TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026

N° RG 25/06402 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LX5M

Jugement du 12 Janvier 2026

N°: 26/35

SCIC LIVAH, venant aux droits d'[F]

C/

[H] [E]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Localité 6]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Janvier 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Novembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 9 Janvier 2026, date à laquelle, le délibéré a été prorogé au 12 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

SCIC LIVAH, venant aux droits d'[F]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES ;

ET :

DEFENDEUR :

M. [H] [E]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de séjour passé par acte sous signature privée en date du 01 juillet 2023, la Société Coopérative d’intérêt Collectif [F] a mis à disposition de Monsieur [E] [H] un logement situé [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel initial de 524,72 euros, incluant les provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, la SCIC LIVAH venant aux droits d'[F] a fait délivrer à Monsieur [E] [H] un commandement de payer la somme de 872,85 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 16 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025 délivré à étude, la SCIC LIVAH a fait assigner Monsieur [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande,

A titre principal :

constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti en date du 01/07/2023 à Monsieur [E] Anthoumaniconstater la résiliation du contrat de location entre les parties en date du 16 février 2025 ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat à compter de la décision à venir ;En tout état de cause :

condamner Monsieur [E] [H] à payer à la SCIC LIVAH la somme de 1235,13 euros représentant le montant des loyers et des charges impayés courant mai, outre les loyers et charges échus ou à échoir à la date de la résiliation du contrat du 01 juillet 2023, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du commandement du 16 décembre 2024condamner Monsieur [E] [H] à payer la SCIC LIVAH une indemnité mensuelle d’occupation sans titre ni droits dudit logement d’habitation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux ordonner l’expulsion des lieux loués à Monsieur [E] [H] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurierSupprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécutionSupprimer le bénéfice du sursis de la trêve hivernale en application des dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécutionCondamner Monsieur [E] [H] à verser au requérant une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût des actes établis par la SCP GRAIVE BRIZARD, COMMISSAIRES DE JUSTICE et de l’assignationDire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 01 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 21 novembre 2025.

A cette audience, la SCIC LIVAH, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il a été autorisé la production d’un décompte actualisé à la date d’audience en cours de délibéré.

Monsieur [E] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il a été donné connaissance du diagnostic social.

L’affaire est mise en délibéré au 9 janvier 2026, puis prorogé au 12 janvier 2026.

Conformément à l’autorisation donnée par le juge, le conseil du demandeur a fait parvenir en cours de délibéré le relevé de compte actualisé au 27 novembre 2025 de Monsieur [E].

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.  » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 7 « la résiliation du présent contrat peut intervenir à l’initiative de la SCIC [F] pour l’un des motifs suivants : […} le contrat sera résilié de plein droit et sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice à défaut de paiement de la participation financière aux termes convenus ou en cas d’inexécution de l’une des clauses du contrat de séjour et un mois après une mise en demeure, adressée en lettre de recommandée avec avis de réception. Une fois acquis à la SCIC [F] le bénéfice de la clause résolutoire, l’occupant devra libérer les lieux. S’il s’y refuse, il y sera contraint par voie judiciaire »

En l’espèce, Monsieur [E] ne démontre pas avoir réglé de manière régulière la redevance prévue à l’article 5 du contrat et avoir payé les causes du commandement.

Cependant, la clause prévoit l’envoi d’une lettre recommandée afin que le contrat puisse être résolu. Il n’est pas démontré que le courrier du 3 juillet 2024 a été envoyé de manière recommandée. Les conditions d’acquisition de la clause ne sont donc pas remplies et la demande en constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

II) Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus » ; et que l’article 1217 du code civil rappelle que " La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut … provoquer la résolution du contrat … ».

Le dernier alinéa de l’article L633-2 du code de la construction de l’habitation visé au contrat dispose que :

Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R633-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que :

I.-La personne logée ou son représentant peut résilier à tout moment son contrat sous réserve d’un délai de préavis de 8 jours.

II.-Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

L’article 5 du contrat d’occupation précaire dispose « la redevance est facturée à terme échu. Elle doit être payée avant le 10 de chaque mois suivant l’échéance ».

Partant, le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat au tort du locataire

Le décompte produit en l’espèce par le bailleur et arrêté à la date du 27 novembre 2025 révèle que la dette locative s’élevait à cette date à la somme de 1642,92€, que depuis le versement de 65,62€ du 8 novembre 2025, Monsieur [E] n’a pas effectué d’autres versements.

Ce manquement grave aux obligations contractuelles justifie que soit prononcé la résolution judiciaire du contrat.

III) Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [E] [H] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, la SCIC LIVAH sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [H], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [E] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV) Sur la demande de suppression des délais d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la société SCIC LIVAH ne démontre aucune circonstance particulière justifiant la réduction du délai prévu par l’article précité. En conséquence, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

V) Sur la demande de suppression du bénéfice du sursis de la trêve hivernale

Aux termes de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, les pièces produites par la société SCIC LIVAH ne mettent pas en évidence que le relogement du défendeur est assuré. En outre, il ne ressort pas des éléments du dossier que Monsieur [E] s’est introduit sans droit ni titre dans le logement.

VI) Sur la demande de condamnation en paiement

A titre liminaire, il est constaté que le demandeur sollicitait dans ses écritures le règlement de la somme de 1235,13€ pour les loyers dus au mois de mai 2025 et il a été expressément demandé que les loyers et charges échus ou à échoir soient tenus compte dans la condamnation. Ainsi, si le montant de la somme actualisée n’a pas été énoncé à l’audience, la demande de tenir compte des loyers échus entre mai et la date d’audience n’a pas été abandonnée, de sorte que la présente juridiction n’est pas liée par le quantum de 1235,13€ mentionné dans l’assignation mais doit tenir compte des loyers et charges postérieurement échus.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la SCIC LIVAH verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 27 novembre 2025, la dette de Monsieur [E] [H] s’élève à la somme de 1642,92 euros

Cette somme appelle plusieurs observations.

En premier lieu, il convient de soustraire les sommes « service poterie » de 14,07 et 70,34€ dont il n’est pas apporté de justificatifs. Le bailleur ne démontre pas qu’il s’agit d’une charge récupérable ou des sommes prévues contractuellement.

Les frais de commandement de payer de 98,22€ imputés au locataire sont pris en compte dans les dépens. Il ne s’agit pas d’une dette de loyer ou de charge et cette somme sera déduite.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève à 1460,29 euros au 27 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Il convient donc de condamner en conséquence le locataire au paiement de cette somme celui-ci n’apportant pas d’élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme.

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L’alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ».

L’article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 16 décembre 2024 pour la somme de 872,85 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [H] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 16 décembre 2024 et de l’assignation du 30 juin 2025, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCIC LIVAH.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCIC LIVAH, Monsieur [E] [H] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 juillet 2023 entre la SCIC LIVAH, d’une part, et Monsieur [E] [H], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 9] ;

PRONONCE la résolution du contrat de bail bail conclu le 01 juillet 2023 entre la SCIC LIVAH, d’une part, et Monsieur [E] [H], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 9] à compter de ce jour ;

CONDAMNEMonsieur [E] [H] à verser à la SCIC LIVAH la somme de 1460,29 euros (décompte arrêté au 27 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus), au titre des loyers, charges dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 872,85 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus

DIT que Monsieur [E] [H] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 9] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [E] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [E] [H] à verser à la SCIC LIVAH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [E] [H] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 décembre 2024 et de l’assignation du 30 juin 2025, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [E] [H] à payer à la SCIC LIVAH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCIC LIVAH de ses demandes de supprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et de supprimer le bénéfice du sursis de la trève hivernale en application des dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 12 janvier 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,