Cour d’Appel d’Aix en Provence

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

2ème Chambre civile

Date : 06 Septembre 2024

MINUTE N°

N° RG 23/00746 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OV2X

Affaire : [K] [Y] – [M] [G] épouse [Y]

/ [P] [C] – S.A.R.L. A&C EXPERTISE IMMOBILIERE

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Karine LACOMBE, Juge de la Mise en Etat, assistée de Rosalie CONTRERES, Faisant fonction de Greffier

DEMANDEUR A L’INCIDENT ET DEFENDEUR AU PRINCIPAL :

Me [P] [C]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS SUR L’INCIDENT ET DEMANDEURS AU PRINCIPAL :

M. [K] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître David VARAPODIO de la SELARL VARAPODIO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Mme [M] [G] épouse [Y]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître David VARAPODIO de la SELARL VARAPODIO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSE SUR L’INCIDENT ET AU PRINCIPAL :

S.A.R.L. A&C EXPERTISE IMMOBILIERE prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 1]

n’ayant pas constitué avocat

Vu les articles 789 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions régulièrement signifiées,

Ouïe les parties à notre audience du 24 Mai 2024

La décision ayant fait l’objet d’une mise à disposition au 06 Septembre 2024 a été rendue le 06 Septembre 2024 par Madame Karine LACOMBE Juge de la Mise en état, assisté de Madame Rosalie CONTRERES, Faisant fonction de Greffier,

Grosse :

Expédition :

M^e Hélène BERLINER

M^e David VARAPODIO de la SELARL VARAPODIO

Le 6 septembre 2024

Mentions diverses :

Renvoi MEE 21.11.2024

EXPOSE DU LITIGE

Vu les exploits d’huissier en date des 10 et 14 février 2023 aux termes desquels monsieur [K] [Y] et madame [M] [G] ont fait assigner Maître [P] [C] et la SARL A&C EXPERTISE IMMOBILIERE devant le tribunal de céans;

Vu les dernières conclusions d’incident ( RPVA 23 mai 2024 ) aux termes desquelles Maître [P] [C] sollicite, au visa des articles 122 du code de procédure civile, 789 alinéa 6 du Code de procédure civile,de l’article 55 du Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 de

— voir juger que l’action de Monsieur [K] [Y] et son épouse, Madame [M] [G] est forclose et partant irrecevable par application de l’alinéa 7 de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, seul fondement juridique possible d’une action en réparation fondée sur un prétendu déficit de superficie privative d’un lot de copropriété;

— voir juger les demandes de Monsieur [K] [Y] et son épouse, Madame [M] [G] irrecevables en raison de l’absence de mise en cause de la venderesse du lot seule tenue à garantie de contenance par application de l’article 122 du Code de procédure civile.

— voir juger que l’action de Monsieur [K] [Y] et son épouse, Madame [M] [G] est forclose et partant irrecevable par application de l’alinéa 7 de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, seul fondement juridique possible d’une action en réparation fondée sur un prétendu déficit de superficie privative d’un lot de copropriété;

— voir débouter Monsieur [K] [Y] et Madame [M] [G] de l’ensemble de leurs demandes ;

— voir condamner Monsieur [K] [Y] et Madame [M] [G] à lui payer la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Hélène BERLINER,

Elle fait valoir qu’ il n’est pas avéré une erreur de superficie, que si c’était le cas, la garantie de superficie n’est édictée que dans le cadre de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que l’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance, que ces dispositions sont d’ordre public.

Elle fait plaider que les époux [Y] ont signé la promesse de vente qui visait la superficie du lot 8 le 11 avril 2019, puis l’acte de vente le 28 juin 2019, qu’ils connaissaient les lieux comme l’Agence immobilière,contrairement au notaire.

Elle précise que Madame [G] épouse [Y] est architecte d’intérieur.

Elle soutient que les demandeurs ont pu entre la promesse de vente et l’acte de vente, faire contrôler le mesurage par un métreur, qu’ils étaient informés, par les termes de la promesse et de l’acte authentique de vente, de l’action en réduction qui leur était offerte en cas de déficit de superficie de plus du 1/20 ème, et du délai de déchéance de cette action.

Elle fait valoir qu’ils n’ont pas engagé d’ action dans les délais impartis, qu’ils ont attendu plus de 3 ans en excipant d’une prétendue erreur de mesurage sur la base de mesures effectuées après les travaux d’aménagement qu’ils ont réalisés.

Ils soutiennent que conscients que leur action en réduction du prix contre le vendeur est irrecevable, ils ont engagé une action en responsabilité contre le notaire et le métreur.

Elle fait valoir que le délai de forclusion de l’action en réduction du prix fondée sur un déficit de superficie s’applique pour l’action de l’acquéreur dirigée contre le vendeur, tenu à la garantie de superficie et à l’égard des professionnels intervenus dans la vente pour une éventuelle responsabilité à ce sujet.

Elle soutient que l’action en responsabilité sur le fondement de l’article 1241 du Code Civil diligentée par Monsieur [K] [Y] et son épouse, Madame [M] [G] contre le Notaire et le métreur pour une prétendue erreur de superficie privative du lot vendu est forclose, et irrecevable en application de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, seul fondement de la garantie de superficie.

Elle rappelle qu’aux termes de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la sanction exclusive de l’erreur de superficie est la réduction proportionnelle du prix, que cette action ne permet pas l’allocation de dommages et intérêts, que la restitution de la fraction des sommes versées ne peut qu’incomber à celui qui a reçu l’indu et qui supporte la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure à savoir le vendeur.

Elle fait valoir qu’il en est de même pour l’action de droit commun de l’article 1617 du Code Civil, qu’en l’absence de mise en cause du vendeur, les époux [Y] sont irrecevables à agir en réduction du prix, puisque c’est ce qu’ils réclament au principal sous couvert de dommages et intérêts notamment la condamnation in solidum des défenderesses à leur verser la somme de 49.262,68 €, correspondant selon leurs propres écritures, au quantum du préjudice subi par référence au prix du m² acquitté.

Elle soutient qu’aucune action indemnitaire ne peut être engagée sur le fondement d’une erreur de superficie hors le contradictoire du vendeur, que la restitution du « trop perçu » ne constitue pas un préjudice indemnisable susceptible d’être mis à la charge d’un tiers, que ce soit le métreur ou le notaire.

Vu les conclusions d’incident ( RPVA 19 mars 2024 ) aux termes desquelles monsieur [K] [Y] et madame [M] [G] sollicitent de voir débouter Maître [P] [C] de l’ensemble de ses demandes, qu’il s’agisse du moyen tiré de la forclusion de l’action ou de celui tiré de l’absence de mise en cause du vendeur, reconventionnellement de voir condamner Maître [P] [C] au paiement de la somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils font valoir avoir introduit une action de nature délictuelle en responsabilité professionnelle contre le notaire rédacteur de leur acte d’acquisition, lui reprochant d’avoir manqué à son devoir d’efficacité en ne prêtant pas une attention particulière à la superficie de l’appartement déclarée dans l’acte alors que la présence « d’une chambre en mezzanine » constitue un élément de nature à faire douter de l’exactitude des surface déclarées, que l’immeuble de deux étages dont dépend l’appartement avait été acquis pour une superficie totale de 360 mètres carrés avant d’être revendu pour une superficie totale Carrez de 453,4 mètres carrés ce qui aurait dû alerter le rédacteur sur les potentielles erreurs de mesurage.

Ils soutiennent que cette action en responsabilité ne se confond pas avec une action en réduction du prix à l’encontre du vendeur, qu’il s’agit d’une action indemnitaire, contre le Notaire rédacteur de l’acte, que leur action n’est pas dirigée contre le vendeur .

Ils font valoir que l’affirmation selon laquelle l’action en responsabilité contre un notaire serait calquée sur le délai d’action institué dans le cadre d’une action en réduction du prix dirigée contre le vendeur n’est étayée par aucune disposition légale ou décision jurisprudentielle.

Ils font plaider agir sur le fondement de la perte de chance en sollicitant d’être indemnisés des préjudices résultant de la perte d’une chance de revendre au même prix ou d’acquérir à un prix moindre, de la perte d’une chance de réaliser des économies sur les droits d’enregistrement et de la perte d’une chance de réaliser des économies sur les honoraires d’entremise immobilière.

Ils précisent avoir notifié au fond, dans le délai de l’action de 5 ans ayant acquis en juin 2019 des écritures récapitulatives mentionnant expressément la perte de chance sur l’ensemble de leurs chefs de demandes.

La SARL A&C EXPERTISE IMMOBILIERE n’a pas constitué avocat.

L’audience sur incident s’est tenue le 24 mai 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire.

Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

En l’espèce monsieur et madame [Y] ont acquis de monsieur [V] [H] par acte notarié reçu par Maitre [P] [C] le 28 juin 2019 un appartement de deux pièces formant le lot 8 d’une copropriété située [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le prix de 235.000,00 €.

Contestant la superficie de l’appartement déclarée dans l’acte, aux termes de leur assignation comme de leurs dernières conclusions en réplique ( RPVA le 21/02/2024) monsieur [K] [Y] et madame [M] [G] exposent fonder expressément leurs demandes de dommages et intérêts à l’encontre du notaire et de l’agence A&C EXPERTISE IMMOBILIERE au visa des dispositions de l’article 1241 du code civil et non sur les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Aucune disposition légale ne permet de transposer le délai de forclusion de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 à l’action en responsabilité délictuelle diligentée par les demandeurs qui se prescrit par cinq ans aux termes des dispositions de l’article 2224 du code civil.

De la même manière aucune disposition légale ne prévoir la nécessité pour les demandeurs sous peine d’irrecevabilité de leur action d’attraire en la cause le vendeur d’un bien immobilier en cas d’action sur le fondement délictuel choisi par les demandeurs.

Par conséquent les fins de non recevoir soulevées par Maître [P] [C] seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de monsieur [K] [Y] et madame [M] [G] et de Maître [P] [C] leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens , ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de la présente instance seront réservés en fin de cause et suivront le sort réservés aux dépens sur le fond.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,

REJETONS la fin de non recevoir soulevée par Maître [P] [C] tirée de la forclusion de l’action de Monsieur [K] [Y] et son épouse, Madame [M] [G] sur le fondement de l’alinéa 7 de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

REJETONS la fin de non recevoir soulevée par Maître [P] [C] tirée de l’absence de mise en cause du vendeur du lot par Monsieur [K] [Y] et son épouse, Madame [M] [G],

DEBOUTONS monsieur [K] [Y] et madame [M] [G] et de Maître [P] [C] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RESERVONS les dépens en fin de cause, disons qu’ils suivront le sort réservé aux dépens sur le fond.

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 21 Novembre 2024 pour éventuelles conclusions au fond.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT