— N° RG 25/00054 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZ3V

Date : 16 Avril 2025

Affaire : N° RG 25/00054 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZ3V

N° de minute : 25/00180

Formule Exécutoire délivrée

le : 18-04-2025

à : M^e Sonia MAKOUF + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 18-04-2025

à : M^e Christelle AUGROS + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le SEIZE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [K]

Madame [R] [G] épouse [K]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 8]

représentés par M^e Sonia MAKOUF, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat

DEFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 15] [Adresse 3] représenté par son syndic la société BESOINS ET SERVICES DE LA GESTION IMMOBILIERE (BGSI)

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Christelle AUGROS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S. BESOINS ET SERVICES DE LA GESTION IMMOBILIERE (BGS I)

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Christelle AUGROS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 19 Mars 2025 ;

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Au cours de l’année 2012, la S.C.C.V Residence [Localité 15] a entrepris, en qualité de maître d’ouvrage, la construction d’un ensemble immobilier à usage d’habitation dénommé “Résidence [Localité 15]” sur un terrain sis [Adresse 14], sous la maîtrise d’oeuvre de la société Archicrea [Localité 12], assurée auprès de la MMA IARD Assurances Mutuelles/ MMA IARD.

La S.C.C.V [Adresse 13] était assurée auprès de la S.M. A.B.T.P. Plusieurs entreprises ès qualités de sous-traitants sont intervenues au cours de l’opération.

Suivant acte authentique en date du 23 décembre 2014, Madame [R] [G] épouse [K] et Monsieur [T] [K] ont acquis, en l’état futur d’achèvement auprès de la S.C.C.V RESIDENCE [Localité 15], deux lots respectivement le numéro 15 et le numéro 41.

La livraison de l’ouvrage est intervenue le 06 août 2016 avec réserves et la réception identiquement avec réserves le 09 août 2016. Les époux [K] ont interpellé la S.C.C.V [Localité 15] pour la reprise des désordres allégués. Par acte en date du 18 janvier 2017, les époux [K] saisissaient le juge des référés de la juridiction de céans sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile pour l’obtention d’une mesure d’expertise judiciaire. Il était fait droit à la demande par ordonnance rendue le 1er février 2017 et Monsieur [I] [U] était désigné ès qualité d’expert judiciaire.

Par actes en date des 27 février, 2 et 7 mars 2018, la S.C.C.V [Adresse 13] a fait assigner en garantie la société Grom Group, la société Archucrea [Localité 12], la société Mutuelles du Mans Assurances IARD (MMA IARD) et la S.M. A.B.TP.

Le rapport technique définitif a été déposé le 28 mai 2021. Aux termes dudit rapport, l’expert judiciaire retenait un devis à hauteur de 49 700 euros pour procéder à la réfection du logement intérieur et extérieur. Les fonds étaient versés par la S.C.C.V au cours du premier trimestre 2023 puis reversés au syndicat des copropriétaires.

Selon lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 septembre 2023, les époux [K] mettaient en demeure, par le biais de leur conseil, le [Adresse 18] pour effectuer les travaux querellés.

Suivant jugement rendu par la première chambre civile de la juridiction de céans, la S.C.C.V Résidence [Localité 15], les mutuelles du Mans Assurances IARD, assureur de la société Archicréa [Localité 12] et la S.M. A.B.T.P assureur dommage et CNR et assureur de la société GROM GROUP ont été condamnés in solidum à verser aux époux [K] la somme de 49 700.00 euros.

Une sommation de payer a été délivré au [Adresse 18] par les époux [W] le 23 décembre 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier en date du 21 janvier 2025, Monsieur [T] [K] et Madame [R] [G] épouse [K] ont fait délivrer une assignation à comparaître à syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 15] et à la société BESOINS ET SERVICES DE LA GESTION IMMOBILIERE (BSGI) devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, statuant en référé, aux fins, sur le fondement des articles 700, 834 et 835 du code de procédure civile , L131-1 et L131-3 du code des procédures civiles d’exécution, 1992 du code civil et l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— Enjoindre le [Adresse 17] [Adresse 16] et son Syndic à procéder à la réalisation des travaux concernant l’appartement des consorts [K] ;

— Assortir cette demande d’une astreinte journalière de 500 euros par jour au bénéfice des consorts [K] ;

— Se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 16] et le Syndic au paiement de la somme de 7.383,78 € à titre provisionnel ;

— Dire que l’intégralité des condamnations prononcées à l’égard du Syndicat des copropriétaires et du Syndic ne seront pas supportées par les consorts [K] au titre des charges de copropriété ;

— N° RG 25/00054 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZ3V

— Condamner in solidum le [Adresse 19] et le Syndic au paiement de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner aux dépens.

Ils ont maintenu leur demandes à l’audience du 19 mars 2025 à laquelle l’affaire a été retenue.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 15] et la société BESOINS ET SERVICES DE LA GESTION IMMOBILIERE (BSGI) ont demandé au juge des référés de :

— Débouter les époux [K] de leurs demandes, en ce qu’elles se heurtent notamment à des contestations sérieuses,

— Condamner les époux [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 15] [Adresse 2] [Localité 11] [Adresse 7], et à BSGI SAS son syndic dont le siège est [Adresse 5], une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner les mêmes aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent que, s’agissant de la condamnation sous astreinte à la réalisation de travaux, qu’un ordre de service a été adressée à la société MCMY BTP pour la réalisation des travaux et que dans cette occurrence la demande est sans objet.

S’agissant de la demande d’exonération de participation aux frais liés au surcoût du montant des travaux à réaliser, les défendeurs font valoir que la demande porte sur les parties communes étant précisé que les parties privatives ont d’ores et déjà fait l’objet d’une indemnisation perçue par les époux [K]. Qu’en pareilles circonstances, l’ensemble des copropriétaires doivent participer à charge aux travaux à réaliser sur les parties communes.

Enfin, concernant la condamnation au paiement provisionnel des loyers, les défendeurs font valoir que les dispositions des articles 1992 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’appliquent pas au litige présent. Ils plaident que les demandeurs ne justifient pas de leur préjudice et que l’indemnisation sollicitée est hypothétique. Ils y opposent en substance une contestation sérieuse faisant échec à l’office du juge des référés.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande principale en réalisation de travaux

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les époux [K] sollicitent du juge des référés d’enjoindre le [Adresse 18] à réaliser les travaux querellés sur leur propriété.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 15] et la société BESOINS ET SERVICES DE LA GESTION IMMOBILIERE (BSGI) indiquent qu’un ordre de service a été adressé à la société MCMY BTP pour la réalisation desdits travaux.

Il convient d’observer que le rapport d’expertise déposé le 28 mai 2021 mentionne en page 52 les préjudices subis par les époux [K] comprenant notamment le préjudice financier, de jouissance et le préjudice moral à hauteur de 31 446,71 euros.

Le jugement rendu par la première chambre civile de la juridiction de céans conclut en la condamnation de la S.C.C.V [Adresse 13] in solidum avec les mutuelles du Mans Assurances IARD, assureur de la société Archicréa [Localité 12] et la S.M. A.B.T.P assureur dommage et CNR et assureur de la société GROM GROUP. A ce titre, ces derniers devaient verser la somme de 49 700,00 euros au titre des travaux de reprise.

La société MCMY BTP transmettait un devis en date du 18 février 2021 à hauteur de 49 700.00 euros dans la perspective de la reprise des travaux querellés.

Les fonds versés par la S.C.C.V [Adresse 13] ont été remis au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 15].

Une mise en demeure ainsi qu’une sommation ont été adressées au syndicat des copropriétaires aux fins d’accomplissement des travaux et ce alors que le devis été adressé depuis le 18 février 2021.

A ce jour, et malgré plusieurs relances, le syndicat des copropriétaires oppose une inertie manifeste à la reprise des travaux et ce nonobstant le versement des fonds. Ils opposent dans leurs dernières conclusions que la demande des époux [K] serait sans objet dans la mesure où un ordre de service aurait été transmis à la société MCMY BTP pour la reprise des travaux or, ils n’en justifient pas. Les procès-verbaux d’assemblée générale versés au dossier de la procédure ne mentionnent en rien ledit ordre de service.

Dans ces conditions, il convient de condamner le [Adresse 18] et la société BESOINS ET SERVICES DE LA GESTION IMMOBILIERE (BSGI), ès qualités de syndic, à la réalisation des travaux afin de garantir l’étanchéité du logement (extérieur du logement) et de reprendre les désordres et malfaçons (intérieur de l’appartement).

Les demandeurs ne précisent pas le montant de l’augmentation du devis de la société MCMY BTP, de sorte qu’il ne saurait y avoir lieu à condamnation de ce chef.

Selon le premier alinéa de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

Afin de s’assurer de la bonne exécution de la présente condamnation, il y a lieu de l’assortir d’une astreinte provisoire dans les conditions ci-après développées dans le dispositif. Il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte.

2 – Sur la demande de condamnation au titre des loyers

Les époux [W] sollicitent du juge des référés de condamner in solidum le [Adresse 18] et la société BESOINS ET SERVICES DE LA GESTION IMMOBILIERE (BSGI) au paiement du loyer de leur appartement et ce jusqu’à l’achèvement des travaux prescrits.

Aux termes des dispositions combinées des articles 6 et 9 du code de procédure civile “A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder” et “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”.

S’il n’est pas contesté en l’état de la procédure que les époux [K] ont pâti de l’inaction du syndicat et des désordres subis au sein de leur appartement, ces derniers échouent à apporter la preuve d’une quelconque difficulté financière dont l’origine se trouverait dans les actions du syndicat et de son syndic et ayant une répercussion directe sur le paiement des loyers.

Il convient par ailleurs d’observer que les époux [K] ne versent au dossier de la procédure aucun document comptable ou bancaire en ce sens et ne versent pas plus d’élément de nature à étayer le quantum de la somme sollicitée. De surcroît, ils ne justifient pas que le préjudice qu’ils allèguent serait actuel. Il n’appartient pas au juge des référés qui statue avec l’évidence requise d’allouer des sommes au titre d’une condamnation non factuellement et juridiquement fondée, tout préjudice hypothétique étant exclu de l’appréciation du juge.

Dans ces conditions, il convient de dire qu’à défaut d’être fondée, la demande sera rejetée.

3 – Sur la demande subsidiaire en provision

A titre subsidiaire, les époux [K] sollicitent du juge des référés une condamnation par provision du [Adresse 18] et de son syndic correspondant 9 845,04 euros soit huit mois de loyers à compter de septembre 2024.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. En droit, il est admis que la contestation sérieuse est appréciée souverainement par le juge des référés, et qu’elle ne saurait être constituée par la seule expression d’une contestation des demandes par le défendeur.

Constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à l’exercice des pouvoirs du juge des référés l’examen d’un litige portant sur l’interprétation d’un contrat de bail (Cass, Civ3, 10 février 1998 n°86-18.864).

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il y a lieu de s’approprier les développements ci-dessus explicités au titre de la demande de paiement de loyer et réitérer que la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse à défaut de justifier de ce que l’obligation serait le fruit d’une dette promptement définie tant sur sa teneur que sur son quantum.

Il résulte dès lors de ce qui précède que la demande ne saurait prospérer et sera par conséquence rejetée.

4 – Sur la demande relative à la condamnation et aux charges de copropriété

Les époux [K] sollicitent du juge des référés de dire que l’intégralité des condamnations prononcées à l’égard du syndicat et de son syndic ne seront pas supportées au titre des charges de copropriété.

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes tendant à “dire” ne sont pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile en ce que les demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

Sur ce, aux termes de l’article 45-1 nouveau du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004, les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.

Conformément aux dispositions des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il faut distinguer la répartition des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs de celle des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

En tout état de cause, et compte tenu de la condamnation qui précède, il y a lieu d’ordonner au syndicat des copropriétaires et à son syndic d’exonérer les époux [K] de toutes charges de copropriété relatives aux condamnations prononcées. En effet, il n’y a lieu pour ces derniers d’être débiteurs d’une quote-part alors que le montant des travaux résulte d’une condamnation judiciaire.

5 – Sur les mesures de fin de jugement

En considération de l’équité, syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 15] et la société BESOINS ET SERVICES DE LA GESTION IMMOBILIERE (BSGI) seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [T] [K] et à Madame [R] [G] épouse [K] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [Adresse 18] et la société BESOINS ET SERVICES DE LA GESTION IMMOBILIERE (BSGI), qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Enjoignons le [Adresse 18] et la société BESOINS ET SERVICES DE LA GESTION IMMOBILIERE (BSGI) à procéder à la réalisation des travaux de réfection concernant l’appartement de Monsieur [T] [K] et à Madame [R] [G] épouse [K] et ce, en cas d’inexécution, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant 6 mois passé le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

Disons que Monsieur [T] [K] et à Madame [R] [G] épouse [K] seront exonérés sur leur quote-part des charges de copropriété, des condamnations prononcées à l’égard du [Adresse 18] et de la société BESOINS ET SERVICES DE LA GESTION IMMOBILIERE (BSGI),

Rejetons le surplus des demandes,

Condamnons in solidum le [Adresse 18] et la société BESOINS ET SERVICES DE LA GESTION IMMOBILIERE (BSGI) à payer à Monsieur [T] [K] et à Madame [R] [G] épouse [K] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons in solidum le [Adresse 18] et la société BESOINS ET SERVICES DE LA GESTION IMMOBILIERE (BSGI) aux dépens,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, Le Président,