TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

4ème Chambre civile

Date : 17 Juin 2025 -

MINUTE N°25

N° RG 23/03151 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PDSS

Affaire : [R] [L]

C/ [I] [T]

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge de la Mise en Etat,

assistée de Madame Eliancia KALO, Greffier.

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL, DEFENDERESSE A L’INCIDENT

Mme [R] [L]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NICE

DEFENDEUR AU PRINCIPAL, DEMANDEUR A L’INCIDENT

M. [I] [T]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e John ARDITI, avocat au barreau de NICE

Vu les articles 780 et suivants du Code de Procédure Civile,

Ouï les parties à notre audience du 28 Février 2025

La décision ayant fait l’objet d’un délibéré au 17 Juin 2025 après prorogation du délibéré a été rendue le 17 Juin 2025 par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge de la Mise en état, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Expédition

M^e John ARDITI

M^e Thierry TROIN

Le 17/06/2025

Mentions diverses : RMEE 08/10/2025

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [L] est propriétaire d’un appartement de trois pièces avec balcon au premier étage du bâtiment A constituant le lot n° 108 d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Adresse 4] acquis suivant acte authentique du 2 mai 2005.

M. [I] [T] a acquis le 27 février 2015 l’appartement avec balcon voisin de celui de Mme [J] [L] constituant le lot n° 109 du même immeuble.

Les balcons des deux appartements donnant sur la [Adresse 6] sont délimités par une grille séparative.

Faisant valoir qu’à l’occasion des travaux de refonte de l’état descriptif de division, elle s’était aperçue que la limite séparative de son balcon n’était pas fixée dans l’alignement de la cloison séparative de son appartement avec celui de M. [I] [T], Mme [J] [L] lui a demandé de déplacer la grille pour ne pas empiéter sur sa propriété par lettre du 28 mars 2023.

Après une expertise amiable ayant mesuré une perte de surface de son balcon de 1,10 m², Mme [J] [L] a fait assigner M. [I] [T] devant le tribunal judiciaire de Nice par acte du 17 août 2023 pour obtenir principalement le déplacement sous astreinte de 50 centimètres de la barrière séparative des deux balcons.

M. [I] [T] a saisi le juge de la mise en état de conclusions d’incident afin que l’action soit déclarée irrecevable car prescrite.

Dans ses dernières conclusions d’incident n°3 notifiées le 24 juin 2024, M. [I] [T] demande que l’action soit déclarée irrecevable car prescrite ainsi que la condamnation de Mme [J] [L] à lui payer les sommes suivantes :

—  3.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,

—  3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que l’emplacement de la barrière séparative des balcons est d’origine. Il fait valoir que Mme [J] [L] se prévaut des plans annexés à son acte d’acquisition du 2 mai 2005 faisant état d’une barrière séparative dans la continuité de la cloison intérieure séparant les deux appartements. Or, il considère que le délai de prescription applicable à son action est de cinq ans à compter du jour où elle a connu les faits lui permettant de l’exercer. Il conclut que ce délai expirait le 2 mai 2010 si bien que l’action introduite par assignation délivrée le 17 août 2023 est prescrite. Il indique démontrer que cette barrière séparative n’a pas été déplacée depuis le 2 mai 2005 en produisant une série de clichés pris par la ville de [Localité 5] le jour de l’inauguration de la première ligne de tramway le 16 décembre 2006, une attestation de Mme [O] qui lui a vendu l’appartement, le diagnostic « Carrez » précisant la surface de son balcon le 15 avril 2016 et un procès-verbal de constat d’huissier du 15 mai 2017. Il ajoute que l’architecte des bâtiments de France indique que cette grille doit être maintenue à son emplacement actuel pour des raisons architecturales et de symétrie avec le même immeuble situé en face sur la même place qui sont disposés de la même manière. Il précise que le volet en bois de la porte-fenêtre de son balcon qui est d’origine ne permet pas de déplacer la barrière séparative dans le prolongement de la cloison intérieure. Il considère que les éléments versés aux débats par Mme [J] [L] ne sont pas probants et en conclut que l’action est prescrite.

En réplique aux moyens de Mme [J] [L], il soutient que son action n’est pas une action réelle soumise à la prescription trentenaire mais une action personnelle car elle concerne un balcon défini par le règlement de copropriété comme une partie commune à jouissance privative qu’il n’aurait donc pas pu s’approprier. Il considère que l’action tendant à faire déplacer une barrière séparative de son emplacement d’origine est manifestement abusive, ce qui lui cause un préjudice dont il demande réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Dans ses conclusions d’incident n°2 notifiées le 18 juin 2024, Mme [J] [L] conclut au rejet de la fin de non-recevoir, à la fixation d’un calendrier de procédure ainsi qu’à la condamnation de M. [I] [T] à lui payer la somme de 3.600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le balcon est une partie privative et que son action est soumise par l’article 2272 du code civil a un délai de prescription de 30 ans. Elle ajoute que ce délai serait également applicable à une partie commune à jouissance privative. Elle soutient qu’elle revendique un droit de propriété sur 1,10 mètre de surface du balcon que M. [I] [T] tente de s’accaparer depuis moins de trente ans si bien que son action, exercée sur le fondement de l’article 545 du code civil et de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, n’est pas prescrite.

L’incident a été plaidé à l’audience du 28 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 16 mai 2025 prorogée au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

En vertu de l’article 789-6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible mais, sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Ainsi, les actions réelles en revendication, ou plus généralement, liées à la protection du droit de propriété sont imprescriptibles mais les autres actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans.

Le droit de propriété se conserve sans que le titulaire ait à justifier d’un usage si bien qu’il est imprescriptible. L’action en revendication, qui protège le droit de propriété en permettant au propriétaire de faire reconnaître et sanctionner son droit, n’est dès lors pas soumise à la prescription trentenaire car, étant destinée à protéger le droit de propriété dont la caractéristique est d’être perpétuel, l’action destinée à garantir ce droit est elle-même imprescriptible.

En revanche, un droit de jouissance privatif de parties communes attribué à un copropriétaire est également un droit réel en ce qu’il porte sur une chose même s’il n’a pas pour effet de modifier la nature juridique de l’élément de l’immeuble auquel elle s’applique qui demeure partie commune, propriété du syndicat.

L’action qui ne se rapporte pas au droit de propriété mais à un droit sur une chose (res) immobilière est donc une action réelle soumise par l’article 2227 du code civil à la prescription trentenaire.

En l’espèce, Mme [J] [L] revendique la propriété d’une surface de balcon de 1,10 m dont elle aurait été privée par le positionnement de la balustrade séparative avec le balcon de son voisin, M. [I] [T], dont elle sollicite en conséquence le déplacement.

Les parties sont en désaccord sur la nature de partie commune ou privative de ces balcons qui sont pourtant défini par le règlement de copropriété reçu par Maître [M] [P], notaire à [Localité 7], à la requête de Maître [S] [K], administrateur judiciaire de l’immeuble.

Ce règlement de copropriété définit les parties communes comme celles qui ne sont pas affectées à l’usage d’un copropriétaire déterminé et comprennent notamment « les façades et les murs extérieurs mitoyens ou non avec leur ornementation, y compris les balcons, non compris les garde-corps, balustrades, barres d’appui des balcons, balconnets et terrasses, les abats-jour, jalousies, persiennes, volets, rideaux de fer ou stores et leurs accessoires qui sont propriété privée. »

Cette énumération est confirmée par le paragraphe définissant les parties privatives comme celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire et qui comprennent notamment : « les barres d’appui, les garde-corps, les balustrades, les balcons, les balconnets, les terrasses (à l’exception du gros-œuvre, partie commune), les grilles, les abats-jour, jalousies, persiennes, volets, rideaux de fer ou store et leurs accessoires. »

Les balcons ou balconnets à l’usage exclusif des copropriétaires sont donc définis comme des parties privatives par le règlement de copropriété.

Quand bien même ils seraient des parties communes à jouissance privative, l’action de Mme [J] [L] visant à faire respecter son droit sur ce balcon, dont son voisin se serait accaparé une partie, est une action réelle immobilière et en aucun cas une action personnelle.

Il s’ensuit que le délai de prescription applicable à son action ne peut être un délai de cinq ans, quelle que soit la qualification de partie privative ou de partie commune à jouissance privative des balcons litigieux.

Or, Mme [J] [L] a acquis son appartement de trois pièces avec balcon au premier étage du bâtiment A constituant le lot n° 108 de l’immeuble le 2 mai 2005 et M. [I] [T] a acquis l’appartement avec balcon voisin constituant le lot n° 109 du même immeuble le 27 février 2015.

Il résulte d’ailleurs de l’acte d’acquisition de Mme [J] [L] que ces deux lots, 108 et 109, sont issus de la division par la société Arun Immobilier d’un lot initial unique (lot n°13) à l’occasion de laquelle a été posée la cloison séparative des deux appartements qui forme l’objet du litige puisque la demanderesse sollicite le déplacement de la barrière séparative des deux balcons au droit de cette cloison.

Mme [J] [L] avait en tout état de cause un délai de trente ans au moins pour agir à compter de son acquisition du lot le 2 mai 2005, délai qui n’était pas expiré à la date de l’introduction de son instance par assignation du 17 août 2023.

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée de la prescription sera rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

Il est acquis qu’il appartient à toutes les juridictions de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif de l’une des parties dans le développement procédural qu’elle a eu à connaître.

En l’espèce, M. [I] [T] estime que l’action introduite par Mme [J] [L] étant manifestement prescrite, elle caractérise un abus du droit d’agir en justice.

Or, la fin de non-recevoir n’étant pas fondée, et l’action de Mme [J] [L] devant être tranchée sur le fond, la preuve de son caractère abusif n’est pas rapportée.

A défaut de preuve d’un abus de droit constitutif d’une faute de Mme [J] [L], M. [I] [T] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Les dépens de l’incident seront réservés en fin de cause et l’équité ne commande pas, à ce stade de la procédure, de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile si bien que les parties seront déboutées de leurs demandes formées de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

REJETONS la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de Mme [J] [L] soulevée par M. [I] [T] ;

DEBOUTONS M. [I] [T] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et rejetons les demandes formées de ce chef ;

RESERVONS les dépens de l’incident en fin de cause ;

RENVOYONS les parties à l’audience de mise en état du Mercredi 8 octobre 2025 à 9h00 (audience dématérialisée) et délivrons à Maître [N] une injonction de conclure avant cette date ;

Et la présente ordonnance a été signée par le Juge de la mise en état et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT