COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [V] [K], [U] [H] c/ [R], [I], [L] [N], [F] [J]

N° 24 /

Du 29 Octobre 2024

2ème Chambre civile

N° RG 22/00349 - N° Portalis DBWR-W-B7G-N3WT

Grosse délivrée à

Me Florian FOUQUES

Me Sarah PARIENTE

Me Céline SCHIAVOLINI

expédition délivrée à

le 29/10/2024

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt neuf Octobre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 20 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 30 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Octobre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [V] [K]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par Me Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Madame [U] [H]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Me Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [R], [I], [L] [N]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par Me Sarah PARIENTE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [F] [J]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Me Céline SCHIAVOLINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique dressé le 20 janvier 2020 par Maître [P] [G], notaire à [Localité 1], M. [R] [N] et Mme [F] [J] ont vendu à M. [V] [K] et à Mme [U] [H] une maison d'habitation située [Adresse 5] au prix de 265.000 euros.

Cet acte contient une clause en vertu duquel l'acquéreur prend le bien en l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés, exonération de garantie des vices cachés ne s'appliquant pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est prouvé par l'acquéreur que les vices cachés étaient connus du vendeur ou que ce dernier était un professionnel présumé en avoir eu connaissance.

Après leur entrée en possession, M. [V] [K] et Mme [U] [H] ont constaté, lors de la dépose du parquet d'une chambre, que la dalle béton était humide et gorgée d'eau, ce qu'ils ont fait constater par un huissier de justice le 19 février 2020.

Faisant valoir que la rénovation de la maison avant la vente avait eu pour but de dissimuler l'existence de ce vice, M. [V] [K] et Mme [U] [H] ont fait assigner leurs vendeurs devant le juge des référés qui, par ordonnance du 24 novembre 2020, a ordonné une expertise confiée à M. [D] [Z] qui a établi son rapport le 2 novembre 2021.

Par actes du 27 janvier 2022, M. [V] [K] et Mme [U] [H] ont fait assigner M. [R] [N] et Mme [F] [J] devant le tribunal judiciaire de Nice pour obtenir, sur le fondement de l'action estimatoire, le paiement du coût des travaux de reprise et l'indemnisation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières écritures notifiées le 14 mars 2023, M. [V] [K] et Mme [U] [H] sollicitent la condamnation solidaire de M. [R] [N] et Mme [F] [J] à leur payer les sommes suivantes :

- 49.800 euros en paiement des travaux de reprise,

- 15.750 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance arrêté au mois de mars 2023 et, à compter de cette date 450 euros par mois jusqu'au jour de la décision à intervenir majoré de deux mois pour tenir compte de la durée d'exécution des travaux,

- 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

- 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que c'est la dépose du parquet qui a permis de révéler l'existence d'un vice caché, ayant pour origine un défaut de structure de la maison, et dissimulé par la rénovation récente du bien de sorte qu'ils étaient dans l'incapacité de le découvrir lors des visites préalables à l'achat.

Ils rappellent qu'en application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en n'aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Ils indiquent qu'ils se prévalent du caractère dissimulé et connu par les vendeurs des vices pour que la clause d'exonération de la garantie soit écartée. M. [V] [K] précise que s'il est employé polyvalent d'une société de construction, il n'est pas un chef de chantier confirmé qui aurait eu une compétence technique lui permettant de déceler le vice caché lors des deux visites.

