Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

13 MARS 2025

N° RG 24/00857 – N° Portalis DB22-W-B7I-SDFX

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] sise [Adresse 2] représenté par son syndic, la société AGENCE DU 8 MAI exerçant sous l’enseigne « EXELIA », société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 423 439 934 dont le siège social est situé [Adresse 4] et agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [K]

né le 17 Avril 1983 à [Localité 7] (78),

demeurant [Adresse 9],

[Localité 3],

Non comparant, ni représenté.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 13 JANVIER 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

13 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mars 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [K] est propriétaire des lots n°15, 43 et 67 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] sis [Adresse 1] à [Localité 6].

Par jugement en date du 7 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :

— condamné M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 10] sise [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, les sommes suivantes :

* 9.385,94 euros au titre des charges de copropriété et cotisations fonds travaux arrêtées au 1er avril 2022, appels provisionnels du 2ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2022 à hauteur de 3.054,11 euros et à compter du 18 mars 2022 pour le surplus,

* 1.273,14 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux pour les 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2022,

* 800 euros à titre de dommages et intérêts,

* 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [K] aux dépens.

En application de ce jugement, une procédure de saisie-attribution bancaire a été diligentée le 2 novembre 2022.

M. [K] a effectué un règlement de 12.291,81 euros passé au crédit du compte le 22 novembre 2022.

Faisant grief à M. [K] de persister à ne pas régler ses charges de copropriété, le conseil du syndicat des copropriétaires lui a adressé une mise

en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du

11 avril 2024 d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] sise [Adresse 1] à MANTES-LA-JOLIE (78200) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société AGENCE DU 8 MAI – EXELIA, a, par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024 remis à étude, fait assigner M. [K] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :

— condamner M. [K] à lui payer la somme de 11.008,87 euros avec intérêt légal à compter de la mise en demeure du 11 avril 2024 et ce en application de l’article 36 du décret en date du 17 mars 1967,

— dire que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1342-2 du code civil,

— condamner M. [K] à lui payer la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts et 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, avec distraction au profit de la SELARL SILLARD CORDIER & Associés,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience du 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa demande principale à la baisse sollicitant la condamnation du défendeur à lui verser la somme de 9.318,19 euros, indiquant qu’aucun paiement n’était intervenu mais que les charges avaient diminué. Il a maintenu ses autres demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

M. [K], régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 5 juin 2024 n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien fondé des demandes

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relativ es à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 5], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété et le titre de propriété (acte authentique de vente du

15 juin 2005) attestant de la qualité de copropriétaire de M. [K] pour les lots n°15, 43 et 67,

— le jugement rendu le 7 juillet 2022 selon la procédure accélérée au fond par le tribunal judiciaire de Versailles,

— le procès-verbal de saisie-attribution en date du 22 novembre 2022,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur en date du 11 avril 2024 pour un montant de 5.382,57 euros,

— un extrait du grand livre sur la période courant du 1er janvier 2023 au 17 mai 2024 pour un solde débiteur de 10.687,11 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2023 au

31 décembre 2024,

— la régularisation des charges de l’exercice 2022,

— des extraits de compte sur la période courant du 1er janvier 2023 au

10 janvier 2025 pour un solde débiteur de 13.189,82 euros,

— un tableau d’actualisation de la créance en principal au 10 janvier 2025 pour un montant de 9.318,19 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaire et extraordinaire en dates des 10 mai 2023 et 5 octobre 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, voté le budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024, et voté la réalisation de divers travaux notamment les travaux de chaufferie et réseau chauffage et de réfection de l’étanchéité des toitures terrasses.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [K] le 11 avril 2024 une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 15 avril 2024 et non réclamée, d’avoir à payer la somme de 5.382,57. Cette mise en demeure précise que sont dus au titre de l’exercice prévisionnel 2024 les appels de fonds du 1er janvier et 1er avril 2024 à hauteur de 1.018,57 euros chacun, et les cotisations pour le fonds de travaux du 1er janvier et 1er avril 2024 respectivement de -18 euros et 102 euros. Elle rappelle les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux des exercices 2023 et 2024 sont intégralement exigibles.

Il résulte des pièces ainsi produites que M. [K] est redevable

de la somme de 9.318,19 euros au titre des charges de copropriété échues au

10 janvier 2025, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires est donc recevable en son action et bien fondé à solliciter le paiement de la somme de 9.318,19 euros.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du défendeur aux intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du

11 avril 2024.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 15 avril 2024, date à laquelle la mise en demeure a été avisée, pour la somme alors exigible de 5.382,57 euros, et à compter du 5 juin 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. Il sera relevé par ailleurs que M. [K] a déjà été condamné par jugement en date du 7 juillet 2022 pour des charges de copropriété impayées, et n’a pas pour autant repris le paiement de ses charges.

Il convient, dès lors, de condamner M. [K] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [K] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [K], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER membre de la SELARL SILLARD CORDIER & Associés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 10] sise [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action,

Condamne M. [X] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 10] sise [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 9.318,19 euros au titre des charges de copropriété échues au 10 janvier 2025, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du

15 avril 2024, date à laquelle la mise en demeure a été avisée, pour la somme alors exigible de 5.382,57 euros, et à compter du 5 juin 2024, date de l’assignation, pour le surplus,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne M. [X] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 10] sise [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

1.800 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [X] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 10] sise [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [X] [K] aux dépens dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER membre de la SELARL SILLARD CORDIER & Associés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 10] sise [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 MARS 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY