COUR D’APPEL D'[Localité 14]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [L] [N], [J] [N] c/ S.A.R.L. [H]

N°25/436

Du 11 Juillet 2025

2ème Chambre civile

N° RG 25/01178 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QE5Y

Grosse délivrée à

expédition délivrée à:M^e Rémi LEFEBVRE

le 11/07/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du onze Juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de , Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Octobre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 11 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 11 Juillet 2025 après prorogation du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de , Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

Monsieur [L] [N]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Rémi LEFEBVRE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Madame [J] [N]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Rémi LEFEBVRE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.A.R.L. [H] prise en la personne de son gérant en exercice

[Adresse 19]

[Localité 1]

défaillant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier du 5 mars 2025, M. [L] [N] et Mme [J] [N] ont fait assigner la SARL M. A.R.I.A. devant le Tribunal judiciaire de Nice. Le procès-verbal de signification a donné lieu à un procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile.

M. et Mme [N], aux termes de leurs dernières écritures contenues dans l’acte introductif d’instance et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, demandent au Tribunal, au visa des articles 682 et suivants du code de procédure civile, de :

constater l’état d’enclave du fonds de M. [L] [N] et Mme [J] [N], à savoir les parcelles inscrites au cadastre sur la commune d'[Localité 17] sous les références AR [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] ;ordonner le désenclavement des parcelles AR [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] situées sur la commune d'[Localité 17], propriété de M. [L] [N] et Mme [J] [N], et la création d’une servitude de passage en surface et de réseaux et canalisations en tréfonds sur les fonds cadastrés AR [Cadastre 5] et [Cadastre 6], propriété de la SARL [H], qui sera effectué en application de la solution n°1 proposée par le géomètre-expert dans le compte rendu d’expertise ;fixer l’indemnité relative à la servitude de passage sur les parcelles AR [Cadastre 5] et [Cadastre 6] au profit des parcelles AR [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] à la somme de 500 € ;ordonner la publication de la présente décision au service de la publicité foncière ;juger que les propriétaires des fonds dominants assumeront les frais relatifs à l’instauration des servitudes de passage ;condamner la SARL [H] à régler la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce y compris les frais d’expertise engagés soit la somme de 5 322,72 €.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La SARL M. A.R.I.A., bien que régulièrement citée, n’a pas constitué avocat.

La clôture est intervenue le 27 mars 2025 par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le défaut de comparution de la SARL M. A.R.I.A.

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de la SARL M. A.R.I.A. n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à M. et Mme [N].

Sur l’état d’enclave

Aux termes de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

En l’espèce, M. [L] [N] et Mme [J] [N] ont acquis des parcelles sur la commune d'[Localité 17] par acte du 19 février 2016.

L’acte authentique stipule en page 4 que « L’ACQUEREUR reconnaît ici expressément que les parcelles de terrain objet des présentes sont enclavées et qu’il n’existe aucun accès reconnu auxdites parcelles. Il déclare faire son affaire personnelle de cet état d’enclave, sans recours contre le VENDEUR ni le notaire rédacteur des présentes ».

L’extrait de plan cadastral confirme en outre cet état de fait, aucun chemin ne permet aux parcelles cadastrées section AR [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] d’accéder à la voie publique. L’état d’enclave sera ainsi constaté.

Sur le désenclavement des parcelles

L’article 683 du code civil dispose que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Les demandeurs démontrent avoir effectué de nombreuses démarches, en France et en Italie, pour tenter de trouver la nouvelle adresse de la SARL [H], sans succès. Ils ont saisi le juge des référés par acte du 23 janvier 2023, lequel a ordonné une expertise judiciaire par décision du 5 mai 2023. Aucune réunion d’expertise n’a pu être organisée avec la SARL [H], aucune communication avec cette dernière n’ayant pu être mise en place. L’expert a ainsi déposé son rapport en l’état le 27 février 2024 sans réponse à la mission pour laquelle il était désigné.

Les demandeurs ont ensuite fait appel à Mme [P], géomètre-expert, aux fins d’établissement d’un compte-rendu des possibilités de désenclavement.

Il ressort de ce compte-rendu que les actes de propriété relatifs aux parcelles voisines mentionnent l’existence d’une servitude de passage grevant les parcelles de la SARL [H] (AR [Cadastre 5] et [Cadastre 6]) au profit des parcelles AR [Cadastre 4] (devenue AR [Cadastre 7] et [Cadastre 8]) et AR [Cadastre 9]. Ce chemin est décrit comme prenant naissance sur le chemin de [Localité 15] en suivant la limite Nord-Est de la propriété de la SARL [H]. L’assiette de la servitude est décrit d’une largeur de 3,50 mètres pour piétons, voiture, véhicules divers et canalisations d’eau, gaz, EDF et téléphone.

Le géomètre-expert a proposé six solutions de désenclavement :

la première par le chemin de [Localité 15] Supérieur et les parcelles de la SARL [H], impliquant de passer par un chemin qui fait déjà l’objet d’une servitude, qui est ainsi déjà aménagé pour le passage de piétons, véhicules etc ; la deuxième par le [Adresse 16], impliquant d’importants travaux et un fort impact environnemental, dans une zone qualifiée d’espace boisé classé ; la troisième par l'[Adresse 18], nécessitant d’importants travaux d’élargissement de l’impasse ; la quatrième par le chemin des Culasses, nécessitant d’importants travaux de terrassement ; la cinquième par le [Adresse 16] avec une pente moyenne de 13% et une distance courte de 69 mètres, toutefois proche d’une propriété bâtie ; la sixième par le [Adresse 16], avec une pente importante et d’importants travaux de terrassement à prévoir, susceptibles d’engendrer un impact important sur l’environnement.

Compte tenu de ces éléments, les solutions envisageables correspondent aux propositions n°1 et 5. L’article 683 précité impose d’opter pour le trajet le plus court du fonds enclavé à la voie publique, mais également de le fixer dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. Or la proposition n°5 imposerait de traverser une propriété bâtie en passant près de la maison existante, ce qui créerait un préjudice important.

La proposition n°1 permet d’utiliser un chemin qui est déjà aménagé en vue d’une servitude puisqu’il est déjà utilisé dans ce cadre pour le désenclavement de parcelles voisines. En conséquence, compte tenu de l’ensemble des éléments précités, le Tribunal retient la proposition n°5 en vue de désenclaver les parcelles AR [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13]. Les frais nécessaires à l’établissement de cette servitude incomberont aux demandeurs.

S’agissant de la demande relative à la création d’une servitude pour les réseaux et canalisations en tréfonds, le dossier des demandeurs ne fournit aucun élément sur ce point. Ni les conclusions, ni les pièces produites, ni le géomètre-expert ne mentionnent les réseaux et canalisations. Une réouverture des débats étant nécessaire relative à l’indemnité de la défenderesse, les demandeurs sont invités à produire également des éléments sur ce point.

Sur l’indemnisation de la SARL [H]

L’article 682 prévoit, en matière de désenclavement, une indemnité proportionnelle au dommage qu’il peut occasionner.

Les demandeurs proposent une indemnité de 500 €. Toutefois aucune pièce n’est produite aux débats s’agissant de cette indemnité. Le Tribunal n’est pas mis en mesure de statuer sur cette question, étant rappelé par ailleurs que la SARL [H] n’a pas constitué avocat.

En l’absence de tout élément permettant au Tribunal de fixer cette indemnité, il est nécessaire d’ordonner une réouverture des débats en invitant les demandeurs à produire toutes pièces permettant d’estimer l’indemnité revenant à la SARL [H] (attestations immobilières, superficie de l’assiette de servitude, avis de valeur des terrains, etc…). Le Tribunal attire l’attention des demandeurs sur le fait qu’il sera nécessaire de faire signifier ces nouvelles pièces et conclusions à la SARL [H], faute de quoi la juridiction ne pourra statuer.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision réputée contradictoire mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’état d’enclave des parcelles cadastrées section AR [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] ;

DIT que le chemin permettant l’accès des parcelles enclavées à la voie publique se fera selon la solution n°1 proposée par le géomètre-expert sur les parcelles cadastrées section AR [Cadastre 5] et [Cadastre 6] ;

DIT que les frais nécessaires à l’établissement de cette servitude incomberont à M. [L] [N] et Mme [J] [N] ;

ORDONNE une réouverture des débats en invitant M. [L] [N] et Mme [J] [N], d’une part à produire tous éléments pour la création d’une servitude relative aux réseaux et canalisations en tréfonds telle que sollicitée, d’autre part à produire tous éléments permettant au Tribunal de statuer sur l’indemnité prévue à l’article 682 du code civil ;

RESERVE le surplus des demandes ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de plaidoirie du 9 octobre 2025 à 9h00 afin qu’il soit statué sur les demandes réservées ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LE PRESIDENT