TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 20/09991 – N° Portalis DBW3-W-B7E-YCGG

AFFAIRE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT BPI( la SELARL AGNES SUZAN)

C/

[W] [P] divorcée [J] (la SCP GOBERT & ASSOCIES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 22 Novembre 2024

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 22 Novembre 2024

Les avocats acceptent que l’audience soit tenue à double rapporteur en application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, M^me SPONTI Anna, juge, étant régulièrement empêchée

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe

BERBIEC Alexandre, Juge

Greffier : FAVIER Lindsay

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 28 Février 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 28 Février 2025

M^me HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe et M. BERBIEC Alexandre chargés du rapport ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe

BERBIEC Alexandre, Juge

SPONTI Anna, Juge

Greffier lors de la mise à disposition : FAVIER Lindsay

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT BPI

Société Anonyme au capital de 124 821 566 euros dont le siège social est [Adresse 3], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 379 502 644, agissant par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), société Anonyme au capital de 117 386 000 euros dont le siège social était [Adresse 4], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 381 804 905, à la suite d’une fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1 er mai 2017,

représentée par Maître Agnès SUZAN de la SELARL AGNES SUZAN, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Jean-François PUGET, avocat au barreau de PARIS

C O N T R E

DEFENDERESSE

Madame [W] [P] divorcée [J]

née le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe JERVOLINO de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Cécile FOURNIÉ, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

[W] [J] née [P] a acquis dix biens immobiliers à l’aide de huit emprunts souscrits auprès de sept banques différentes pour un montant principal total de 1 566 579 €, comme suit :

* [Adresse 17] à [Localité 13] – acte de prêt reçu par Me [Z] le 21.05.2002, auprès de NORFI, pour un montant de 148 068, 09€,

* [Adresse 14] à [Localité 20] – acte de prêt reçu par Me [C] le 03.12.2002, auprès de CIFRAA, pour un montant de 214 801 €,

* [Adresse 16] [Localité 7] – acte de prêt reçu par Me [C] le 20.12.2002, auprès de la BNP, pour un montant de 150 162 €,

* [Adresse 18], lots n°313 et 111 à [Localité 23] – acte de prêt reçu par Me [C] le 21.12.2006, auprès du CIFRAA, pour un montant de 455 676€,

* [Adresse 18], lot n°712 à [Localité 23] – acte de prêt reçu par Me [C] le 21.12.2006, auprès du CAGEFI, pour un montant de 157 872 €,

* [Adresse 15], lot n°A111 à [Localité 22] acte de prêt reçu par Me [E] le 14.03.2007, auprès de la BANQUE PALATINE, pour un montant de 106 000€,

* [Adresse 15], lots n°A112 et A410 à [Localité 21] – acte de prêt reçu par Me [E] le 14.03.2007, auprès d’UCB, pour un montant de 205 000€,

* [Adresse 19], lot n°19 (B14) à [Localité 9] – acte de prêt reçu par Me [R] le 08.10.2007, auprès de BPI, pour un montant de 129 000€.

Pour financer l’acquisition en l’état futur d’achèvement d’un appartement à usage locatif au sein de la résidence « [Adresse 12] » à [Localité 10] [W] [J] née [P] a acceptée le 17.08.2007 un prêt n°2086515 d’un montant de 129.000 €, auprès de la BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER (BPI) aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD).

Il est à noter que l’offre de prêt acceptée, datée du 16.07.2007, porte la mention « annule et remplace notre offre du 9.10.2006 ».

L’acte de prêt a été renouvelé ultérieurement par acte authentique devant notaire.

Elle n’en a pas honoré toutes les échéances, de sorte que l’établissement prêteur lui a notifié la déchéance du terme le 25.10.2011.

*

Exposant avoir été victimes d’agissements frauduleux de la société APOLLONIA, agent immobilier s’étant présenté comme gestionnaire de patrimoine immobilier et intermédiaire en opérations de banque, les ayant conduits à s’endetter de façon inconsidérée, et mettant en cause la responsabilité de plusieurs établissements bancaires, ainsi que de Maître [U] [C] et la SCP RAYBAUDO [H] [C] [E] LESTRONE, notaires intervenus dans le cadre de ces opérations, nombreux particuliers dénonçant des agissements similaires, ont déposé une plainte auprès du procureur de la République près le tribunal de grande instance de MARSEILLE, qui a ouvert une information judiciaire, notamment, d’escroquerie en bande organisée et faux en écritures publiques.

Une ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel a été rendue courant 2022 ; elle a été partiellement confirmée par un arrêt de la chambre de l’instruction de la cour d’appel d'[Localité 5] en date du 15.03.2023. La chambre criminelle de la Cour de cassation a rejeté les pourvois sur cet appel.

*

[W] [J] née [P] a assigné la société APOLLONIA, et plusieurs établissements bancaires, dont la SA BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER et Maître [U] [C] devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE, par actes d’huissier des 16 et 24 mars 2011, en indemnisation des préjudices subis du fait de ces opérations et en déchéance du droit aux intérêts au taux contractuel.

Cette procédure est enregistrée sous le n° de RG 11/4565.

Le juge de la mise en état, par ordonnance en date du 18.06.2012, a ordonné le sursis à statuer « jusqu’à ce qu’une juridiction pénale se soit prononcée définitivement sur les faits dénoncés » et ordonné le retrait du rôle de l’affaire.

*

Par acte d’huissier du 29.02.2012, la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER, a fait assigner [W] [J] née [P] devant le tribunal de grande instance de BEAUVAIS, aux fins de la voir condamner, à titre principal, à lui payer, outre les intérêts au taux légal à compter de ladite assignation, la somme de 122 941€ due au titre du prêt qu’elle lui a consenti, la capitalisation des intérêts et la somme de 11 500€ à titre de dommages-intérêts.

Par ordonnance en date du 01.07.2013, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de BEAUVAIS a rejeté la demande de connexité formée par [W] [J] née [P] et prononcé le sursis à statuer de l’instance dans l’attente d’une décision définitive sur la plainte pénale introduite par les emprunteurs.

Par ordonnance du 03.06.2019, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de

BEAUVAIS a constaté l’intervention volontaire de la société CIFD à la place de la société BPI et ordonné la révocation du sursis à statuer.

