DU 11 Mars 2026 Minute numéro :

N° RG 25/01135 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O26J

Code NAC : 30B

S.N.C. [L] [J] II

C/

S.A.S. B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.N.C. [L] [J] II, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphane LIN de la SELARL SELARL GRIMBERG ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 53

DÉFENDEUR

S.A.S. B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 04 février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 11 Mars 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 12 février 2021, la S.N.C. [L] [J] II a consenti un bail commercial à la S.A.S. B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE, portant sur un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 2] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2021, moyennant un loyer annuel de base hors taxes et hors charges de 12.807 euros, outre le bénéfice d’un loyer progressif les trois premières années du bail et d’une franchise de loyer de trois mois.

Le 29 avril 2025, la S.N.C. [L] [J] II a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.S. B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE, portant sur la somme de 18 818,24 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2025, la S.N.C. [L] [J] II a fait assigner en référé la S.A.S. B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial du 12 février 2021 à la date du 29 mai 2025 ; ORDONNER en conséquence, l’expulsion de la société B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE ainsi que celle de toute personne dans les lieux, et tous occupants de son chef, sis [Adresse 4], avec si besoin est, l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier ; DIRE que le sort des meubles appartenant à la société B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNER par provision la société B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE à payer à la société B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE la somme de 26.149,49€ correspondant à l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêtée au 29 octobre 2025, terme du 4ème trimestre 2025 et clause pénale inclus ; CONDAMNER la société B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE par provision, à compter du 1er janvier 2026 à payer à la société [L] [J] II une indemnité d’occupation mensuelle de 1.623,08 €, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ; CONDAMNER la société B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE à payer à la société [L] [J] II les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement d’un montant de 207,00 € ; CONDAMNER la société B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE à payer à la société [L] [J] II la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.L’état d’endettement mentionne un créancier inscrit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 04 février 2026

La S.N.C. [L] [J] II a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

La S.A.S. B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE, citée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu entre les parties le 12 février 2021 contient une clause résolutoire (page 14) qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires, dépôt de garantie, ou de l’inexécution de l’une quelconque des clauses du présent contrat, et un mois après un simple commandement de payer ou d’exécuter mentionnant ce délai, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, si bon semble au bailleur.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 29 avril 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 29 mai 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative, de la clause pénale et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 23.772,26 euros au 29 octobre 2025.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la S.A.S. B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 23.772,26 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 29 octobre 2025 et il convient de condamner la S.A.S. B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE par provision au paiement de cette somme.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause pénale (page 13) qui stipule qu’en « cas de non-paiement à l’échéance du loyer, des charges et de toutes autres sommes dues au titre du présent contra par le preneur, et sans préjudice des dispositions de l’article 121 de la loi du 22 mars 2012 relative à l’indemnité forfaitaire due de plein droit en cas de retard de paiement d’une facture, il sera dû en sus, à titre de clause pénale et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure préalable, une pénalité de 10% de l’ensemble des sommes devenues exigibles (…) ».

La somme réclamée au titre de la clause pénale est prévue au contrat, n’est pas contestée et n’apparait pas manifestement excessive puisqu’elle n’excède pas les 10% habituels en la matière.

Dès lors, la S.A.S. B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE sera condamné à verser la somme provisionnelle de 2.377,23 euros à la S.N.C. [L] [J] II à ce titre.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.N.C. [L] [J] II le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la S.A.S. B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 12 février 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 29 mai 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 2] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la S.A.S. B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE à payer à la S.N.C. [L] [J] II la somme provisionnelle de 23.772,26 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 29 octobre 2025 ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE à la S.N.C. [L] [J] II, à compter du 29 mai 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la S.A.S. B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE au paiement de cette indemnité;

CONDAMNONS la S.A.S. B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE à payer à la S.N.C. [L] [J] II la somme provisionnelle de 2.377,23 euros au titre de la clause pénale ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la S.A.S. B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la S.A.S. B3C ARCHITECTURE & INGENIERIE à payer à la S.N.C. [L] [J] II la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 11 Mars 2026.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT