N° RG 23/10223 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MLOL

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 23/10223 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MLOL

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Emmanuel JUNG

M^e Marie-claire VIOLIN

Le

Le greffier

M^e Emmanuel JUNG

M^e Marie-claire VIOLIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]

[Localité 8], agissant par son syndic de copropriété la SARL IMMO M immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le

n° 310.381.421, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [C] [R],

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Marie-claire VIOLIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 59

DEFENDERESSE :

S.C.I. GLB GUNTZ [I] & [Localité 9], Société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le

n° 334.537.719, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne MOUSTY, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Anne MOUSTY, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Juin 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anne MOUSTY, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSE DU LITIGE

La SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON est copropriétaire bailleur d’un local exploité comme cabinet médical au sein de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] Strasbourg.

Se plaignant de nuisances causées par la patientèle de ce cabinet médical, par assignation délivrée

le 5 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL IMMO M a attrait la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON devant le tribunal judiciaire de Strasbourg et a demandé de :

— condamner la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON à faire cesser l’exploitation en cabinet médical de ses locaux situés [Adresse 4], sous astreinte de 400€ par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON au paiement d’une somme de 1 200€ à titre de dommages-intérêts pour violation du règlement de copropriété emportant des nuisances causées par les occupants de ses lots dans l’immeuble ;

— condamner la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON au paiement de la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Par requête sur incident déposée le 22 juillet 2024, la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON a demandé de déclarer irrecevable la demande engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[Adresse 4] et le condamner au paiement de la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 7 novembre 2024, le juge de la mise en état a :

DECLARE recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON ;

RESERVE les droits des parties sur leurs autres demandes.

Dans ses conclusions récapitulatives déposées le 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a demandé de :

— condamner la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON à faire cesser l’exploitation en cabinet médical de ses locaux situés [Adresse 4], sous astreinte de 400€ par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON au paiement d’une somme de 20 000€ à titre de dommages-intérêts pour violation du règlement de copropriété emportant des nuisances causées par les occupants de ses lots dans l’immeuble ;

— condamner la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON au paiement de la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] avance que la patientèle du cabinet médical implanté dans la copropriété crée des troubles, nuisances sonores et insécurité pour les résidents ainsi que pour le cabinet dentaire également implanté au sein de la copropriété. Il indique que les patients sont agressifs et que l’intervention de la police a été nécessaire à plusieurs reprises et que l’ordre des médecins du Bas-Rhin a été saisi de la situation. Compte tenu de l’inaction de la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON, bailleur, celle-ci engage sa responsabilité en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 à l’égard du le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pour violation du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] Strasbourg souhaitant exercer son action directe contre la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON. Il prétend que les troubles dénoncés perdurent depuis l’engagement de la présente procédure. Visant l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, il se prévaut d’un préjudice de jouissance collectif résultant des troubles dénoncés et appelant réparation.

Dans ses conclusions récapitulatives déposées le 6 février 2025, la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON a demandé de :

— Debouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 2] [Localité 7] [Adresse 12], représenté par son syndic la société SARL IMMO M de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 1] à 67100 STRASBOURG, représenté par son syndic la société SARL IMMO M à payer à la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de l’instance.

— Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON avance que le fondement juridique au soutien de la demande principale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] est incertain. Elle considère que la preuve de la persistance du trouble dénoncé au jour de la délivrance de l’assignation n’est pas rapportée, faisant état au contraire d’une évolution favorable et apaisée de la patientèle du cabinet médical. Elle fait état des procédures de conciliation intervenues au plan ordinal ainsi que du rejet des plaintes disciplinaires. Elle fait état d’un conflit d’intérêt auquel serait exposé le président du conseil syndical de copropriété ayant engagé, à titre personnel une procédure judiciaire en annulation de la vente de lots de copropriété. Il prétend que le tribunal ne peut ordonner une cessation d’activité libérale autorisée selon le règlement de copropriété.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 27 février 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 3 avril 2025 et la décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

Sur la demande principale de cessation de l’activité de la médecine en exercice libéral dans les locaux dont la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON est propriétaire bailleur

Si le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ne vise dans ses écritures que l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, il résulte clairement de ses conclusions qu’il entend faire cesser un prétendu trouble causé à la copropriété par un copropriétaire du fait d’une violation du règlement de copropriété de sorte que sa demande principale se fonde sur les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

L’article 8 du même texte prévoit que « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance […] ».

Pour rappel, le règlement de copropriété est opposable au locataire qui doit s’y conformer (Cass. Civ. 3, 4 janvier 1991, n°89-10.959).

En l’espèce, le règlement de copropriété du 25 janvier 1977 prévoit en page 11 que : « Occupation – Destination : »Les appartements et locaux seront destinés à l’habitation. Ils pourront aussi être utilisés pour l’exercice d’une profession libérale ou pour l’installation de bureaux ou de locaux administratifs ;"

Le règlement de copropriété du 25 janvier 1977 précise en page 10 que « chacun des copropriétaires aura le droit de jouir ou d’user comme bon lui semblera des parties privatives lui appartenant à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires. D’une façon générale, il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie, la solidité de l’immeuble, nuire à la sécurité et à la tranquillité des occupants. »

En l’espèce, il est constant qu’au jour de la délivrance de l’assignation, une activité de cabinet médical était exercée dans le lot de copropriété sis sein de la copropriété de l’immeuble – [Adresse 1] à 67100 Strasbourg dont la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON est copropriétaire.

Cette activité professionnelle exercée de manière libérale conformément à la destination prévue au règlement de copropriété du 25 janvier 1977 est dès lors autorisée selon ledit règlement de copropriété.

Aussi, il ne peut être demandé de mettre fin, pour violation du règlement de copropriété, à une activité professionnelle autorisée selon le règlement de copropriété du 25 janvier 1977, étant par ailleurs relevé que selon les attestations sur l’honneur rédigées par les Docteurs [M] [I] et [T] [S], ceux-ci s’engagent à cesser toute activité médicale à compter de fin mars/début avril 2025 dans les locaux litigieux, leurs dires étant corroborés par l’attestation notariée du 4 février 2025 faisant état d’un projet de vente immobilière dudit lot par la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON au profit d’un tiers.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sera débouté de sa demande de cessation de toute activité médicale exercée dans les locaux litigieux.

Sur la demande de dommages-intérêts

Selon l’article 1242 du code civil, on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

Le copropriétaire bailleur est de plein droit responsable des dommages causés aux autres copropriétaires et occupants à titre régulier de l’immeuble en copropriété du fait de la violation par le locataire du règlement de copropriété. (CA [Localité 10], 23e ch. A, 21 nov. 2001, n° 2000/07416) Et ce, même si le bailleur copropriétaire a mis en demeure son locataire de respecter ses obligations. (CA [Localité 10], pôle 4, ch. 2, 11 oct. 2017, n° 15/17763).

Le règlement de copropriété du 25 janvier 1977 précise en page 10 que « chacun des copropriétaires aura le droit de jouir ou d’user comme bon lui semblera des parties privatives lui appartenant à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires. D’une façon générale, il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie, la solidité de l’immeuble, nuire à la sécurité et à la tranquillité des occupants. »

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] produit une première pétition des copropriétaires datée du 23 février 2022 faisant état de nuisances causées à plusieurs copropriétaires du fait des aller-venues et du comportement de la patientèle du cabinet médical implanté dans les locaux dont la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON est propriétaire, il résulte de la décision ordinale du 13 octobre 2023 rendue par la chambre disciplinaire de l’ordre des médecins du Grand Est que la situation décrite par le syndic, soit des problèmes de propreté, de risques sanitaires, d’insécurité à l’extérieur et à l’intérieur de l’immeuble en dehors des heures d’ouverture du cabinet médical, « est circonscrite à la période de fin 2021 à l’été 2022 », que des mesures ont été prises, augmentation des prises de rendez-vous, limitation du nombre de toxicomanes pris en charge et installation d’une fermeture automatique de la porte du cabinet médical, conduisant à une évolution favorable constatée par les patients et le voisinage.

Ultérieurement à ladite décision ordinale, il est relevé qu’une nouvelle pétition a été rédigée par les copropriétaires le 9 juillet 2024 se plaignant de la persistance des troubles dénoncés. Cette pétition est corroborée par l’attestation de témoin circonstanciée de Mme [B] du 26 août 2024 faisant état de l’attente de patients à l’extérieur de l’immeuble, parfois bruyante voire énervée et de l’intervention de la police le 19 août 2024 au sein de l’immeuble. L’intervention de la police le 19 août 2024 en raison du comportement de patients du cabinet médical est confirmée par le courriel détaillé de M. [D], président du conseil syndical, daté du 20 août 2024.

Aussi, il sera retenu que l’existence de troubles et nuisances causés par la patientèle du cabinet médical implanté dans les locaux de la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, notamment sous forme d’insécurité à l’extérieur et à l’intérieur de l’immeuble, a perduré

au-delà du prononcé de la décision ordinale du 13 octobre 2023, a minima jusqu’au 23 août 2024, date des derniers faits d’attroupement relatés par Mme [B] dans son attestation de témoignage.

Lesdits troubles et nuisances ont porté atteinte à la tranquillité et à la sécurité des occupants de l’immeuble.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] justifie d’un préjudice actuel pour l’ensemble des copropriétaires concernant l’usage des parties communes de l’immeuble en lien avec la patientèle du cabinet médical litigieux, préjudice dont la gravité et la récurrence justifient que son indemnisation soit évaluée à 5.000€.

En conséquence, la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 5 000€ à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à titre principal, la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON sera condamnée aux entiers dépens de la procédure, ce qui emporte rejet de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la

loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de faire cesser l’exploitation en cabinet médical des locaux de la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON situés [Adresse 4], sous astreinte de 400€ par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI GLB GUNTZ [I] & BOURGUIGNON à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Anne MOUSTY