COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] c/ [L] [M]

N° 25/

Du 27 Août 2025

4ème Chambre civile

N° RG 25/00986 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QKAQ

Grosse délivrée à

M^e Christophe NANI

expédition délivrée à

le 27 Août 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Août deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Août 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 7], poursuites et diligences en la personne de son syndic en exercice

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Christophe NANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

M. [L] [M]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [M] est propriétaire des lots n°3 et 5 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 4].

Par lettre du 10 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a mis en demeure M. [L] [M] de lui payer la somme principale de 1.671,98 euros de charges de copropriété.

Cette mise en demeure étant restée vaine, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] a fait délivrer à M. [L] [M] le 8 novembre 2024 une sommation de payer la somme principale de 19.886,33 euros de charges de copropriété dues au 5 novembre 2024.

Par acte du 11 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] a fait assigner M. [L] [M] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

23.165,41 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 8 novembre 2024,la capitalisation annuelle des intérêts, conformément à l’article 1343-2 du code civil,les frais de relance et de procédure,2.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens comprenant le coût de la sommation de payer du 8 novembre 2024.

Il indique fonder sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et explique qu’il a été condamné, par jugement du 20 septembre 2022, à faire effectuer des travaux dans le lot d’un copropriétaire qui ont été chiffrés par expertise judiciaire à la somme de 78.300 euros. Il expose que, lors de l’assemblée générale du 11 septembre 2023, les copropriétaire ont voté un budget de 80.421,14 euros pour réaliser les travaux et que la quote-part de M. [L] [M] s’établit à la somme de 18.979,40 uros (40.421,14 € x 236/1.000ème). Il fait valoir que ce copropriétaire n’a réglé qu’une infime partie de la somme et qu’il reste devoir 16.130,14 euros outre les charges et provisions courantes. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ce copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée du défendeur lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assigné par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [L] [M] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 juin 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé sis [Adresse 4] produit :

— le relevé de propriété démontrant que M. [L] [M] est propriétaire des lots de copropriété n°3 et 5,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 septembre 2023 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 décembre 2024 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

— l’état des dépenses des exercices clos le 31/12/203,

— les comptes de gestion au 01/01/2022 et les budgets prévisionnels,

— les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [L] [M],

— une mise en demeure de payer la somme de 1.671,98 euros de charges de copropriété impayées adressée à M. [L] [M] par lettre du 10 mai 2023,

— une sommation de payer la somme principale de 19.886,33 euros de charges de copropriété dues au 5 novembre 2024 délivrée à M. [L] [M] le 8 novembre 2024,

— un relevé de compte débiteur de la somme de 23.165,41 euros au 1er mars 2025.

Toutefois, ce solde débiteur de 23.165,41 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

— des frais de constitution du dossier transmis à l’huissier d’un montant de 320 euros le 05/11/2024,

— des frais de sommation de payer d’un montant de 208,16 euros le 14/11/2024,

— des frais de constitution du dossier transmis à l’avocat d’un montant de 320 euros le 28/02/2025,

le tout pour un montant total de 848,16 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de constitution du dossier transmis à l’huissier, ou de frais de sommation de payer, ou de frais de constitution du dossier transmis à l’avocat, ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance le coût de la sommation de payer qui sera inclus dans les dépens.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]) justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 22.317,25 euros, arrêtée au 1er mars 2025, que M. [L] [M] sera condamné à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 19.886,33 euros à compter de la sommation de payer du 8 novembre 2024 et sur la totalité à comper de l’assignation du 11 mars 2025 qui seront capitalisés annuellement.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [L] [M] s’abstient de régler régulièrement sa contribution aux charges et impose à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes mais également à l’exécution des travaux ordonnés par jugement du 20 septembre 2022.

Il lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 600 euros.

M. [L] [M] sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 600 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, M. [L] [M] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 22.317,25 euros de charges de copropriété et frais de recouvrement, comptes arrêtés au 1er mars 2025, avec intérêts au taux légal à calculés sur la somme de 19.886,33 euros à compter de la sommation de payer du 8 novembre 2024 et sur la totalité à comper de l’assignation du 11 mars 2025 ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE M. [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 600 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [M] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT