TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric CATTONI ; Monsieur [S] [N] ; Madame [Z] [I]

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/07862 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXL7

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 16 décembre 2025

DEMANDERESSE

ETABLISSEMENT PUBLIC [Localité 5] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [N], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [Z] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 octobre 2025

Délibéré le 16 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 décembre 2025 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 16 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/07862 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXL7

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 10 octobre 2022, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [S] [N] et Madame [Z] [I] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 575,98 euros, augmenté de provision pour charges.

Madame [Z] [I] a donné congé du bail par courrier reçu part l’EPIC [Localité 5]-HABITAT-OPH le 27 mars 2024.

A raison d’impayés locatifs, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a fait signifier par courrier de commissaire de justice une mise en demeure de payer la somme de 3589,66 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 16 octobre 2024.

Par notification électronique du 17 octobre 2024, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 5].

Par deux actes de commissaire de justice délivrés le 25 août 2025 à étude pour Madame [S] [N] et le 26 août 2025 à personne pour Madame [Z] [I], l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner ces dernières devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH à Madame [S] [N] ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail ;ordonner l’expulsion de Madame [S] [N], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;condamner solidairement Madame [S] [N] et Madame [Z] [I] à lui payer la somme provisionnelle de 4337,26 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 30 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure, Madame [Z] [I] étant tenue solidairement au paiement de la somme de 367,66 euros ;les condamner à lui payer, jusqu’au 27 décembre 2024 s’agissant de Madame [Z] [I], et jusqu’au départ effectif des lieux s’agissant de Madame [S] [N], solidairement pour les sommes dont elles sont tenues ensemble, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ;les condamner in solidum au paiement d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 27 août 2025 à la préfecture de [Localité 5], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 28 octobre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Il actualise sa créance à la somme de 4129,53 euros au 21 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse. L’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH indique qu’il y a eu reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, mais qu’il s’agit du reliquat après le versement des aides personnalisées au logement, s’oppose à l’octroi de délai de paiement. Il précise que, compte tenu des paiements effectués depuis l’assignation, la dette pour laquelle Madame [Z] [I] était tenue devrait être apurée.

Bien que régulièrement assignée à personne, Madame [Z] [I] ne comparait pas et n’est pas représentée. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Madame [S] [N] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, sollicitant de demeurer dans le logement, et demande des délais pour s’apurer de la dette. Elle justifie de ses ressources, constituées de prestations familiales et sociales et propose de régler la somme de 100 euros, chaque mois, en plus du loyer mensuel, pour apurer sa dette.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 10 octobre 2022 entre l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH et Madame [S] [N] et Madame [Z] [I] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 3589,66 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Madame [S] [N] le 16 octobre 2024.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

L’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 décembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [S] [N] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de régler la somme de 100 euros, chaque mois, en plus du loyer mensuel, pour apurer sa dette. Elle fait état de difficultés rencontrées dans le renouvellement de son titre de séjour, ayant conduit à la suspension des aides versées par la caisse d’allocations familiales pour expliquer sa situation d’impayés, et justifie, qu’à ce jour, les aides ont été rétablies, lui permettant de régler la dette locative en plusieurs mensualités.

Madame [S] [N] indique avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience et il ressort du décompte produit par le bailleur que, pour les mois d’août et de septembre, Madame [S] [N] a versé au moins le montant du reliquat du loyer après versement de l’aide personnalisée au logement. Il est donc considéré que la condition de reprise du paiement du loyer courant est satisfaite.

Au vu de ces éléments, et compte tenu de la situation sociale et familiale de Madame [S] [N], mère de cinq enfants mineurs dont elle a la charge, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

En outre, conformément à la demande en ce sens, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et Madame [S] [N] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Il résulte également de l’article 15 combiné à l’alinéa 1 du I de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 que, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est ramené à un mois, et non trois, au sein de la commune de [Localité 5], dès lors que le locataire souhaitant bénéficier de ce délai réduit de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

L’article 8-1 VI de la même loi dispose, quant à lui, que la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré si un nouveau colocataire figure au bail et, qu’à défaut, elle s’éteint, au plus tard, à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH que Madame [S] [N] est redevable de la somme de 4129,53 euros au 21 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Madame [S] [N], ne conteste pas le principe ni le montant de la dette.

Il convient néanmoins de déduire la somme de 487,44 euros imputée pour des frais de contentieux (181,34 euros en novembre 2024 et 306,10 en septembre 2025).

Par conséquent Madame [S] [N] sera condamnée au paiement de la somme de 3642,09 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 16 octobre 2024 sur la somme de 3589,66 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [S] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées au dispositif.

*

S’agissant de Madame [Z] [I], cette dernière a délivré congé par courrier reçu le 27 mars 2024 qui, s’il indique bien l’adresse du bien, ne précise pas qu’elle entend se prévaloir du délai d’un mois de préavis applicable à la commune de [Localité 5]. Ainsi, la date d’effet du congé est le 27 juin 2024, et la solidarité avec Madame [S] [N] s’est donc maintenue jusqu’au 27décembre 2024.

L’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH sollicite, dans les termes de son assignation, sa condamnation solidaire à concurrence de la somme de 367,66 euros, considérant qu’il y a lieu d’imputer à la somme de 4812,51 euros, due au 31 décembre 2024, les sommes versées postérieurement par Madame [S] [N] (872,25 euros et 800 euros entre le commandement payé et le décompte arrêté au 30 juin 2025 visé dans l’assignation), ainsi que les rappels d’aides personnalisées au logement versés (554,52 euros et 2218,08 euros), mais pas les sommes versées au titre de l’aide personnalisée au logement postérieurement, ces sommes s’imputant sur le loyer mensuel qu’elles concernent. A l’audience, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH indique que, compte tenu des versements postérieurs de Madame [S] [N], Madame [Z] [I] ne devrait, vraisemblablement, plus rien devoir.

Il apparaît, en effet, que la solidarité de Madame [Z] [I] avec Madame [S] [N] prenant fin le 27 décembre 2024, soit six mois après la date d’effectivité de son congé, à cette date, l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 4631,17 euros, déduction faite des frais de contentieux (181,34 euros). Si l’aide personnalisée pour le logement, versée chaque mois pour le mois courant, ne doit pas s’imputer sur cette dette ; en revanche, les paiements effectués par Madame [S] [N] et les versements de rappel d’aides personnalisées au logement doivent, quant à eux et sauf affectation spécifique, s’imputer prioritairement sur cette dette. Outre les paiements évoqués précédemment, effectués entre le commandement de payer et l’arrêt du décompte visé dans l’assignation (872,25 euros et 800 euros versés par Madame [S] [N] et 554,52 euros et 2218,08 euros de rappel d’APL), il convient également de déduire de la somme à laquelle est tenue Madame [Z] [I] les versements postérieurs de Madame [S] [N] (199,50+235,71+200,33), ainsi que les aides apparaissant au décompte au 31 août 2025 pour les mois de septembre, octobre et novembre 2023 (10,24+10,48+10,48). Dès lors, l’intégralité des sommes dues à la date de la fin de solidarité entre Madame [Z] [I] et Madame [S] [N] étant apurée, il n’y a pas lieu de condamner Madame [Z] [I], solidairement avec Madame [S] [N], pour une partie de la dette.

L’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH sera donc débouté de sa demande en paiement à son encontre s’agissant de l’arriéré locatif.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

En outre, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, dans le cas où le bail serait résilié de plein droit, en conséquence du non-respect du plan d’apurement, Madame [S] [N] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

S’agissant de Madame [Z] [I], il ressort des développements précédents que les sommes pour lesquelles elle était tenue, qu’elles résultent de loyer ou d’indemnités d’occupation, ont été réglées à ce jour, si bien que l’EPIC [Localité 5]-HABITAT-OPH sera débouté des demandes à son encontre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Madame [S] [N], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il convient, en équité, de débouter l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 10 octobre 2022 entre l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH et Madame [S] [N] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 17 décembre 2024 ;

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH de l’ensemble de ses demandes en paiement formulées à l’encontre de Madame [Z] [I] ;

CONDAMNE Madame [S] [N] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 3642,09 euros, selon décompte arrêté au 21 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, avec intérêt au taux légal à compter du 16 octobre 2024 sur la somme de 3589,66 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [S] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [S] [N] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 décembre 2024 ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH pourra, à défaut pour Madame [S] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement et restitué les clés, et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;Madame [S] [N] sera condamnée à verser à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Madame [S] [N] aux dépens ;

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier La juge des contentieux de la protection