Par ordonnance en date du 17.02.2020, le juge de la mise en état a fait droit à l’exception de connexité, déclaré connexe l’assignation de [K] [J] née [P] contre la société BPI aux droits de laquelle vient la société CIFD en annulation de la procuration du 12.10.2006 et du prêt du 08.10.2007 consenti par la société BPI devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE et l’assignation de la société BPI contre [K] [J] en paiement du prêt du 08.10.2007 devant le tribunal de BEAUVAIS et s’est en conséquence, dessaisi au profit du tribunal de grande instance de MARSEILLE.

Cette ordonnance a été confirmée par un arrêt en date du 24.09.20 de la Cour d’appel d'[Localité 6].

L’affaire est arrivée au service de l’enrôlement du tribunal de grande instance de MARSEILLE le 03.11.2020 et a été enregistrée sous le RG n°20/09991.

*

Par ordonnance en date du 16.03.2023, le juge de la mise en état a notamment :

— Rejeté la demande de jonction ;

— Rejeté la demande de sursis à statuer ;

— Enjoint à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la SA BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER de communiquer à [W] [J] née [P] les documents suivants, et ce dans un délai de trois mois :

— La demande de prêt et fiches de renseignements bancaires

— Les justificatifs patrimoniaux sur lesquelles la banque s’est fondée pour accorder les prêts,

— L’enveloppe de retour du prêt

— Les fiches d’étude du dossier et du programme financé

— L’historique du prêt comprenant les paiements et leur imputation ainsi que les variations de taux,

— Rejeté toutes les autres demandes des parties ;

— Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique ;

— Réservé les frais irrépétibles et dépens.

*

Par une ordonnance du juge de la mise en état en date du 07.11.2024, l’instruction de l’affaire a été clôturée et l’audience au fond fixée au 22.11.2024.

*

Dans des conclusions en date du 05.11.2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), demande au tribunal au visa des articles 1108, 1116, 1134,1147, 1154, 1319, 1351 et 2224 du Code civil, des articles L.137-2 et suivants du Code de la consommation et des articles 14, 31, 73, 100, 101, 122, 480, 700 et 771 du Code de procédure civile de :

Sur la recevabilité de l’action de la société CIFD

— JUGER l’action de la société CIFD recevable

Sur la demande principale de la société CIFD- CONDAMNER Madame [K] [N] [J] née [P] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 122.224 € au titre du prêt n°2086515 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,89 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

— CONDAMNER Madame [K] [N] [J] née [P] au paiement des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuels soit l’indemnité contractuelle de 8.555,68 € qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l’article 1154 du Code civil.

— CONDAMNER Madame [K] [N] [J] née [P] à verser à la société CIFD la somme de 12.900 € à titre de dommages et intérêts

Sur l’exception de nullité pour dol invoquée par Madame [K] [N] [J] née [P]

— JUGER l’exception de nullité pour dol invoquée par Madame [K] [N]

[J] née [P] irrecevable comme prescrite

o Subsidiairement, si l’exception de nullité était déclarée recevable

— DEBOUTER Madame [K] [N] [J] née [P] de son exception de nullité pour dol

Sur la demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels du contrat prêt de Madame [K] [N] [J] née [P]

— JUGER la demande reconventionnelle de Madame [K] [N] [J] née [P] de déchéance des intérêts conventionnels irrecevable.

— CONDAMNER Madame [K] [N] [J] née [P] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 122.224 € au titre du prêt n°2086515 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,89 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

o Subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable

— DEBOUTER Madame [K] [N] [J] née [P] de sa demande reconventionnelle de de déchéance des intérêts conventionnels

— CONDAMNER Madame [K] [N] [J] née [P] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 122.224 € au titre du prêt n°2086515 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,89 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

o Davantage subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable et les dispositions du Code de la consommation applicables

— DEBOUTER Madame [K] [N] [J] née [P] de sa demande reconventionnelle de de déchéance des intérêts conventionnels

— CONDAMNER Madame [K] [N] [J] née [P] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 122.224 € au titre du prêt n°2086515 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,89 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

Sur la demande d’irrecevabilité des échéances impayées du contrat de prêt n°2086515 formulée par Madame [K] [N] [J] née [P]- JUGER irrecevable la demande d’irrecevabilité des échéances impayées du contrat de prêt n°2086515 formulée par Madame [K] [N] [J] née [P]

— DEBOUTER Madame [K] [N] [J] née [P] de sa demande d’irrecevabilité des échéances impayées du contrat de prêt n°2086515 formulée par.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de Madame [K] [N] [J] née [P]- DEBOUTER Madame [K] [N] [J] née [P] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts.

En tout état de cause- DEBOUTER Madame [K] [N] [J] née [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir

— CONDAMNER Madame [K] [N] [J] née [P] à verser à la société CIFD somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi, qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Agnès Suzan, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. »

Dans des conclusions en date du 06.11.2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, [W] [J] née [P] demande au tribunal, au visa de l’article 2224 du code civil et des articles L 312-7 et L 312-10 du Code de la consommation (devenus L 313-3 et L 313- 19) de :

« Sur les demandes des BPI

JUGER IRRECEVABLE et prescrite la demande de condamnation aux intérêts conventionnels, et DEBOUTER la BPI aux droits duquel vient le CIFD (CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de sa demande de condamnation au taux conventionnel

JUGER IRRECEVABLE et prescrite la demande de condamnation aux échéances impayées de 7.838,28 euros et DEBOUTER la BPI aux droits duquel vient le CIFD (CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de sa demande de condamnation à la somme de 7 838,28 euros

Subsidiairement- ORDONNER la déchéance des intérêts au taux conventionnels

EN TOUT ETAT de CAUSE : ORDONNER la restitution des intérêts au taux conventionnels versés arrêtés à la somme de 20 123, 73 euros et imputer cette somme sur le capital restant du de 114 385,72 euros.

Et subsidiairement

JUGER que les intérêts au taux conventionnels courent compter de mai 2018,

Sur la demande de réparation

JUGER IRRECEVABLE et DEBOUTER la BPI aux droits duquel vient le CIFD (CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT) de son exception de litispendance

CONDAMNER la BPI aux droits duquel vient le CIFD (CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT) au paiement de la somme de 39.301,46 euros à titre de dommages et intérêts

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Débouter Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE de sa demande de dommages et intérêts

Débouter Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de sa demande de capitalisation des intérêts,

Débouter Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de ses demandes de paiement des pénalités de résiliation et dire que l’indemnité de résiliation sera égale à 1 euros.

Débouter Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de sa demande d’exécution provisoire

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à payer à Madame [J] une somme de 7.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT aux entiers dépens au profit de M^e Jervolino Avocat au barreau de Marseille en application de l’article 699 dudit Code ».

L’affaire a été appelée au fond à l’audience du 22.11.2024 et mise en délibéré au 28.02.2025

Les conseils des parties ont été invités par la présidente à communiquer contradictoirement en cours de délibéré l’assignation initiale et la copie de certaines décisions prises par des juridictions autres que le tribunal judiciaire de MARSEILLE, ce qui a été fait par RPVA.

SUR CE :

A titre liminaire :

Les conclusions des parties ne sont manifestement pas concordantes, complexifiant inutilement la prise de décision par la juridiction.

Il convient de constater en l’espèce qu’aucune demande n’est tirée de l’absence de communication des pièces ordonnée par le juge de la mise en état, ni de la nullité du contrat, ni de l’inexactitude du calcul du TEG, ni de la litispendance.

Sur les moyens tirés de la prescription

Sur les moyens tirés de la prescription de certaines demandes de la banque

[W] [J] née [P] soulève que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, SA n’aurait pas demandé sa condamnation au paiement des intérêts conventionnels à compter de la déchéance du terme du 25.10.2011, ni le paiement des échéances impayées et des intérêts échus au 25.10.2011, dans l’assignation, ni dans des conclusions notifiées dans les 5 ans suivant l’assignation du 29.02.2012, de sorte que ces demandes seraient prescrites.

Elle souligne que la prescription n’est pas interrompue par les lettres de mise en demeure et qu’en ne sollicitant pas les intérêts au taux conventionnel, la banque a renoncé à solliciter l’application du contrat de prêt, de sorte qu’elle serait prescrite à demander l’application des intérêts conventionnels.

L’établissement bancaire soutient que l’assignation en paiement du 29 février 2012 a interrompu la prescription à l’égard de l’ensemble des demandes de la banque relatives au contrat de prêt lequel prévoyait le paiement des échéances mensuelles. Il ajoute que la lettre de déchéance du terme du 25.10.2011, qui décompose les sommes dues par l’emprunteuse, fait état des échéances impayées.

L’assignation du 29.02.2012 est ainsi rédigée :

« Sur les sommes dues au titre du remboursement du prêt souscrit par l’emprunteuse :

CONDAMNER Madame [W] [J] à verser à la BPI :

— La somme de 122 941,40 € au titre du prêt n°2086515 A,

JUGER que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la BPI,

ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l’article 1154 du Code civil

Sur les sommes dues au titre des dommages et intérêts :

CONSTATER que Madame [W] [J] a causé à la BPI un préjudice financier certain du fait de leur comportement.

En conséquence,

CONDAMNER Madame [W] [J] à verser à la BPI des dommages et intérêts d’un montant de 11 500 €

En tout état de cause

ORDONNER l’exécution provisoire

CONDAMNER Madame [W] [J] à verser à la BPI la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP SABLON-LEEMAN-BERTHAUD-ANDRIEU conformément à l’article 699 du même Code ».

Les premières conclusions au fond notifiées le 24.05.2023 par RPVA, portent la demande suivante:

« • Sur la demande principale de la société CIFD

— CONDAMNER Madame [P] divorcée [J] à verser à la société CIFD la somme de 130.779,68 € (à parfaire jusqu’à la date du complet paiement) au titre du prêt n°2086515

— JUGER que cette somme portera intérêt au taux contractuel de 5,646 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD

— ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l’article 1154 du Code civil.

— CONDAMNER Madame [P] divorcée [J] à verser à la société CIFD la somme de 12.900 € à titre de dommages et intérêts

— CONDAMNER Madame [P] divorcée [J] à verser à la société CIFD la somme de 5 000 € au titre de la perte de chance de ne pas contracter Les conclusions au fond notifiées par RPVA le 15.12.2021, portent la demande suivante :

Les dernières conclusions au fond notifiées le 06.11.2024 par le CIFD sont ainsi rédigées :

« • Sur la demande principale de la société CIFD

— CONDAMNER Madame [K] [N] [J] née [P] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 122.224 € au titre du prêt n°2086515 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,89 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

— CONDAMNER Madame [K] [N] [J] née [P] au paiement des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuels soit l’indemnité contractuelle de 8.555,68 € qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l’article 1154 du Code civil.

— CONDAMNER Madame [K] [N] [J] née [P] à verser à la société CIFD la somme de 12.900 € à titre de dommages et intérêts ».

Au titre de l’article 753 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 01 mars 1999 au 11 mai 2017 : « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. Les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées par l’avocat de chacune des parties à celui de l’autre partie ; en cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent l’être à tous les avocats constitués. Copie des conclusions est remise au greffe avec la justification de leur notification.»

Il en résulte qu’en ce qui concerne les procédures introduites sous l’empire de ce texte, le tribunal était saisi des demandes abordées dans toute l’assignation (et à termes dans l’intégralité des conclusions récapitulatives), même s’il avait été omis de les récapituler dans le dispositif de l’assignation ou des conclusions.

La discussion de l’assignation est ainsi rédigée :

— p. 5 : « Au regard de la déchéance du terme prononcée, la créance que la BPI détient à l’encontre de Madame [W] [J] s’élève à :

• La somme de 130 779, 68€ au titre du prêt n°2086515 A, décomposée comme suit :

— Echéances impayées : 7838,28 €

— Capital restant dû au 25/10/11 : 114 385,72€

— Intérêts au 25/10/11 : mémoire

— Intérêts à échoir du 25/10/11 jusqu’au parfait règlement des sommes dues : pour mémoire

— Indemnité contractuelle : 8 555,68 € »,

— p.8 : « C’est dans ces conditions que la BPI demande à la Juridiction de céans de bien vouloir constater l’existence de sa créance et condamner – en l’état – l’emprunteuse à lui verser la somme suivante – dont le quantum ne peut faire l’objet d’aucune contestation :

— La somme de 122 941,40 euros au titre du prêt n°2086515 A, décomposée comme suit :

— Capital restant dû au 25/10/11 : 114 385, 72 €

— Indemnité contractuelle : 8 555, 68 €.

