COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 22 Juillet 2025

N° RG 25/00197 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QF6T

Grosse délivrée

à M^e THOMAS-COURCEL

Expédition délivrée

à Mme [B]

le

DEMANDEUR:

Maître [O] [Z]

en qualité d’administrateur provisoire de la succession de [R], [C] [U]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Philippe THOMAS-COURCEL, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Sophie SPANO, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [G] [B] épouse [S]

née le 20 Juillet 1958 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 1]

comparante en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 10 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

[R], [C] [U] est propriétaire d’un bien d’habitation sis à [Adresse 9]. Il est décédé à [Localité 11] le 07 juillet 2008.

Sur requête de l’OPH PARIS HABITAT du 19 novembre 2008 adressée à Monsieur le Président du tribunal de grande instance de PARIS, Maître [O] [Z], Administrateur Judiciaire a été nommée selon ordonnance du 26 novembre 2008 pour une période de 12 mois en qualité d’administrateur provisoire de la succession de [R], [C] [U], domicilié [Adresse 5] à PARIS, décédé le 07 juillet 2008 aux fins notamment de gérer et administrer tant activement que passivement la succession dont s’agit.

La mission de Maître [O] [Z] a été renouvelée par périodes annuelles et pour la dernière fois selon ordonnance du 16 janvier 2025, jusqu’au 26 novembre 2025.

Un contrat de bail d’habitation a été signé entre " l’indivision [U] ", représentée par Maître [Z] et Madame [G] [S] le 28 avril 2022 à effet au 1er mai 2022, portant sur le logement sis à [Adresse 9], avec cave accès extérieur sous porche et remise de jardin, pour une durée de 3 ans et moyennant un loyer mensuel indexé de 492,47 euros. La locataire s’oblige à rembourser au bailleur les charges récupérables, immédiatement sur présentation des justificatifs correspondant.

Des loyers sont demeurés impayés.

C’est ainsi que par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, régulièrement dénoncé à la préfecture le 30 décembre 2024, auquel il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens, Maître [O] [Z] prise en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de feu Monsieur [R], [C] [U] a fait assigner Madame [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 27 février 2025 à 14h15 aux fins, en application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, de :

— la dire recevable et bien fondée, ès qualités, en ses demandes,

— condamner Madame [G] [S] à lui payer ès qualités la somme de 7 173,10 euros au titre des loyers impayés, décompte arrêté au mois de septembre 2024 outre intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2023 sur la somme de 4 178,86 euros et à compter de l’assignation pour le solde, sauf à parfaire des sommes dues au jour de l’audience à intervenir,

— constater la résiliation du contrat de bail du 28 avril 2022 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire,

— juger en conséquence que le bail du 28 avril 2022 est résilié depuis le 15 janvier 2024,

— ordonner l’expulsion de Madame [G] [S] des lieux litigieux sis [Adresse 3]”, à [Localité 8] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Madame [G] [S] à lui payer ès qualités la somme mensuelle de 527,51 euros à titre d’indemnité d’occupation et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition et ce sans caution,

— condamner Madame [G] [S] à lui payer ès qualités la somme de 2 000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expulsion à intervenir, les frais de commandement de payer du 15 novembre 2023 et les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2024 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice.

Vu l’audience du 27 février 2025 à laquelle la demanderesse représentée a maintenu ses prétentions et indiqué s’opposer aux délais de paiement et la défenderesse a déclaré acquiescer au montant de la dette locative, qu’elle a réglé le loyer de ce mois et a communiqué son adresse postale située à [Localité 13],

Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 10 juin 2025 à 14 h 00,

Vu l’audience du 10 juin 2025,

A l’audience, Maître [O] [Z] prise en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de feu Monsieur [R], [C] [U], s’en réfère expressément à son assignation et maintient l’intégralité de ses prétentions dont celle en paiement de la somme de 7 173,10 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2024.

Madame [G] [S] a reconnu la dette locative et déclaré quitter les lieux dans une semaine sans avoir donné congé du logement. Elle précise avoir repris les paiements de son loyer mais qu’elle est également caution de l’appartement de sa fille qui est souvent hospitalisée.

Le délibéré a été fixé au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

La bailleresse, ès qualités qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Elle produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 15 novembre 2023, en date du 16 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 décembre 2024 et d’autre part, la dénonce de l’assignation du 26 décembre 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 30 décembre 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 27 février 2025.

L’action de Maître [O] [Z] prise en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de feu Monsieur [R], [C] [U] est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail d’habitation et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule à l’article VIII une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, soit deux mois et non six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Il est constant en effet que le bail d’habitation du 28 avril 2022 conclu pour une durée de 3 ans n’a pas été renouvelé à la date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le 29 juillet 2023, de sorte que le délai d’effet du commandement reste soumis aux anciennes dispositions légales et contractuelles, à savoir deux mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de la bailleresse à Madame [G] [S], par acte du commissaire de justice en date du 15 novembre 2023 pour un arriéré locatif de 4 025,81 euros selon décompte locatif arrêté au mois d’octobre 2023 et le coût de l’acte pour 153,05 euros.

Les causes du commandement n’ont, au regard de l’historique du relevé de compte locatif, pas été payées par la locataire dans les deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail d’habitation à effet au 15 janvier 2024, d’ordonner l’expulsion de la locataire des lieux occupés ainsi que celle de tous occupants de son chef et de la condamner à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé, assortie d’éventuelles charges locatives récupérables justifiées, à la date de la résiliation soit 509,66 euros par mois à compter du 16 janvier 2024, jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse.

Il sera rappelé que le sort des meubles et objets meublant le logement lors de l’expulsion et appartenant au locataire sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes dues au titre du bail

L’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989 énonce que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Maître [O] [Z], prise en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de feu Monsieur [R], [C] [U] sollicite le paiement de la somme de 7 173,10 euros au titre de l’arriéré locatif dû par Madame [W] [S] et arrêté au mois de juin 2024.

EIle produit à ce titre le bail d’habitation, le commandement de payer et un relevé de compte locatif s’échelonnant du 1er mai 2022 au 13 juin 2024 arrêté à un solde débiteur de 7 173,10 euros.

Madame [G] [S], qui le reconnaît expressément à l’audience, reste donc devoir la somme de 7 173,10 euros au titre de l’arriéré locatif.

Madame [G] [S] sera par conséquent condamnée à payer à Maître [O] [Z], prise en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de feu Monsieur [R], [C] [U] cette somme de 7 173,10 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 novembre 2023 sur la somme de 4 025,81 euros et de l’assignation pour le surplus de la somme.

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [G] [S], qui succombe, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile en ce compris uniquement le coût du commandement de payer en date du 15 novembre 2023 ainsi que les frais éventuels d’expulsion de la locataire et à payer à Maître [O] [Z], prise en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de feu Monsieur [R], [C] [U], une somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

DECLARE l’action de Maître [O] [Z], prise en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de feu Monsieur [R], [C] [U] recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation en date du 28 avril 2022 à effet au 15 janvier 2024 pour le défaut de paiement des loyers ;

ORDONNE, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Madame [G] [B] épouse [S] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis à [Adresse 9], avec cave accès extérieur sous porche et remise de jardin, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion et appartenant au locataire sera régi par les dispositions des articles R 433-1 et L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [G] [B] épouse [S] à payer à Maître [O] [Z], prise en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de feu Monsieur [R], [C] [U] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assortie d’éventuelles charges locatives récupérables justifiées, soit d’un montant de 509,66 euros par mois, à compter du 16 janvier 2024 jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision ;

CONDAMNE Madame [G] [B] épouse [S] à payer à Maître [O] [Z], prise en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de feu Monsieur [R], [C] [U] la somme de 7 173,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 novembre 2023 sur la somme de 4 025,81 euros et à compter de l’assignation pour le surplus de la somme ;

CONDAMNE Madame [G] [B] épouse [S] à payer à Maître [O] [Z], prise en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de feu Monsieur [R], [C] [U] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes de Maître [O] [Z], prise en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de feu Monsieur [R], [C] [U] ;

CONDAMNE Madame [G] [B] épouse [S] aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer en date du 15 novembre 2023 ainsi que les frais éventuels d’expulsion de la locataire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,