TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e DUBOIS-SPAENLE (P0498)

M^e RAVASSARD

■

18° chambre

2ème section

N° RG 20/07415

N° Portalis 352J-W-B7E-CSSH7

N° MINUTE : 3

Assignation du :

28 Juillet 2020

JUGEMENT

rendu le 29 Février 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public à caractère industriel et commercial [Localité 9] HABITAT-OPH (RCS Paris 344 810 825)

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0498

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [T]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [I] [D] épouse [T]

[Adresse 2]

[Localité 7]

S.A.S. FID GESTION (RCS Paris 393 137 286)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentés par Maître Cyril RAVASSARD de la SELARL AVOCATS ASSOCIES RAVASSARD, avocat au barreau de l’ESSONNE, avocat plaidant

Décision du 29 Février 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 20/07415 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSSH7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 30 Novembre 2023 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Février 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 juin 2007, l’OFFICE PUBLIC D’AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE LA VILLE DE [Localité 9], devenu l’établissement public [Localité 9] HABITAT-OPH, a consenti à Monsieur [G] [T] et à son épouse Madame [I] [D] le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3] (anciennement [Adresse 1]) à [Localité 11], comprenant :

— une boutique portant le numéro UG000661 (anciennement 3002) du plan de l’immeuble, troisième boutique à gauche de l’entrée dudit immeuble,

— un sous-sol sous une partie de la boutique,

— un logement au premier étage, au dessus de la boutique, portant le numéro UG000659 (anciennement 109) du plan de l’immeuble, comprenant deux pièces, une cuisine, une entrée et des water-closets.

Le renouvellement du bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2006 à destination de « transport-taxi-cabinet immobilier et tout ce qui concerne la personne morale-domiciliation de société-secrétariat de société ».

Par acte extrajudiciaire du 30 mars 2015, la bailleresse a signifié aux époux [T] un congé à effet au 30 septembre 2015 avec une offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2015, moyennant un loyer annuel de 7 875,61 € hors taxes et hors charges.

Par procuration sous signatures privées du 30 avril 2015, les époux [T] ont donné pouvoir à Monsieur [V] [R], gérant du cabinet [R] « Expertise comptable », afin de consentir en leur nom au renouvellement du bail commercial, " et ce, aux mêmes charges et conditions que le bail en cours et pour prendre effet le 01 octobre 2015 moyennant un loyer annuel hors taxes, hors charges de -7.875,61 €- ".

Selon procès-verbal de constat du 05 octobre 2018, la bailleresse a fait constater par un huissier que les locaux étaient occupés par le cabinet FNRC GESTION.

Par acte extrajudiciaire du 30 novembre 2017, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de payer un arriéré locatif de 4 856,42 € et lui a fait sommation de mettre fin à la sous-location.

Par ordonnance réputée contradictoire du 06 décembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de PARIS, devenu depuis le tribunal judiciaire de PARIS, a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonné l’expulsion des locataires.

Par arrêt du 22 mai 2019, la cour d’appel de PARIS a annulé l’assignation en référé qui avait été délivrée aux époux [T] le 05 novembre 2018, constatant qu’elle avait été délivrée à leur ancienne adresse personnelle, à laquelle ils n’avaient pas été touchés, alors qu’ils avaient élu domicile dans les lieux loués, et a en conséquence annulé l’ordonnance de référé du 06 décembre 2018.

Par exploits d’huissier du 28 juillet 2020, l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 9] HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [G] [T], son épouse Madame [I] [D] et la S.A.S. (anciennement S.A.R.L.) FID GESTION devant le tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de résiliation du bail et d’expulsion de ceux-ci.

Par jugement du 16 juillet 2021, le tribunal, constatant que les défendeurs n’avaient pas constitué avocat en raison d’une liquidation judiciaire de la structure dans laquelle leur conseil exerçait, a révoqué l’ordonnance de clôture de la mise en état qui avait été prononcée le 29 janvier 2021 et renvoyé l’affaire à ladite mise en état pour que les parties échangent leurs conclusions.