En outre, cette prétention sera augmentée de la somme de 11 500 €, versée à la BPI à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier certain qu’elle subit du fait du comportement des emprunteurs. »

Il en résulte que si la banque se considère créditrice des échéances impayées, elle ne demande que le capital restant dû et les indemnités contractuelles.

Aucune somme n’est demandée, ni dans la discussion, ni dans le dispositif, au titre des mensualités impayées.

Le total de ces dernières n’a été demandé pour la première fois que dans les conclusions au fond notifiées par RPVA le 24.05.2023, soit un peu moins de douze ans après la notification de la déchéance du terme, le 25.10.2011.

L’article 2262 du Code civil, dans sa version applicable du 25 mars 1804 au 19 juin 2008, disposait que : « Toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. »

La loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, a réduit cette prescription à 5 ans et dispose, dans son article 26 II : « les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ». Cette loi a été publiée au Journal Officiel de la République Française le 18 juin 2008 et est entrée en vigueur le 19 juin 2008. Le nouveau délai de prescription de 5 ans (prévu aux articles 2224 et 2234 du Code civil) court donc à compter de cette date, et donc jusqu’au 19 juin 2013.

Sont interruptifs de prescription, aux termes des articles 2240 à 2244 du Code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait, la demande en justice, même en référé, même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure, et ce jusqu’à l’extinction de l’instance, par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée.

Aux termes de l’article 2231 : « l’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien. »

Il en résulte qu’à la date du contrat, en 2007, le délai de prescription était décennal, mais qu’à la date de la notification de la déchéance du terme, le 25.10.2011, le délai de prescription était devenu quinquennal, de sorte qu’il appartenait à la banque de recourir à un acte interruptif de prescription relatif aux sommes dues au titre des échéances impayées au plus tard le 25.10.2016.

La demande portant sur les échéances impayées, survenue pour la première fois un peu moins de douze ans après la notification de la déchéance du terme, est quoi qu’il en soit prescrite.

La défenderesse se prévaut de ce qu’aucune demande relative aux intérêts conventionnels n’aurait été formée avant les conclusions du 24.05.2023, en ce que l’assignation porterait sur les intérêts au taux légal à compter de ladite assignation.

Aux termes des articles 2240 à 2244 du Code civil, la demande en justice est interruptive de prescription, jusqu’à l’extinction de l’instance.

Aux termes de l’article 2231 : « l’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien. »

Il résulte incontestablement de l’assignation qu’une demande relative aux intérêts de la dette a été formulée. La question du taux d’intérêts constitue une modalité de cette demande, de sorte que la prétention telle que formulée dans l’assignation emporte interruption des délais de prescription en ce qui concerne les intérêts, qu’ils soient conventionnels ou contractuels.

Dans le délai quinquennal de la prescription de la créance, aucune demande n’a été formulée sur les intérêts courus entre la déchéance du terme et l’assignation, de sorte que les intérêts, courus pendant cette période, sont prescrits.

En revanche, la demande relative aux intérêts, à compter de l’assignation, dans le débat depuis l’assignation initiale, a bien été interruptive des délais de prescription, et ce jusqu’au jugement, de sorte qu’il convient également de rejeter la demande reconventionnelle visant voir déclarer prescrite la demande relative aux intérêts antérieurs à mai 2018.

Dès lors, seuls sont prescrits les intérêts ayant couru avant le 29.02.2012.

1.2. Sur l’irrecevabilité des demandes fondées sur le Code de la consommation

L’établissement préteur sollicite la condamnation à un certain nombre de sommes, contestées par l’emprunteuse sur le fondement des dispositions d’ordre public du Code de la consommation.

Le recours de l’emprunteuse à ce fondement est constitutif d’une défense au fond, au sens de l’article 71 du Code de procédure civile, de sorte qu’il échappe à la prescription.

Sur le fond

2.1. Sur l’applicabilité du Code de la consommation

2.1.1. Sur l’application de plein droit du Code de la consommation

La banque se prévaut des dispositions de l’article L312-3 du Code de la consommation alors que l’emprunteuse se prévaut de l’application de l’article L312-1 de ce même code, et du fait qu’il s’agisse d’un bien acquis dans le cadre du dispositif dit « de Robien », portant sur un bien devant être loué nu pour une certaine durée.

Le Code de la consommation, dans sa version en vigueur en 2005, prévoyait en son titre 1er relatif au crédit un chapitre 2 relatif au crédit immobilier, dont la section relative au champ d’application comportait les trois articles suivants :

Article L312-1 : « Au sens du présent chapitre, est considérée comme :a) Acquéreur, toute personne qui acquiert, souscrit ou commande au moyen des prêts mentionnés à l’article L. 312-2 ;

b) Vendeur, l’autre partie à ces mêmes opérations. »

— Article L312-2 : « Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux prêts qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique, sont consentis de manière habituelle par toute personne physique ou morale en vue de financer les opérations suivantes :

1° Pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel d’habitation :

a) Leur acquisition en propriété ou en jouissance ;

b) La souscription ou l’achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété ou en jouissance ;

c) Les dépenses relatives à leur construction, leur réparation, leur amélioration ou leur entretien lorsque le montant de ces dépenses est supérieur à celui fixé en exécution du dernier alinéa de l’article L. 311-3 ;

2° L’achat de terrains destinés à la construction des immeubles mentionnés au 1° ci-dessus. »

Article L312-3 : « Sont exclus du champ d’application du présent chapitre :1° Les prêts consentis à des personnes morales de droit public ;

2° Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ;

3° Les opérations de crédit différé régies par la loi n° 52-332 du 24 mars 1952 relative aux entreprises de crédit différé lorsqu’elles ne sont pas associées à un crédit d’anticipation. »

Ces textes ne distinguent pas en fonction du dispositif concerné, « de Robien » ou location en meublé professionnel.

Conformément à ce qu’indiquent les défendeurs, il est incontestable que la présente espèce remplit les conditions alternatives fixées à l’article L312-2, et non L312-1, du Code de la consommation.

[W] [J] née [P] exerce la profession de dentiste.

Il résulte des pièces produites aux débats qu’elle a acquis au moins 8 biens immobiliers, destinés à la location.

Dans ces conditions, l’acquisition financée par le prêt en cause s’analyse en un prêt destiné à financer une activité professionnelle d’une personne qui, à titre habituel, quoi qu’accessoire à une autre activité, procure des fractions d’immeubles bâtis en jouissance.

Le prêt en cause ne saurait donc relever de plein droit des dispositions du Code de la consommation.

2.1.2. Sur la soumission volontaire de la banque au Code de la consommation

[W] [J] née [P] se prévaut de l’application volontaire par les parties de ses dispositions.

La soumission volontaire de la banque, dans le cadre des conditions des prêts, au Code de la consommation, ne peut être présumée.

La partie qui se prévaut d’une soumission volontaire aux dispositions du Code de la consommation doit démontrer que la référence au Code de la consommation figurant sur les contrats de prêt a été faite de façon volontaire, expresse et éclairée par la banque, alors que les prêts n’y étaient pas soumis de plein droit.

La référence à des textes du Code de la consommation sur un formulaire pré-imprimé ne saurait, à elle seule, en rapporter la preuve, pas plus que les paraphes en bas de chaque page ou signatures à la fin.

En revanche, l’absence d’indications relative à l’ampleur des acquisitions déjà faites et à venir, ou la mention sur la fiche de réservation « LMNP » (loueur meublé non professionnel), sont de nature à induire la banque en erreur et à l’empêcher d’apprécier si le prêt souscrit remplissait les conditions d’application du Code de la consommation.

[W] [J] née [P] se prévaut de :

la fiche de renseignement bancaire, qui fait état d’un statut de loueur en meublé pour de précédents investissements, des baux commerciaux annexés à sa demande de prêt,pour justifier d’une soumission volontaire des cocontractants au Code de la consommation.

Par ailleurs, elle se prévaut de son inscription par la banque au ficher des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) de la Banque de France au visa des dispositions du Code de la consommation.

En la présente espèce, l’investissement était déclaré dans le cadre d’un investissement dit « de Robien », il n’était donc pas précisé si elle avait ou non la qualité de loueur de meublé professionnel.

Le crédit en cause est le seul souscrit auprès de la BPI par l’emprunteuse.

Les baux commerciaux n’étaient pas joints à la demande de prêt, mais une fiche à l’en-tête de NEXITY SAGGEL indiquant les modalités et frais de la gestion locative, qui démontre qu’était prévue une location à un professionnel.

Par ailleurs, il est fait état, dans les documents accompagnant la fiche de renseignement bancaire de deux précédents investissements en loueur de meublés sur six mentionnés (dont un porte sur sa résidence principale er son cabinet), alors qu’en réalité, sept autres crédits immobiliers avaient déjà été souscrits, de sorte que l’emprunteuse en dissimulait au moins un au prêteur.

Au vu de l’ordonnance de règlement du juge d’instruction visée dans l’exposé du litige, par un mail interne en date du 19.10.2005 (pièce 33), il avait été attiré l’attention des salariés de la BPI que les demandes de crédit « apportées » par la société APOLLONIA. Ce mail, adressé par [T] [M], secrétait général de BPI, à divers employés de la BPI, sous l’objet « LMNP APOLLONIA » contenait la phrase suivante : « toutefois il est indispensable de préciser les éléments suivants pour établir une relation saine et durable avec cet apporteur, sachant que nous sommes en haut du cycle de l’immobilier :

— L’agence doit rencontrer les clients (sauf impossibilité avérée) […] ».

— L’analyse du dossier sera faite en considérant que l’absence de marge hypothécaire devra être systématiquement compensée par un renforcement de la qualité du risque lié aux emprunteurs (donc sélectivité accrue) […] »

Si la banque a été négligente dans son engagement, au regard de l’ampleur de la dissimulation de l’emprunteuse, on ne peut pas considérer qu’elle a, en toute connaissance de cause, volontairement fait le choix d’appliquer les dispositions du Code de la consommation à la relation contractuelle.

2.1.3. Conséquences

L’emprunteuse sollicite la déchéance du droit aux intérêts sur le fondement de la violation des dispositions relatives au formalisme de l’envoi de l’offre de crédit et au délai de rétractation.

Ce moyen étant fondé sur des dispositions du Code de la consommation, qui n’est pas applicable en la cause, il y a lieu de rejeter cette demande.

2.2 Sur les demandes de condamnation au titre de l’emprunt

Les parties ne débattent pas de la souscription du crédit, ni de son versement.

La défenderesse conteste les échéances impayées, les intérêts au taux conventionnels, ainsi que l’indemnité de résiliation.

2.2.1 Sur les sommes dues en paiement du contrat de prêt n°2076176

Dans le corps de ses conclusions, la banque se prévaut d’une créance de 170.840,85 €, ventilée comme suit :

o Échéances impayées : 7.838,28 €

o Capital restant dû au 25/10/2011 : 114.385,72 €

o Indemnité contractuelle : 8.555,68 €

o Intérêts du 26/10/2011 au 14/10/2024 : 42.869,40 €.

Il a été retenu plus haut que la demande au titre des échéances impayées était prescrite.

2.2.2 Sur la demande de réduction de l’indemnité contractuelle

La banque sollicite la condamnation de l’emprunteur au paiement de l’indemnité de résiliation contractuelle.

L’emprunteuse se prévaut de ce que l’indemnité contractuelle présenterait les caractéristiques d’une clause pénale et devrait donc être réduite à 1 € sur le fondement de l’article 1152 du Code civil, devenu l’article 1231-5, et au motif que la banque n’a subi aucun préjudice du fait de la résiliation du prêt.

L’article 1152 du Code civil, dans sa version applicable du 15.10.1985 au 01.10.2016, disposait que :

« Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.»

Il résulte de l’examen du contrat de prêt en cause qu’en cas de défaillance de l’emprunteur est prévue une indemnité contractuelle de 7% des sommes dues, en plus de la majoration de 3 points du taux d’intérêts conventionnel en cas de défaillance de l’emprunteur, prévue aux articles VI et VIII des conditions générales.

Cette double pénalisation de la défaillance de l’emprunteur est manifestement excessive, de sorte que l’indemnité contractuelle, qui ne peut être que réduite, et pas annulée, sera portée à 1€.

2.2.3 Conséquences

[W] [J] née [P], sera condamnée à payer au CIFD les sommes de :

o Capital restant dû : 114.385,72 €, assorti des intérêts au taux contractuel de 2,89% à compter de l’assignation (29.02.2012)

o Indemnité contractuelle : 1 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

2.2.4 Sur la demande de capitalisation annuelle des intérêts,

L’article 1154 du Code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 févr. 2016, dispose que : « Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. »

L’emprunteuse se prévaut des dispositions du Code de la consommation pour justifier du rejet de la capitalisation des intérêts.

L’application des dispositions dudit code a été écarté plus haut.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts ci-dessus.

3. Sur la demande indemnitaire des emprunteurs

3.1 Sur la responsabilité de la banque

L’emprunteuse se prévaut de ce qu’elle n’aurait pas rédigé de sa main divers documents, tels que la demande de crédit.

Par ailleurs, elle se prévaut de la faute de la banque au titre de ses fautes personnelles en ce qu’elle aurait manqué à ses obligations de vigilance et de conseil, ainsi qu’à ses obligations de renseignement sur la situation financière réelle et à son devoir de mise en garde et au titre de celles de son mandataire et intermédiaire en opération de banque, la société APOLLONIA.

3.1.1 Sur la responsabilité de la banque de son fait personnel

L’emprunteuse se prévaut de fautes de la banque qui justifieraient une indemnisation venant en compensation avec les condamnations en paiement.

L’établissement prêteur de deniers supporte un devoir général d’information, une obligation de mise en garde, sous certaines conditions, et un devoir de conseil, si la banque a pris un engagement en ce sens.

Sauf anomalie apparente, la banque peut se fier aux informations transmises par l’emprunteur pour évaluer sa solvabilité et son risque d’endettement excessif.

L’obligation de mise en garde du crédité par l’établissement préteur, quant aux risques encourus du fait du crédit octroyé, est subordonnée à deux conditions : la qualité d’emprunteur non averti et l’existence, au regard des capacités financières de l’emprunteur, d’un risque d’endettement né de l’octroi du prêt.

L’emprunteur qui a fait des déclarations inexactes ou incomplètes sur sa situation financière ne peut pas reprocher à la banque un manquement à son obligation de mettre en garde, ou de se renseigner, sauf anomalie apparente.

3.1.2 Sur le devoir d’information

Il résulte de ce qui précède que l’emprunteuse a dissimulé à l’établissement préteur l’ampleur des demandes formulées et obtenues antérieurement à l’emprunt en cause, ce qui est constitutif de déclarations incomplètes.

L’emprunteuse se prévaut de ce la banque aurait manqué à ses obligations de vigilance et de conseil, ainsi qu’à ses obligations de renseignement sur la situation financière réelle.

Or, la situation de l’emprunteuse doit s’évaluer sur la base des déclarations faites par elle-même.

En ce qui concerne la demande de prêt, l’emprunteuse considère que le fait qu’elle ne soit pas de sa main aurait dû attirer l’attention de la banque.

Au moment de la réception de ce document, rien ne permettait d’établir que le document n’avait pas été renseigné par l’emprunteuse, ce sont les investigations judiciaires qui ont permis de le confirmer ultérieurement.

Il résulte de l’examen de la demande de prêt, constitué d’une part, d’une fiche « Demande de prêt immobilier » comportant uniquement des informations sur l’identité de l’emprunteuse et le bien à financer (aucune information sur les revenus et les charges de l’emprunteuse).

D’autre part, sur la fiche de renseignements bancaires, l’emprunteuse déclarait :

— des bénéfices non commerciaux nets de 8 713 €,

— des charges de 2 266,68 € correspondant au différentiel des revenus fonciers,

— et un patrimoine constitué d’une résidence principale (200 000€), de placements (255 799€) et plusieurs résidences locatives (534 162€).

A cette fiche était annexé la fiche des revenus fonciers, avec un total différentiel négatif de 2266,68€, correspondant au montant reporté dans les charges.

Les calculs reportés sur lesdites fiches ne correspondent pas aux totaux et sont incohérents d’une fiche à l’autre.

L’approximation des calculs correspondant aux charges, aurait 1dû conduire l’établissement ayant accordé le prêt à s’interroger très sérieusement, et, en application de son devoir d’information, à rechercher des informations complémentaires, notamment en recevant l’emprunteuse ou en sollicitant par écrit des informations complémentaires, ce qu’elle n’a pas fait.

En outre, l’emprunteuse, sans être contredite par la banque, se prévaut de ce que les documents bancaires versés au soutien de son dossier étaient anciens, et dataient de près d’un an.

La banque s’est ainsi privée de la possibilité de découvrir les éventuels crédits souscrits ou changements dans la situation personnelle et financière de l’emprunteuse durant la période non documentée.

Dès lors, la banque a manqué, à nouveau à son obligation d’information, en ce qu’elle aurait dû solliciter de sa candidate à l’emprunt des documents complémentaires d’actualité.

Enfin, la défenderesse démontre qu’un mail interne à la BPI en date du 19.10.2005, avait été adressé par [T] [M] à divers employés de la BPI, sous l’objet «LMNP APOLLONIA », comprenant la phrase « toutefois il est indispensable de préciser les éléments suivants pour établir une relation saine et durable avec cet apporteur, sachant que nous sommes en haut du cycle de l’immobilier :

— L’agence doit rencontrer les clients (sauf impossibilité avérée) […] ».

— L’analyse du dossier sera faite en considérant que l’absence de marge hypothécaire devra être systématiquement compensée par un renforcement de la qualité du risque lié aux emprunteurs (donc sélectivité accrue) […] »

Par ailleurs, en vertu du guide interne de la banque de 2006 (pièce 37), elle se devait de constituer un dossier muni de justificatifs pour vérifier les fiches déclaratives des emprunteurs et prévenir tout risque d’endettement.

Il n’est pas contesté que ce mail et ce guide sont survenus avant la souscription du contrat en cause, et que ce protocole n’a pas été respecté.

L’établissement bancaire, fort de cette recommandation de prudence interne, aurait donc dû rencontrer la cliente dont la demande de crédit présentait des anomalies apparentes.

Il a ainsi commis de nombreuses fautes dans son obligation d’information.

Il n’est par ailleurs pas nécessaire de statuer sur le moyen tiré des obligations relatives aux intermédiaires en opérations de banque, puisque les débiteurs en déduisent un manquement de la banque à son obligation de renseignement et d’information, déjà caractérisé par ailleurs.

3.1.3. Sur l’obligation de mise en garde

L’obligation de mise en garde du crédité par l’établissement préteur, quant aux risques encourus du fait du crédit octroyé, est subordonnée à deux conditions : la qualité d’emprunteur non averti et l’existence, au regard des capacités financières de l’emprunteur, d’un risque d’endettement né de l’octroi du prêt.

L’emprunteur qui a fait des déclarations inexactes ou incomplètes sur sa situation financière ne peut pas reprocher à la banque un manquement à son obligation du mettre en garde, ou de se renseigner, sauf anomalie apparente.

Le préjudice de l’emprunteur est la perte d’une chance de ne pas conclure le crédit litigieux.

L’emprunteuse apparaît dans le document intitulée « fiche de renseignement bancaire » comme dentiste, avec plusieurs précédents prêts immobiliers ayant permis l’acquisition de plusieurs résidences locatives auprès d’autres établissements bancaires.

Il apparaît donc que, lorsqu’elle a souscrit le crédit en cause, elle avait déjà souscrit par le passé des crédits complexes (crédits immobiliers assortis de baux pour les uns et de baux meublés pour les autres) et disposait ainsi d’une solide expérience en matière économique et financière lui permettant de mesurer les risques attachés à son nouvel engagement.

La banque pouvait donc légitimement la considérer comme emprunteuse avertie, de sorte qu’il n’appartenait pas à la banque d’évaluer la potentialité d’un endettement excessif.

Elle n’a donc pas commis de faute dans son obligation de mise en garde, et il n’appartenait pas à la banque d’évaluer la potentialité d’un endettement excessif.

3.2. Conséquences

L’emprunteuse sollicite la condamnation de la banque à lui verser la somme de 39 301,46 € à titre de dommages-intérêts, en réparation de son préjudice résultant de la perte de chance de ne pas contracter.

Le préjudice résultant de la faute de la banque dans son obligation d’information est la perte de chance de ne pas conclure le crédit litigieux, de sorte qu’il convient d’évaluer la probabilité qu’elle ait renoncé à l’emprunt en cause si la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), l’avait avisée d’un risque d’endettement excessif au regard du montant du prêts, de ses revenus et de son taux d’endettement.

Pour ce faire, il convient de se replacer au moment de la souscription du contrat, et de prendre en compte les éléments de faits à la disposition du tribunal pour évaluer au plus près la solution la plus probable.

La chronologie des actes notariés pour les huit crédits souscrits par la défenderesse démontre l’existence de sept crédits antérieurs au prêt litigieux, pour 1un endettement total in fine de 1 566 579 €.

Au regard de sa propre obligation interne de rencontrer ses clients personnellement, et au regard des documents manquants, qui auraient dû être demandés, il est très vraisemblable que si la banque avait été normalement diligente, elle aurait refusé d’accorder un tel crédit.

[W] [J] née [P] justifie de plusieurs éléments permettant de chiffrer son préjudice, tels que la valeur du bien à la revente, au regard d’une promesse de vente non débattue, et les loyers perçus.

Elle souligne l’absence de remboursement de TVA dans les dispositifs dits « de Robien ».

La banque tente de contredire cette affirmation par la production du contrat de vente, qui n’est probant ni dans un sens, ni dans l’autre. Elle défaille donc à rapporter la preuve qui lui incombait.

Le préjudice de [W] [J] née [P] correspond au montant de la condamnation de l’emprunteuse, minorée du prix de vente du bien et des loyers nets perçus entre 2008 et 2024, soit : -12 352,80 € (soit 114.386,72 € – 83 000 € – 43 739,52 (4 641 + 39 098,54)).

Aucune indemnisation ne sera donc accordée à l’emprunteuse faute de préjudice.

4. Sur la demande indemnitaire formulée par la banque

La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sollicite « 12.900 € à titre de dommages et intérêts », représentant 10% du capital prêté.

La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT se prévaut de ce que [W] [J] née [P], en s’abstenant de l’informer de ce qu’elle sollicitait parallèlement de nombreux autres crédits à d’autres établissements bancaires, a dissimulé l’ampleur de son endettement, l’empêchant ainsi d’apprécier avec exactitude les risques de défaillance dans le remboursement du prêt en cause, mettant ainsi en danger le modèle économique de la banque.

[W] [J] née [P] se prévaut des fautes de la banque, qui auraient concouru à son propre préjudice.

Il résulte de ce qui précède que l’emprunteuse avait déjà contracté sept contrats de prêts avant le prêt litigieux.

Il résulte des fiches de renseignements bancaires que l’emprunteuse a déclaré la souscription de cinq investissements antérieurs avec des revenus fonciers négatifs.

Il n’est pas contesté que [W] [J] née [P] a sollicité plusieurs prêts sans en informer son cocontractant, ce qui constitue un manquement à son obligation contractuelle de loyauté.

Dans la mesure où il n’est pas contesté que [W] [J] née [P] a cessé de rembourser son crédit en 2011, à tout le moins pour un capital restant dû de 202 612,90 €, le préjudice résultant de la perte de chance de ne pas contracter est suffisamment démontré.

Par ailleurs, l’ordonnance de règlement du juge d’instruction visée dans le bordereau des pièces communiquées, met en exergue que par un mail interne en date du 19.10.2005 (pièce 33), il avait été attiré l’attention des salariés de la BPI que les demandes de crédit « apportées » par la société APOLLONIA. Ce mail, adressé par [T] [M], secrétait général de BPI à divers employés de la BPI, sous l’objet « LMNP APOLLONIA » contenait la phrase suivante : « toutefois il est indispensable de préciser les éléments suivants pour établir une relation saine et durable avec cet apporteur, sachant que nous sommes en haut du cycle de l’immobilier : – L’agence doit rencontrer les clients (sauf impossibilité avérée) […] ».

— L’analyse du dossier sera faite en considérant que l’absence de marge hypothécaire devra être systématiquement compensée par un renforcement de la qualité du risque lié aux emprunteurs (donc sélectivité accrue) […] »

En outre l’ordonnance de placement sous le statut de témoin assisté des juges d’instruction en date du 13.09.2013 souligne par ailleurs que :

— durant la première série de crédits, durant laquelle se situe le crédit en cause, « le processus d’instruction des demandes de pré-accord et de prêt […] ne recèle pas d’irrégularités telles que l’on puisse considérer que la banque se dispensait, avec l’apporteur Apollonia, de se livrer à une étude scrupuleuse de l’ensemble des pièces habituellement exigées par le calcul du taux d’endettement.

En l’état des éléments qui lui étaient fournis, à la faveur non seulement de la fiche de renseignements bancaires mais également des pièces que le service commercial pouvait exiger en complément […], aucun élément suffisamment probant ne laisse à penser que les employés chargés de l’instruction ou de la validation des demandes de financement, aient eu conscience d’avoir à faire à des dossiers falsifiés occultant le volume des placements immobiliers envisagés, le statut de loueur en meublé professionnel revendiqué […] et l’existence de charges d’emprunts non comptabilisées. »

— « S’il est certain que la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER s’est abstenue, cette fois-ci volontairement et contrairement à ce que prévoyait son guide des engagements […], de prendre attache avec chacun des clients concernés […]en se pliant ainsi à l’exigence inacceptable d’une société à vocation commerciale, et en se privant surtout de prendre connaissance de la nature exacte de l’investissement projeté (s’ agissant d’un produit de placement reposant sur une économie particulièrement complexe), d’exercer pleinement son devoir de conseil et de mettre en garde son co-contractant sur le risque inhérent à la récupération fiscale et locative escomptée, aucun élément extérieur ne vient corroborer la thèse selon laquelle une telle herméticité ait été volontairement organisée par la banque dans le but d’ encourager la constitution et la validation de dossiers de crédit falsifiés. »

— « 1'étude des pièces composant les dossiers de crédit BPI incriminés, ajoutée aux déclarations constantes, précises et circonstanciées des employés concernés, […] tend à établir, avec une force probante suffisante, que les offres de prêt étaient effectivement adressées au client, par la voie postale et au domicile de ce dernier.

Le fait que l’offre de prêt était envoyée en copie par courriel au centre investissement et analyse d’Apollonia, justifiée par la possibilité qui était laissée à « l’apporteur » de vérifier la conformité des conditions financières proposées, ne postule pas que la banque avait nécessairement conscience de l’utilisation malicieuse qui pouvait en être faite pour contourner le délai d’analyse et de réflexion offert à l’emprunteur.

A ce sujet, il ne ressort d’aucune pièce de la procédure que l’un quelconque des employés de la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER […] avait connaissance du processus consistant pour les commerciaux à soumettre frauduleusement leurs clients, après apposition des dates de réception et d’acceptation prévues par les dispositions légales du code de la consommation, à des séances expéditives de signature d’offres de prêt multiples présentées sous forme de liasses. »

— « S’il apparaît que l’acceptation de fait par la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER des conditions de célérité imposées par Apollonia dans l’instruction des demandes de prêts pouvait être de nature à limiter le caractère approfondi du contrôle qui aurait dû être exercé, la seule instrumentalisation de la banque mue par une recherche concurrentielle de profit, ne suffit pas à constituer un indice grave de commission d’un délit pénal, aucun élément en l’état du dossier ne permettant de considérer que la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER connaissait ou pouvait même en déduire l’existence des montages pyramidaux de crédits auxquels Apollonia exposait ses clients. »

Surabondamment, l’emprunteuse communique outre le courrier interne de la BPI relatif aux relations avec l’apporteur Apollonia, daté du 19.10.2005 imposant aux agences « de rencontrer les clients (sauf impossibilité avérée) » (Pièce 33), le guide interne de la banque de 2006 (pièce 37) selon lequel elle se devait de constituer un dossier muni de justificatifs pour vérifier les fiches déclaratives des emprunteurs et prévenir tout risque d’endettement.

Il est peu douteux que si [W] [J] née [P] avait été reçue en personne, et invitée à produire des pièces et explications complémentaires, comme prévu par ses process internes, la banque aurait été mise à même de la questionner et de découvrir que plusieurs crédits avaient été sollicités et obtenus antérieurement, et ainsi que le taux d’endettement était en réalité supérieur à celui résultant du seul crédit en cause, et excédait donc très largement ce que l’emprunteuse était en mesure de rembourser.

Si la banque avait respecté ses propres process, elle n’aurait donc pas accordé le crédit demandé.

Dans ces conditions, par sa négligence, la banque a concouru à son préjudice à un tel point qu’il n’est pas envisageable d’indemniser sa perte de chance de ne pas contracter.

Sa demande indemnitaire sera donc rejetée.

5. Sur les demandes accessoires

5.1 Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la date de l’assignation, l’ancienneté du litige commande de faire droit à la demande d’exécution provisoire.

5.2 Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombant et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

Au regard de l’attitude procédurale des parties et de l’équité, les demandes relatives aux frais irrépétibles seront rejetées.

La défenderesse, qui succombe au moins partiellement, sera condamnée au paiement des dépens.

L’article 699 du Code de procédure civile dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ».

Il y a donc lieu d’autoriser la distraction des dépens au profit de l’avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, collégialement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

Déclare irrecevable comme prescrite la demande relative aux échéances impayées ;

Déclare irrecevable comme prescrite la demande relative aux intérêts pour la période antérieure au 29.02.2012 ;

Rejette les autres demandes tirées de la prescription ;

Condamne [W] [J] née [P] à payer à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), les sommes suivantes au titre du prêt n°2086515 :

—  114.385,72 €, au titre du capital restant dû, assortie des intérêts au taux contractuel de 2,89% à compter du 29.02.2012,

—  1 €, au titre de l’indemnité contractuelle, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

REJETTE la demande indemnitaire de [W] [J] née [P] ;

REJETTE la demande indemnitaire de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) ;

REJETTE toutes les autres les demandes des parties, y compris celles formulées au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE [W] [J] née [P] au paiement des dépens de l’instance;

AUTORISE la distraction des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT