Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 12 septembre 2025, n° 23/04781

TJ Nice 12 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Incidence des résolutions de l'assemblée générale
La cour a reconnu que la décision sur la validité des résolutions de l'assemblée générale est déterminante pour la demande de remise en état, justifiant ainsi le sursis à statuer.
Rejeté
Équité dans la condamnation
La cour a estimé qu'il n'y avait pas lieu de prononcer une condamnation sur ce fondement, considérant que l'équité ne le commandait pas.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 12 sept. 2025, n° 23/04781
Numéro(s) :	23/04781
Importance :	Inédit
Dispositif :	Sursis à statuer
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Farouk MILOUDIAntoine PONCHARDIER
Parties :	son syndic en exercice, Syndicat de copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

4ème Chambre civile

Date : 12 Septembre 2025 -

MINUTE N° 25/

N° RG 23/04781 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PK2I

Affaire : Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice

C/ [Z] [X] [T] [F] – [G] [D]

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge de la Mise en Etat,

assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL ET A L’INCIDENT

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice

c/o [Adresse 7]

représentée par M^e Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS AU PRINCIPAL ET A L’INCIDENT

M. [Z] [X] [T] [F]

[Adresse 2]

représenté par Maître Farouk MILOUDI, avocat au barreau de NICE

M. [G] [D]

[Adresse 2]

représenté par Maître Farouk MILOUDI, avocat au barreau de NICE

Vu les articles 780 et suivants du Code de Procédure Civile,

Ouï les parties à notre audience du 01 Juillet 2025

La décision ayant fait l’objet d’un délibéré au 12 Septembre 2025 a été rendue le 12 Septembre 2025 par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Juge de la Mise en état,

assistée de Madame Lise ISETTA, Greffier.

Grosse

Expédition :

M^e PONCHARDIER

M^e MILOUDI

Mentions diverses :

RMEE 04/02/2026

M. [Z] [F] et M. [G] [D] sont propriétaires du lot n°26 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 5], actuellement administré par son syndic en exercice la société Cabinet Crouzet & [Localité 6].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 15 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2022, divers copropriétaires dont M. [Z] [F] et M. [G] [D] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] afin d’obtenir principalement l’annulation de l’assemblée générale du 15 mars 2022 et subsidiairement l’annulation des résolutions n°6, 7, 14, 15, 17, 19 et 52 de la même assemblée concernant notamment des mansardes transformées en locaux d’habitation.

Par ordonnance du 24 janvier 2025, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande des copropriétaires visant à l’annulation de l’assemblée générale du 15 mars 2022 en son entier.

Cette procédure est actuellement pendante devant la présente juridiction sous le numéro RG 22/2222.

Par actes de commissaire de justice du 5 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] a fait assigner M. [Z] [F] et M. [G] [D] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement leur condamnation sous astreinte à procéder à :

La suppression de l’ensemble des ouvrages, équipements et effets de toute nature mis en place dans les lieux afin que ceux-ci retrouvent leur destination initiale de mansarde,La suppression de l’ensemble des installations mises en place destinées à transformer cette mansarde en un local d’habitation susceptible de faire l’objet d’une location ainsi que l’ensemble des installations électriques, sanitaires et culinaires (WC, salle de bains, cuisine) et le système de climatisation mis en place sur le toit de l’immeuble,L’enlèvement de l’ensemble des canalisations et branchements traversant les parties communes tels que les réseaux électriques, de distribution d’eau chaude et d’eau froide, les réseaux d’eaux sanitaires et ménagères, les réseaux électriques et télévision, câbles d’alimentation aux divers aménagements réalisés sans autorisation.

M. [Z] [F] et M. [G] [D] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins de sursis à statuer par conclusions d’incident notifiées le 1er octobre 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’incident notifiées le 30 juin 2025, M. [Z] [F] et M. [G] [D] sollicitent qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la décision définitive à intervenir dans la procédure enregistrée sous le numéro RG 22/2222.

Fondant leur incident sur les articles 789 et 378 du code de procédure civile, ils expliquent que le syndicat des copropriétaires reconnaît que l’assemblée générale du 15 mars 2022 faisant l’objet d’une autre procédure pendante devant la présente juridiction intéresse le présent litige.

Ils considèrent que la procédure aux fins d‘annulation des résolutions prises dans le cadre de l’assemblée générale du 15 mars 2022 est de nature à influer sur la présente procédure puisque les résolutions n°14 à 17 contestées concernent l’utilisation des mansardes dont ils sont propriétaires. Ils en concluent que le fond de la présente procédure dépend du sort des résolutions votées lors de l’assemblée générale du 15 mars 2022 qu’ils contestent.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le 27 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] [Localité 8] conclut au débouté et sollicite la condamnation de M. [Z] [F] et M. [G] [D] à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que depuis son assignation du 5 décembre 2023, les défendeurs n’ont pas conclu au fond alors que ses pièces leur ont été communiquées le 8 avril 2024, soit depuis plus d’un an.

Il explique que la procédure enrôlée sous le numéro RG 22/2222 revient à la mise en état du 23 avril 2025 à la suite de l’ordonnance d’incident du 24 janvier 2025 qui a déclaré les copropriétaires irrecevables en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 15 mars 2022 en son entier. Il précise que l’affaire a été fixée à plaider le 6 janvier 2026 et qu’ils n’ont pas encore répliqué à ses conclusions du 8 avril 2025.

Il fait valoir que le syndic a été autorisé à ester en justice afin d’obtenir la remise en état des mansardes transformées en lots à usage d’habitation par la résolution n°22 de l’assemblée générale du 25 avril 2023 qui a aussi été attaquée dans le cadre d’une procédure enrôlée sous le numéro RG 23/2481. Il en conclut que le sursis à statuer ne s’impose pas puisque ce n’est pas l’assemblée générale contestée dans le cadre de la procédure enrôlée sous le numéro RG 22/2222 qui a autorisé le syndic à ester en justice mais la suivante.

L’incident a été retenu à l’audience du 1er juillet 2025. La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de sursis à statuer.

Aux termes de l’article 789 1° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en applications de l’article 47 et sur les incidents mettant fin à l’instance.

L’article 73 du code de procédure civile définit l’exception de procédure comme tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

L’article 378 du même code indique précisément que la décision de sursis à statuer a pour effet de suspendre le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine, exception de procédure qui relève par conséquent de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Quand bien même cette mesure n’est pas prévue par la loi, l’article 378 du code de procédure civile permet de surseoir à statuer sur un litige dans le but de garantir une bonne administration de la justice si un évènement à intervenir est susceptible d’avoir un effet direct sur la solution du procès.

En l’espèce, divers copropriétaires dont M. [Z] [F] et M. [G] [D] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] afin d’obtenir principalement l’annulation de l’assemblée générale du 15 mars 2022 et subsidiairement l’annulation des résolutions n°6, 7, 14, 15, 17, 19 et 52 de la même assemblée.

Si la demande principale en nullité de l’assemblée générale du 15 mars 2022 dans son entier a été déclarée irrecevable par ordonnance de mise en état du 24 janvier 2025, la demande subsidiaire d’annulation des résolutions n°6, 7, 14, 15, 17, 19 et 52 de la même assemblée subsiste.

Or, il ressort du procès-verbal de cette assemblée que la résolution n°14 concernait une demande de remise en conformité avec les statuts de l’immeuble des mansardes transformées en studios pour être louées ou vendues à des personnes distinctes incluant la remise en état de ces mansardes transformées en 2020 et début 2021 notamment en supprimant les installations sanitaires.

La résolution n°15 visait à faire sommation aux copropriétaires qui ont transformé leurs mansardes en studios d’avoir à préciser comment, sans porter atteinte aux parties commues, l’arrivée et l’évacuation de leurs douches et toilettes ont été réalisées et comment les tuyaux d’aération de leurs pièces et climatiseurs ont été installés.

Enfin, la résolution n°17 renvoie à une demande de modification du règlement de copropriété visant à compléter l’article 10 par le mot « vendus » afin qu’il soit formellement interdit de transformer les mansardes en studios meublés pour être loués mais aussi vendus à une tierce personne à la copropriété.

Ces trois résolutions contestées ont donc pour objet les mansardes dont la remise en état est sollicitée par le syndicat des copropriétaires demandeur au fond dans le cadre de la présente procédure.

En effet, la présente instance vise à obtenir principalement la condamnation sous astreinte de M. [Z] [F] et M. [G] [D] à procéder à :

En outre, la résolution n°22 de l’assemblée générale du 25 avril 2023 ayant autorisé le syndic à ester en justice notamment à l’encontre de M. [Z] [F] et M. [G] [D] afin d’obtenir la remise en état des mansardes transformées en lots à usage d’habitation a été adoptée « en application de la résolution n°17 votée à l’assemblée générale du 15 mars 2022 ».

Il s’ensuit que l’issue du litige relatif à la validité des résolutions n° 14, 15 et 17 de l’assemblée générale du 15 mars 2022 ayant notamment décidé de la remise en état des mansardes en leur état antérieur, sur le fondement et pour l’exécution desquelles le syndic a été autorisé à agir par l’assemblée du 25 avril 2023, a une incidence déterminante sur la demande de remise en état sous astreinte des mansardes qui est précisément l’objet du présent procès.

Il sera en outre relevé que l’ordonnance de clôture du 23 avril 2025 a renvoyé le litige relatif à la demande de nullité des résolutions n° 14, 15 et 17 de l’assemblée générale du 15 mars 2022, enrôlée sous le numéro RG 22/2222, à l’audience du 6 janvier 2026 pour y être plaidée.

Compte tenu du risque de contradiction entre les décisions statuant d’une part sur la validité des décisions relatives aux mansardes prises par l’assemblée du 15 mars 2022 et d’autre part, sur l’action initiée par le syndicat pour en obtenir l’exécution sous astreinte, il apparaît d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer sur le litige jusqu’à ce que la décision à intervenir dans le dossier enrôlé sous le numéro RG 22/2222 soit devenue définitive et passée en force de chose jugée.

Sur les demandes accessoires.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile si bien que le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 4] sera débouté de sa demande formée de ce chef.

Les dépens seront réservés en fin de cause.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

ORDONNONS un sursis à statuer sur le litige jusqu’à ce que la décision à intervenir dans le dossier enrôlé sous le numéro RG 22/2222 soit devenue définitive et passée en force de chose jugée ;

DISONS que l’instance sera poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboutons le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 4] de sa demande formée de ce chef ;

RESERVONS les dépens ;

RENVOYONS la cause et les parties à l’audience de mise en état du 04 février 2026 à 09h00 (audience dématérialisée) et invitons les parties à faire part à cette date de l’état d’avancement de la procédure pendante devant la présente juridiction ;

Et la présente ordonnance a été signée par le Juge de la mise en état et le Greffier

Le Greffier Le Juge de la mise en état