Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 6 février 2026, n° 25/03292

TJ Toulouse 6 février 2026

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, rendant la résiliation du bail effective.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de Madame [N] [V] en raison de son occupation illégale des lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Reconnaissance de la dette locative
La cour a condamné Madame [N] [V] au paiement de la somme due, ayant reconnu la validité de la dette.
Accepté
Indemnité pour occupation illégale
La cour a accordé une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges, en raison de l'occupation illégale.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné Madame [N] [V] à verser une somme pour couvrir les frais de justice engagés par la société.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 6 févr. 2026, n° 25/03292
Numéro(s) :	25/03292
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	28 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sandra HEIL-NUEZ
Parties :	Société RSS PONTS JUMEAUX PATRIMOINE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03292 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UQN4

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 06 Février 2026

Société RSS PONTS JUMEAUX PATRIMOINE

[N] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e HEIL-NUEZ

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 06 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société RSS PONTS JUMEAUX PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [N] [V], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE :

La société RSS PONTS JUMEAUX PATRIMOINE a donné à bail à Madame [N] [V] un appartement à usage d’habitation (n° TLS06A0411) situé [Adresse 6] [Adresse 7] à [Localité 2], s’agissant dune résidence avec services pour séniors, par contrat en date du 14 janvier 2021 prenant effet au 18 janvier 2021, moyennant un loyer initial mensuel de 356 euros et une provision pour charges de 302 euros.

Le contrat présente qu’il est notamment soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Des loyers étant demeurés impayés, la société RSS PONTS JUMEAUX PATRIMOINE lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 juillet 2024 pour un montant en principal de 14.250,66 euros, demeuré infructueux.

La société RSS PONTS JUMEAUX a en conséquence fait assigner Madame [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé le 18 août 2025.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— constater que par la suite du non-paiement de l’intégralité des causes du commandement dans le délai fixé par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire, et de ce fait Madame [N] [V] est actuellement occupante du logement sans droit ni titre, conformément à l’article 1224 du code civil et l’article 24 de la loi 6 juillet 1989,

— condamner Madame [N] [V] à libérer les lieux qu’elle occupe [Adresse 8] et dans l’hypothèse ou elle n’aurait pas volontairement libéré les lieux dans le délai indiqué, de la condamner à en être expulsée ainsi que tous les occupants de son chef, de pouvoir disposer du mobilier garnissant les lieux avec au besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L411-1 à L433-2 R411-1 à R441-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de condamner Madame [N] [V] à payer :

— au titre des sommes dues au jour de l’assignation, à titre de provision, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et aux articles 1103 et 1104 du code civil, la somme de 22.550,82 euros représentant le montant des loyers et accessoires dus, montant qu’il y a lieu de parfaire au jour de l’audience,

— dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer les loyers, conformément à l’article 1231-6 du code civil,

— à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges conventionnels jusqu’au départ effectif de Madame [N] [V], conformément aux articles L131-1 du code des procédures civiles d’exécution et 491 du Code de procédure civile, ainsi qu’à la loi du 21 juillet 1949,

— à la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— à tous les dépens et aux frais de mise à exécution conformément aux articles 491 et 696 du Code de procédure civile, et L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution,

A l’audience du 21 novembre 2025, la société RSS PONTS JUMEAUX PATRIMOINE, représentée par son conseil, a maintenu les demandes reprises dans l’acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette à la somme de 25.317 euros mensualité d’octobre 2025 incluse.

Madame [N] [V] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette.

Concernant sa situation, elle a indiqué percevoir une retraite de 1.400 euros et qu’elle allait quitter le logement.

Elle a indiqué par ailleurs avoir sollicité l’aide d’une assistante sociale et qu’elle allait déposer un dossier de surendettement n’ayant pas les moyens de s’acquitter de sa dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I- SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 19 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et le commandement de payer dénoncé à la CCAPEX le 23 juillet 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [N] [V] le 22 juillet 2024 pour un montant en principal de 14.250,66 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies au 23 septembre 2024.

L’expulsion de Madame [N] [V] sera ordonnée en conséquence sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’une astreinte, l’assistance de la force publique étant ordonnée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société RSS PONTS JUMEAUX PATRIMOINE produit un décompte en date du

14 novembre 2025 justifiant d’une dette locative de 25.317,54 euros, mensualité d’octobre 2025 incluse.

Madame [N] [V] qui n’a pas contesté la dette, sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 25.317,54 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 14.250,66 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Madame [N] [V] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la condamnation déjà prononcée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant de cette condamnation courront à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [N] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’a du accomplir la société RSS PONTS JUMEAUX PATRIMOINE, Madame [N] [V] sera condamnée à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 18 janvier 2021 conclu entre la société RSS PONTS JUMEAUX PATRIMOINE d’une part et Madame [N] [V] d’autre part, relatif à un appartement à usage d’habitation( N°TLS06A0411) situé [Adresse 9] à [Localité 2], sont réunies à la date du 23 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [N] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente

décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société RSS PONTS JUMEAUX PATRIMOINE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DEBOUTONS la société RSS PONTS JUMEAUX de sa demande d’astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [N] [V] à verser à la société RSS PONTS JUMEAUX PATRIMOINE, à titre provisionnel, la somme de 25.317,54 euros, suivant décompte du 14 novembre 2025, mensualité d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 14.250,66 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [N] [V] à payer à la société RSS PONTS JUMEAUX PATRIMOINE une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 septembre 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation prononcée. Pour le futur l’indemnité courra à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés :

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [N] [V] à verser à la société RSS PONTS JUMEAUX PATRIMOINE la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la société RSS PONTS JUMEAUX PATRIMOINE de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire.

Le Greffier, La Première Vice-Présidente,