COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.S.U. HABITAT FRANCE c/ S.E.L.A.R.L. ASTEREN, [N] [S], S.A.S.U. [Adresse 9]

MINUTE N° 25/

Du 16 Octobre 2025

3ème Chambre civile

N° RG 22/02720 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OJUJ

Grosse délivrée à

, la SELARL BROGINI & GRECH AVOCATS

, la SELARL PRC AVOCAT

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du seize Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à double rapporteurs sans opposition des avocats conformément aux articles 806 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 17 juin 2025 en audience publique , devant:

Président : Madame GILIS

Assesseur : Madame VELLA

Greffier : Madame KACIOUI présente uniquement aux débats

Les rapporteurs ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Corinne GILIS

Assesseur : Anne VELLA

Assesseur : Cécile SANJUAN PUCHOL,

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Juin 2025 le prononcé du jugement a été fixé au 2 Octobre 2025 par mise à disposition au Greffe de la Juridiction,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025 après prorogation du délibéré, signé parMadame GILIS,Présidente et Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

S.A.S.U. HABITAT FRANCE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Philippe RIBEIRO DE CARVALHO de la SELARL PRC AVOCAT, avocats au barreau de NICE, avocats postulant, M^e Alfred FINK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS:

S.E.L.A.R.L. ASTEREN, mandataire liquidateur de la société HABITAT FRANCE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

N’ayant pas constitué avocat

Monsieur [N] [S], Mandataire liquidateur de HABITAT FRANCE

[Adresse 7]

[Localité 5]

N’ayant pas constitué avocat

S.A.S.U. [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Benoît BROGINI de la SELARL BROGINI & GRECH AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats postulant, M^e Louis-David ABERGEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing-privé en date du 17 juillet 1980, la société MAB ETOILE BV ET COMPAGNIE, aux droits de laquelle sont venues la SCI NICE ETOILE puis la société SAS [Adresse 9], a donné à bail à la société HABITAT DESIGNS FRANCE, aux droits de laquelle est venue la société HABITAT FRANCE, des locaux à usage commercial situé au niveau 0 et -1 du centre commercial Nice Étoile situé à Nice, portant les numéros 216 et 217, pour une durée de 12 ans ayant commencé le 9 novembre 1981 pour se terminer le 8 novembre 1993.

Suivant acte sous-seing-privé en date du 27 novembre 1992, le bail a été renouvelé amiablement et par anticipation pour une nouvelle durée de 12 ans, ayant commencé à courir à compter du 1er avril 1993 pour se terminer le 31 mars 2005. Puis le bail a de nouveau été renouvelé pour une période de 12 ans à compter du 1er juillet 2007 pour se terminer le 30 juin 2019.

Suivant acte d’huissier en date du 8 janvier 2019, la société HABITAT FRANCE a fait signifier à la société [Adresse 9] une demande de renouvellement de son bail pour une nouvelle période de 12 ans à compter du 1er juillet 2019 aux clauses et conditions du bail expiré.

Par exploit d’huissier du 18 mars 2019, la société ANGEL SHOPPING CENTRE a notifié qu’elle acceptait dans son principe le renouvellement du bail pour une durée de deux années à compter du 1er juillet 2019, mais qu’elle contestait le loyer sollicité; par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 29 juin 2021 elle a notifié à la société HABITAT FRANCE un mémoire préalable tendant à la fixation du loyer à compter du 1er juillet 2019 à la somme annuelle de 656 212,65 € hors-taxes, hors charges.

Puis, dans le contexte particulier de l’épidémie liée à la Covid 19, les parties se sont rapprochées aux fins de négocier les modalités de résiliation amiable du bail alors en cours de renouvellement.

La société HABITAT FRANCE fait valoir que le 13 mai 2022 le bailleur lui a fait délivrer par acte d’huissier du 13 mai 2021 un commandement de payer visant la clause résolutoire, au titre d’une somme en principal de 846 554,41 € correspondant à de prétendues créances locatives pour la période d’une partie du premier trimestre 2020 au 30 avril 2022 s’agissant de “loyers”, “provisions sur charges”, “honoraires de gestion des charges” et divers autres postes résultant des factures annexées au commandement.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2022 la société la société HABITAT FRANCE a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice la société [Adresse 9] en réparation du préjudice subi du fait de la rupture abusive des pourparlers et pour “sauvegarder ses droits”.(procédure numéro RG 22/2720)

La société HABITAT FRANCE demande au tribunal de:

– dire et juger recevable et bien fondée la société HABITAT FRANCE en ses demandes, fins et prétentions,

– condamner la société [Adresse 9] à verser à la société HABITAT FRANCE la somme de 700 000 € sauf à parfaire, à titre de dommages-intérêts, en réparation de son préjudice résultant de la rupture abusive des négociations,

à titre principal,

– dire et juger que le commandement de payer du 13 mai 2022 se trouve privé d’effet dès lors qu’il a été délivré dans des conditions exemptes de bonne foi, en considération des conditions dans lesquelles il a été délivré, conduisant à la rupture brutale des négociations concernant la résiliation amiable du bail,

à titre subsidiaire :

– dire et juger que durant les périodes de fermeture imposée à la demanderesse en raison des mesures sanitaires liées à la lutte contre la propagation de la Covid 19, la société HABITAT FRANCE est dispensée du paiement des loyers à hauteur de 333 712,176 € TTC sur le fondement de l’article 1722 du Code civil, du fait de la perte partielle et temporaire de la chose louée,

– dire et juger qu’en tout état de cause, en dehors même des périodes de fermeture administrative imposées en raison de la Covid 19, compte tenu de la baisse de clientèle généralisée au sein du centre commercial [Localité 10] Étoile, la société HABITAT FRANCE a subi, depuis le début de la crise sanitaire, une perte temporelle de la jouissance d’une partie de la chose louée ou une perte de valeur contributive assimilée à une destruction partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil, justifiant ainsi d’un abattement de 20 % du prix du loyer,

en conséquence,

– dire nul et de nul effet le commandement litigieux du fait de l’absence d’exigibilité de la créance alléguée par la société [Adresse 9],

en tout état de cause,

– dire et juger que le quantum des sommes réclamées par le bailleur est contestable, dès lors que le loyer de renouvellement au 1er juillet 2019 qui doit être établi à la valeur locative n’a pas encore été fixé entre les parties ou par le juge des loyers commerciaux compétent, en raison des négociations sur la résiliation amiable du bailleur initiées par le bailleur,

– dire et juger que de surcroît le montant des charges et honoraires sur charges réclamées dans les causes du commandement sont également contestables à ce titre, dire et juger réputée non décrite la clause contractuelle prévue à l’article 18. 3 du bail aux termes de laquelle “les honoraires de gestion et de syndic est fixé forfaitairement à 15 % du montant TTC des charges”dans le cadre du renouvellement du bail au 1er juillet 2019,

en conséquence,

– dire et juger que les postes au titre des honoraires sur charges établis forfaitairement en application de l’article précité du bail et figurant sur les factures produites à l’appui des causes du commandement litigieux ne sont pas dus, soit la somme totale de 98 339,33 €

– débouter en conséquence la société ANGEL SHOPPING CENTRE de ses demandes, fins et prétentions,

– rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

– condamner la société [Adresse 9] au paiement d’une somme de 15 000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ,

– condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Ribeiro de Carvho en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par actes d’huissier en date du 28 février 2024 la société ANGEL SHOPPING CENTRE a fait assigner en intervention forcée avec dénonce de procédure la SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [E] [V] en qualité de mandataire liquidateur de la société HABITAT FRANCE et Me [N] [S] en qualité de mandataire liquidateur de la société HABITAT FRANCE, tous deux désignés suivant jugement du tribunal de commerce de Bobigny en date du 28 décembre 2023 ayant prononcé la conversion en liquidation judiciaire de la procédure de redressement judiciaire ouverte à l’encontre de la société HABITAT FRANCE par jugement de ce même tribunal en date du 7 décembre 2023 (procédure numéro RG 24/841)

La société [Adresse 9] sollicite en effet de la juridiction que :

– soit fixée définitivement au passif de la procédure collective de la société HABITAT FRANCE sa créance antérieure privilégiée à hauteur de 1 446 205,05 € au titre de son arriéré de loyer et/ou indemnités d’occupation, charges, taxes et accessoires arrêté au 14 décembre 2022, date de libération des lieux et de remise des clés, telle qu’elle a été déclarée entre les mains de Maître [N] [S] et de la SELARL ASTEREN, prise en la personne de Maître [E] [V], en qualité de co-mandataires liquidateurs, suivant lettres recommandées AR du 9 février 2024,

— condamner la société HABITAT FRANCE à payer à la société [Adresse 9] la somme de 20 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner solidairement la société HABITAT FRANCE, Maître [N] [S] et de la SELARL ASTEREN, prise en la personne de Maître [E] [V], en qualité de co-mandataires liquidateurs au paiement d’une somme de 5000 € chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL Brogini & Grech avocats, prise en la personne de Maître Benoît Brogini, avocat au barreau de Nice, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, en ce compris les frais de signification du commandement de payer du 13 mai 2022,

– ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par ordonnance du 7 octobre 2024 le juge de la mise en état a joint les deux instances.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 27 décembre 2024 la société [Adresse 9] demande au tribunal de:

– la recevoir en l’ensemble de ses demandes,

– accueillir les interventions forcées de Maître [N] [S] et la société ASTEREN, prise en la personne de Maître [E] [V], en qualité de co-mandataires liquidateurs de la société HABITAT FRANCE,

subsidiairement si par extraordinaire la juridiction décidait de condamner la société [Adresse 9] :

– ordonner la compensation entre le montant des sommes qui lui sont incontestablement dues au titre de l’occupation et de l’exploitation effective des locaux loués ressortant à la somme de 1 446 205,05 euros TTC et le montant des dommages-intérêts auxquels elle serait condamnée,

en tout état de cause :

– juger que le bail à effet du 1er juillet 2007 a pris fin à sa date d’expiration soit le 30 juin 2019,

– constater que la société HABITAT FRANCE s’est trouvée dans une situation d’occupante sans titre à compter du 1er juillet 2019,

– fixer au passif de la procédure collective sa créance à hauteur de 1 446 205,05 euros TTC qui, après compensation avec le dépôt de garantie d’un montant de 115 843,79 sera ramenée à la somme de 1 330 361,26 euros TTC,

– déclarer mal fondée la demande de délais de paiement de la société HABITAT FRANCE et l’en débouter,

– condamner la société HABITAT FRANCE à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,,

– condamner solidairement la société HABITAT FRANCE, Maître [N] [S] et la SARL ASREREN prise en la personne de Maître [K] [I] à lui payer une somme de 5000 € chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais d’huissier tenant la signification du commandement de payer du 13 mai 2022,

– ordonner l’exécution provisoire de la décision intervenir.

Aucun jeux de conclusions n’a été signifié par la voie électronique par la société HABITAT FRANCE.

Maître [N] [S] et la SARL ASREREN prise en la personne de Maître [K] [I] n’ont pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à l’assignation et aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 17 juin 2025, au cours de laquelle la SASU HABITAT FRANCE, non représentée à l’audience, n’a déposé aucun dossier.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre préliminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire » ou « juger » ou “dire et juger”, tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens et/ou des arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que la juridiction n’est pas tenue d’y répondre.

Sur la demande en intervention forcée des organes de la procédure collective

Il est établi que la société HABITAT FRANCE a successivement fait l’objet de l’ouverture de deux procédures collectives, la première suivant jugement du tribunal de commerce de Nice en date du 7 décembre 2023 (redressement judiciaire) publiée au Bodacc le 17 décembre 2023 et la seconde suivant jugement du 28 décembre 2023 (conversion en liquidation judiciaire) publiée au Bodacc le 7 janvier 2024.

En conséquence, à supposer que la créance dont se prévaut la société [Adresse 9] soit reconnue par la juridiction, celle-ci est recevable et bien fondée en son appel en intervention forcée des mandataires liquidateurs, Maître [N] [S] et la SARL ASREREN prise en la personne de Maître [K] [I], afin de voir fixer celle-ci au passif de la procédure collective de la société HABITAT FRANCE.

Les interventions forcées des mandataires liquidateurs, Maître [N] [S] et de la SARL ASREREN prise en la personne de Maître [K] [I], seront donc déclarées recevables.

Sur la rupture des pourparlers

La société HABITAT FRANCE soutient qu’elle a été victime d’une rupture abusive des pourparlers initiés avec la société [Adresse 9], exclusivement imputable à cette dernière; sur le fondement de l’article 1112 du Code civil, elle sollicite l’indemnisation de son préjudice à hauteur de 700 000 €, à parfaire.

L’article 1112 du Code civil dispose que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

Les pourparlers doivent être ainsi menés de bonne foi et respecter le principe de loyauté.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

Le principe est donc celui de la libre rupture des pourparlers.

La responsabilité qui sert de fondement à la caractérisation d’un abus est de nature délictuelle fondée sur les articles 1240 et suivants du Code civil.

Pour engager la responsabilité de la société ANGEL SHOPPING CENTRE il importe donc de caractériser un manquement au principe de bonne foi et de loyauté à l’origine de la rupture des pourparlers, pour y déceler un éventuel abus, sans rechercher les motifs de la rupture; cette attitude fautive doit avoir causée à la société HABITAT FRANCE un préjudice autre que la perte d’avantages attendus ou la perte de chance d’obtenir ces avantages.

La société [Adresse 9] ne conteste pas que des négociations ont eu lieu entre les parties concernant la résiliation anticipée du bail ayant pris fin à la date du 30 juin 2019, dont le renouvellement été convenu, et que celles-ci ont été particulièrement longues dans la mesure où elles ont été menées dans le cadre de la crise sanitaire liée à la Covid 19.

Il résulte des correspondances visées dans la procédure que pendant 1 an de novembre 2020 à novembre 2021 les parties ont discuté de la question de la recommercialisation du local, celle-ci étant exigée par le bailleur le 9 novembre 2021, puis refusée par le représentant de la société HABITAT FRANCE le 19 novembre 2021, pour être abandonnée par la suite, comme le démontre le projet de protocole versé au débat ( pièces n°9 et 10), projet qui n’a toutefois jamais reçu de version définitive régularisée par les parties; ainsi la date de résiliation amiable a été discutée tantôt au 1er juillet 2022 puis au 29 juillet 2022, l’indemnité de résiliation forfaitaire et globale d’abord prévue à 250 000 € a été ensuite sollicitée de façon plus importante à 364 000 € par le preneur, et les comptes entre les parties ont été entièrement revus, sans que les parties ne parviennent à un accord, alors qu’il est encore démontré que la société [Adresse 9] a adressé une proposition le 20 janvier 2022 remettant en cause des accompagnements au titre des loyers dus pendant les périodes de fermeture administrative liée à la Covid 19, lesquels ont été par la suite réintégrés au projet de protocole dans sa version du 9 février 2022.

Dès lors, c’est en toute loyauté que les pourparlers ont été menés avec des propositions claires de part et d’autre et si les discussions sur les conditions financières se sont bien poursuivies entre les parties au-delà du 19 novembre 2021, sans qu’elles n’aient jamais reçu de validation expresse par le bailleur, ce qui aurait permis d’aboutir une version définitive du projet de protocole d’accord, cela ne saurait constituer une faute.

Par ailleurs, comme le souligne à juste titre la société [Adresse 9], quand bien même elle aurait été informée que durant les négociations la société HABITAT FRANCE avait conclu un nouveau bail pour exploiter son magasin dans de nouveaux locaux, et qu’elle n’a pas été en mesure de donner suite du fait de n’avoir pas trouver un accord avec la société [Adresse 9] quant à la résiliation du bail les liant, cela ne caractérise en rien une rupture abusive des pourparlers.

De même s’agissant de la signification du commandement de payer par la société ANGEL SHOPPING CENTRE, il ne saurait constituer un acte de mauvaise foi visant à interrompre brutalement les pourparles. Il sera en effet observé que deux mois se sont écoulés entre l’envoi au preneur de la deuxième version du projet de protocole d’accord, le 8 mars 2022 et la date de signification du commandement de payer du 13 mai 2022, la dette locative s’élevant à la somme de 846 554,41 € TTC.

Contrairement à ce que soutient la société HABITAT FRANCE, il ne peut pas être reproché à la société [Adresse 9] d’avoir délibérément et artificiellement prolongé des pourparlers sans réelle volonté de trouver un accord, puisqu’en faisant délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire elle n’a fait que préserver ses droits et par suite n’a fait qu’user de la faculté de résilier à tout moment les négociations, sans manquement aux règles de bonne foi dans les relations commerciales.

De même, il ne peut être jugé que la délivrance de ce commandement de payer aurait dégénéré dans un abus de droit ou caractérise une faute abusive dans le cadre d’une rupture de pourparlers, la société ANGEL SHOPPING CENTRE n’ayant jamais fait croire à la société HABITAT FRANCE qu’elle était sur le point de conclure leur accord, compte tenu notamment de la validation obligatoire par le comité du bailleur sur les conditions financières de la résiliation amiable.

Aucun abus n’est caractérisé permettant de faire droit à la demande de la société HABITAT FRANCE; elle sera déboutée de sa demande en paiement d’une somme de 700 000 € et de sa demande tendant à la nullité du commandement de payer du fait qu’il n’a pas été délivré de mauvaise foi et n’a pas conduit à la rupture des négociations.

Sur le commandement de payer du 13 mai 2022 et l’exigibilité de la créance alléguée par société [Adresse 9]

Le commandement de payer du 13 mai 2022 a été délivré à la société HABITAT FRANCE du fait qu’elle ne réglait plus les loyers et/ou indemnités d’occupation et charges lui incombant pour l’occupation des locaux dans lesquels elle se maintenait et le montant de la dette susvisé était particulièrement important. Eu égard aux observations ci-dessus, ce commandement de payer a été délivré régulièrement et n’a en aucun cas conduit à la rupture brutale des négociations entre les parties concernant la résiliation amiable du bail.

La société HABITAT FRANCE soutient qu’elle ne serait pas redevable des loyers dus pendant les périodes de fermeture de son commerce décidé par l’autorité administrative au motif tiré de la perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil.

Toutefois, il est de jurisprudence constante depuis 2022 que l’effet des mesures générales et temporaires qui ont été prises pour empêcher la propagation de l’épidémie de la Covid 19 est sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, et ne peut donc être assimilé en aucun cas à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du Code civil.

En effet, il n’y a pas eu destruction matérielle, effective et définitive de la chose louée, au sens dudit texte. La perte partielle invoquée par la société HABITAT FRANCE dans le cadre de la réglementation prise pour lutter contre ladite épidémie, à savoir l’interdiction d’accueil du public dans le commerce, n’était ni matérielle (destruction), ni définitive dans le temps et la société HABITAT FRANCE a pu reprendre l’exploitation de son magasin dès la période de confinement terminée.

En toute hypothèse, le gouvernement a mis en place des mesures d’aides publiques, et la société HABITAT FRANCE ne donne pas d’explication sur ce point, ni ne produit aux débats de quelconques justificatifs d’aides qu’elle a pu percevoir au soutien des entreprises impactées par les conséquences économiques de la crise sanitaire.

La société HABITAT FRANCE sollicite, qu’en tout état de cause,en dehors des périodes de fermeture administrative imposée en raison de ladite épidémie, compte tenu de la baisse de la fréquentation au sein du centre commercial [Localité 10] Étoile, ayant entraîné une perte temporelle de la jouissance d’une partie de la chose louée ou de valeur contributive assimilée à une destruction partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil , un abattement de 20 % du prix du loyer lui soit alloué.

Mais, un tel abattement n’est pas prévu à la charge du bailleur au rang de la commercialité des locaux loués dans le centre commercial, sa seule obligation étant celle de délivrer la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; il ne saurait en effet être mis à la charge du bailleur des locaux sis dans le centre commercial l’obligation de procurer à son locataire un environnement commercial favorable et de lui assurer une clientèle pérenne.

Dans ces conditions, les demandes de la société HABITAT FRANCE tendant à obtenir la dispense du paiement des loyers à hauteur de 333 712,176 euros TTC et en tout état de cause un abattement de 20 % du prix du loyer seront rejetées, ainsi que sa demande tendant à la nullité du commandement litigieux du fait de la prétendue absence d’exigibilité de la créance de société [Adresse 9] .

Sur l’exigibilité de la créance de la société HABITAT FRANCE relative à la quote-part provisionnelle de charges et de leur caractère récupérable.

Compte tenu de l’exercice par la société HABITAT FRANCE de son droit d’option, suivant acte du 11 juillet 2022, (pièce n°15) le bail à effet du 1er juillet 2007, dont le renouvellement avait initialement convenu à effet du 1er juillet 2019, a pris fin sa date d’expiration, soit le 30 juin 2019, le renouvellement dudit bail est devenu sans objet, il ne saurait être soumis aux dispositions légales instaurées par la loi Pinel:

— Dès lors, les honoraires sur charges sont facturables à la société HABITAT FRANCE en application des dispositions de l’article 18.1 du bail “le preneur devra régler au bailleur ou pour son compte, directement au syndic, en totalité, les quotes-parts des charges et honoraires de gestion lui incombant définitivement ou par provision au titre des lieux loués pour les dépenses de gestion propre au centre commercial et le cas échéant, pour la participation dudit centre aux charges générales de l’ensemble immobilier. Ces remboursements interviendront chaque trimestre, le même jour que le règlement du loyer.”; En application de l’article 18.3 f) du bail il est bien établi que sur chacune des factures afférentes au décompte produit, sont comptabilisés les honoraires sur charges appelés auprès de la société HABITAT FRANCE à hauteur de 15 % hors-taxes du montant hors-taxes de la provision de charges appelée;

— S’agissant de la refacturation des provisions de charges, celles-ci sont expressément visées à l’article 18 du bail “remboursement des charges”, laquelle constitue la loi des parties au rang de leurs obligations respectives en matière de charges. La société [Adresse 9] verse aux débats l’ensemble des factures justificatives visées au décompte des sommes dues, lesquelles distinguent le montant des loyers appelés, et des provisions de charges. Elle verse également aux débats les acomptes individuels sur budget de la société HABITAT FRANCE lesquelles contiennent tous les éléments de nature à permettre de déterminer le montant de sa quote-part de provisions de charges, et ils ne sont pas utilement contestés par cette dernière.

En conséquence, la société [Adresse 9] justifie du montant des quotes-parts provisionnelles de charges communes et de leur caractère récupérable.

Sur la créance de société ANGEL SHOPPING CENTRE

Le commandement de payer délivré le 13 mai 2022 porte sur un arriéré locatif de 846 554,41€.

L’acte renvoie expressément à cet égard à un relevé de compte qui figure en annexe du commandement.

La société HABITAT FRANCE conteste le quantum des sommes réclamées par le bailleur, dès lors que le loyer de renouvellement au 1er juillet 2019 qui doit être établi à la valeur locative n’a pas encore été fixé entre les parties ou par le juge des loyers commerciaux compétent, en raison des négociations sur la résiliation amiable initiée par le bailleur. Elle soutient que le commandement litigieux est nul et de nul effet du fait de l’absence d’exigibilité de la créance alléguée par la société [Adresse 9]. Toutefois, un commandement délivré prétendument pour une somme supérieure à la somme due n’est pas nul, mais voit simplement ses effets réduits au montant de la créance dont l’exigibilité n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, le montant des sommes contestées par la société HABITAT FRANCE, pour des motifs dont le bien-fondé sera examiné ci-après, est en toutes hypothèses constitué d’un loyer (ou indemnités d’occupation) et de charges,sans être sérieusement contesté. Il s’ensuit que les objections soulevées par la société HABITAT FRANCE sont insuffisantes à priver d’effet le commandement litigieux. Il convient en effet de rappeler que le bail du 1er juillet 2007, dont le renouvellement avait été initialement convenu, a pris fin à sa date d’expiration, soit le 30 juin 2019, compte tenu de l’exercice du droit d’option par la société HABITAT FRANCE par acte du 11 juillet 2022 et compte tenu de cet exercice du droit d’option la société HABITAT FRANCE, elle s’est trouvée dans la situation d’un occupant sans droit ni titre à compter rétroactivement de la date d’effet de la demande de renouvellement, soit à compter du 1er juillet 2019; dès lors une indemnité d’occupation est bien due à hauteur du montant du loyer actuel, outre les charges.

Il résulte du relevé de compte produit aux débats que la société HABITAT FRANCE n’a effectué aucun versement à compter de 2022, se contentant de verser des règlements ponctuels et partiels de ses échéances locatives, dont il n’est pas démontré qu’elle en contestait le montant; son dernier règlement remontant au 3 décembre 2021, alors qu’elle continuait à exploiter les locaux, il apparaît que la société FRANCE HABITAT est débitrice de la somme de 1 446 205,05 euros au 24 mars 2023.

En conséquence la société [Adresse 9] est bien fondée à solliciter la fixation définitive de sa créance antérieure privilégiée au passif de la procédure collective de la société HABITAT FRANCE à hauteur de ladite de 1 446 205,05 euros, telle qu’elle a été déclarée entre les mains de Maître [N] [S] et la SELARL ASTEREN prise entre les mains de Maître [X] -[P] [I], en qualité de co-mandataires liquidateurs suivant lettres recommandées avec AR du 9 février 2024 (pièce n°31).

La société HABITAT FRANCE n’ayant pas solicité de délais de paiement il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur la compensation du dépôt de garantie avec la créance sur la société HABITAT FRANCE

En l’espèce, la société [Adresse 9] est fondée à compenser le dépôt de garantie, dont elle est dépositaire, à hauteur de 115 843,79 € avec sa créance privilégiée régulièrement déclarée au passif de la procédure de redressement judiciaire de la société HABITAT FRANCE, de sorte qu’elle a vocation à ce que sa créance déclarée à hauteur de 1 446 205,05 euros soit ramenée après compensation avec le dépôt de garantie à la somme de 1 330 361,26 € TTC.Il sera statué en ce sens.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne pas faire droit à une demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de la procédure en ce compris les frais d’huissier relatifs à la signification du commandement de payer du 13 mai 2022 seront laissés à la charge de la procédure collective de la société FRANCE HABITAT sans qu’aucune demande de condamnation personnelle à l’encontre des mandataires liquidateurs ne soient accueilllie.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare recevable l’intervention forcée contre Maître [N] [S] et la SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [X] -[P] [I], en qualité de co-mandataires liquidateurs de la société HABITAT FRANCE,

Déboute la société HABITAT FRANCE de sa demande de condamnation de la société [Adresse 9] à lui verser la somme de 700 000 € sauf à parfaire, à titre de dommages-intérêts,

Déboute la société HABITAT FRANCE de sa demande tendant à la nullité du commandement de payer du 13 mai 2022,

Fixe au passif de la procédure collective de la société HABITAT FRANCE la créance antérieure privilégiée de la société [Adresse 9] à hauteur d’une somme de 1 446 205,05 euros TTC au titre de son arriéré de loyer et/ou indemnités d’occupation, charges, taxes et accessoires arrêté au 14 décembre 2022, date de libération des lieux et de remise des clés telle qu’elle a été déclarée entre les mains de Maître [N] [S] et la SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [X] -[P] [I], en qualité de co-mandataires liquidateurs de la société HABITAT FRANCE, suivant lettres recommandées AR en date du 9 février 2024, qui, après compensation avec le dépôt de garantie d’un montant de 115 843,79 €, sera ramenée à la somme de 1 330 361,26 €,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au paiement de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens de la procédure en ce compris les frais d’huissier relatifs à la signification du commandement de payer du 13 mai 2022 à la charge de la procédure collective de la société FRANCE HABITAT dont distraction au profit de la SELARL Brogini & Grech avocats, prise en la personne de Maître Benoît Brogini, avocat au barreau de Nice, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rappelle que le jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire,

En foi de quoi la présidente a signé avec la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE