COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. UN POINT SEYTOUR c/ Société de la Résidence sise [Adresse 3], [Y] [W] épouse [N], S.A. AXA FRANCE IARD, Compagnie d’assurance MATMUT, S.A. PACIFICA

N° 25/

Du 07 Février 2025

4ème Chambre civile

N° RG 17/03282 – N° Portalis DBWR-W-B7B-LDCR

Grosse délivrée à

M^e Karim RAISSI-FERNANDEZ

expédition délivrée à

M^e Pascal AUBRY

la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES

M^e Alberto PONTI SIMONIS DI VALLARIO

la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR

M^e Hervé ZUELGARAY

le 07 Février 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du sept Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Conformément à l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Magistrat rapporteur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA

Greffier : Madame Estelle AYADI

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL

Assesseur : Madame Diana VALAT

Assesseur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA (Juge rédacteur)

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Novembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 15 Janvier2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Février 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. UN POINT SEYTOUR exerçant sous l’enseigne “Le Bar à Manger” prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Karim RAISSI-FERNANDEZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSES:

Syndicat de copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 3] représenté par son syndic la Société [Adresse 10] elle-même prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Marianne FOUR de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Mme [Y] [W] épouse [N]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Alberto PONTI SIMONIS DI VALLARIO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

La Compagnie AXA FRANCE IARD, S.A.,prise en la personne de son représentant légal en exercice domciilié pour la circonstance audit siège

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Compagnie d’assurance MATMUT

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Lionel CARLES de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

La Compagnie PACIFICA, SA, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Pascal AUBRY, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée à la requête de la SARL Un Point Seytour à l’encontre du syndicat de copropriété de la résidence du [Adresse 3], de la SA AXA France IARD, en sa qualité d’assureur du syndicat de copropriété et de Madame [Y] [W] épouse [N], par actes du 5 juillet 2017.

Vu la dénonce de l’assignation et l’assignation délivrée à la requête de la compagnie d’assurances AXA France IARD, en sa qualité d’assureur du syndicat de copropriété, à l’encontre de la SA Pacifica, en sa qualité d’assureur multirisques la SARL Un Point Seytour, par acte du 9 septembre 2019.

Vu la dénonce de l’assignation principale susvisée et l’assignation délivrée à la requête de Madame [Y] [N] à l’encontre de son propre assureur, la compagnie d’assurances Matmut, devenue aujourd’hui la SA Inter Mutuelles Entreprises, par acte du 8 septembre 2020.

Vu les ordonnances de jonction.

Vu les dernières conclusions de la SARL Un Point Seytour, notifiées par voie de RPVA le 24 octobre 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de débouter l’ensemble des parties de toutes leurs prétentions contraires ; de déclarer le syndicat de copropriété du [Adresse 3] entièrement responsable des préjudices subis par elle ; de condamner le syndicat in solidum avec son assureur AXA France IARD, Madame [N] et son assureur Inter Mutuelles Entreprises à lui payer les sommes de 7936,16 EUR au titre des dommages matériels, 111 000 EUR au titre de la perte d’exploitation et 50 000 EUR au titre de son préjudice moral ; pour le cas où par extraordinaire, le tribunal devait juger que la cause des désordres provient de parties privatives de l’appartement de Madame [N], de condamner la compagnie d’assurances Pacifica in solidum au paiement des sommes susvisées avec Madame [N], le syndicat de copropriété, la compagnie d’assurances AXA France IARD et la compagnie Inter Mutuelles Entreprises ; sur la dispense de paiement des loyers au bailleur et la condamnation de Madame [N] à lui rembourser les loyers réglés du mois d’août 2014 à novembre 2017, de dispenser la SARL Un Point Seytour du paiement de l’ensemble de ses loyers et charges à compter du mois d’août 2014 jusqu’au 13 novembre 2017, date de réouverture effective du restaurant ; de condamner Madame [N] à lui rembourser la somme de 21 827,88 EUR ; de débouter Madame [N] de toutes ses prétentions dirigées à son encontre ; de condamner in solidum le syndicat de copropriété et son assureur AXA France IARD, Madame [N] et son assureur Inter Mutuelles Entreprises ou tout autre succombant à lui payer la somme de 10 000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ; d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Vu les conclusions récapitulatives numéro 5 du syndicat de copropriété de l’immeuble du [Adresse 3], notifiées par voie de RPVA le 23 janvier 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de débouter la SARL Un Point Seytour, Madame [N] et la compagnie d’assurances Pacifica de l’intégralité de leurs prétentions à son encontre ; de condamner Madame [N] et son assureur Pacifica à lui payer la somme de 86 850,17 EUR au titre du coût des travaux de reprise du plancher ; à titre subsidiaire, de condamner la compagnie AXA France IARD à le relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ; en tout état de cause, de condamner tout succombant à lui payer la somme de 5000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions récapitulatives et en réplique numéro 2 de la compagnie d’assurances AXA France IARD, en sa qualité d’assureur du syndicat de copropriété, notifiées par voie de RPVA le 15 avril 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de juger que la responsabilité dans l’effondrement du plancher incombe à Madame [N], propriétaire des locaux du rez-de-chaussée et du premier étage ; de débouter toute demande formulée à l’encontre du syndicat de copropriété du [Adresse 3] et, partant, à l’encontre de AXA France IARD ; à titre subsidiaire, de condamner la compagnie Pacifica à garantir la compagnie d’assurances AXA France IARD de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ; à titre encore plus subsidiaire, de juger que la SARL Un Point Seytour ne justifie pas du principe et du quantum des préjudices qu’elle allègue ; de la débouter de l’ensemble de ses prétentions ; de débouter Madame [N] de l’ensemble de ses prétentions ; en tout état de cause, de débouter la SARL Un Point Seytour, la compagnie Pacifica, Madame [N] et le syndicat de copropriété de l’ensemble de leurs prétentions dirigées à l’encontre de AXA France IARD ; de condamner Madame [N] à lui payer la somme de 2000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile

Vu les dernières conclusions de Madame [N] notifiées par voie de RPVA le 23 octobre 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de révoquer l’ordonnance de clôture et de la fixer à la date de l’audience de plaidoirie le 7 novembre 2022 (2024) ; de débouter la SARL Un Point Seytour de l’ensemble de ses prétentions à son encontre ; de condamner reconventionnellement la SARL Un Point Seytour à lui payer les loyers et charges ayant couru de mai 2016 à février 2017 soit la somme de 8400 EUR ainsi qu’à lui payer les loyers postérieurs jusqu’en septembre 2020, soit la somme de 15 849,24 EUR ; de débouter le syndicat de copropriété du [Adresse 3] de sa demande de condamnation dirigée à son encontre pour la somme de 86 850,17 EUR au titre du coût des travaux de reprise du plancher ; de juger que le syndicat de copropriété est entièrement responsable des désordres affectant le plancher qui s’est effondré entre le premier étage et le rez-de-chaussée de l’immeuble ; de juger que le syndicat s’est au demeurant obligé à cette réparation lors de l’assemblée générale du 8 novembre 2016, en refusant toute expertise judiciaire ; de condamner le syndicat de copropriété et son assureur AXA France IARD à régler toutes condamnations au bénéfice de la SARL Un Point Seytour à la suite du sinistre litigieux ; de condamner reconventionnellement le syndicat de copropriété et son assureur AXA France IARD à lui payer les loyers et charges ayant couru de mai 2016 à février 2017 soit 10 394,70 EUR ainsi qu’à la somme de 21 781,14 euros représentant les travaux intérieurs dont elle a fait l’avance ; à titre subsidiaire, de condamner la compagnie d’assurances Pacifica et la compagnie d’assurances Inter Mutuelles Entreprises à la garantir de toutes condamnations qui interviendraient à son encontre ; d’écarter pour ce faire l’exception de prescription alléguée par la compagnie d’assurances Inter Mutuelles Entreprises ; de condamner la SARL Un Point Seytour ou tout autre succombant à lui payer la somme de 5000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ; en cas de condamnation de Madame [N], d’écarter l’exécution provisoire.

Vu les conclusions en réponse numéro 3 de la SA Inter Mutuelles Entreprises, notifiées par voie de RPVA le 19 juin 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de débouter Madame [N] de l’ensemble de ses prétentions à son encontre, eu égard à la prescription de son action ; de condamner Madame [N] à lui payer la somme de 5000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ; à titre principal au fond, de débouter Madame [N] de l’ensemble de ses prétentions au motif qu’elle n’est pas l’assureur du bien situé au premier étage ; de condamner Madame [N] à lui payer la somme de 5000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ; à titre subsidiaire, de débouter Madame [N] de l’ensemble de ses prétentions en raison de l’antériorité des sinistres et de leur connaissance par Madame [N] qui est demeurée inactive ; de débouter la SARL Un Point Seytour de l’ensemble de ses prétentions à son encontre ; de juger qu’en cas de condamnation, il conviendra de voir appliquer la franchise contractuellement prévue ; de condamner tout succombant à lui payer la somme de 5000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ; à titre encore plus subsidiaire, de condamner in solidum Madame [N], la compagnie d’assurances Pacifica, ès qualités d’assureur de Madame [N], le syndicat de copropriété du [Adresse 3] et la compagnie d’assurances AXA France IARD, son assureur, à relever et garantir Inter Mutuelles Entreprises de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre ; de condamner tout succombant à lui payer la somme de 5000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions de la SA Pacifica, en sa qualité d’assureur multirisques de la SARL Un Point Seytour, notifiées par voie de RPVA le 24 mai 2024, et par lesquelles il est demandé au tribunal de juger que la compagnie AXA France IARD ne rapporte pas la preuve qui lui incombe ; de la débouter en conséquence de sa demande aux fins d’être relevée et garantie par la SA Pacifica ; de mettre la SA Pacifica purement et simplement hors de cause ; de juger que le syndicat de copropriété du [Adresse 3] est entièrement responsable des préjudices subis par la SARL Un Point Seytour du fait de sa carence à entreprendre les travaux de remise en état du plancher ; de juger que la compagnie d’assurances AXA France IARD ne soulève aucune exclusion de garantie ; de faire en conséquence entièrement droit aux demandes indemnitaires de la SARL Un Point Seytour ; de condamner en conséquence in solidum le syndicat de copropriété, la compagnie d’assurances AXA France IARD et Madame [N] à payer à la SARL Un Point Seytour les sommes de 6666 EUR à titre de dommages matériels, 111 000 EUR à titre de perte d’exploitation et 50 000 EUR à titre de préjudice moral ; de condamner la compagnie d’assurances AXA France IARD à payer à Pacifica la somme de 4000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance du 25 septembre 2024 fixant la clôture au 24 octobre 2024.

Vu l’absence d’opposition à la production aux débats des dernières conclusions notifiées le jour de la clôture et la veille de celle-ci.

MOTIVATION RETENUE PAR LE TRIBUNAL

Attendu que Madame [N] est propriétaire des locaux du rez-de-chaussée et du premier étage de l’immeuble situé à [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété ;

Attendu que Madame [N] est assurée pour les locaux du rez-de-chaussée par la Matmut, aux droits de qui vient aujourd’hui la compagnie d’assurances Inter Mutuelles Entreprises ; qu’elle affirme être assurée pour les locaux du premier étage par la compagnie Pacifica, laquelle conteste l’existence d’une police couvrant lesdits locaux ;

Attendu que Madame [N] a donné en location à usage commercial de restaurant les locaux du rez-de-chaussée à la SARL Un Point Seytour, assurée en police multirisques par la compagnie d’assurances Pacifica, selon bail initial du 12 octobre 2004 renouvelé ; qu’elle a donné en location le local du premier étage à Monsieur [E], pour y exploiter une activité de location en meublés ;

Attendu qu’au mois d’août 2014, alors que le restaurant était fermé, un dégât des eaux s’est produit entre le premier étage et le rez-de-chaussée qui a provoqué l’effondrement partiel du faux plafond de la salle de restaurant ;

Attendu que le sinistre a fait l’objet d’une déclaration par la SARL Un Point Seytour à son assureur Pacifica et à Madame [N], bailleresse ;

Qu’une expertise amiable contradictoire a été réalisée par l’expert de l’assureur Pacifica, Monsieur [P], au contradictoire de Madame [N] et du syndicat de l’immeuble, puis ultérieurement au contradictoire de la compagnie d’assurances AXA France IARD, assureur du syndicat, de Monsieur [E] et de son assureur ;

Attendu que dans son rapport amiable du 16 septembre 2014, Monsieur [P] a relevé que les écoulements d’eau provenant d’une fuite sur canalisation non accessible d’adduction avaient entraîné un effondrement partiel du plafond en BA 13 à l’entrée de la salle de restaurant ; qu’après décroutage et enlèvement des gravats, il avait constaté au contradictoire des parties que l’ossature bois du plancher séparatif entre les 2 niveaux était fortement altéré du fait d’une situation antérieure que le dommage dégât des eaux n’avait fait que révéler ; qu’ainsi Monsieur [P] a demandé au syndic de l’immeuble de mandater en urgence un ingénieur structure pour définir au plus vite les travaux de réhabilitation du plancher à entreprendre ;

Attendu que nonobstant une mise en demeure adressée à la bailleresse ainsi qu’au syndicat de copropriété, aucun travail n’a été entrepris aux fins de consolidation du plancher menaçant de s’effondrer ; qu’en conséquence, la SARL Un Point Seytour a obtenu par ordonnance de référé du 27 janvier 2015 la désignation d’un expert judiciaire au contradictoire de la bailleresse, de son assureur, du syndicat et de l’assureur de celui-ci ;

Attendu qu’au cours de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [R] [B], le syndicat de copropriété s’est engagé à remettre totalement en état les lieux à ses frais avancés ; que lors de l’assemblée générale du 22 avril 2015 il a été voté l’exécution de travaux et un devis de la société Porcu a été retenu ;

Attendu cependant qu’en l’état de la dégradation totale du plancher litigieux, l’expert judiciaire a refusé d’entériner le devis Porcu, jugé insuffisant à réparer les désordres, considérant qu’il était nécessaire d’établir un descriptif de travaux précis ainsi que l’analyse des sinistres antérieurs ainsi qu’une étude globale de l’immeuble par le biais d’opérations d’étaiement, sondages, pose de témoins, diagnostic et études de conception ;

L’expert a sollicité pour poursuivre ses opérations un complément de provision de 38 100 EUR que la SARL Un Point Seytour s’est trouvée dans l’impossibilité d’avancer du fait que son commerce était toujours fermé et qu’elle se trouvait dans l’obligation de continuer à payer ses loyers et charges ;

Attendu que l’expert a déposé son rapport en l’état, tout en précisant que le syndicat de copropriété, premier défendeur intéressé à la poursuite de la mesure d’instruction, n’a pas demandé de relevé de caducité lui permettant de réaliser les travaux à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra ;

Attendu que devant l’inertie totale des défendeurs, la SARL Un Point Seytour a délivré à l’encontre de la bailleresse une assignation le 29 avril 2016 afin d’obtenir la suspension du paiement des loyers, puis une assignation à l’encontre du syndicat de copropriété afin d’obtenir sa condamnation sous astreinte à réaliser les travaux de réparation nécessaires ;

Attendu que le syndicat de copropriété a alors décidé de réunir une assemblée générale en novembre 2016 lors de laquelle il a été voté la réalisation des travaux conformément à un descriptif de l’architecte Kis et sur la base d’un devis de la société Said Construction d’un montant de 86 850,17 EUR prévoyant une dépose totale du plancher et la réfection intégrale de celui-ci, ainsi que cela était préconisé par l’ingénieur de structure du syndicat, la société LF Conception ;

Attendu qu’en cet état, par ordonnance de référé du 13 décembre 2016, le syndicat a été condamné sous astreinte à réaliser les travaux de remise en état conformément au descriptif Kis ; que d’autre part, constatant la violation de Madame [N] de son obligation de délivrance, l’ordonnance a autorisé la SARL Un Point Seytour à suspendre le paiement de ses loyers à compter du 1er mai 2016 jusqu’à accomplissement des travaux de remise en état ;

Attendu que les travaux ont été réalisés par le syndicat à compter du 9 janvier 2017 et se sont achevés le 24 février 2017 pour ce qui concerne la réfection du plancher séparatif des locaux du rez-de-chaussée et du premier étage ; que pour autant, aucun des défendeurs n’a accepté de prendre en charge les travaux de réfection intérieure du restaurant ;

Attendu qu’à la suite d’une nouvelle mise en demeure délivrée par la demanderesse, Madame [N] a accepté de financer ces travaux qui ont été réalisés, ce qui a permis la réouverture du restaurant le 13 novembre 2017 ;

Attendu que l’affaire se présente en l’état ;

Sur la demande principale à l’encontre du syndicat de copropriété :

Attendu que la SARL Un Point Seytour sollicite la condamnation du syndicat de copropriété à réparer l’intégralité de ses préjudices sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que pour s’opposer à cette demande, le syndicat de copropriété soutient qu’en application du règlement de copropriété de l’immeuble, les planchers sont expressément exclus des parties communes ; qu’en outre, le règlement de copropriété stipule que « chaque copropriétaire devra veiller au bon entretien des planchers, de sorte que si le mauvais état d’entretien desdits planchers entraînait la réfection des plafonds au-dessous, cette réfection serait à sa charge » ;

Mais attendu qu’une telle argumentation ne peut être retenue ;

Attendu en effet que si le règlement de copropriété ne déclare pas formellement les planchers de l’immeuble comme des parties communes, il ne les déclare pas davantage comme des parties privatives ;

Attendu d’autre part que si le règlement précise que chaque copropriétaire doit veiller au bon entretien des planchers, une telle disposition n’implique pas qu’ils constituent des parties privatives ; qu’au contraire, la clause du règlement de copropriété met à la charge d’un copropriétaire les travaux de réfection uniquement dans le cas de mauvais entretien, ce qui implique a contrario qu’en l’absence de preuve d’un mauvais état d’entretien, les travaux de réfection totale d’un plancher par suite de vétusté ou d’une cause non établie, restent à la charge du syndicat de copropriété ;

Attendu qu’ainsi, dans le silence du règlement de copropriété, il échet de faire application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui répute partie commune l’ensemble du gros œuvre d’un bâtiment ;

Attendu en outre que le syndicat de copropriété reconnaît être intervenu avant le sinistre litigieux et avoir accepté de réaliser à ses frais des travaux de confortement au niveau des planchers ; que son explication selon laquelle cela ne pouvait valoir engagement d’entretenir les planchers pour l’avenir est inopérante ; qu’il échet de juger au contraire que ces interventions valent reconnaissance que les planchers de l’immeuble constituent des parties communes ;

Attendu d’autre part qu’il résulte du rapport amiable [P] que la cause déterminante du sinistre résulte de la vétusté du plancher dont le dernier dégât des eaux qui a entraîné l’effondrement partiel du faux plafond dans le restaurant n’a fait que révéler l’existence et l’importance ; que le syndicat lui-même n’a jamais contesté l’état désastreux de ce plancher qualifié par lui « d’extrêmement endommagé » ; que l’expert judiciaire [B] a souligné le caractère évolutif de la flexion de ce plancher ; qu’enfin, la compagnie d’assurances AXA France IARD qui assure le syndicat, avait elle-même considéré dans un rapport du 20 octobre 2014 que le dégât des eaux d’août 2014 n’était pas à l’origine de l’état de la structure mais seulement un événement révélateur, ce que l’expert judiciaire a rappelé en page 123 du rapport ;

Attendu qu’il échet de relever par ailleurs encore, qu’après le dépôt du rapport en l’état de Monsieur [B], le syndicat de copropriété s’est trouvé contraint de faire réaliser des travaux de réparation par ordonnance de référé du 13 décembre 2016 ; que ces travaux ont fait l’objet d’une autorisation lors de l’assemblée générale du 8 novembre 2016 ;

Attendu que si le syndicat avait estimé que la cause déterminante de l’état très dégradé du plancher et de l’obligation de sa réfection totale, était imputable à une autre cause que la vétusté, il lui appartenait, lors de ladite assemblée générale, de faire voter l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire, dans la mesure où l’expert judiciaire [B] n’avait pu réaliser l’intégralité de sa mission ;

Or attendu que lors de ladite assemblée générale, l’assemblée générale a refusé l’instauration d’une nouvelle expertise judiciaire ;

Attendu que pour l’ensemble des éléments visés ci-dessus, il échet de retenir la responsabilité de plein droit du syndicat de copropriété à l’égard de la SARL Un Point Seytour et son obligation de prendre en charge les travaux de réfection du plancher litigieux, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, sur les préjudices subis par la SARL Un Point Seytour, qu’il peut être légitimement reproché au syndicat de copropriété d’avoir beaucoup atermoyé, avant de tenter de faire admettre à l’expert un devis sous-évalué ne permettant pas une réparation intégrale des désordres, puis devant l’impossibilité matérielle pour la SARL Un Point Seytour de consigner la somme complémentaire importante sollicitée par l’expert, de ne pas avoir sollicité lui-même l’autorisation de consigner en ses lieu et place, ce qui a entraîné le dépôt du rapport en l’état et un nouveau retard, avant de réaliser très tardivement que la violation de son obligation de réparation risquait de mettre à sa charge des préjudices immatériels très importants ;

Attendu qu’il échet en conséquence de retenir le principe de la responsabilité pleine et entière du syndicat à l’égard de la demanderesse pour l’ensemble des préjudices subis par elle, matériels et immatériels ; qu’il échet de relever, au demeurant, que tout en sollicitant le débouté de l’ensemble des prétentions indemnitaires de la SARL Un Point Seytour, le syndicat n’allègue aucun moyen de fait ou de droit à l’appui du principe de sa contestation ;

Attendu, sur les préjudices subis par la demanderesse, qu’il est produit par elle des factures de réparation ou de remplacement de divers matériels pour les sommes de 4416 EUR, 2250 EUR et 1270,16 EUR soit au total 7936,16 EUR, qui apparaissent en relation directe avec le sinistre ;

Attendu que la SARL Un Point Seytour produit aux débats une étude de son expert-comptable relativement à la perte d’exploitation subie par l’entreprise pendant la période de fermeture du mois de juillet 2014 au mois de novembre 2017 ; que durant toute cette période, elle rapporte la preuve d’un préjudice financier dans la mesure où elle a dû continuer à faire face à ses frais fixes pour un montant total de 68 500 EUR tout en étant privée de tout chiffre d’affaires qui était avant sinistre d’environ 80 000 EUR ; que l’expert-comptable a pris soin de calculer la perte d’exploitation annuelle par différence entre le chiffre d’affaires, le coût des matières et des charges fixes ;

Attendu que cette méthode doit être retenue et aboutit à une perte d’exploitation de 111 000 EUR au total pendant toute la période de fermeture de l’établissement ;

Attendu que la SARL Un Point Seytour allègue par ailleurs un préjudice moral ;

Attendu que si l’existence d’un tel préjudice est établie dans son principe, la demande formulée de ce chef à hauteur de 50 000 EUR est largement exagérée ; qu’il échet de fixer ce préjudice à la somme de 5000 EUR ;

Attendu que la compagnie d’assurances AXA France IARD ne conteste pas sa garantie à l’égard de son assuré, le syndicat de copropriété du [Adresse 3] ;

Attendu que dans la mesure où il est jugé ci-dessus que la cause déterminante du sinistre est imputable au syndicat de copropriété du fait de la vétusté du plancher, il convient de retenir la garantie de la compagnie AXA France IARD et de la condamner in solidum avec le syndicat de copropriété à payer à la SARL Un Point Seytour le montant des sommes susvisées ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ou liée à la situation du syndicat de copropriété de son assureur ne permet de les exonérer de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par la SARL Un Point Seytour ; qu’il échet de les condamner in solidum à lui payer de ce chef la somme de 8000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Sur la demande principale à l’encontre de Madame [N] :

Attendu que la SARL Un Point Seytour reproche à Madame [N], sa bailleresse, une violation de son obligation de délivrance et d’entretien afin d’assurer la jouissance paisible des lieux loués, en violation de l’article 1719 du Code civil ;

Attendu que la demanderesse sollicite en conséquence d’une part la condamnation de Madame [N] in solidum avec le syndicat de copropriété d’avoir à l’indemniser de ses préjudices matériels, de sa perte d’exploitation et de son préjudice moral ; qu’elle sollicite d’autre part d’être dispensée du paiement de l’ensemble des loyers et charges entre le mois d’août 2014 et le 13 novembre 2017 et d’être remboursée des loyers réglés entre le 3e trimestre 2014 et le 3e trimestre 2016 pour un montant total de 21 827,88 EUR, comme conséquence de l’impossibilité d’avoir occupé les lieux pendant cette période ;

Mais attendu qu’il convient de procéder à une distinction ;

Attendu en effet qu’il a été jugé ci-dessus que le syndicat de copropriété est entièrement et seul responsable des conséquences dommageables du sinistre en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir du préjudice matériel mais également de la perte d’exploitation et du préjudice moral ;

Attendu que pour les éléments ci-dessus visés, il n’est pas rapporté la preuve que Madame [N], en sa qualité de bailleresse, encourt une quelconque responsabilité ;

Attendu en effet qu’elle ne pouvait procéder elle-même à la réparation du plancher, travaux qui ne pouvaient être réalisés qu’à la demande du syndicat ; que d’autre part, tant que les travaux de réfection n’ont pas été réalisés par le syndicat, Madame [N] se trouvait dans l’impossibilité de procéder à ses frais avancés aux travaux de réfection intérieure, dont la charge est également imputable au syndicat de copropriété comme une conséquence directe des désordres ;

Attendu qu’il échet en conséquence de débouter la SARL Un Point Seytour de sa demande d’indemnisation des préjudices matériels, préjudice moral et de perte d’exploitation, dirigée à l’encontre de Madame [N] ;

Attendu en revanche que la bailleresse est tenue de restituer à sa locataire les loyers réglés par elle alors que cette dernière s’est trouvée dans l’impossibilité d’occuper normalement les lieux pendant plus de 3 ans, sauf son recours éventuel ;

Attendu que de ce chef, la clause de souffrance insérée au bail n’est applicable qu’en cas de travaux de réparation décidés par la bailleresse ; qu’en revanche, ladite clause n’est pas applicable en cas de sinistre imputable au syndicat de copropriété entraînant l’obligation de réfection totale d’un plancher de l’immeuble à laquelle s’est refusé le syndicat pendant près de 3 ans, ce qui a entraîné en l’espèce une inoccupation totalement anormale du mois d’août 2014 jusqu’au 17 novembre 2017 ; qu’il échet en conséquence de dispenser la SARL Un Point Seytour du paiement de tous loyers et charges entre le mois d’août 2014 et le 17 novembre 2017, et d’ordonner la restitution à la locataire des loyers perçus entre le mois d’août 2014 et le 3e trimestre 2016 soit la somme de 21 827,88 EUR et de condamner Madame [N] à rembourser ladite somme à la SARL Un Point Seytour, sauf son recours ;

Sur les recours récursoires

Attendu tout d’abord que le syndicat de copropriété du [Adresse 3] sollicite la condamnation de Madame [N] et de son assureur Pacifica à lui payer le montant des travaux de réparation du plancher à hauteur de 86 850,17 EUR ;

Mais attendu que dans la mesure où il est déclaré entièrement responsable des conséquences dommageables du sinistre, les travaux de réparation doivent demeurer à sa charge ;

Attendu que le syndicat de copropriété sollicite à titre subsidiaire d’être garanti par son assureur, la compagnie d’assurances AXA France IARD, de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

Attendu qu’il échet de faire droit à ce recours, aucune cause de non garantie n’étant alléguée ;

Attendu, sur les recours récursoires de Madame [N], qu’il échet tout d’abord de la débouter de sa demande de paiement de loyer formulée à l’encontre de sa locataire pour la période d’août 2014 au 17 novembre 2017 ;

Attendu que Madame [N] sollicite en 2e lieu la condamnation du syndicat de copropriété et de son assureur AXA France IARD à régler toutes condamnations au bénéfice de la SARL Un Point Seytour à la suite du sinistre litigieux ;

Mais attendu que cette demande ainsi formulée ne constitue pas une demande de Madame [N] à l’encontre du syndicat aux fins d’être garantie de toutes condamnations mises à sa charge ;

Attendu que Madame [N] sollicite d’autre part la condamnation du syndicat de copropriété et de son assureur AXA France IARD à lui payer le montant des loyers du mois de mai 2016 au mois de février 2017 soit la somme de 10 394,70 EUR, ainsi que le coût des travaux de réparation intérieurs pour 21 780,14 EUR ;

Attendu qu’il échet de faire droit à cette demande et de condamner in solidum le syndicat de copropriété du [Adresse 3] et son assureur AXA France IARD à rembourser à Madame [N] le montant des loyers dont elle a été privée du mois de mai 2016 au mois de février 2017, pour un montant de 10 394,70 EUR, étant observé qu’il s’agit de la seule demande formulée par elle au titre des pertes de loyers ;

Attendu qu’à la suite de la réalisation des travaux de réfection intégrale du plancher litigieux par le syndicat de copropriété, Madame [N] a fait procéder à la remise en état intérieur des lieux loués pour un montant justifié de 21 781,14 euros ; qu’il échet de condamner in solidum le syndicat de copropriété du [Adresse 3] et la compagnie d’assurances AXA France IARD à lui payer de ce chef ladite somme, au motif que les travaux de réfection intérieure sont la conséquence directe du sinistre imputable au syndicat ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ou liée à la situation du syndicat et de son assureur ne permet de les exonérer des frais irrépétibles exposés par Madame [N] ; qu’il échet de les condamner in solidum de ce chef à lui payer la somme de 3000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que Madame [N] sollicite également d’être garantie de toutes condamnations à son encontre par la compagnie d’assurances Inter Mutuelles Entreprises ;

Attendu que pour s’opposer à cette demande, son assureur soulève la prescription biennale de son action ;

Attendu qu’il échet tout d’abord de relever que cette prescription biennale fondée sur l’article L114 – 1 du code des assurances relève en l’espèce de la compétence du juge du fond, au motif que l’action a été introduite avant le 1er janvier 2020, date de la mise en vigueur des nouvelles dispositions de l’article 789 du code de procédure civile ;

Attendu que l’article L114–1 du code des assurances dispose que lorsque l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ;

Attendu que l’action a été introduite par la demanderesse à l’encontre de Madame [N] par assignation du 5 juillet 2017 ; que l’action de Madame [N] à l’encontre de son assureur a été introduite par assignation du 8 septembre 2020, ce dont il résulte que son action contre son assureur est prescrite ;

Attendu qu’il échet en conséquence de mettre hors de cause la compagnie d’assurances Inter Mutuelles Entreprises ; qu’aucune considération d’équité ne permet d’exonérer Madame [N] de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par cet assureur ; qu’il convient de la condamner à lui payer de ce chef la somme de 1500 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que Madame [N] sollicite enfin d’être garantie de toutes condamnations mises à sa charge par la compagnie d’assurances Pacifica ; qu’elle soutient de ce chef que cette compagnie l’assure en qualité de propriétaire non occupant des locaux du premier étage ;

Mais attendu que la compagnie d’assurances Pacifica conteste être l’assureur de Madame [N] pour de quelconques locaux ; que cette dernière ne verse au débat aucune police d’assurance émanant de la compagnie Pacifica ; qu’il échet en conséquence de la débouter de tout recours à l’encontre de cet assureur ;

Attendu, sur les demandes récursoires de la compagnie d’assurances AXA France IARD, qu’elle sollicite d’être garantie par la compagnie Pacifica au motif que cette dernière, en sa qualité d’assureur de la SARL Un Point Seytour, a fait réaliser une expertise amiable par son expert [P], lequel aurait commis une faute dans l’exécution de sa mission en faisant décrouter l’intégralité du faux plafond du restaurant ;

Mais attendu que la preuve d’une telle faute n’est pas rapportée ; qu’il échet en conséquence de débouter la SA AXA France IARD de son recours récursoire à l’encontre de la société Pacifica et de mettre celle-ci purement et simplement hors de cause ; qu’aucune considération d’équité ne permet d’exonérer la SA AXA France IARD, laquelle a procédé à la mise en cause de la société Pacifica dans le cadre de la présente instance, de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par la compagnie d’assurances Pacifica ; qu’il échet de condamner de ce chef la compagnie AXA France IARD à payer à la SA Pacifica la somme de 1500 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et il échet de l’ordonner pour le tout ;

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Sur les demandes principales :

DIT que le plancher litigieux constitue une partie commune de l’immeuble ;

DIT que les travaux de réparation de ce plancher doivent être laissés à la charge du syndicat de copropriété du [Adresse 3] ;

CONDAMNE le syndicat de copropriété du [Adresse 3], in solidum avec son assureur la compagnie d’assurances AXA France IARD à réparer les conséquences dommageables du sinistre ;

CONDAMNE le syndicat de copropriété du [Adresse 3] in solidum avec la compagnie d’assurances AXA France IARD à payer à la SARL Un Point Seytour les sommes de 7936,16 EUR à titre de préjudice matériel, 111 000 EUR à titre de perte d’exploitation et 5000 EUR à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE le syndicat de copropriété du [Adresse 3] in solidum avec la compagnie d’assurances AXA France IARD à payer à la SARL Un Point Seytour la somme de 8000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE en tant que de besoin la compagnie d’assurances AXA France IARD à garantir le syndicat de copropriété du [Adresse 3] de toutes les condamnations susvisées ;

DÉBOUTE la SARL Un Point Seytour de sa demande d’indemnisation des préjudices matériels, préjudice moral et de perte d’exploitation, dirigée à l’encontre de Madame [N] ;

DISPENSE la SARL Un Point Seytour du paiement de tous loyers et charges à Madame [N] entre le mois d’août 2014 et le 17 novembre 2017 ;

CONDAMNE Madame [N] à restituer à la SARL Un Point Seytour les loyers perçus entre le mois d’août 2014 et le 3e trimestre 2016 pour la somme de 21 827,88 EUR ;

Sur les recours récursoires :

DÉBOUTE le syndicat de copropriété du [Adresse 3] de sa demande de condamnation de Madame [N] et de son assureur Pacifica à lui payer le montant des travaux de réparation du plancher à hauteur de 86 850,17 EUR ;

DÉBOUTE Madame [N] de sa demande de paiement de loyers formulée à l’encontre de sa locataire pour la période d’août 2014 au 17 novembre 2017 ;

CONDAMNE in solidum le syndicat de copropriété du [Adresse 3] et son assureur AXA France IARD à rembourser à Madame [N] le montant des loyers dont elle a été privée mois de mai 2016 au mois de février 2017, pour un montant de 10 394,70 EUR ;

CONDAMNE in solidum le syndicat de copropriété du [Adresse 3] et la compagnie d’assurances AXA France IARD à payer à Madame [N] la somme de 21 780,14 EUR au titre des travaux de réparation intérieure ;

CONDAMNE in solidum le syndicat de copropriété du [Adresse 3] et la compagnie d’assurances AXA France IARD à payer à Madame [N] la somme de 3000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT prescrite l’action de Madame [N] à l’encontre de la SA Inter Mutuelles Entreprises ;

CONDAMNE Madame [N] à payer à la SA Inter Mutuelles Entreprises la somme de 1500 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [N] de ses prétentions à l’encontre de la SA Pacifica ;

DÉBOUTE la SA AXA France IARD de son recours récursoire à l’encontre de la SA Pacifica ;

MET celle-ci purement et simplement hors de cause ;

CONDAMNE la SA AXA France IARD à payer à la SA Pacifica la somme de 1500 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire pour le tout du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum le syndicat de copropriété du [Adresse 3] et la SA AXA France IARD aux entiers dépens de la présente instance qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT