3ème Chambre civile

N° RG 23/03685 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PGA3

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du trois Décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Corinne GILIS, Présidente, assistée de Louisa KACIOUI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 03 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Décembre 2024 , signé par Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

M^e André-hubert BEZZINA

DGFIP

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. NOVA E PROPERTIES prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e André-hubert BEZZINA, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

DEFENDERESSE:

Etablissement public La Direction Générale des Finances Publiques prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Ayant signifié ses conclusions

EXPOSE DU LITIGE:

Le 23 mai 2023, la société Nova E Properties a présenté une réclamation pour contester la proposition de rectification de la Direction Générale des Finances Publiques ( ci- après désignée l’administration fiscale) du 9 novembre 2022, aux termes de laquelle le régime de faveur de l’article 1594-0 du code général des impôts lui est refusé.

Cette réclamation a donné lieu à une décision de rejet le 26 juillet 2023.

Par assignation délivrée le 25 septembre 2023, la société Nova E Properties a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice l’administration fiscale aux fins de voir:

–annuler les impositions et intérêts de retard mis en recouvrement par celle-ci au titre de l’avis n°20230205262 émis le 28 février 2023 et réceptionné le 13 mars 2023,

–condamner l’administration des finances publiques à lui payer une somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 24 janvier 2024, l’administration fiscale demande à la juridiction de :

–confirmer les impositions mises à la charge de la société Nova E Properties par l’avis de recouvrement n°20230205262 émis le 28 février 2023,

–confirmer la décision de rejet du 26 juillet 2023,

–rejeter la demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et condamner la société Nova E Properties au paiement de la somme de 1000 euros à l’administration fiscale, au titre de ce même article.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée le 13 mai 2024 et fixée à plaider le 28 octobre 2024, puis mise en délibéré au 3 décembre 2024, les parties avisées conformément aux dipositions de l’article 450 du code de procédure civile.

SUR QUOI,

Qualification du jugement

En application de l’alinéa 3 de l’article R202-2 des procédures fiscales, les parties ne sont pas obligées de recourir au ministère d’un avocat. Le jugement sera donc qualifié de contradictoire.

Sur le fond

En l’espèce, la société Nova E Properties, créée le 21 juillet 2016 exerce une activité de marchands de biens.

Par acte en date du 31 juillet 2017, elle a fait l’acquisition au prix de 800 000 euros de 5 parcelles de terrains à bâtir sises à [Localité 4] et dans le cadre de son projet de construction de logements a obtenu l’application du régime de faveur visé à l’article 1594-0 du code général des impôts, prenant ainsi l’engagement de construire l’ensemble immobilier sur lesdites parcelles dans un délai de 4 ans à compter de l’acquisition des terrains.

Compte tenu de la suspension des délais en vertu de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, du fait de l’épidémie de Covid-19, ce délai de 4 ans, fixé initialement au 31 juillet 2021, expirait le 12 novembre 2021.

Mais, considérant que l’engagement n’a pas été respecté par la société Nova E Properties, l’administration fiscale lui a adressé le 9 novembre 2022 une proposition de rectification afin d’obtenir le réglement des droits de mutation au taux de droit commun, en application des dispositions de l’article 1840 G ter du code général des impôts.

Par courrier du 6 décembre 2022, la société Nova E Properties a contesté cette rectification mais par réponse du 10 janvier 2023, réceptionnée le 20 janvier 2023, l’administration fiscale a maintenu les impositions décidées, qui ont été mises en recouvrement par avis n°20230205262 le 28 février 2023 pour un montant de 52 290 euros, soit 46 453 euros de droits et 5 837 euros d’intérêts de retard; le 10 mars 2023 la société Nova E Properties a introduit un recours hiérarchique contre cette décision, qui a été rejeté par décision du 31 mars 2023, de même qu’à été rejetée le 16 juin 2023 la réclamation contentieuse de la société Nova E Properties à l’encontre de la mise en demeure de payer délivrée par l’administration fiscale le 15 mars 2023 et encore a été rejetée le 26 juillet 2023 la réclamation de la société Nova E Properties à l’encontre de l’avis de mise en recouvrement sus mentionné.

La société Nova E Properties pour obtenir l’annulation des impositions conteste la régularité de l’avis de mise en recouvrement émis selon elle à l’issue d’une procédure irrégulière et du fait qu’elle n’a pas été en mesure d’exécuter son engagement de construire en raison d’un cas de force majeure.

*Concernant la procédure de mise en recouvrement

La société Nova E Properties soutient que par courrier du 10 janvier 2023, réceptionné le 20 janvier 2023, l’administration fiscale a pris la décision de maintenir la rectification proposée en dépit de ses observations mais qu’en application de l’article L 54 C du livre des procédures fiscales elle disposait encore d’un délai pour introduire un recours hiérarchique à l’encontre de cette décision, ce qu’elle a fait le 10 mars 2023; que cependant dans l’intervalle l’avis de mise en recouvrement a été émis le 28 février 2023 et la mise en demeure de payer émise le 15 mars 2023, de sorte que la société Nova E Properties considère qu’elle a été privée d’exercer ce recours hiérarchique de manière effective, puisque des actes avaient été réalisés pour la poursuite de la procédure, sans respect de son droit de recours.

L’article R* 59-1 du livre des procésures fiscales dispose que “le contribuable dispose d’un délai de 30 jours à compter de la réception de la réponse de l’administration à ses observations pour présenter la demande prévue au premier alinéa de l’article L59 (…)”. Ainsi la société Nova E Properties disposait d’un délai de 30 jours à compter de la réception de la réponse de l’administration fiscale pour exercer son recours hiérarchique, et c’est à l’expiration de ce délai et en l’absence de saisine que l’administration fiscale pouvait engager la procédure de recouvrement des impositions par l’envoi d’un avis de mise en recouvrement.

En l’espèce, il convient d’observer qu’il résulte des pièces produites que l’administration fiscale a adressé le 9 novembre 2022 la proposition de rectification à la société Nova E Properties, qu’elle indique avoir reçu le 22 novembre 2022; que par courrier du 6 décembre 2022 la société Nova E Properties a formulé ses observations à la suite desquelles l’administration fiscale a maintenu sa rectification par courrier de réponse du 10 janvier 2023, réceptionné le 20 janvier 2023; que la société Nova E Properties n’a demandé que le 10 mars 2023, par courrier reçu le 13 mars 2023, la saisine de l’autorité hiérarchique; ainsi non seulement la demande était irrecevable pour avoir été présentée hors délai, mais l’avis de mise en recouvrement litigieux du 28 février 2023 réceptionné le 8 mars 2023 est postérieur à l’expiration du délai de 30 jours prévu à l’article R*59-1 du livre des procédures fiscales, de même que la mise en demeure de payer du 15 mars 2023; la société Nova E Properties sera donc déboutée de sa demande tendant à l’annulation des impositions et intérêts de retard mis en recouvrement au moyen tiré d’une procédure irrégulière.

*Concernant le bien-fondé de l’imposition

La société Nova E Properties pour s’opposer au règlement des droits de mutation réclamés par l’administration fiscale rappelle le bénéfice de l’exonération qui lui a été accordé en application des dispositions de l’article 1594-0 G du code général des impôts, qui est conditionné par l’engagement de l’acquéreur d’effectuer dans les quatre ans à compter de la date de l’acte d’acquisition, les travaux de construction de l’immeuble et de justifier de l’exécution des travaux à l’expiration du délai de quatre ans, avec une possibilité de prolongation annuelle renouvelable du délai de quatre ans, notamment en cas de force majeure.

La société Nova E Properties fait valoir que l’administration fiscale ne veut pas admettre, à tort, que l’arrêté de caducité du permis de construire du 25 octobre 2019 délivré par le maire de la commune de [Localité 4] constitue un cas de force majeure ayant entraîné l’interruption des travaux de construction qu’elle avait entrepris sur le site ; elle soutient que son projet de construction a pourtant été stoppé par ce seul élément indépendant, de sa volonté, et qu’il était imprévisible et insurmontable, puisqu’à défaut de permis de construire les travaux ne pouvaient pas évoluer, ce qui est bien constitutif d’un cas de force majeure.

La société Nova E Properties soutient en effet que l’arrêté de caducité du 25 octobre 2019 est bien un événement extérieur à son fonctionnement et totalement imprévisible au sens de la jurisprudence puisque le permis de construire dont elle est bénéficiaire était valide jusqu’au 18 août 2020, celle-ci ayant obtenu deux prorogations en application des dispositions de l’article R 424-21 du code de l’urbanisme;

L’administration fiscale objecte que, pour être constitutif d’un cas de force majeure, l’empêchement invoqué doit constituer la cause déterminante de la violation par l’acquéreur de son engagement et que seuls peuvent être retenus les événements imprévisibles et indépendants de la volonté de l’acquéreur, en rappelant que la jurisprudence exige que l’événement soit extérieur à la personne qui invoque la force majeure, qu’il soit imprévisible lors de l’acquisition du terrain, qu’il soit un lien direct avec l’impossibilité de construire et que cette impossibilité soit absolue et définitive.

L’administration fiscale indique que si l’arrêté de caducité du permis de construire du 25 octobre 2019 constitue bien un événement extérieur à la société Nova E Properties, il n’en est pas pour autant un événement imprévisible en l’absence de tout commencement significatif de travaux dans le délai de validité du permis de construire, qui contrairement à ce que soutient la société Nova E Properties n’était valable que jusqu’au 19 août 2019 et non pas jusqu’au 18 août 2020 de sorte que cet arrêté de caducité du 25 octobre 2019 n’a pas été annulé par le tribunal administratif de Nice, saisi les 18 février et 27 août 2020 par la société Nova E Properties, tel que cela ressort du jugement produit par l’administration fiscale rendu le 18 octobre 2023.

En effet, ainsi que l’a justement relevé l’administration fiscale, le recours formé par la société Nova E Properties contre l’arrêté de caducité du 25 octobre 2019 n’a pas été accueilli par le tribunal administratif de Nice puisque nonobstant les deux prorogations successives du permis de construire qu’elle a obtenu par arrêtés des 25 juillet 2017 et 19 juin 2018 portant la date de validité du permis de construire au 19 août 2019, il est certain qu’à la date du 25 octobre 2019 les travaux de construction réalisés durant l’été 2019, tel que cela est établi par la pièce n°4 produite, soit la réunion de chantier de la société EFFYS le 1er août 2019, étaient trés insignifiants au regard des 22 logements autorisés par le permis de construire (seule la réalisation des micro pieux des fondations du pont prévu dans le projet était faite) ; l’arrêté de caducité n’était donc en rien imprévisible, comme le soutient, en vain, la société Nova E Properties.

La société Nova E Properties sera donc déboutée de sa demande en annulation des impositions et intérêts de retard au titre de l’avis de mise en recouvrement par l’administration fiscale du 28 février 2023.

Sur les demandes accessoires

En raison de la solution du litige, la société Nova E Properties sera condamnée à payer une somme de 1000 euros à l’administration fiscale en aplication des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Nova E Properties sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, JUGEANT AU FOND , PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Déboute la société Nova E Properties de l’ensemble de ses demandes,

Confirme la décision de rejet du 26 juillet 2023,

Condamne la société Nova E Properties à payer à l’administration des Finances Publiques la somme de 1000 euros en aplication des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Nova E Properties aux dépens de l’instance.

Et la présidente a signé avec la greffière.

LE GREFFIERE LE PRESIDENT