TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Frédérique BOREL DE MALET

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Juliette BARRE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01740 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CMG

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 12 mars 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public AGENCE DE GESTION ET DE RECOUVREMENT DES AVOIRS SAISIS ET CONFISQUES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Juliette BARRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0141

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [O], demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [O], demeurant [Adresse 2]

tous représentés par M^e Frédérique BOREL DE MALET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1951

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 mars 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 12 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01740 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CMG

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 mars 1995, la société SOUNOUNE France SA a consenti un bail d’habitation à M. [T] [O] et Mme [E] [O] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 1] Appartements n°10501/10502 au 5ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 12.000 francs charges comprises.

Par un jugement en date du 17 juin 2020, le tribunal correctionnel de Paris a déclaré M. [Q] [O] coupable des faits de recours aux services d’une personne exerçant un travail dissimulé, recours en bande organisée aux services d’une personne exerçant un travail dissimulé et blanchiment aggravé et a notamment ordonné, à titre de peine complémentaire, la confiscation d’un bien immobilier situé [Adresse 3]-[Adresse 2] à [Localité 1] cadastré section [Cadastre 1] CE volume [Cadastre 2], en particulier les lots n°2024, 2025 et 2026.

Cette confiscation a été confirmée par la cour d’appel de Paris par un arrêt du 9 septembre 2021.

La Cour de cassation a ensuite rejeté le pourvoi formé par M. [Q] [O] par un arrêt en date du 7 septembre 2022, date à laquelle l’Etat est ainsi devenu le propriétaire du bien.

Cette décision est devenue définitive et la mutation immobilière au profit de l’Etat en résultant a fait l’objet d’une publication au service de la publicité foncière de Paris 27 septembre 2022.

En application de l’article 707-1 du code de procédure pénale, l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis et Confisqués (l’AGRASC) est en charge de l’exécution de la décision de confiscation et de la gestion de l’immeuble confisqué au nom de l’Etat.

A la requête de l’AGRASC, un commissaire de justice se transportait au [Adresse 2] le 3 novembre 2022 aux appartements n°10501, 10502 et 10503 correspondants aux lots n°2024, 2025 et 2026 du bien cadastré section [Cadastre 1] CE volume [Cadastre 2] et dressait procès-verbal constatant que le bien était occupé par Mr [T] [O] et sa famille.

Par actes de commissaire de justice du 21 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 45.725 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [O] et Mme [E] [O] le 24 octobre 2024.

Par assignations du 17 janvier 2025, L’AGRASC a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [O] et Mme [E] [O] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  56.187,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— une indemnité mensuelle d’occupation de 1.829 et 691 euros, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à libération des lieux,

—  50 euros d’astreinte par jour de retard en cas de non libération des lieux, et ce à compter de la décision à intervenir,

—  5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Le dossier a été renvoyé lors de l’audience du 15 mai 2025.

Suite à l’audience du 5 septembre 2025, les débats ont été réouverts afin que l’AGRASC produise un décompte des sommes dues et de la dette depuis le commandement de payer.

A l’audience du 12 janvier 2026, l’AGRASC, représentée par son conseil, a sollicité du juge des contentieux et de la protection de la juger recevable et bien fondée en ses demandes et :

A titre de demande principale constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 décembre 2024 à son profit.

A titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du 21 décembre 2024.

En tout état de cause :

— Ordonner l’expulsion de M. [T] [O] et de Mme [E] [O] ainsi que de tous occupants de leur chef, de l’immeuble occupé, sis [Adresse 2] à [Localité 1], avec l’assistance de la force publique si besoin est, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers, sur place ou dans un garde-meubles, au choix du propriétaire, et aux frais, risques et périls de M. [T] [O] et Mme [E] [O] ;

— Condamner solidairement M. [T] [O] et Mme [E] [O] à lui payer la somme de 26 191,58 euros (vingt-six-mille cent quatre-vingt-onze euros) au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 21 décembre 2024, outre intérêts au taux légal sur la somme de 26 191,58 euros à compter de l’assignation ;

— Fixer les indemnités mensuelles d’occupation dues par M. [T] [O] et Mme [E] [O] aux sommes de 4.000 (quatre-mille) euros pour les appartements 10501/10502 et 1.000 (mille) euros pour l’appartement 10503 – soit la somme globale de 5.000 euros, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et à titre subsidiaire, les fixer aux sommes de 1 829 (mille huit-cent vingt-neuf) euros pour les appartements 10501/10502 et 690,8 (six-cent-quatre-vingt-dix) euros pour l’appartement 10503 – soit la somme globale de 2 519,8 euros, à compter du 1er janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux

— Débouter M. [T] [O] et Mme [E] [O] de l’intégralité de leurs demandes ;

— Condamner in solidum M. [T] [O] et Mme [E] [O] à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre le paiement des dépens, incluant le coût des commandements de payer.

En défense, M. [T] [O] et Mme [E] [O] étaient représentés par leur conseil. Ils sollicitent du juge du contentieux et de la protection de :

— juger nuls et de nuls effet les commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés à M. et Mme [O] suivant acte en date du 21 octobre 2024 ;

— Débouter l’AGRASC de sa demande de constat de l’acquisition des clauses résolutoires insérées aux contrats de bail ;

— Débouter l’AGRASC de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

— Débouter l’AGRASC de toute demande en paiement ;

— Juger que l’AGRASC n’est pas fondée à solliciter le paiement de charges par les époux [O] faute de communication de leur mode de répartition entre les locataires ;

— Condamner en conséquence l’AGRASC à rembourser à M. et Mme [O] la somme de 17 500,44 euros payée au titre de provisions sur charges facturées ;

— Condamner l’AGRASC à rembourser M. et Mme [O] la somme de 2 916,00 euros indûment facturée au titre des loyers de l’appartement n° 10503 ;

Dans l’hypothèse où les commandements de payer du 21 octobre 2024 ne seraient pas annulés :

— Accorder à M. et Mme [O] des délais de paiement à titre rétroactif jusqu’au 8 janvier 2026 ;

— Suspendre les effets des clauses résolutoires insérées aux contrats de bail durant le cours des délais de paiement ainsi accordés à M. et Mme [O] ;

Dans l’hypothèse où l’expulsion de M. et Mme [O] serait ordonnée :

— Débouter l’AGRASC de sa demande d’astreinte ;

— Fixer à la somme de 1 829 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au titre des nº10501 et 10502 ;

— Fixer à la somme de 609,80 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au titre de l’appartement nº10503 ;

— Débouter l’AGRASC de l’ensemble de ses plus amples demandes;

— Condamner l’AGRASC à payer à M. et Mme [O] une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner l’AGRASC en tous les dépens.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [T] [O] et Mme [E] [O] n’ont pas indiqué faire l’objet d’une telle procédure.

Il sera référé à la note d’audience et aux conclusions des parties visées par le greffe pour plus ample exposé du litige.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’AGRASC justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la nullité des commandements de payer tirée du délai de 6 semaines

A peine de nullité, le commandement de payer contient un certain nombre de mentions et notamment, le décompte de la dette, étant précisé que s’agissant d’une nullité de forme, le défendeur doit rapporter la preuve du grief que l’inobservation de ces mentions lui a causé.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, deux commandements de payer visant les dispositions légales nouvelles et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail ont été signifié aux locataires le 21 octobre 2024, l’un visant des impayés de l’appartement 10503, et le second visant les appartements 10501 et 10502.

Le contrat de bail ayant été signé antérieurement aux dispositions nouvelles, le délai de deux mois demeure et il est juste de soulever l’irrégularité du délai de six semaines mentionné aux commandements de payer.

Force est toutefois de constater que celui qui invoque l’irrégularité doit prouver le grief qu’il lui cause, ce qui n’est pas le cas d’espèce. En effet, les commandements de payer ne sauraient dès lors être déclarés nuls pour irrégularité du fait du délai erroné visé faute de grief démontré et ce d’autant que les sommes réclamées n’ont pas davantage été remboursées par les défendeurs sur le délai de deux mois.

Il y a ainsi lieu d’écarter la nullité des commandements de payer de ce chef et de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines dans les commandements de payer.

Sur la nullité du commandement de payer tirée de l’absence de décompte détaillé

Il ressort des commandements de payer en date du 21 octobre 2024 qu’il est demandé au titre de l’appartement 10503 le paiement des :

«  Loyers et charges dus à compter du 7 septembre 2022 (date à laquelle l’Etat français est devenu propriétaire) soit 690,80 euros x 25 = 15 245 euros".

Au titre des appartements 10501 et 10502 :

«  – Loyers et charges dus à compter du 7 septembre 2022 (date à laquelle l’Etat français est devenu propriétaire) soit 1 829 euros x 25 = 45 725 euros".

Il est donc inexact de dire que le commandement de payer ne comporte pas de décompte détaillé puisqu’il donne le détail des sommes dues, à compter de l’accession à la propriété de l’Etat jusqu’à la date de l’assignation, et qu’il n’est au demeurant, pas contesté pour la partie relative au loyer dont il est courant qu’elle constitue la partie la plus importante de la créance.

La demande en nullité du commandement de payer tirée de l’absence de décompte détaillant la répartition du loyer et des charges sera également rejetée et ce d’autant que si le bailleur à l’obligation de tenir à la disposition du locataire, les pièces justificatives de charges, celles-ci n’ont jusqu’à présent jamais été sollicitées par le locataire et apparaissent ainsi de simple opportunité pour faire obstacle à la demande de résiliation du bailleur.

Ce moyen se verra donc écarté des débats.

Sur la résiliation du bail

Le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 décembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que M. [T] [O] et Mme [E] [O] ne justifient pas, malgré la demande qui leur a été faite en ce sens lors de la précédente audience, de leur situation. Leur manque de transparence ne permet pas d’assurer qu’ils sont en mesure de régler régulièrement leur loyer ni d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser L’AGRASC à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, L’AGRASC verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 janvier 2026, M. [T] [O] et Mme [E] [O] lui devaient la somme de 26 191,58 euros.

Force est néanmoins de constater que si ce décompte ne détaille pas la répartition du loyer et des charges, le contrat de bail versé au dossier précise que le loyer charges comprises du bien pris à bail par les défendeurs est de 12 000 francs, la provision pour charges étant de 2 000 francs, qu’ainsi le montant global du loyer n’a pas été revalorisé depuis 1997, une fois converti en euros, que par ailleurs, informés par l’AGRASC de la demande en paiement de leur nouveau bailleur, M. [T] [O] et Mme [E] [O] n’ont pas une seule fois sollicité précédemment à la procédure, la répartition des charges, faisant de cette demande une sollicitation de pure opportunité témoignant de leur mauvaise foi.

M. [T] [O] et Mme [E] [O] soutiennent avoir passé un virement de 26 191,58 euros le 8 janvier 2026. Il n’est néanmoins pas justifié de ce que cet ordre de virement a effectivement été reçu par l’AGRASC. Ainsi il sera constaté que la dette locative, au5 janvier 2026 s’élève à la somme de 26 191,58 euros.

3. Sur l’indemnité d’occupation et l’astreinte

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle globale de 5 000 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à L’AGRASC ou à son mandataire.

Il y a lieu d’écarter l’astreinte de la présente décision, dès lors que les paiements ont repris, que la majoration de l’indemnité d’occupation constitue en soi une sanction suffisamment dissuasive à ce stade au maintien dans les lieux.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [O] et Mme [E] [O], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2 500 euros à la demande de L’AGRASC concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception de nullité relative aux commandements de payer du 21 octobre 2024 ;

CONSTATE, que les contrats conclus le 15 mars 1995 entre la société SOUNOUNE France SA, aux droits de laquelle vient l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis et Confisqués, d’une part, et M. [T] [O] et Mme [E] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 1] Appartements n°10501/10502 et n°10503 au 5e étage est résilié depuis le 22 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [T] [O] et Mme [E] [O],

ORDONNE à M. [T] [O] et Mme [E] [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 1] Appartements n°10501/10502 n°10503 au 5ème étage ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [T] [O] et Mme [E] [O] au paiement à l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis et Confisqués d’une indemnité d’occupation mensuelle globale égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 5 000 euros (cinq mille euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DEBOUTE l’AGENCE DE GESTION ET DE RECOUVREMENT DES AVOIRS SAISIS ET CONFISQUES de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE solidairement M. [T] [O] et Mme [E] [O] à payer à l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis et Confisqués la somme de 26 191,58 euros (vingt-six mille cent quatre-vingt onze euros et cinquante-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE solidairement M. [T] [O] et Mme [E] [O] à payer à l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis et Confisqués la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [T] [O] et Mme [E] [O] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 21 octobre 2024 et celui des assignations du 17 janvier 2025,

REJETTE toute autre demande ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge