COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 23/01718 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PE4E

du 13 Septembre 2024

M. I

N° de minute

affaire : COMMUNE D'[Localité 1]

c/ [Z] [F] [T] [B]

Grosse délivrée

à M^e FAVARD

Expédition délivrée

à M^e ROMEO

le

l’an deux mil vingt quatre et le treize Septembre à 16 H 15

Nous, Corinne GILIS,

Assistée de M^me Delphine CHABERT, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 07 Septembre 2023,

A la requête de :

COMMUNE D'[Localité 1]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Florence ROMEO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Mme [Z] [F] [T] [B]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Bastien FAVARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 28 Juin 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 13 Septembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 7 septembre 2023, la Commune d'[Localité 1] a fait assigner en référé Madame [Z] [B] aux fins de voir :

Recevoir la Commune d'[Localité 1] en sa demande et l’en déclarer bien fondée ;

Désigner tel expert judiciaire qu’il plaira avec pour mission de :

Se rendre sur les lieux litigieux en présence des parties, ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;

Recueillir les explications des parties et se faire communiquer par elles tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

Entendre au besoin tous sachants ;

Examiner les désordres allégués dans l’assignation, mais également, les désordres qui seront constatés au moment de l’expertise, ainsi que les dommages en résultant par référence à l’ensemble des pièces visées dans l’ assignation et notamment le constat d’huissier de Me [W] du 23 février 2023 ;

Rechercher et établir la ou les causes des désordres ;

Déterminer si les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou s’ils le rendent impropre à sa destination ;

Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues ;

Définir le détail descriptif et quantitatif des travaux nécessaires et suffisants pour remédier définitivement aux désordres, non conformités ou inachèvements ;

Chiffrer le coût des travaux de reprise avec, le cas échéant, après avoir obtenu l’autorisation du juge, l’aide d’un sapiteur ;

En cas de demande faite à ce titre, l’expert pourra autoriser le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés nécessaires par l’expert ; ces travaux étant dirigés par le maître d’œuvre du demandeur et par des entreprises qualifiées de son choix ;

Inclure le montant des travaux de reprise, effectués durant la mission, au décompte des sommes dues par les responsables identifiés dans son rapport ;

Faire les comptes entre les parties ;

Etablir un pré-rapport qui sera soumis à chacune des parties en leur impartissant un délai pour présenter leurs dires et y répondre ;

Dire que l’expert commis établira un rapport définitif, le déposera au Greffe et le remettra à chacune des parties, dans les conditions prévues par les articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

Fixer la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir ;

Ordonner que les frais d’expertise seront supportés par moitié par chacun des copropriétaires et que les frais éventuellement avancés par la Commune devront être remboursés par Madame [B] ;

Condamner Madame [B] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserver les dépens.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 28 juin 2024, la Commune d'[Localité 1] maintient les termes de son acte introductif d’instance et ajoute qu’elle conclut aux fins de voir débouter Madame [Z] [B] de ses demandes, fins et conclusions et, à titre subsidiaire, ordonner la nomination de tel administrateur provisoire ayant pour mission de prendre toutes mesures utiles à la copropriété.

Madame [Z] [B] a conclu aux fins de voir :

A titre principal,

Déclarer irrecevables les demandes de la Commune d'[Localité 1] ;

A titre subsidiaire,

Donner acte à Madame [B] qu’elle émet protestations et réserves à l’encontre de la demande d’expertise ;

Laisser la charge des dépens au demandeur ;

Juger que la mesure d’expertise interviendra aux frais avancés du requérant qui la demande ;

Dans tous les cas,

Rejeter la demande de la commune d'[Localité 1] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la commune d'[Localité 1] à verser à Madame [B] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience précitée, Madame [Z] [B] a oralement soulevé, par l’intermédiaire de son avocat, l’irrecevabilité des demandes adverses en précisant que la toiture est une partie commune et que le syndicat des copropriétaires n’a pas été assigné. A cela s’ajoute que la défenderesse conclut au rejet de la demande subsidiaire pour non-respect du contradictoire. Elle émet également des protestations et réserves à titre subsidiaire.

L’ensemble des parties a comparu à l’audience du 18 juin 2024, de sorte que l’ordonnance sera rendue de façon contradictoire, en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à l’assignation et aux conclusions qui ont été oralement soutenues.

MOTIFS

Sur l’irrecevabilité des demandes de la Commune d'[Localité 1] :

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

Selon l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Selon l’article 15 alinéa 1er de la même loi, « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ».

En l’espèce, la Commune d'[Localité 1] est propriétaire d’un appartement en étage et de deux locaux en rez-de chaussée au sein de la copropriété sis [Adresse 2]. Le restant des lots de cette copropriété appartient à Madame [Z] [B]. Aucun état descriptif de division n’existe, aucune copropriété n’a été créée ni aucun syndic désigné.

Madame [Z] [B] soutient que, en l’absence de règlement de copropriété qui indiquerait le contraire, le toit de l’immeuble qui fait l’objet d’une demande d’expertise de la part de la Commune d'[Localité 1] est une partie commune.

La Commune d'[Localité 1] réplique que s’il n’existe pas de règlement de copropriété ni de syndic, les deux seuls copropriétaires ont, en cette qualité, l’obligation d’entreprendre des travaux de réfection et d’entretien de la copropriété.

Madame [Z] [B] allègue que c’est à tort que la Commune d'[Localité 1] affirme souhaiter faire établir un règlement de copropriété et un syndic en laissant sous-entendre que cette dernière s’y oppose. En effet, la défenderesse verse aux débats divers courriels des 15 février 2019, 28 février 2019 et 28 mai 2024 par lesquels elle relance la Commune d'[Localité 1] à propos de la mise en place d’un règlement de copropriété.

Elle ajoute qu’en l’absence de syndic, de règlement de copropriété et de tantièmes établis, les demandes de la Commune d'[Localité 1] sont irrecevables pour défaut de qualité à agir.

Il résulte des éléments produits que Madame [Z] [B] ne s’est jamais opposée à la mise en place d’une copropriété ni à l’intervention d’un géomètre afin de calculer les millièmes.

Or, il résulte de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 que « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic ».

L’article 41-14 de la même loi, faisant partie des dispositions particulières aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, dispose que « Par dérogation au IV de l’article 18, lorsque le syndic est non professionnel, il peut solliciter l’autorisation de l’autre copropriétaire afin de déléguer à un tiers sa mission à une fin déterminée ».

Il découle de ces textes que la désignation d’un syndic, professionnel ou non selon le nombre de copropriétaires, est obligatoire.

De plus, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ».

En l’espèce, en l’absence de division des lots et de règlement de copropriété, le toit de l’immeuble faisant partie du gros œuvre du bâtiment est réputé partie commune. L’action en justice visant à la désignation d’un expert judiciaire avec notamment pour mission d’examiner les désordres allégués touchant le toit de l’immeuble en copropriété a pour l’objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Une telle action doit donc être dirigée contre le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, en cas de carence.

En conséquence, la prétention de la Commune d'[Localité 1], copropriétaire, étant émise contre une personne dépourvue du droit d’agir afin de conserver l’immeuble en copropriété, les demandes de cette dernière à l’égard de Madame [Z] [B] seront déclarées irrecevables.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué à Madame [Z] [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La Commune d'[Localité 1], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; vu les articles 32 et 122 du code de procédure civile ainsi que les articles 3, 15, 14 17, 41-14 de la loi du 10 juillet 1965,

Au provisoire ;

DECLARONS irrecevables les demandes de la Commune d'[Localité 1] pour défaut de qualité à agir de Madame [Z] [B] concernant les parties communes de la copropriété ;

CONDAMNONS la Commune d'[Localité 1] à payer à Madame [Z] [B] la somme de 800 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS la Commune d'[Localité 1] aux entiers dépens ;

RAPPELLONS que la présente décision est exécutoire de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES