COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 01 Décembre 2025

N° RG 25/00586 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QHKS

Grosse délivrée

à M^e CHAHOUAR

[F]

Expédition délivrée

à SCI FBM IMMO

le

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires VICTORIA PALACE sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société LAMY pris en son établissement secondaire LAMY [Localité 6] MERIDIA dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

S.C.I. FBM IMMO dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

PRÉSIDENT : M. Quentin BROSSET-HECKEL,Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier par Madame Laura PLANTIER qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 01 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Décembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

La SCI FBM IMMO est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 4].

Le 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires VICTORIA PALACE sis [Adresse 4], représenté par son syndic, SAS LAMY, a fait assigner la SCI FBM IMMO devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

condamner la SCI FBM IMMO à lui payer la somme de 6 384,19 euros, au titre des charges impayées au 21 novembre 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure,condamner la SCI FBM IMMO à lui payer la somme de 2 000 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner la SCI FBM IMMO à lui payer la somme de 1 035,17 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner la SCI FBM IMMO à lui payer la somme de 1 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er octobre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires VICTORIA PALACE sis [Adresse 4], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise le montant de la dette, au titre des charges impayées au 1er octobre 2025, à hauteur de 723,68 euros.

Cité par acte remis selon les modalités prévue par la convention de la Haye du 15 novembre 1965 relative à la signification et la notification à l’étranger des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile et commerciale, en l’espèce l’accusé réception est retourné signé le 20 janvier 2025, la SCI FBM IMMO ne comparaît pas.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 1er décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires VICTORIA PALACE sis [Adresse 4] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que la SCI FBM IMMO est propriétaire du lot AC 0275 109 situés [Adresse 4],un décompte actualisé daté du 10 octobre 2025, faisant état du dette de 723,68 euros,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 28 mars 2022, du 30 novembre 2023 et du 1er juillet 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI FBM IMMO n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 723,68 euros (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI FBM IMMO au paiement de la somme de 723,68 euros, au titre des charges dues à la date du 10 octobre 2025, provision pour charges du mois de juillet 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 janvier 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires VICTORIA PALACE sis [Adresse 4] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la SCI FBM IMMO seul, la somme de 315,17 euros, les autres frais sollicités, c’est-à-dire les frais de suivis de dossiers sont injustifiés (absence de pièces) et également non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, la SCI FBM IMMO sera condamnée à payer la somme de 315,17 euros au syndicat des copropriétaires VICTORIA PALACE sis [Adresse 4] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 janvier 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires VICTORIA PALACE sis [Adresse 4] ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI FBM IMMO qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles formée par la demanderesse, cette dernière ne justifiant d’aucune démarche pour utiliser la procédure moins onéreuse de l’injonction de payer.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI FBM IMMO à verser au syndicat des copropriétaires VICTORIA PALACE sis [Adresse 4], représenté par son syndic, SAS LAMY, la somme de 723,68 euros, au titre des charges dues à la date du 1er octobre 2025, provision de charges du mois de juillet 2025 incluse, ainsi que la somme de 315,17 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires VICTORIA PALACE sis [Adresse 4], représenté par son syndic, SAS LAMY, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires VICTORIA PALACE sis [Adresse 4], représenté par son syndic, SAS LAMY, de sa demande en paiement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI FBM IMMO aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 1er décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le président et par la greffière.

La greffière, Le Président