Tribunal Judiciaire de Versailles, 2e chambre, 6 décembre 2024, n° 23/01893

TJ Versailles 6 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965
Le tribunal a constaté que l'action a été engagée après l'expiration du délai d'un an, rendant la demande irrecevable.
Accepté
Garantie d'éviction
Le tribunal a jugé que la demande de dommages-intérêts est fondée sur une cause distincte de la perte de superficie, rendant la demande recevable mais non fondée.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire de Versailles, les consorts [Y]-[J] demandent la condamnation des époux [E] et du notaire [X] à verser 111.306,75 € pour diminution du prix de vente d'un bien immobilier en raison d'une superficie erronée. Les questions juridiques portent sur la recevabilité de leur action, notamment la déchéance de leur droit à agir en vertu de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose un délai d'un an pour agir en réduction du prix. Le tribunal déclare irrecevables les demandes des consorts [Y]-[J] fondées sur les articles 1617 et 1619 du Code civil, tout en reconnaissant la recevabilité de leur action sur la garantie d'éviction. La cause est renvoyée à une audience de mise en état pour la suite de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 2e ch., 6 déc. 2024, n° 23/01893
Numéro(s) :	23/01893
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à la mise en état
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne-Sophie CHEVILLARD-BUISSONIsabelle DELORME-MUNIGLIAValérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUEVéronique LESNE BERNAT
Cabinet(s) :	COURTAIGNE AVOCATS

Texte intégral

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT COLLÉGIAL du 06 DECEMBRE 2024

N° RG 23/01893 – N° Portalis DB22-W-B7H-RFXS.

DEMANDEURS :

Madame [W] [J], née le 5 septembre 1986 à [Localité 4] (GRECE), de nationalité grecque Vétérinaire, demeurant [Adresse 1] à [Localité 6],

représentée par Maître Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON de la SELARL ASCB AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

Monsieur [L] [Y], né le 21 avril 1983 à [Localité 2] (92), de nationalité française, pilote de ligne, demeurant [Adresse 1] à [Localité 6],

représenté par Maître Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON de la SELARL ASCB AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

DEFENDEURS :

Maître [I] [X] Notaire associé membre de la SCP CMB NOTAIRES, immatriculée au RCS DE NANTERRE sous le N° 323 858 860, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

représenté par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [K] [C], née le 12 août 1983 à [Localité 5] (78), de nationalité française, gestionnaire sinistre corporel, [Adresse 1] à [Localité 6] – Dernière adresse connue,

représentée par M^e Laurence MARGERIE-ROUE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Véronique LESNE BERNAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [Z] [E], né le 25 juin 1980 à [Localité 3] (93), de nationalité française, ingénieur en développement web, demeurant [Adresse 1] à [Localité 6] – Dernière adresse connue,

représenté par M^e Laurence MARGERIE-ROUE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Véronique LESNE BERNAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 21 Mars 2023 reçu au greffe le 30 Mars 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 01 Octobre 2024, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 06 Décembre 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame LUNVEN, Vice-Présidente

Madame RODRIGUES, Vice-Présidente1

Monsieur MADRE, Vice-Président

GREFFIER :

Madame SOUMAHORO.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 2 juillet 2020 reçu par Maître [M] [X], notaire, Monsieur [L] [Y] et Madame [W] [J] (ci-après « les consorts [Y]-[J] ») ont acquis de Monsieur [Z] [E] et Madame [K] [C] épouse [E] (ci-après « les époux [E] ») un ensemble immobilier d’une superficie déclarée de 75,91 m² sis [Adresse 1] à [Localité 6] comprenant les lots de copropriété n°8 et n°114, au prix de 320.000 euros, dont 4.150 euros pour les meubles

Les consorts [Y]-[J] ont par la suite relevé, en confrontant l’état descriptif de division de l’immeuble et le certificat de surface établi par le géomètre, qu’il existait une différence de superficie de 26,75m² et que le notaire aurait dû exclure les surfaces des pièces situées en combles.

C’est dans ce contexte que Monsieur [L] [Y] et Madame [W] [J] ont fait assigner, suivant actes de commissaire de justice signifiés les 21 et 27 mars 2023, les époux [E] et Maître [M] [X] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de les voir condamner in solidum au paiement de la somme de 111.306,75 euros au titre de la diminution du prix de vente, et subsidiairement, à titre de dommages-intérêts.

Par ordonnance du 19 avril 2024, le juge de la mise en état a :

— renvoyé « l’affaire devant la formation de jugement à l’audience collégiale du 1er octobre 2024 afin qu’elle statue sur la question de fond du fondement de l’action des demandeurs notamment le caractère d’ordre public de l’application de l’article 46 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en tant que loi spéciale, et la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande en réduction du prix, soulevée par Monsieur [Z] [E] et Madame [K] [C] épouse [E] et formée à l’encontre de Monsieur [L] [Y] et Madame [W] [J] » ;

— dit « que les conclusions des parties sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir devront être notifiées avant le 01 septembre 2024 »,

— réservé les dépens et les frais irrépétibles.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 août 2024, les consorts [Y]-[J] demandent au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL,

Vu les articles 1599, 1617 et 1619 du Code civil,

— CONDAMNER Monsieur et Madame [E] à verser à Madame [J] et Monsieur [Y] une somme de 111 306,75 € au titre de la diminution du prix de vente outre les intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2020

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Vu les articles 1625 et suivants du Code civil,

— CONDAMNER Monsieur et Madame [E] à verser à Madame [J] et Monsieur [Y] une somme de 111 306,75 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice, au titre de la garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2020

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

Vu les articles 1130 et 1133 du Code civil,

— CONDAMNER Monsieur et Madame [E] à verser à Madame [J] et Monsieur [Y] une somme de 111 306,75 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2020

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

Vu l’article 1240 du Code civil,

— CONDAMNER Maître [X] in solidum avec Monsieur et Madame [E] à payer la somme de 111 306,75 € à Madame [J] et Monsieur [Y]

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

— CONDAMNER Monsieur et Madame [E] d’une part, et Maître [X] d’autre part, à verser chacun la somme de 3 000 € à Madame [J] et Monsieur [Y] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile

— CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [E] d’une part et Maître [X] d’autre part aux entiers dépens, y compris ceux d’exécution.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 août 2024, les époux [E] demandent au tribunal de :

Vu l’ordonnance de la mise en état du 19 avril 2024,

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les dispositions de l’article 789 du Code de Procédure civile relatif aux fins de non-recevoir,

Vu la déchéance encourue de l’action engagée par les demandeurs sur le fondement des dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 1105 du code civil, vu la règle « specialia generalibus derogant »,

— JUGER que seule la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 est applicable aux faits de l’espèce, le bien des consorts [Y] et [J] étant soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— JUGER recevable et bien fondée la fin de non-recevoir tirée de la déchéance des droits des demandeurs à agir, invoquée par les concluants,

— JUGER en conséquence, conformément aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, les demandeurs irrecevables en leur action exercée à titre principal en diminution du prix de vente pour déchéance de leurs droits, l’action ayant été engagée le 27 mars 2023, soit près de trois années après l’acquisition de leur bien intervenue le 2 juillet 2020 alors que la loi institue en son article 46, un délai de 1 an à compter de l’acquisition, pour agir en réduction du prix,

— CONDAMNER les consorts [Y] et [J] à payer aux époux [E] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER en tous les dépens les consorts [Y] et [J] dont distraction au profit de M^e Laurence MARGERIE ROUE, avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 septembre 2024, Maître [I] [X] demande au tribunal de :

— Déclarer Maître [I] [X], Notaire, recevable et bien fondé en ses conclusion.

Vu l’Article 46 de la Loi du 10 juillet 1965,

— Constater la déchéance de l’action en restitution de prix intentée par Monsieur [L] [Y] et Madame [W] [J] ;

— Les débouter de l’intégralité de leurs demandes.

A titre subsidiaire,

— Juger non fondée l’action de Monsieur [L] [Y] et Madame [W] [J] en restitution de la moindre mesure.

— Juger que Monsieur [L] [Y] et Madame [W] [J] ne justifient pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice susceptible d’engager la responsabilité du notaire.

— Rejeter les demandes de Monsieur [L] [Y] et Madame [W] [J].

A titre infiniment subsidiaire,

— Condamner Monsieur [Z] [E] et Madame [C] à garantir le notaire de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

— Rejeter l’exécution provisoire.

En tout état de cause,

— Condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 3.500 € sur le fondement de l’Article 700 du CPC.

— La condamner aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie

TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 1er octobre 2024 et les parties ont été informées qu’elle a été mise en délibéré au 6 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est ici rappelé que le tribunal, saisi dans les termes de l’ordonnance du juge de la mise en état du 19 avril 2024 en application de l’article 789 du code de procédure civile alinéa 9, n’a vocation à se prononcer que sur la question de fond et la fin de non recevoir soulevée par les époux [E] qui en dépend.

Sur la fin de non recevoir soulevée par les époux [E]

Les époux [E] soulèvent la déchéance du droit des consorts [Y]-[J] à introduire une action en diminution du prix de vente après le 2 juillet 2021, à défaut d’avoir respecté le délai d’un an prescrit par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 courant à compter de l’acte de vente du 2 juillet 2020.

Ils font valoir que les lois spéciales dérogeant aux lois générales, règle reprise à l’article 1105 du code civil, l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est l’unique fondement applicable aux faits de la cause, le bien litigieux étant régi par le statut de la copropriété.

Ils précisent que l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 peut résulter d’une erreur de superficie comme d’une erreur tenant à la nature du bien cédé ; que le caractère privatif ou commun de la surface cédée est dès lors indifférent sur la règle de droit applicable au litige ; que la garantie de contenance qui oblige le vendeur à garantir à l’acquéreur la superficie mentionnée dans l’acte de vente, obéit à l’article 46 de la loi Carrez du 10 juillet 1965.

Ils ajoutent que les consorts [Y]-[J] ne peuvent fonder leur action sur le fondement du manquement à l’obligation générale de délivrance prévue à l’article 1604 du code civil afin de bénéficier d’un régime de prescription plus favorable dès lors que le législateur a entendu, par les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, enfermer cette action en réduction du prix dans un délai de déchéance qui relève d’un ordre public de direction pour pérenniser les actes de vente et en assurer la sécurité juridique.

Maître [I] [X] s’associe à la fin de non-recevoir soulevée par les vendeurs.

Le notaire considère que les consorts [Y]-[J] se trouvent déchus du droit à agir tant à l’encontre des vendeurs qu’à son encontre, à quelque titre que ce soit, dès lors que l’action en diminution du prix exercée postérieurement au 2 juillet 2021 est tardive.

Il développe la même argumentation que les époux [E] précisant que les délais de l’action en révision du prix en cas d’inexactitude de la superficie d’un lot relevant relève exclusivement des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ont été expressément mentionnés dans l’acte notarié.

Les consorts [Y]-[J] font valoir que l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne constitue pas l’unique fondement juridique offert à l’acquéreur d’un bien faisant l’objet d’une désignation erronée.

Ils déclarent agir, à titre principal, sur le fondement des articles 1599, 1617 et 1619 du code civil pour erreur sur la contenance. Ils expliquent ne pas exercer une action en diminution de prix fondée sur une erreur de superficie au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 mais une action en réduction de prix tenant à ce que les époux [E] leur ont vendu la chose d’autrui en leur vendant des parties communes à usage privatif, en l’espèce les combles reliés à leur appartement par un précédent propriétaire.

Les demandeurs considèrent que c’est donc à tort que le certificat de mesurage établi à l’occasion de la vente a inclus la partie commune à usage exclusif représentant 26,75m² en loi Carrez dans la surface vendue.

Ils expliquent, qu’en tant qu’acquéreurs à qui on a auxquels ont été indûment vendues des parties communes, ils sont en droit de réclamer, en réparation de leur préjudice, une réduction de prix de vente au prorata de la surface de vente.

A titre subsidiaire, ils disent actionner les vendeurs au titre de la garantie d’éviction des articles 1625 et suivants du code civil. Ils exposent qu’ils n’auraient pas acquis le bien s’il n’avait pas été agencé en duplex puisque sans aménagement, sa superficie n’est que de 49,16m² et demandent à être remboursés de la valeur des 26,75m² constituant les parties communes.

A titre infiniment subsidiaire, ils invoquent l’erreur commise par l’acquéreur dès lors qu’ils ont cru devenir propriétaires d’une surface privative de 75,91m² pour un prix de 315.850 euros et que cette erreur a vicié leur consentement puisqu’ils auraient refusé de payer ce prix s’ils avaient connu la véritable superficie de l’appartement.

***

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

Il est de principe jurisprudentiel que lorsque l’acquéreur d’un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, loi spéciale d’ordre public.

En l’espèce, il est établi que l’immeuble litigieux est soumis au statut de la copropriété.

Les consorts [Y]-[J] réclament la somme de 111.306,75 euros correspondant à la diminution du prix proportionnelle à la surface manquante :

— à titre de réduction du prix de vente sur le fondement de la garantie de contenance due par les vendeurs en application des articles 1617 et 1619 du code civil,

Il sera ici souligné que l’article 1599 du code civil, également visé par les demandeurs, qui prévoit la nullité de la vente de la chose d’autrui et des dommages et intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose était à autrui ne peut venir au soutien d’une demande de réduction de prix.

— à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la garantie d’éviction prévue aux articles 1625 et 1626 du code civil ou encore pour vice du consentement en raison de l’erreur excusable commise par eux sur la superficie en application des articles 1130 et 1133 du code civil.

Il doit tout d’abord être relevé que la garantie de contenance de droit commun prévue aux articles 1617 et suivants du code civil n’a aucune vocation à s’appliquer à la question litigieuse du déficit de superficie de l’immeuble en cause dès lors que cet immeuble est soumis au statut de la copropriété et relève, en tant que tel, des dispositions spéciales de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 applicable aux immeubles en copropriété.

Il est à noter, à titre surabondant, que la garantie de contenance de droit commun que les demandeurs croient pouvoir invoquer comme fondement alternatif à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 applicable aux immeubles en copropriété est soumise au même délai de forclusion d’un an à compter de la signature de l’acte authentique conformément à l’article 1622 du code civil.

L’acte de vente datant du 2 juillet 2020 et l’action n’ayant été entreprise que le 21 mars 2023, il convient de constater la déchéance du droit des consorts [Y]-[J] à solliciter la diminution du prix de vente du bien immobilier sur le fondement des articles 1617 et suivants du code civil et de déclarer leur demande irrecevable.

Il résulte par ailleurs des conclusions que, sous couvert d’un vice du consentement, les demandeurs dénoncent une perte de superficie, peu important que l’erreur provienne non pas du mesurage mais de l’inclusion de parties communes de sorte que leur action ne peut être régie que par les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Ce fondement alternatif ne peut être invoqué par les demandeurs pour contourner le court délai de forclusion institué par le législateur.

Il convient donc de déclarer irrecevable la demande des consorts [Y]-[J] sur le fondement des articles 1130 et et 1133 du code civil.

Les consorts [Y]-[J] invoquent enfin la garantie d’éviction due par les vendeurs aux termes des articles 1625 et suivants du code civil.

L’article 1626 du code civil dispose que le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction dont il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

Si le préjudice dont les demandeurs réclament réparation correspond à la valeur de la superficie manquante, leur action repose sur une autre cause que la perte de surface dès lors qu’ils font grief aux vendeurs de leur avoir vendu, comme parties privatives, des parties communes à usage privatif et qu’ils dénoncent le risque d’éviction en résultant pour eux. Il ne peut leur être opposé l’exclusivité d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

L’action entreprise par les consorts [Y]-[J] sur le fondement des articles 1625 et suivants du code civil doit être déclarée recevable.

Il convient par voie de conséquence de renvoyer la cause et les parties à la mise en état dans les termes précisés au dispositif.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La procédure poursuivant son cours, les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, susceptible de recours suivant les modalités de l’article 795 du code de procédure civile, mis à disposition au greffe,

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état du 19 avril 2024,

DIT que l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est l’unique fondement applicable à l’action entreprise par Monsieur [L] [Y] et Madame [W] [J] à l’encontre de Monsieur [Z] [E] et Madame [K] [C] épouse [E] motivée par le déficit de superficie,

DECLARE irrecevables les demandes de Monsieur [L] [Y] et Madame [W] [J] fondées sur les dispositions des articles 1617 et 1619 du code civil ainsi que sur celles des articles 1130 et et 1133 du code civil,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [L] [Y] et Madame [W] [J] fondée sur les articles 1625 et suivants du code civil,

RENVOIE la cause et les parties à l’audience de mise en état du 15 septembre 2025 pour clôture sauf avis contraire des parties avec le calendrier de procédure suivant :

— conclusions en demande : 10 février 2025

— conclusions en défense : 10 mars 2025

— conclusions en demande : 10 juillet 2025

— dernières conclusions des parties : 10 septembre 2025

RESERVE les dépens et les frais irrépétibles,

Prononcé le 06 DECEMBRE 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.