Dans ses dernières écritures du 14 juin 2022, l’ÉPIC [Localité 9] HABITAT-OPH sollicite du tribunal de :

À titre principal :

— prononcer la résiliation du renouvellement intervenu le 1er octobre 2015 aux torts exclusifs des époux [T],

À titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du bail commercial verbal succédant à l’acte de renouvellement du 1er octobre 2015 aux torts exclusifs des époux [T],

En tout état de cause,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des époux [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dont celle de la société FID GESTION, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— la condamnation in solidum des époux [T] et de la société FID GESTION au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 200 € par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de la décision à intervenir, à défaut d’avoir spontanément restitué les lieux loués et de lui en avoir rendu les clés,

— dire que le sort des meubles garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants, et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner in solidum les époux [T] et la société FID GESTION à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1 000 €,

— condamner solidairement les époux [T] à lui payer une somme de 2 323,60 € au titre des loyers et charges non réglés à la date du 14 juin 2022 incluant le deuxième trimestre 2022, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

Décision du 29 Février 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 20/07415 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSSH7

— condamner in solidum les époux [T] et la société FID GESTION à lui payer une somme de 6 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, comprenant le coût du commandement, de l’assignation, de la signification et de l’exécution de l’ordonnance à intervenir.

Dans leurs dernières conclusions du 14 septembre 2022, Monsieur [G] [T], son épouse Madame [I] [D] et la SAS FID GESTION sollicitent du tribunal de :

À titre principal,

— reconnaître que la S.A.S. FID GESTION, anciennement S.A.S. COFIGEST, venant aux droits des époux [T], est titulaire du bail commercial, selon les clauses et conditions d’un bail originel en date du 17 janvier 1991, renouvelé par acte du 12 juin 2007, puis le 30 avril 2015,

À titre subsidiaire,

— reconnaître que la S.A.S. FID GESTION, anciennement S.A.S. COFIGEST, venant aux droits des époux [T], est titulaire d’un bail commercial verbal, selon les clauses et conditions du bail signé le 12 juin 2007, renouvelé le 30 avril 2015,

En tout état de cause,

— ordonner à l’ÉPIC [Localité 9] HABITAT-OPH de délivrer à la S.A.S. FID GESTION des quittances de loyers libellées à son nom, à compter de l’échéance du 1er octobre 2017, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard et par quittance, passé un délai de quinze jours suivant la signification à personne de la décision à intervenir,

— rejeter toutes les demandes de l’ÉPIC [Localité 9] HABITAT-OPH,

— condamner celui-ci à leur payer, ensemble, une somme de 8 000 € au titre de leurs frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 26 octobre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient au préalable de trancher le litige relatif à l’identité du ou des locataires, la demanderesse soutenant qu’il s’agit des époux [T] tandis que les défendeurs prétendent qu’il s’agit de la S.A.S. FID GESTION.

Sur l’identité du ou des titulaires du bail commercial

*Sur le moyen selon lequel la S.A.S. FID GESTION viendrait aux droits des époux [T]

Les défendeurs exposent que la S.A.S. FID GESTION, anciennement la S.A.S. COFIGEST, est venue aux droits des époux [T], auxquels le bail a été initialement consenti le 17 janvier 1991, cette société ayant été créée en 1993 par Monsieur [T] avec Messieurs [B] et [O] et domiciliée à l’adresse du local commercial, puis que ceux-ci avaient tous trois cédé leurs parts en 1995, et que par la suite, le nom de la société et sa forme sociale ont été changés, son adresse transférée au [Adresse 4] à [Localité 10] et sa gestion confiée à Monsieur [R].

Ils ajoutent que Monsieur [T] a apporté son droit au bail à cette société qui occupe les lieux depuis 1993 et qu’en application de l’article L.145-16 du code de commerce, qui répute non-écrites les clauses interdisant au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise, la bailleresse, qui n’avait pas de motif légitime de refuser la cession, ne pouvait s’y opposer.

Ils en déduisent que cette société a acquis la qualité de locataire.

La demanderesse réplique que seuls les époux [T] ont la qualité de preneurs à bail des locaux commerciaux, rappelant que c’est à leur bénéfice qu’elle a renouvelé le bail en 2007 et en 2015, soit bien après la création et l’installation de la société, et que Monsieur [R] n’a consenti au dit renouvellement en 2015 qu’en vertu d’un pouvoir d’agir en leur nom.

Elle soutient que l’affirmation selon laquelle cette société est locataire des lieux depuis sa création en 1993 est péremptoire et que la S.A.S. FID GESTION ne se confond pas avec les époux [T], s’agissant d’une personne juridique distincte.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chacune des parties de produire les éléments de preuve nécessaires au succès de ses prétentions.

Or, en l’espèce, le tribunal ne peut que constater que les défendeurs ne justifient aucunement d’un acte juridique de transfert des droits des époux [T] à la S.A.S. COFIGEST, devenue la S.A.S. FID GESTION.

L’apport du droit au bail de monsieur [T] à cette société n’est pas avéré par l’examen de ses statuts, qui ne mentionnent, à l’ « Article VI – Apports », que des apports en numéraire.

Le transfert des droits des époux [T] ne saurait se déduire de la domiciliation et de l’occupation des locaux par la société.

Il convient, en conséquence, de rejeter la demande des défendeurs tendant à juger que la S.A.S. FID GESTION, venant aux droits des époux [T], serait devenue locataire des locaux commerciaux.

*Sur le moyen tiré d’un bail verbal

Les défendeurs soutiennent subsidiairement que la S.A.S. FID GESTION bénéficie d’un bail verbal car :

— elle exerce son activité dans les lieux depuis 29 ans, acquitte le loyer et assume l’ensemble des charges du preneur, que la bailleresse en est parfaitement informée et a adressé les quittances de loyer à son nom depuis 2010 au moins, jusqu’en 2017, quand elle a entrepris la procédure visant à l’expulser,

— le projet d’acte de renouvellement de bail qui devait être signé en 2015, préparé par la bailleresse, mentionne l’intervention de monsieur [R], gérant de la S.A.S. FID GESTION, avec lequel elle négociait directement,

— il ressort des avis d’échéance que les parties étaient d’accord sur la consistance des locaux donnés à bail ainsi que sur le versement du prix et des charges.

La demanderesse leur oppose que le bail verbal ne pourrait naître que de la volonté des parties et plus précisément d’une acceptation non équivoque de sa part, qui ne saurait se déduire de l’acceptation du paiement des loyers par l’occupante.

Elle explique qu’elle n’a jamais entendu consentir un bail à la S.A.S. FID GESTION, alors qu’au contraire les renouvellements de 2007 et 2015 ont été consentis au nom des époux [T].

Selon les articles 1353 et suivants du code civil, il appartient à celui qui se prévaut d’une obligation d’en apporter la preuve ; cette preuve, lorsque sa valeur excède 1 500 €, ne peut, sauf impossibilité matérielle ou morale de constituer un écrit, s’il est d’usage de ne pas établir un écrit ou lorsque l’écrit a été perdu par force majeure, être rapportée que par un écrit signé, auquel il peut être suppléé par un aveu judiciaire, un serment décisoire ou un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve.

L’article 1359 du code civil précise qu’il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique, même si la somme ou la valeur n’excède pas ce montant, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique.

L’article 1714 du code civil permet que le contrat de bail soit écrit ou verbal.

Il est constant, en application de l’article 1715 dudit code, que la preuve d’un bail verbal peut être rapportée sans écrit s’il a reçu exécution.

Il est toutefois relevé qu’en l’espèce, les défendeurs ne se prévalent pas simplement de l’existence d’un bail verbal au profit de la S.A.S. FID GESTION ; ils entendent, en se prévalant d’un tel bail, contredire le bail écrit expressément conclu au profit des seuls époux [T].

En l’espèce, si la bailleresse a toléré la présence de la S.A.S. COFIGEST, devenue la S.A.S. FID GESTION, dans les locaux loués, et a accepté d’encaisser les loyers qu’elle versait pendant des années, ces circonstances ne suffisent pas à démontrer qu’elle a consenti à ce que cette société devienne titulaire du bail consenti aux époux [T].

En effet, et au contraire, il ressort des quittances qu’elle a établies que celles-ci étaient adressées à " STÉ COFIGEST MR ET MME [T] ", donc qu’elles étaient encore, également, au nom des époux [T].

Surtout, les défendeurs se prévalant de l’intervention du gérant de la S.A.S. FID GESTION pour négocier l’acte de renouvellement du bail en 2015, la bailleresse a communiqué la procuration donnée à celui-ci par les époux [T] le 30 avril 2015 ; à l’examen de cette pièce, il apparaît qu’il n’a pas négocié l’acte pour le compte de sa société (il n’y était même pas présenté en qualité de gérant de la S.A.S. FID GESTION) et qu’il n’a reçu pouvoir que d’agir au nom des époux [T].

Ainsi, force est de constater que l’offre de renouvellement du bail n’a été adressée qu’aux époux [T] et n’a été acceptée que par ceux-ci, de sorte qu’ils sont donc seuls titulaires du bail écrit, renouvelé à leur seul profit malgré la présence dans les lieux de la S.A.S. FID GESTION, et qu’il n’est pas rapporté la preuve, en contradiction avec cet écrit, de ce que le bail a été consenti verbalement à cette société.

En conséquence, la demande tendant à ce que le tribunal reconnaisse l’existence d’un bail verbal au profit de la S.A.S. FID GESTION, dont il n’est pas justifié du bien-fondé, sera rejetée.

Par suite, il convient également de rejeter la demande tendant à ce qu’il soit ordonné à la bailleresse d’établir des quittances au nom de la S.A.S. FID GESTION.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

La bailleresse sollicite du tribunal qu’il prononce la résiliation judiciaire du bail, motifs pris d’impayés de loyers et charges, ainsi que d’un défaut d’exploitation des lieux, d’une sous-location interdite et du non-respect de la clause du bail relative à sa cession.

Les défendeurs contestent la réalité des fautes évoquées.

L’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

Le bail en l’espèce ayant été renouvelé à la suite d’une demande du 30 mars 2015 à effet au 1er octobre 2015, soit antérieurement à l’entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l’ordonnance du 10 février 2016, il convient de faire application des articles du code civil dans leur version antérieure.

En application de l’ancien article 1184 du même code (devenu les articles 1217 et suivants), une partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec des dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances.

Les juges apprécient souverainement si les manquements imputés au défendeur sont assez graves pour justifier la résiliation.

La partie qui demande la résiliation de ce chef doit démontrer le manquement reproché à son cocontractant.

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

*Le grief fondé sur un impayé de loyers et charges

La demanderesse fait état d’impayés de loyers et charges depuis 2017, expliquant que les preneurs n’ont jamais intégralement apuré leur dette et réclame, en se fondant sur un décompte arrêté au 1er juin 2022 faisant apparaître un solde débiteur de 2 323,60 €, le règlement de cette dernière somme.

Les défendeurs répliquent que les impayés sont fictifs, s’agissant, d’une part, de paiements de loyers et charges appelés en début de trimestre alors que l’usage entre les parties depuis trente ans est de les payer en fin de trimestre, et, d’autre part, de défauts de règlement générés artificiellement par la bailleresse qui a volontairement omis d’encaisser plusieurs chèques ou ne les a encaissés que tardivement.

Ils ajoutent qu’ils ne pouvaient s’apercevoir d’impayés ou de retards, n’ayant reçu aucune relance ou mise en demeure de payer, et que, malgré leurs demandes pour éviter de nouveaux incidents, la bailleresse ne leur a jamais fourni ses coordonnées bancaires pour leur permettre de régler les échéances par virements.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En application de l’ancien article 1315, devenu l’article 1353, du code civil, il appartient au débiteur qui se prétend libéré de son obligation de payer de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater l’apurement effectif de sa dette.

La demanderesse produit plusieurs relevés de comptes faisant apparaître des retards ou défauts de paiement des locataires.

Les défendeurs produisent ;

— une lettre recommandée avec accusé de réception du 26 avril 2022 adressée par le gérant de la S.A.S. FID GESTION à la bailleresse, mentionnant des chèques de paiement des quatre trimestres 2021 et s’étonnant de ce qu’ils n’ont pas été débités,

Décision du 29 Février 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 20/07415 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSSH7

— une lettre de ce même dirigeant à l’adresse du LCL du 29 mars 2022 demandant à la banque de procéder aux opérations nécessaires pour faire opposition auxdits chèques,

— une lettre de ce même dirigeant à la bailleresse datée du 31 mars 2022 indiquant lui adresser directement le chèque de règlement du loyer du premier trimestre 2022, sans passer par son centre d’encaissement, pour éviter les problèmes de chèques non débités,

— un relevé de son compte bancaire du 21 au 29 avril 2022 mentionnant l’encaissement, le 29 avril 2022, de quatre chèques correspondant aux loyers de 2021,

— une lettre du gérant de la S.A.S. FID GESTION à la bailleresse du 13 octobre 2022 lui reprochant l’émission d’un avis d’échéance du 1er octobre 2022 faisant apparaître un solde de 4 848,46 € au 22 septembre 2022 alors que les échéances des deuxième, troisième et quatrième trimestres de cette année ont été réglées par chèques des 22 juin, 31 août et 10 octobre 2022, dont une copie est communiquée.

Le tribunal relève, d’une part, qu’en vertu du principe selon lequel « nul ne peut se constituer de preuve à lui-même », les lettres, s’agissant d’éléments établis par l’une des parties défenderesses au procès, n’ont aucune force probante au soutien de ses propres prétentions, et que, d’autre part, les défendeurs ne justifient pas avoir demandé les coordonnées bancaires de la bailleresse pour mettre fin au problème d’encaissement de chèques.

Toutefois, force est de constater que la bailleresse ne conteste aucunement avoir volontairement omis d’encaisser, ou encaissé tardivement des loyers, et ne justifie pas avoir adressé la moindre mise en demeure ou relance malgré les impayés récurrents dont elle se prévaut.

En tout état de cause, lesdits impayés ont pour l’essentiel été réglés puisqu’elle ne se prévaut plus, dans ses dernières écritures du 14 juin 2022, que du défaut de règlement du second trimestre 2022.

Dans ces conditions, l’impayé de loyers et charges ne saurait constituer une cause grave justifiant de prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires.

En revanche, la production des copies de chèques de paiement des loyers de l’année 2022 ne démontre pas qu’ils ont effectivement été envoyés à la bailleresse pour qu’elle puisse les encaisser, et donc que lesdits loyers ont effectivement été payés.

De plus, il n’est pas établi que le paiement des loyers et charges locatives en fin de trimestre a bien été accepté, et non simplement subi, par la bailleresse, alors qu’une clause du bail prévoit un paiement trimestriel et d’avance.

Ainsi, il convient de constater que les époux [T] ne justifient pas du règlement du loyer du second trimestre 2022 apparaissant au débit du relevé de compte du 14 juin 2022 et de les condamner au paiement de la somme de 2 323,60 € à ce titre.

Cette condamnation sera, conformément aux termes du bail selon lequel les locataires « agissent solidairement entre eux », assortie de la solidarité.

En application de l’ancien article 1153 du code civil, devenu son article 1231-6, ainsi que de l’ancien article 1154 dudit code, devenu son article 1343-2, la somme de 2 323,60 € produira des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, lesquels seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

*Sur le moyen fondé sur un défaut d’exploitation des lieux, d’une sous-location interdite et du non-respect de la clause du bail relative à sa cession

En l’espèce, la bailleresse se prévaut d’un manquement aux clauses suivantes du bail :

«  16°) Le preneur s’interdit formellement de céder son droit au présent bail, ou de céder son fonds de commerce, autrement qu’à son successeur pour l’exercice de la même activité, et pour la totalité des lieux présentement loués.

Les cessions ne pourront avoir lieu qu’avec le consentement exprès et par écrit du bailleur et devront être réitérées par acte authentique à recevoir par le notaire du bailleur (…).

(…)

Le preneur s’interdira expressément d’accorder à un tiers, à titre gratuit ou onéreux, un contrat de sous-location ou d’occupation précaire, d’apporter en société, sans solliciter au préalable l’accord exprès et par écrit du bailleur.

(…). "

« 22°) Le preneur s’engage envers le bailleur à signaler tous faits susceptibles de modifier sa situation économique, juridique ou financière, notamment fusion, transformation, modification ou extension d’activité. »

Si les défendeurs ont échoué à démontrer que la S.A.S. FID GESTION est venue aux droits des époux [T], ou qu’elle bénéficie d’un bail verbal, la demanderesse ne caractérise quant à elle ni une cession du droit au bail, qui suppose un transfert des droits des époux [T] à l’occupante des lieux, ni une sous-location au profit de celle-ci, qui ne s’établit pas du fait de sa seule présence dans les lieux, et d’autant moins qu’elle a payé directement les loyers à la bailleresse.

En outre, il est constant que le défaut d’exploitation du fonds de commerce ne constitue pas un motif grave justifiant de prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur en l’absence de stipulation expresse dudit bail lui faisant obligation d’exploiter son fonds de commerce dans les locaux loués.

Surtout, le tribunal ne peut que constater que la bailleresse, qui était informée de la présence de cette société dans les lieux loués depuis de nombreuses années, et a non seulement encaissé les loyers payés par celle-ci, mais également ajouté son nom dans les quittances des époux [T], ne démontre en rien que le fait pour ses locataires en titre de lui permettre d’occuper les lieux constitue une faute grave de leur part justifiant la résiliation judiciaire du bail à leurs torts.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter la demande de résiliation du bail ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion des défendeurs, de statuer sur le sort des meubles garnissant les lieux et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant pour l’essentiel de ses prétentions, il convient de laisser à chacune la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans l’instance et de rejeter leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [T] et son épouse Madame [I] [D] à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 9] HABITAT-OPH une somme de deux-mille-trois-cent-vingt-trois euros et soixante centimes (2 323,60 €) au titre du loyer et des charges du second trimestre 2022, laquelle somme produira des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, qui seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière,

DÉBOUTE l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 9] HABITAT-OPH de toutes ses autres demandes,

DÉBOUTE Monsieur [G] [T], son épouse Madame [I] [D] et la S.A.S. FID GESTION de toutes leurs demandes,

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans la présente instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 29 Février 2024

Le GreffierLe Président

Henriette DUROLucie FONTANELLA