COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. ACE TRANSACTIONS c/ [Z] [K]

N° 25/

Du 28 Janvier 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/03538 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P6TB

Grosse délivrée à

la SCP VARRAUD – SANTELLI-ESTRANY – BROM

expédition délivrée à

le 28 Janvier 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt huit Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 28 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Janvier 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. ACE TRANSACTIONS inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n° [Localité 9] B 750 120 651

[Adresse 3] »

[Localité 1]

représentée par Maître Marie-line BROM de la SCP VARRAUD – SANTELLI-ESTRANY – BROM, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

Madame [Z] [K]

[Adresse 6]

[Localité 2]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Ace Transactions exerce une activité d’agence immobilière.

Suivant promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce du 22 septembre 2022, la société Jilin s’est engagée, par l’entremise de la société Ace Transactions, à céder à Mme [Z] [K] un fonds de commerce de restaurant, snack, vente à emporter exploité [Adresse 5], au prix de 158.000 euros.

Cette promesse a été conclue sous la condition suspensive de d’obtention par l’acquéreur d’une ou plusieurs offres de prêt d’un montant de 100.000 euros au taux d’intérêt maximum de 2,5 % l’an qui devait être réalisée au plus tard le 15 novembre 2022.

Au terme de l’article 27 de cet acte, les parties reconnaissaient qu’il avait été négocié par la société Ace Transactions en vertu d’un mandat préalable régularisé entre l’agence immobilière et le cédant fixant la rémunération de l’intermédiaire à la somme de 13.805 euros exigible dès la réalisation des conditions suspensives et à la charge du cédant.

La date de signature de l’acte définitif a été prorogée au 15 février 2023 puis au 10 mai 2023 par deux avenants successifs pour permettre la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt par la cessionnaire.

Mme [Z] [K] a informé Maître [Y] [P] du dépôt d’un dossier de prêt bancaire auprès de la Caisse d’Epargne et avoir obtenu un accord de principe.

Par courriel du 3 mai, la Caisse d’Epargne a confirmé avoir octroyé un prêt à Mme [Z] [K] mais ne pouvoir éditer les offres car l’entreprise créée par Mme [Z] [K] lors de sa demande de prêt avait été radiée du registre du commerce et des sociétés d’Antibes.

Par courrier du 29 juin 2023 adressé à Maître [Y] [P], Mme [Z] [K] a déclaré ne plus souhaiter régulariser la vente.

Par lettre du 7 juillet 2023, le rédacteur de l’acte a sommé Mme [Z] [K] de se présenter le 17 juillet 2023 à son cabinet muni des fonds nécessaires à l’acquisition pour signer l’acte définitif de cession.

Mme [Z] [K] ne s’est pas présentée au rendez-vous de signature et un procès-verbal de carence a été rédigé le 17 mars 2023 par Maître [Y] [P].

Par acte du 26 septembre 2024, la société Ace Transactions a fait assigner Mme [Z] [K] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

13.805 euros en paiement de la rémunération contractuellement prévue,2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens, distraits au profit de Maitre Marie-Line Brom, avocat au Barreau de Nice.

Elle fait valoir à titre liminaire que la promesse de cession contenait une clause attributive de juridiction au profit du tribunal du siège du fonds, ce qui emporte la compétence du tribunal judiciaire de Nice pour connaître du litige relatif à la cession d’un fonds de commerce situé à Nice.

Elle expose que cette promesse contenait également une clause en vertu de laquelle si le défaut de réalisation incombait au cessionnaire, le cédant pourrait lui réclamer tous dommages-intérêts. Elle considère que Mme [Z] [K] a manifestement engagé sa responsabilité en refusant de réitérer l’acte définitif alors que les conditions suspensives étaient réalisées car la Caisse d’Epargne avait consenti au prêt sollicité et que la cessionnaire a entrepris des manœuvres pour faire obstacle à l’émission des offres.

Elle en déduit que Mme [Z] [K] n’a jamais eu l’intention de réitérer l’acte de cession définitif, raison pour laquelle la société Jilin l’a d’ailleurs fait assigner en dommages-intérêts par acte du 11 octobre 2023, procédure toujours pendante. Elle fait valoir qu’elle a également été lésée par l’attitude fautive de Mme [Z] [K] car elle n’a jamais perçu la rémunération qui lui était due en contrepartie des diligences qu’elle a accomplies. Elle souligne que l’article 27 de la promesse prévoyait que sa rémunération serait exigible dès la réalisation des conditions suspensives de sorte qu’elle considère que, conformément au contrat, elle est fondée à solliciter le paiement par la cessionnaire de cette commission nonobstant le défaut de réalisation effective de la vente.

Assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [Z] [K] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 20 novembre 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

La société Ace Transactions a été autorisée à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisée que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Le contrat de mandat conclu entre un agent immobilier et l’acheteur d’un bien est régi par la loi n 70-9 du 2 janvier 1970 règlementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

Selon son article 1er, les dispositions de cette loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce.

A ce titre, l’article 6 de la même loi prévoit que les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1 à 6 , doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat :

— les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit,

— les modalités de la reddition de compte,

— les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge,

— les moyens employés par ces personnes et, le cas échéant, par le réseau auquel elles appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations mentionnées au 1 du même article 1er.

Ce texte ajoute qu’aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Ainsi, si la rédaction de l’acte authentique est stipulée comme une condition de la vente, l’agent immobilier ne peut percevoir sa rémunération avant la passation de l’acte en cause.

Lorsque l’engagement des parties contient une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue tant que la condition suspensive n’est pas réalisée. Il s’ensuit qu’aucune rémunération n’est donc due à l’agent immobilier si les conditions suspensives d’origine légale ou conventionnelle ne sont pas accomplies

En revanche, si la formalisation de la vente par acte authentique est une condition du transfert de la propriété mais pas une condition de la formation du contrat, la perception de sa commission par l’intermédiaire est licite dès lors que les consentements des parties se sont exprimés et ont été constatés par l’acte unique contenant leurs engagements.

En effet, l’acte écrit contenant l’engagement des parties auquel l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou à commission de l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue, n’est pas nécessairement un acte authentique.

La condition d’obtention d’un prêt est réputée réalisée selon les termes légaux, lorsque l’emprunteur a reçu d’une banque une offre de prêt et la commission promise à l’agent immobilier doit lui être intégralement payée (Cass. 1re civ., 2 juin 1993).

Ainsi, l’agent immobilier, par l’intermédiaire duquel une opération immobilière a été réalisée, est fondé à réclamer à l’acquéreur la commission convenue dès lors qu’il est établi que c’est par le fait et la faute de l’acquéreur que la vente n’a pas été réitérée alors que les conditions suspensives étaient réalisées.

En l’espèce, suivant promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce du 22 septembre 2022, la société Jilin s’est engagée, par l’entremise de la société Ace Transactions, à céder à Mme [Z] [K] un fonds de commerce de restaurant, snack, vente à emporter exploité [Adresse 4], à [Localité 9], au prix de 158.000 euros.

Cette promesse a été conclue sous la condition suspensive de d’obtention par l’acquéreur d’une ou plusieurs offres de prêt d’un montant de 100.000 euros au taux d’intérêt maximum de 2,5 % l’an qui devait être réalisée au plus tard le 15 novembre 2022.

Au terme de l’article 27 de cet acte, les parties reconnaissaient qu’il avait été négocié par la société Ace Transaction en vertu d’un mandat préalable régularisé entre l’agence immobilière et le cédant fixant la rémunération de l’intermédiaire à la somme de 13.805 euros exigible dès la réalisation des conditions suspensives.

Il se déduit de cette clause que la formalisation de la vente n’était pas déterminante de la formation du contrat réputé conclu dès la réalisation de la condition suspensive ouvrant droit au paiement de sa commission à l’intermédiaire.

Cette promesse synallagmatique constitue donc un acte écrit contenant l’engagement des parties tel que prévu par l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 si bien que le paiement de la commission de l’agent immobilier était subordonné, non à la signature de l’acte de vente, mais à la réalisation de la condition suspensive d’un prêt par la cessionnaire.

Pour rapporter la preuve de la réalisation de cette condition suspensive, la société Ace Transactions fournit les échanges de courriers électroniques entre le rédacteur de l’acte et la Caisse d’Epargne entre le 2 et le 3 mai 2023 desquels il ressort que cet établissement prêteur n’a pas pu éditer les offres de prêt car le fonds immatriculé par Mme [Z] [K] au RCS d'[Localité 8] avait été fermé.

Il ressort des pièces produites qu’en réponse à un courriel du rédacteur de l’acte lui indiquant qu’il avait le reçu le nouveau K-Bis, Mme [Z] [K] a indiqué le 29 juin « Désolé, plus aucun intérêt je ne donne pas suite ».

Ce message émanant de la cessionnaire, confirme qu’elle a renoncé à l’acquisition, non pas en raison de la défaillance de la condition suspensive dont il est établi qu’elle était accomplie par l’octroi d’un prêt par la Caisse d’Epargne, mais pour un autre motif.

Il s’ensuit que la condition doit être réputée accomplie, l’absence d’émission d’une offre de prêt étant imputable au cessionnaire dans l’intérêt duquel elle avait été stipulée.

Dès lors que les parties n’ont pas entendu faire de la réitération de la promesse constatant leurs engagements une condition de formation du contrat, ce qui ressort de l’article 27 de cet acte mentionnant que la commission de l’agent immobilier serait exigible dès la réalisation de la condition suspensive, la société Ace Transactions a doit au paiement de sa commission en rétribution de son activité d’intermédiation.

Par conséquent, Mme [Z] [K] à la charge de laquelle été mise cette commission par la promesse et dont la faute est la cause de la perte de sa rétribution par l’agent immobilier sera condamnée à payer à la société Ace Transactions la somme de 13.805 euros.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Parie perdante au procès, Mme [Z] [K] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser à la société Ace Transactions la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [Z] [K] à payer à la société Ace Transactions la somme de 13.805 euros (treize mille huit cent cinq euros) en règlement de la commission prévue à l’acte de cession de fonds de commerce du 22 septembre 2022 ;

CONDAMNE Mme [Z] [K] à payer à la société Ace Transactions la somme de 1.000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [K] aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Marie-Line Brom, avocat au Barreau de Nice, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT