COUR D’APPEL D’ [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER – PACA / [T]

N° RG 23/00034 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PDIO

N° 25/00059

Du 05 Juin 2025

JUGEMENT

Grosse délivrée à :

M^e Miguel BARATA

M^e Rose-marie FURIO-FRISCH

Expéditions délivrée à :

M^e Miguel BARATA

M^e Rose-marie FURIO-FRISCH

+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 05 Juin 2025

PAR

PRÉSIDENT :

Monsieur MELHEM, Vice-Président,

au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE désigné en qualité de Juge titulaire de la JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE du département des ALPES MARITIMES par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la COUR D’APPEL D’AIX-en-PROVENCE, qui a délibéré

GREFFIER :

Madame BALDUCCI

ENTRE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER – PACA

dont le siège social est sis [Adresse 15]

représenté par M^e Miguel BARATA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET

Madame [W] [T] épouse [S]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Rose-marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EN PRESENCE DE :

Madame [U] [V]

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Départementale de Finances publiques des Alpes Maritimes

Pôle d’évaluation domaniale

[Adresse 3]

[Localité 1]

EXPOSE DU LITIGE

Par mémoire déposé le 3 août 2023, l’Etablissement Public Foncier Provence-Alpes-COTE D’AZUR (E.P.F PACA) demande au Juge de l’Expropriation de fixer l’indemnité d’expropriation du bien situé [Adresse 4] à [Localité 14], correspondant aux parcelles cadastrées Section AE n° [Cadastre 5] et [Cadastre 10] appartenant à Mme [W] [S] née [T] à la somme globale de 202.400 euros se décomposant selon ses calculs d’une somme de 184.000 euros au titre de l’indemnité principale, outre la somme de 19.400 euros au titre de l’indemnité de remploi (étant observé que le total de ces deux sommes s’élève à 203.400 euros).

Selon mémoire déposé le 4 novembre 2024, l’E.P.F PACA maintient ses demandes initiales demandant à la juridiction de fixer la date de référence au 25 octobre 2019 et de dire qu’à cette date, le bien était situé en UPM1 du PLUm de la Métropole [Localité 16] CÔTE D’AZUR ; il soulève par ailleurs l’irrecevabilité des termes de comparaison de la défenderesse et de sa demande au titre du préjudice moral, concluant au rejet de ses prétentions.

De son côté et par mémoire visé le 27 mars 2025, Mme [W] [S] née [T] demande à la juridiction de fixer :

— l’indemnité de dépossession à la somme de 522.000 euros,

— l’indemnité de remploi à la somme de 50.000 euros,

— l’indemnité accessoire à la somme de 4.500 euros pour déménagement.

Elle sollicite la condamnation du demandeur à lui payer ces sommes au titre de l’indemnité d’expropriation, soit un total de 576.500 euros, outre la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions déposées le 27 février 2025, le Commissaire du Gouvernement propose la fixation de l’indemnité principale à la somme de 262.000 euros, augmentée de 27.200 euros au titre de l’indemnité de remploi, demandant à la juridiction de dire que l’indemnité de frais de déménagement pourra être accordée sur présentation de deux devis au moins.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2025 et mise en délibéré au 5 juin 2025.

Vu les derniers mémoires des parties mentionnés ci-dessus et les conclusions du Commissaire du Gouvernement auxquels il convient de se référer en application de l’article 455 du Code de procédure civile ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les fins de non-recevoir soulevées par le demandeur

Il résulte des dispositions de l’article 122 du Code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à déclarer l’adversaire irrecevable en ses demandes sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir.

En l’espèce, l’E.P.F PACA soulève l’irrecevabilité des termes de comparaison de la défenderesse et de sa demande au titre du préjudice moral.

Il ne justifie cependant pas d’une cause d’irrecevabilité au sens juridique du terme.

Dans ces conditions, il convient de rejeter les fins de non-recevoir soulevées par l’E.P.F PACA, étant précisé que la juridiction appréciera le bien fondé des termes de compraison litigieux ainsi que celui de la demande d’indemnisation au titre du préjudice qualifié de moral.

Sur la phase administrative

En l’espèce, la Métropole [Localité 16] Côte d’Azur, la commune de [Localité 13] et l’E.P.F PACA ont signé le 4 octobre 2013 une convention d’intervention foncière sur le site de la gare de [Localité 13].

L’E.P.F PACA s’est vu confier une mission d’acquisition foncière et de portage foncier des opportunités répondant à des critères de localisation et d’économie d’espace.

Par arrêté du 22 octobre 2021, le préfet des Alpes-Maritimes a déclaré l’utilité publique au profit de l’E.P.F PACA des travaux d’aménagement du site de la gare sur la commune de [Localité 13].

Un arrêté de cessibilité a été pris par le préfet des Alpes-Maritimes le 11 février 2022 concernant les immeubles et droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation du projet d’aménagement.

Trois ordonnances d’expropriation ont été rendues le 18 octobre 2022 déclarant expropriés pour cause d’utilité publique certains des immeubles visés à l’arrêté de cessibilité au profit de l’E.P.F PACA.

C’est dans ces conditions que l’Etablissement Public Foncier Provence-Alpes-COTE D’AZUR (E.P.F PACA) demande au Juge de l’Expropriation de fixer l’indemnité d’expropriation du bien situé [Adresse 4] à [Localité 14], correspondant aux parcelles cadastrées Section [Cadastre 9] et [Cadastre 10] appartenant à Mme [W] [S] née [T].

L’ordonnance fixant la date de transport a été rendue le 11 septembre 2023 et le transport s’est déroulé le 22 janvier 2024.

Sur la date de référence

Aux termes de l’article L322-2 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 12] [Localité 17], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

Malgré les explications de l’expropriant, la date de référence sera fixée au 10 juin 2020, soit un an avant l’ouverture de l’enquête publique qui s’est déroulée du 10 juin au 24 juin 2021.

Sur la situation d’urbanisme

Les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 10] se situent en zone UPm1 de la Commune de [Localité 13] (zone de projet).

La parcelle [Cadastre 9] est constituée selon les éléments du dossier et la visite sur place d’une maison de ville avec les caves en rez-de-cour et un logement aux 1er et 2ème étage.

Elle est d’une surface Loi CARREZ de 73,02 m2.

S’agissant de la parcelle [Cadastre 7], elle est d’une contenance de 122 m2, sur laquelle est édifiée une ruine.

Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes de l’article R. 311-22 alinéa 1er du Code de l’ Expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, pour évaluer les parcelles expropriées, il convient de chercher des termes de comparaison utiles, de petite maison avec des terrains de petite superficie.

Les termes de comparaison utilisés par l’E.P.F PACA ne seront pas retenus par le Juge de l’Expropriation puisqu’ils correspondent à des appartements alors que la parcelle [Cadastre 9] est une maison.

Les termes de comparaison retenus par Mme [W] [S] née [T] seront également écartés puisqu’ils résultent de sa pièce numéro une, qu’il s’agit d’annonces et non de ventes déjà réalisées.

Le Juge de l’Expropriation retient les quatre termes de comparaison figurant dans le mémoire du Commissaire du Gouvernement et correspondant à des ventes réalisées entre 9 décembre 2020 et le 19 décembre 2023, pour une moyenne de 3.801 euros le mètre carré.

Il n’existe aucune raison d’écarter les termes de comparaison 2 et 3 sur le fondement de la taille du terrain, alors que ce critère n’est pas déterminant et les terrains des termes 1 à 4 restent relativement comparables au terrain litigieux.

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité d’expropriation pour la parcelle [Cadastre 9] à la somme de 277.549,02 euros arrondie à 277.550 euros (73,02 m2 X3.801 euros le mètre carré).

Quant à la parcelle [Cadastre 10], aucun terme de comparaison n’est produit.

L’expropriée sollicite une indemnisation à hauteur de 1.000 euros le mètre carré, et l’expropriant propose une indmnisation à hauteur de 112 euros le mètre carré.

Compte tenu de la nature du bien situé en zone UPm1 de la Commune de [Localité 13] et eu égard à la présence d’une ruine sur cette parcelle, il convient de retenir une valeur de 320 euros le mètre carré, de sorte que l’indemnité d’expropriation à ce titre sera fixée à la somme de 39.040 euros (320 euros X 122 m2).

Compte tenu des développements ci-dessus, l’indemnité principale est fixée à la somme de 316.590 euros (277.550 + 39.040).

L’indemnité de remploi sera fixée à la somme de 32.659 euros, se décomposant comme suit :

—  5.000 euros X 20% = 1.000 euros

—  10.000 euros X 15% = 1.500 euros

—  301.590 euros X 10% = 30.159 euros

Compte tenu des devis produits par la défenderesse (ses pièces 3 et 4), et malgré l’écart entre ces deux devis, il convient de fixer l’indemnité de déménagement à la somme de 4.000 euros, somme située entre le devis REVELLI à hauteur de 3.627 euros et le devis TRANSDEM à hauteur de 4.560 euros.

Il y a lieu de rejeter le surplus des demandes indemnitaires formées par Mme [W] [S] née [T] dont le bien fondé n’est pas établi.

Sur l’exécution provisoire

La nature de l’affaire n’est pas compatible avec l’exécution provisoire, il convient donc de l’écarter.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature de l’affaire, il serait équitable de débouter Mme [W] [S] née [T] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Eu égard aux développements ci-dessus, il convient de rejeter le surplus des demandes dont l’intérêt n’est pas justifié, en ce compris la demande de condamnation du demandeur à payer les indemnités, une telle demande étant dépourvue d’intérêt eu égard à la fixation des indemnités litigieuses.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette les fins de non-recevoir soulevées par l’Etablissement Public Foncier Provence-Alpes-COTE D’AZUR ;

Fixe la date de référence au 10 juin 2020 ;

Fixe l’indemnité principale due par l’Etablissement Public Foncier Provence-Alpes-COTE D’AZUR à Mme [W] [S] née [T], à la somme de 316.590 euros, au titre de l’expropriation des parcelles cadastrées Section [Cadastre 9] et [Cadastre 8] [Cadastre 6], situées [Adresse 4] à [Localité 14] ;

Fixe l’indemnité de remploi due par l’Etablissement Public Foncier Provence-Alpes-COTE D’AZUR à Mme [W] [S] née [T], à la somme de 32.659 euros ;

Fixe l’indemnité de déménagement due par l’Etablissement Public Foncier Provence-Alpes-COTE D’AZUR à Mme [W] [S] née [T], à la somme de 4.000 euros ;

Rejette le surplus des demandes indemnitaires ;

Dit qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

Déboute Mme [W] [S] née [T] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Laisse les dépens à la charge de l’Etablissement Public Foncier Provence-Alpes-COTE D’AZUR ;

Rejette toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires.

LA GREFFIERE LE JUGE DE L’EXPROPRIATION