Ils font valoir que l'expert judiciaire a relevé que les importantes infiltrations constatées avaient pour origine des éléments de structures défectueux datant de la période où les vendeurs étaient propriétaires. Ils soutiennent que l'absence d'étanchéité des murs enterrés de la villa a nécessairement emporté des infiltrations à chaque épisode pluvieux si bien qu'ils avaient indéniablement connaissance du vice. Ils relèvent que l'expert a constaté que certaines pièces du bien étaient rendues inhabitables par le caractère massif des infiltrations dans la salle de bain et la chambre Est avec une forte odeur d'humidité. Ils exposent que les vices étaient indécelables par un acheteur normalement diligent car des traces légères au plafond de la salle de bain ne pouvaient laisser présager des désordres aussi massif, d'autant que les vendeurs avaient fait procéder à des travaux de « rafraîchissement » avant le mettre en vente la maison pour les dissimuler. Ils considèrent qu'ils sont donc fondés à obtenir le paiement du coût des travaux nécessaires pour remédier au vice, à dire d'expert, ainsi que l'indemnisation de leur préjudice de jouissance pour les deux pièces inhabitables sur le fondement de la valeur locative au mètre carré, conformément au calcul de l'expert. Ils ajoutent que le vice caché a compromis l'existence paisible que cet achat devait leur procurer en leur causant un préjudice moral dont ils évaluent la réparation à la somme de 10.000 euros.

Dans ses conclusions notifiées le 2 janvier 2023, M. [R] [N] conclut au débouté et sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation solidaire de M. [V] [K] et Mme [U] [H] à lui payer les sommes suivantes :

- 5.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il expose avoir vécu plusieurs années avec Mme [F] [J] et que, de leur union, sont nés deux enfants : [E] et [C]. Il explique qu'ils ont acquis en indivision le 22 décembre 2004 à hauteur de la moitié chacun au prix de 150.000 euros le bien immobilier qui a constitué pendant plusieurs années le logement de la famille. Il relate que leurs vendeurs avaient obtenu en 2004 un permis de construire afin de transformer le garage en habitation qui a été transféré lors de la vente. Il indique que des travaux de transformation du garage en habitation ont été réalisés en 2005 et qu'aucun travaux n'a été effectué postérieurement, en particulier avant la revente de la maison.

Il rappelle que la mise en œuvre de la garantie des vices cachés de l'article 1641 du code civil suppose la réunion de trois conditions cumulatives : un défaut caché et antérieur à la vente rendant le bien inutilisable ou diminuant son usage. Il ajoute que l'article 1642 du même code précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même et que l'article 1643 permet de prévoir une clause de non-garantie des vices cachés.

Il fait valoir que l'expert judiciaire a conclu que les désordres dans la salle de bain étaient visibles lors de l'acquisition et que les infiltrations dans le garage étaient également apparentes car il n'y avait pas de revêtement sur l'ossature laissant apparaît la corrosion d'une poutrelle ancienne et des stalactites de calcite. Il ajoute que les acquéreurs étaient informés de l'absence de ventilation dans la maison. Il relève que les vices n'étaient pas cachés aux acquéreurs, d'autant que l'expert judiciaire a lui-même qualifié M. [V] [K] d'homme de l'art puisqu'il exercer dans le domaine de la construction.

Il considère que les acheteurs sont de mauvaise foi car il existe une clause de non-garantie des vices cachés dans l'acte de vente. Il estime qu'il n'est pas démontré qu'ils avaient connaissance d'un tel vice résultant des travaux réalisés en 2005 par un professionnel. Il souligne que M. [V] [K] est, contrairement à lui, un professionnel du bâtiment auquel les défauts dont il se prévaut n'ont pas pu échapper. Il fait observer qu'en tout état de cause, les travaux de reprise ne sont pas justifiés pour tous les postes d'autant qu'il porte sur la remise en état de défauts visibles lors de la vente. Il soutient qu'il n'existe pas de préjudice de jouissance alors que la maison dispose de deux salles de bain et qu'un préjudice moral n'est pas davantage démontré. Il fait valoir que l'action n'a que pour but d'obtenir une somme indue alors que les acheteurs, informés d'infiltrations lors de la vente, ont négocié une réduction du prix de 20.000 euros, ce qui confère à leur action un caractère abusif dont il réclame réparation à hauteur de 5.000 euros sur le fondement des articles 32-1 et 1240 du code civil.

Dans ses écritures en réplique communiquées le 19 octobre 2022, Mme [F] [J] conclut au débouté ainsi qu'à la condamnation solidaire de M. [V] [K] et Mme [U] [H] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle expose avoir quitté la villa en janvier 2017 après s'être séparée de M. [R] [N] et qu'elle est totalement étrangère aux travaux de rénovation allégués. Elle explique que la villa, mise en vente au prix de 280.000 euros, a été cédée aux demandeurs au prix de 250.000 euros au terme d'un acte de vente qui contient une clause de non-garantie des vices cachés, sauf s'il était prouvé que les vendeurs avaient connaissance du vice.

Elle indique que le rapport d'expertise rappelle que la maison est bâtie à flanc de collines et comporte un niveau en rez-de-jardin partiellement enterré. Elle précise que l'expert conclut que les infiltrations dans la salle de bain et la chambre Est du jardin proviennent des eaux pluviales transitant par le garage, qu'il n'existe pas de ventilation mécanique contrôlée avec extraction dans les pièces humides, qu'il n'existe pas d'étanchéité sur les murs verticaux de la maison, du garage et sur la terrasse carrelée, ce qui est une erreur de conception. Elle souligne que l'expert précise toutefois que les infiltrations dans le garage et la salle de bain étaient visibles lors de la vente.

Après avoir rappelé les dispositions des articles 1641, 1642 et 1643 du code civil, elle fait valoir que les derniers travaux réalisés dans la maison vendue remontent à l'année 2005 et qu'elle n'est pas un professionnel de la construction au contraire de l'acquéreur. Elle ajoute qu'il ressort du rapport d'expertise que les vices allégués étaient apparents au moment de la vente et connus des acquéreurs et qu'elle n'a jamais constaté d'infiltrations massives dans la maison lorsqu'elle y habitait. Elle en conclut que les demandeurs devront être déboutés, la clause d'exclusion de garantie devant en tout état de cause s'appliquer. Elle soutient subsidiairement que le préjudice n'est pas démontré dans son principe et dans son montant.

La clôture de la procédure est intervenue le 14 novembre 2023. Par jugement du 25 avril 2024, le tribunal a ordonné la reprise des débats à l'audience du 20 juin 2024 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2024 prorogé au 29 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la garantie des vices cachés.

En vertu de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui en diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en n'aurait donné un moindre prix, s'il les avait connus.

L'article 1642 du même code précise qu'en revanche, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Le vice est ainsi caractérisé par ses conséquences : l'inaptitude de la chose à l'usage que l'on en attend. Ainsi, le vendeur est garant de ce que la chose présente les qualités qui sont normalement les siennes, ce qui est une obligation de résultat dont l'inexécution est démontrée dès lors que la défectuosité de la chose est établie.

Mais il ne suffit pas que la chose soit atteinte dans ses qualités principales, il faut que le vice présente une gravité suffisante et qu'il n'ait pas été décelable par un acheteur normalement diligent. Enfin, pour être couvert par la garantie, le vice doit également être antérieur à la vente, et plus précisément au transfert de propriété.

C'est à l'acquéreur qu'il incombe d'établir l'existence, la gravité, le caractère caché et l'antériorité du vice par rapport à la vente.

Néanmoins, l'article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Ainsi, une clause de non-garantie des vices cachés aménageant les conditions de sa mise en œuvre par l'acheteur à l'encontre du vendeur occasionnel est valable.

Cette clause doit donc produire effet sauf s'il est rapporté la preuve par l'acquéreur que le vendeur est de mauvaise foi car il connaissait le vice affectant la chose dont il n'a pas averti son cocontractant ou même qu'il le lui a sciemment dissimulé lors de la vente.

L'acquéreur doit donc rapporter une double preuve : celle de l'existence d'un vice caché rendant la chose impropre à sa destination puis celle de la mauvaise foi de son vendeur qui le connaissait mais ne l'en n'a pas informé.

Pour ouvrir droit à l'action en garantie, le vice ne doit pas avoir été décelable par un acheteur normalement diligent. La diligence de l'acheteur est apprécié in concreto, en fonction des circonstances et de la qualité des parties.

Le vice est considéré comme non apparent, ou caché, lorsqu'il ne se révèle pas à l'occasion de vérifications immédiates et d'investigations normales. À l'inverse, est apparent non seulement le vice qui est évident ou qu'un examen attentif permettait de découvrir. Mais il suffit que le vice soit apparu dans ses premières manifestations au moment de la vente.

Enfin, pour apprécier le caractère caché du vice, il doit être tenu compte de la compétence technique de l'acquéreur notamment si le vice ne pouvait pas être considéré comme caché à un acheteur professionnel.

En l'espèce, l'expert [Z] décrit ainsi les désordres :

- une infiltration et de l'humidité en mur Est et en sol de la chambre 1,

- des moisissures et de l'humidité en plafond de la salle de bains,

- des infiltrations par la terrasse carrelée par le garage.

Après avoir procédé à des investigations, dont des mises en eau, il indique sur leurs causes :

« Les infiltrations dans la salle de bains et la chambre Est du rez-de-jardin proviennent des eaux pluviales transitant par le garage. Ces eaux sont alimentées par les infiltrations du plafond et par le mur de soutènement Est du garage (qui soutient la route).

Il existe également une 2ème source d'infiltration directe, ne transitant pas par le garage et provenant des eaux souterraines qui viennent de la colline. En effet, le mur Est de la chambre et de la salle de bains est enterré sr une hauteur d'environ un mètre par rapport au dallage du garage.

Ces infiltrations constatées notamment dans la salle de bains, augmentent l'humidité des pièces. Il n'existe pas de ventilation mécanique contrôlée avec entrée d'air dans les pièces principales et extraction dans les pièces humides qui permettrait de réguler le taux d'humidité ambiant. Les moisissures observées se développent plus rapidement. »

Il conclut ainsi :

« Il n'existe pas d'étanchéité sur les murs verticaux enterrés de la maison et du garage et sur la terrasse carrelée du R + 1 : il s'agit d'une erreur de conception. […]

Les infiltrations d'eaux pluviales rendent impropres à leur destination la salle de bains, la chambre Est et le garage. La corrosion des aciers des poutrelles du plafond n'est pas généralisée et ne compromet pas aujourd'hui la solidité de l'ouvrage.

Les infiltrations dans le garage, en particulier celles du plafond, étaient apparentes lors de l'acquisition : il n'y a pas de revêtement sur l'ossature béton qui est brute. Les deux photos montrent la corrosion d'une poutrelle et des stalactites de calcite anciennes parfaitement visibles.

En revanche, les infiltrations dans les pièces du rez-de-jardin sont plus difficilement repérables et leur intensité dépend de la période de visite : elles seront plus présentes en période de pluie.

Pour la salle de bains, l'examen de photos prises par l'agent immobilier avant la vente montre une trace d'humidité en plafond : ces désordres étaient donc visibles lors de l'acquisition.

Pour la chambre, les photographies de l'agence ne laissent rien apparaître des désordres qui préexistaient à la vente.

Lees dommages concernent les embellissements de la chambre Est et de la salle de bains. La corrosion des poutrelles est également accélérée par les infiltrations de la terrasse carrelée du R+1. »

Dans sa réponse à un dire, en pages 25 et 26 de son rapport, M. [D] [Z] précise que si l'état du garage était parfaitement visible pour les acquéreurs, c'est l'origine des infiltrations d'eau dans les pièces en rez-de-jardin qui ne l'était pas.

Il ajoute que les infiltrations d'eau par la terrasse du rez-de-chaussée et la corrosion des poutrelles sont visibles pour un homme du bâtiment mais qu'il a fallu réaliser plusieurs tests et mesures pour définir les causes des désordres dans les pièces du rez-de-jardin et que Monsieur [K] ne pouvait pas les connaître sans pratiquer des recherches approfondies.

Il confirme que Monsieur [K], comme homme de l'art, a pu appréhender la qualité générale du bâtiment mais pas la cause des désordres qui ont nécessité des recherches, essais et mesures.

Il résulte de ces éléments que des manifestations du vice étaient visibles au plafond du garage et de la salle de bains Est lors de l'achat, d'autant plus pour M. [V] [K] qui était un professionnel du bâtiment et dont la profession de chef de chantier est mentionnée par ses conclusions, mais que sa cause, à avoir le défaut d'étanchéité des murs verticaux enterrés de la maison sous le niveau de la route, nécessitait des investigations.

Toutefois, ce n'est pas la cause du vice qui doit avoir été caché mais ses manifestations qui étaient visibles au moyen de traces d'infiltrations particulièrement évidentes pour un professionnel, d'autant qu'il n'est pas démontré que les vendeurs avaient fait des travaux pour les dissimuler (pose du parquet, peinture dans la salle de bains et le garage notamment).

Il s'ensuit qu'il existait des manifestations du vice, à savoir la corrosion d'une poutrelle et des stalactites de calcite anciennes parfaitement visibles au plafond du garage ainsi qu'une infiltration au plafond de la salle de bains, qui auraient dû conduire un acheteur normalement diligent, surtout un professionnel du bâtiment, à pousser plus avant ses investigations notamment au regard du mode constructif de la maison semi-enterrée à flanc de colline.

Outre que le caractère caché du vice fait défaut, il doit également être souligné qu'il n'est pas démontré que les acheteurs, profanes qui avaient confié les travaux à l'origine des désordres à un professionnel en 2005, sont de mauvaise foi pour avoir eu connaissance du vice à l'origine des infiltrations avant la vente et l'expertise judiciaire.

En effet, il n'est nullement rapporté la preuve que des infiltrations massives s'étaient manifestées avant la vente, que la salle de bain Est et la chambre Est avaient fait l'objet d'une rénovation récente et ce, alors que l'absence de ventilation mécanique contrôlée, de nature à amplifier l'humidité dans la maison, avait été portée à la connaissance des acquéreurs par l'acte de vente.

Dès lors qu'il n'est pas prouvé que les vendeurs avaient eux-mêmes connaissance du vice à l'origine des désordres avant l'expertise, la clause de non-garantie des vices cachés prévue dans l'acte de vente fait, en tout état de cause, obstacle à la mise en jeu de la garantie par les acquéreurs.

Par conséquent, à défaut de preuve du caractère caché du vice et de sa connaissance par leurs vendeurs préalablement à la conclusion de l'acte de vente contenant une clause de non-garantie, M. [V] [K] et Mme [U] [H] seront déboutés de l'intégralité de leurs demandes.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par M. [R] [N].

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol mais l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas, en soi, constitutive d'une faute.

En l'espèce, les demandeurs ont pu être induits en erreur par le rapport d'expertise judiciaire qui conclut que des manifestations du vice étaient apparentes mais pas sa cause qui nécessitait des investigations complémentaires.

La circonstance que M. [V] [K] soit un professionnel du bâtiment ne permet pas de retenir qu'il a agi, de ce seul fait, de mauvaise foi nonobstant l'existence d'une clause de non-garantie dans l'acte de vente, pour faire supporter à ses vendeurs le coût de travaux de reprise y compris des désordres qui étaient apparents lors de la vente.

Dès lors qu'un abus de procédure, excédant le droit de toute partie d'agir en justice, n'est pas caractérisé, M. [R] [N] sera débouté de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Parties perdantes au procès, M. [V] [K] et Mme [U] [H] seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu'à verser, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :

- 2.500 euros à M. [R] [N],

- 2.500 euros à Mme [F] [J].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE qu'il n'est pas rapporté la preuve du caractère caché du vice et de sa connaissance par M. [R] [N] et Mme [F] [J] avant la vente de leur maison au terme d'un acte contenant une clause de non-garantie,

DEBOUTE M. [V] [K] et Mme [U] [H] de l'intégralité de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum M. [V] [K] et Mme [U] [H] à verser, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :

- 2.500 euros (deux mille cinq cent euros) à M. [R] [N],

- 2.500 euros (deux mille cinq cent euros) à Mme [F] [J],

DEBOUTE M. [R] [N] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts,

CONDAMNE in solidum M. [V] [K] et Mme [U] [H] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT